大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[257: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成する期間は約半年。
設計コンサルタントの報酬は、５０万円から８０万円ていどは必要
でしょう。

[258: 口コミ知りたいさん]

>>257 匿名さん
お前のマンションは何戸だ。

[259: 匿名さん]

>>258 口コミ知りたいさん
失礼な方ですね。
人にものを尋ねるのに、お前はないだろう。
常識のない者に答える必要はないよ。

[260: 匿名さん]

類友同士の痴話喧嘩はやめましょう。

[261: 匿名さん]

あほを相手にするなよ。
ここのスレに関する書き込みをしなさい。

[262: 匿名さん]

大規模修繕工事で、２回目の場合は、玄関ドアの交換時期が
近いので、一緒にしてもいいかもですね。
但し、周期が１３年以上の場合ですが。

[263: 口コミ知りたいさん]

えええ？

[264: 匿名さん]

玄関ドアの交換は築３０年前後に交換だけどね。

[265: 通りがかりさん]

周期が早いと管理会社は儲かります。危ないですよ！万が一!といって不安心理につけこめるかが営業マンの腕の見せ所。

ワンオーナーな商業ビルは築30年は、大規模修繕自体やらないよw

[266: 匿名さん]

>>265 通りがかりさん
借金をして建てたビルなのに、ようやく儲かりだしたのに、そこで
大規模修繕工事をすればまた利益がなくなる。
だから、できるだけ先延ばしをするんだよ。

[267: 匿名さん]

スレ主のマンションは中規模というより、小規模マンションではないでしょうか。
小規模だと割高にはなります。
１戸当たり１００万円は、１５０戸以上のマンションでのことで、小規模の
場合は、１戸当たり１５０万円ぐらいであり、それも現在は大幅値上がり
しているので、１戸当たり２００万円はみていた方がいいと思います。
大規模修繕工事には、大型設備分はふくまれませんので、その分は別途で
みなければならないでしょう。

[268: 匿名さん]

大型設備の工事は、工事をする年度はバラバラです。
輪番制の理事であるなら、長期修繕計画書を毎期理事に配布
するように決めておく必要があります。

[269: 通りがかりさん]

大規模修繕工事業者です。
工事内容によって金額が変動するのは当然の話ですが、>>267さんくらいの金額ベースは必要になります。

周期については12年前後でやることが元々多いイメージでしたが最近は15年周期に切り替わったマンションが増えてきました。
長期修繕計画を見直す組合が増えておりそれは良い傾向かと考えてます。
私個人としては無理矢理工事してお金を払うよりはちゃんと見定める方々が増えてきたのは良いとは思います。

[270: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１５年でもいいと思います。
ただ、あまり長すぎると快適とはいえなくなりますからね。
現在の工事費は思っている以上に値上げ幅が大きいですよ。

[271: 匿名さん]

７年前と比べると、２０％程度は値上がりしています。
修繕積立金の推移表をみて大丈夫か確認をして下さい。

[272: 匿名さん]

工事の値上も円安、ウクライナ紛争、便乗値上げ等で
大幅に値上がりしています。
このままでは、現在の修繕積立金では不足すると思いますので
値上の検討をしなければならないでしょう。

[273: 口コミ知りたいさん]

>>272 匿名さん
一連の金融不安を甘く見てはいけません。
これから貸し渋り等で企業倒産がおこる。
スタグレーションが懸念される。
外壁塗装等の資金を要する工事は当分見
送ったほうがいいでしょう。
6月の日銀政策会議の行方をみましょう。
ＹCCの修正や廃止をしたくてもできない
政治と経済にお追い込まれている。
主に米国の政治、経済の行方を見守りなが
らの対応になる。
投資家だが手持ちの株等を徐々に整理の途
中です。

[274: 匿名さん]

>>273 口コミ知りたいさん
あはは、まだ株の話しをしているね。
いい加減そんなつまらない書き込みはやめなよ。

[275: 口コミ知りたいさん]

>>274 匿名さん
株の話に見えるかね( ´艸｀)

[276: 口コミ知りたいさん]

雇用統計も堅調だし米中関係の悪化に巻き込まれた日本が資源の確保と原材料の高騰で防ぎようのない貨幣価値の暴落はすべての面にマイナスとなる。今は売りで買いではない。