大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。
平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。
おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。
理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。
恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。
そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。
他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。
増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。
特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。
[スレ作成日時]2022-09-18 04:04:38
注文住宅のオンライン相談
大規模修繕の話合い
| No.1 |
by 名無しさん 2022-09-18 05:13:06
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削除依頼
理事長になればいいのでは？
6億って今後30年の総額でしょ 値切られるから多めに言ったかも。 支出は大規模修繕だけではないですからね。 毎月２万集めると約60戸で毎月120万 年間1440万 30年で4億3000万 国土交通省は修繕積立金は1平米200円と言ってるから ガイドラインに従えば 70平米で14000円60戸で毎月８４万 年間1000万 30年で3億円 マンションがいくらか知らないけど6000万くらいしたのなら毎月２万の修繕積立金あつめてもいいかも |
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|---|---|---|
| No.2 |
長期修繕計画書の概算金額では？
外壁以外にサッシ更新とか、給排水設備更新は混ざってるかも |
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| No.3 |
>>1 名無しさん
オーナーは私の母で、私は理事にはなれません。 国交省のガイドラインは東京や神奈川、大阪などの大都市ばかりで８０％を占めており、336件の少ないデータしか無い上に、タワーマンションなどの高級物件も入っているため、考え得る限りで最も高い㎡単価になってしまっており、私の地域とは隔絶しています。 田舎のため、マンションの値段も3000万円程度です。 国交省のマンションの実態調査によれば、私の地方の㎡単価は140円程度が平均だそうです。 延べ床面積でしか区別がされておらず、大都市圏は殆どを占めている修繕金のガイドラインよりも、地方別で建築年数・階数・戸数別の実態が乗っているマンション実態調査の方がよほど当マンションの指標として有用だと意見し、実際に140円の方が適当であるという別案も提案したのですが、上手く伝わらなかったのかも知れません。 140ｘ専有面積の合計4700㎡÷56戸なので、＝11750円程度が妥当と考えています。 |
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| No.4 |
>>2 通りがかりさん
外壁だけではなく、建具の更新や金物の交換、エレベーターや給水タンクの交換など、全て込みで相場１戸辺り100万円です。 計画書は概算金額ですが、積立金はそれを元にしているため、いくら概算とは言え、余りにも常軌を逸した金額で設定されてしまうと、とんでもない月払いになります。 管理会社の提案では、㎡370円という提案で、月毎にすると、１戸辺り31000円になります。 そこに管理費も加えると５万に近くなるので、住民のアンケートで流石にそれは無理だという事で指標を探した結果、積立金ガイドラインを参考に取り敢えず252円にしようと理事会から提案されました。 |
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| No.5 |
なぜ瑕疵担保責任期間中に防水や外壁工事をしたのでしょう？
不具合なら管理組合の負担はないと思われますが… 事例としてスレ立てしたのであれば原因であるこの点に追求してほしいです。 そもそも積立金が不足した状態なら値上げは必然だったのでしょう。であるならば原因追求をして周知してほしい。 |
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| No.6 |
ここでコメントをしているのは有名な管理会社の肩を持つ書き込みをHNを変えて自作自演する荒らしです。気にしないでください。
対処法としては理事会の他のメンバーがわかっているなら個別で面会して多数派工作をして、理事長と副知事長を解任しましょう。今は理事会の半分以上で理事長職を解任できます。そしてさっさと管理会社を変更しましょう。付き合っているだけ時間と金の無駄です。「マンション 理事長 解任」などのワードで調べることが可能です。 １５階建と５６戸なら、エレベータも一基で縦に長いため、屋上の面積も広くなく比較的お金のかからないマンションだと思います。ぼったくられてますね。コンサルや弁護士に相談するのもありかもしれません。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
しかし、区分所有者じゃなかったらたぶんどうにもならないね。登記簿の確認はしてないと思うので、親から譲渡されましたとか適当なこと言って順番回ってきたとき理事になって理事長やらせてもらったらどうかな？
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| No.9 |
>>7 eマンションさん
うちは役員選任方法は規約には未経験の組合員の 抽選制になっている。 役員の未経験者もいるのに同一組合員が二度三度 当選して役員を務めている。 不思議なので管理人に尋ねたら抽選箱には役員未 経験者の部屋番号は担当が抽選箱の入れているそ うである。 役員も管理会社に任せきりらしい。 管理会社は東急コュニティーでこの違反者は管理 業協会に出向したそうである。 |
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| No.10 |
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| No.11 |
あ！質問スレのスレ主とか管理会社が認めるとの表現を奇異に感じるかもしれないが、多くの管理組合では管理組合が規約とか細則で役員選任を抽選制にしていた場合、抽選制は立候補を妨げないとフロントが理事会で言えばオッケー、言わなかったらNGだね。
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| No.12 |
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| No.13 |
>>12 通りがかりさん
５７戸のマンションだと人材がいないです。 たぶん理事会は定員5 理事会に出る人2.3人 毎年変えると機能しないから二人継続してるんでしょ。 21年ほっといていまさら騒いでもね。 常任化してる理事長、副理事長の問題ではなく、 今まで放置した自分の母親の問題でもあると 認識すべき。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
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| No.16 |
>>14 匿名さん
理事長やればいいのでは？と冒頭で進言している。 しかし、57戸で21年あれば一回は母親も理事になっているはず。誰かさんが言ってるようにいまの理事長解任とかありえない話。議案に賛成したのは誰なのか？自省した上で改革すべきだろう。 |
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| No.17 |
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| No.18 |
>>16 マンション掲示板さん
実質的に特定の人物が理事長と副理事長を独占していて輪番制が機能してないとスレ主は言ってるが・・・・ 損を垂れ流してても、何も手を打たず、輪番が来る保証も全くないのに、ただ、待っていろというのがあんたのアドバイスなの？ |
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| No.19 |
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| No.20 |
やる気の人なんかせいぜい３%程度で、５７戸なら一人か二人だろう。
役員が5人として理事会に何人でてるのやら。築10年たたないのに外壁工事したとか、賛成多数だからでしょ。寝言ですw |
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| No.21 |
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| No.22 |
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| No.23 |
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| No.24 |
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| No.25 |
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| No.26 |
>>24 マンコミュファンさん
代わりに誰がやるか決めずに解任してどーすんの？あほ そもそも反対派が多数なら議案を否決できるから理事長解任など必要あるまい。 次期定期総会で理事に立候補してみるなど、穏当な方法はいくらでもある。 |
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| No.27 |
分譲マンションの管理に足を突っ込むのは
トラブルに巻き込まれるのは必置である。 お母様のお気持ちは理解できます。 理事長と副理事長が再任再任で管理者を務 められているようですが、 その心境が知りたいものですよね。 なり手がいなくて仕方なしに努められているのか、 それともほかに思惑が絡んでおられるのかにもよ るかと思われます。 試しにお宅が立候補を表明されてみて相手の気持 ちを探られたらどうでしょうか、 やむにやまれず管理職を務めているのであれば喜 んでお宅の意思を受け入れてくださると思います。 伊達政宗の探りのこてふりをしてみてください。 相手が嫌がるようであれば裏で何かかの悪事の疑 いがありますので静かに引いて様子を見られたら どうでしょうか、私は似たような経験をしました。 引いて過去の議案書や議事録や契約書等をエクセ ルに落とし込んで比較表を作成して精査しました ら会計報告書に瑕疵を発見して追求したことがあ ります。冷静に対応してください。 |
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| No.28 |
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| No.29 |
２８対２６の戦い。
あほとかお前とかはだめだよ。 理論のバトルで応戦せよ。 |
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| No.30 |
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| No.31 |
>>28 マンション掲示板さん
理事会で反対多数で理事会決議ができないと総会議案は出せないんだけどしらんのか？あほ |
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| No.32 |
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| No.33 |
>>32 匿名さん
ここのスレ主は暴走なんて言ってないでしょう。住民として参加した話し合いで3万の原案を2万に減らしたとか書いてある。すべて理事会の合意の上で進んでいると思われる。築21年のマンションで修繕積立金毎月2万円は健全だと思うけどね。長期修繕計画はあくまで予測で国土交通省が示す設備ごとの交換時期に従って作る。 貯水槽とか1000万前後の予算で20年から25年程度で交換すると書いてあるが、あんなもの40年でも使えるよ。理事会に参加して適宜牽制すればガイドライン通りには支出はされないと思うね。しかし他の住民は面倒だから特定の二人（理事長、副理事長）に任せてるんだよ。わからないだろうけど。 |
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| No.34 |
>>33 評判気になるさん
住民の面倒さに漬け込んでやりたい放題やられて困ってるって話しだろ。 毎月2万なんてかなり高い方。国交省の2018年の平均でも12000足らず。20000が健全と思ってる時点で頭おかしい。維持費が高いと資産価値が低下することも知らないバカ。荒しの相手しても仕方ないけど。 |
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| No.35 |
築21年、５９戸、１４階建てのマンションは解った。
大規模修繕が1回目なら遅いようだし2回目だと早すぎるように思うし、 1回目か2回目なのかが知りたいし、大規模修繕工事内容も知りたい。 |
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| No.36 |
>>34 匿名さん
実態調査はまさしく実態であり、国土交通省のガイドラインに足りてない。ここのスレ主のマンションは80平米平均みたいだから適正です。 国土交通省の言ってること https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/msnews... |
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| No.37 |
>>35 匿名さん
1回目はやってるんでしょう。予想だけどライオンズマンションじゃないかな？大京アステージ。 もともと社長とかが買うマンションで庶民が住むマンションじゃないよ。21年前で地方都市で3000マンのマンションとかだと 値段は大阪市内並みだから高い方。 |
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| No.38 |
カネかけてピカピカにしてくれるんだから問題なし。
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| No.39 |
>>36 匿名さん
リンクは平米200円だから80平米なら16000円。それでも二万は十分高いだろ。自分でリンク貼っといて思いっきり間違えたこと書いてるが、荒らすにしても、一回よく考えてから書き込んだら？ |
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| No.40 |
>>36 のデータは平成２３年４月のもので、令和３年９月に改訂されています。
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| No.41 |
>>39 匿名さん
250円くらいになるでしょ。範囲内ですよ。 それにライオンズマンションだと思うから高くてもいいのでは？気に入らなかったら安いマンションに移ればいい。 そもそも住人のレベルが低かったらそんな値段で話がまとまるはずがない。 |
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| No.42 |
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| No.43 |
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| No.44 |
>>42 匿名さん
住民の層がちがうから。 |
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| No.45 |
ガイドライン上限で見積もって骨のある区分所有者がいたら下げるという作戦でしょう。
ここのスレ主がマンション管理士資格でもとって理事長になればフロントは言うことを聞き出費は半額で済むと思う。めんどくさいと思うけど、定年でリタイアした人じゃないと無理かもね。 |
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| No.46 |
>>43 通りがかりさん
上限と比べてどうするの？ もっと高いとこあるから管理費引き上げてくれと懇願するの？しかも管理費が高くなりがちな20戸くらいの小規模マンションも含まれててそこと比べても意味ない |
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| No.47 |
うちは５００戸超のマンション。
管理費等は１５０００円／㎡で３０年。 その他駐車場等の施設使用料が貢献して組合員の支出を抑えている。もちろん管理会社主導ではない。優秀な組合員の管理によって分譲後第一回の総会で管理システムを見直して現在に至る。 |
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| No.48 |
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| No.49 |
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| No.50 |
国交省が出している望ましい修繕積立金の額は１戸当たり
月１７，５００円とのこと。 但し、これには専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる数字は 含まれていないから、実際は２０，０００円以上は必要だろう。 この数字は標準のマンションであって、大規模と小規模マンションでは当然 金額は違ってくる。小規模マンションの場合はかなり大きくなる。 やらなければならない工事の全てを網羅しなければならないが、国交省の 望ましい数字の中には、サッシや玄関ドアの交換は含まれない。 |
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| No.51 |
>>50 評判気になるさん
金物交換は入ってますよ。サッシ、玄関ドアは金物交換という表記です。25年位で交換。2回目の大規模修繕でやるマンションが多いでしょう。 おたくさん、長期修繕計画を作ったことないですね。 排水管の更新工事は一戸当たり50マンくらいで築40年でやることなってるがボリ管ならたぶんやらなくても問題なし。 |
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| No.52 |
エレベーター交換もやり方次第で1300マンから800マン程度のバラツキがあると思う。
スレ主のマンションはマンション管理士を顧問で雇ってみたらいいかもね。 |
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| No.53 |
スレ主さん、いなくなった？
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| No.54 |
50は重松スレでも占有部の工事でボッタクラれたとか、全くのデマを言いふらした有名な荒らしだからね。管理組合が占有部の工事なんて普通やりませんから。
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| No.55 |
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| No.56 |
企業物価指数がこのまま上がると修繕積立金の価値が２年前から20%以上目減りするはす。外貨預金を検討するべきだろう。国土交通省が指針を出すべきだね。
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| No.57 |
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| No.58 |
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| No.59 |
１００万円を外貨預金にすると
ドル円相場が1ドル１４０円なら １００万÷１４０＝７、１４３ドルになるんですよね。ドル円相場が１ドル１００円なら １００万÷１００＝１０，０００ドルになるんですか。 |
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| No.60 |
でも危険だから、まずは修繕積立金制度の見直しですね。
低金利、インフレ下では積立金の意味がありません。 修繕工事はすべて借金で行うように提案してみて下さい。 |
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| No.61 |
>>56 匿名さん
しないだろうと思われていた日銀単独 による為替介入をした。 先進国で唯一インフレによる利上げに 対して金融緩和政策の付けが介入をせ ざるを得ない事態である。 この件の予想がつきにくいので外貨預 金は危険だと思われる。 |
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| No.62 |
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| No.63 |
国債を保有している管理組合は暴落が近いので調べて対応。
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| No.64 |
金融緩和を利用しない手はない。
日銀もいつまでもこの状態を維持できなくなる。 超インフレと利上げ。 金をため込むよりも上手に活用する時代になった。 頭のいい管理会社がフアンドを立ち上げて 金融商品を管理組合に提案してくる時代になった。 その能力のある管理会社は財閥系か、 適正化法施工後に営業を開始したコンサル能力に 長けた管理会社になるはずだ。 デべ系や独立系は人材不足で無理でしょう。 |
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| No.65 |
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| No.66 |
修繕積立金制度を廃止し、修繕はすべて借入金で行い、
長期分割払いにするのが最も合理的である。 低金利で利息はほとんど0、インフレで借金の価値は10年で半減以下になると予想されるのだから 積立金制度は廃止しましょう。 |
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| No.67 |
借りたものは返さなくてはならない。
それも短期で。 こつこつと積立てていった方がいいと思うけどね。 借り入れるたびに修繕積立金の値上げを行うのは大変だよ。 |
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| No.68 |
国交省ガイドラインとは、ひょっとして、、
以前、悪質なＮＰＯ法人コンサル（皿菅）より国交省ガイドラインを示され、「みなさんのマンションの修繕積立費残金と月々の徴収費は、国交省ガイドラインに示されている全国平均以下で、初回大規模修繕工事に大変に不安があります！借り入れも検討しなければなりません！」とカマサレ、勉強もしない理事会委員会が、てーへんだ！とＮＰＯに言われるまま各戸に理事会ニュース投函し、住民の不安を大いに煽られました。 役員、委員がひとりでも、その「国交省のガイドライン」を国交省ｈｐよりダウンロードし、プリントして配布し、不明点は、国交省担当部署に（電話番号も記載されてます。）すれば、誰でも以下の事が判る。 国交省担当部署曰く、「平均値サンプル収集は、場所は非公開で、関東甲信越、関西圏、85件程度の平均値で、世帯数は下は30戸未満、上は500世帯を越え、階数は低層～中高層～超高層（20階以上）まで混在し、築年数は1970年代から2007年頃まで」と、いう事は、、、、、 大規模修繕工事が初回前、初回済、二回前、二回済、三回前の全く違うマンションが混在サンプル。 以上より、ガイドラインの意図は大規模修繕工事の為の（積立金）徴収額の平均値から高いか低いかではなく、その時のお役所がサンプルから平均値をただ出しただけですよ。が真実です。 これより、当然に導かれるのは、（修繕積立金残金）の国交省平均残額なんぞはそもそも存在しようがも無く、国交省ガイドラインにも何年目がいくらあれば等、そんな記載はありません。 地域については所在や駅近い関東関西は関係ありません。建物の話ですから。 コンサルの言う皆様のマンションは駅に近いとか、高級住宅地だとかは関係なく、営繕工事に関係あるのは建物の架設だけです。架設は階層と道路付け、周囲の密集度ぐらいです。 狙いは、大規模修繕で積立金を空っぽにし、それに伴う値上げ（管理費含め）です、、、、ガイドラインは参考程度にして管理会社に同県で管理している築年、戸数、階数が近似の値を無記名で提示させてみてください。これがリアルな数字です。 |
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| No.69 |
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| No.70 |
>>68 一般人さん
> 管理会社に同県で管理している築年、戸数、階数が近似の値を無記名で提示させてみてください。これがリアルな数字です。 マンション名を書かなかったら検証できないことがわからないあほ |
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| No.71 |
>>70さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の算出方法もしらないあほがいる。 算出方法は、まず建築士を雇いやらなければならない工事の全てを 網羅した長期修繕計画書を作成するんだよ。 そして、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を 算出すればいい。何もむずかしいことでもないし、これだったら、 築年数とか大規模修繕工事が何回目とかも関係がなく、正確な必要 積立金がわかる。簡単だよ。 |
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| No.72 |
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| No.73 |
とりあえず積み立てＮISAで勉強しましょう。
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| No.74 |
資金豊富なゼネコンは安いときに材料を仕込んでいる
からね。 組合も材料を仕込むことは管理が大変だから今の安い 株を仕込んだらどうかね。儲かるよ。 |
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| No.75 |
またその話か。ばかばかしい。論外。
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| No.76 |
これが基本だよ。
１戸当たり月の必要修繕積立金の算出方法もしらないあほがいる。 算出方法は、まず建築士を雇いやらなければならない工事の全てを 網羅した長期修繕計画書を作成するんだよ。 そして、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を 算出すればいい。何もむずかしいことでもないし、これだったら、 築年数とか大規模修繕工事が何回目とかも関係がなく、正確な必要 積立金がわかる。簡単だよ。 |
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| No.77 |
修繕積立金の値上げはいや、しかし建物の劣化はだめ。
難しいね、このバランスを取ることは。 |
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| No.78 |
適正かつ必要修繕積立金の額を知らなければ先に
進まない。 |
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| No.79 |
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| No.80 |
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| No.81 |
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| No.82 |
15年以上もでてる。しらんのか？
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| No.83 |
そんなに長期にしたら、次の大規模修繕工事の支払いと
ダブルんではないの。 積立金の値上げが大変だ。 |
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| No.84 |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
借り入れをすれば修繕積立金の値上げをして返済しなければならない。
結局積立てる場合と同じことになる。 |
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| No.88 |
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| No.89 |
インフレで超低金利なら借りた方が得に決まっている。
時間の経過で借金の価値は目減りしていくのだから。 |
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| No.90 |
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| No.91 |
修繕に要する材料は輸入品。
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| No.92 |
修繕工事に対する材利用費は安いもんだよ。
建物を作れば材料費が高くなるが。 |
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| No.93 |
急速な勢いで組合資産は目減り中。
札束を握りしめたいケチ親父の心境は理解できる。 しかし、今は違う。日々目減りが急加速。 |
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| No.94 |
例えば、ラーメン屋が肉と小麦粉を輸入していたら、円安で
仕入れ値が大幅に上がった。 ４０％上がったとして、１，０００円のラーメンが１，４００円 にはならない。 |
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| No.95 |
政策は外国へ進出した日本企業が日本に
帰ってきてほしい。 地政学リスクからの逃避 |
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| No.96 |
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| No.97 |
値上げするときは、材料費が大幅に上がったので
やっていけないので、その比率を上げるというのは単なる 便乗値上げ以外の何ものでもない。 円安がおちついて、輸入品が安くなった時に、すぐに値下げを するんかいな。 |
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| No.98 |
マクドナルドの輸入牛や小麦粉が大幅に上がったということで
値上げになったけど、１品あたり１０円～３０円だよね。 |
|
| No.99 |
インフレで企業が便乗値上げをして企業が儲かると社
員の給料も上がり、 それを繰り返して成長するのが資本主義。 それに輪をかけるのが極限が戦争である。 ８２年前の悪夢がよみがえる。 カミカゼドローンなどは知覧の戦士が泣いているぞ。 |
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| No.100 |
金曜日の為替介入は９月以来２度目である。
日銀の市場操作も影を潜めた。 日本は三等国に落ちぶれたのである。 これから低所得と物価の暴騰は避けられません。 組合の資産も大きく目減りする 。今大規模修繕に組合費を費やすのはバカのする業。 賢い組合員は立ち上がるべきである、 |
|
| No.101 |
いま大規模修繕を企んでいる組合役員や修繕委員会等
は今しばらくロシア情勢を見極められるのを提案する。もし強行するのであれば賢い組合員は立ち上がって阻 止する必要がある。 強行する役員は悪徳とみて間違いはない。御免。 核の脅威が認められるまで待とう。 |
|
| No.102 |
外国に進出した日本企業はこの際帰国するべき
でしょう。日本を守るにはそれしかない。 特に中国からは脱出した方がいい。 日本政府は中国へ進出した企業を守れなくなる。 今年の米国の中間選挙で民主党の敗北を想定す ると末恐ろしくなる。 |
|
| No.103 |
民主党が敗北したらどうなるのですか。
それが知りたいですね。 |
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| No.104 |
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|
| No.105 |
自民党があればそれだけでいい。
野党は必要性あるの。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
大規模修繕の工事費は、マンションの規模にもよりますが
１戸当たり１００万円から１５０万円ですが、現在の工事費の 大幅高騰からすれば、１戸当たり２００万円も想定できます。 |
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| No.108 |
>>107 匿名さん
マンションの規模だけでなく、 マンションの形状、修繕範囲、修繕項目により 大きくことなります。 そして 同じ修繕範囲であっても 更新(もしくは全剥離)なのか、部分修繕なのか、 でも大きく異なります。 戸あたりの目安金額を提示すること自体がナンセンス。 |
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| No.109 |
同感です。
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| No.110 |
大規模修繕の二回目は築30年から36年でいいよ。
その範囲内のマンションはあと4～5年は延期した 方がいい。輸入品は大幅デフレになる。 |
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| No.111 |
輸入品は安くなるんですか。
大規模修繕工事の周期はそれぞれのマンションの懐具合で 決まるよ。 工事をすればきれいになるからね。 |
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| No.112 |
たたみやカーテン、壁紙、障子やふすま、照明器具、トイレ、
浴槽、キッチン、洗面所、ダイニングセット、リビングセット等も 早く変えた方が快適だよね。 |
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| No.113 |
>>110 匿名さん
前回の大規模修繕の内容や、施工レベル、 にもよるし、 そのマンションの立地や構造にもよるので ちゃんと現況を把握してからでないと 先延ばしできるかなんて言えません。 そのマンションが 海岸の眼の前にあったらどうします？ 浅はかな発言ですね |
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| No.114 |
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| No.115 |
勝手にすればいいよ。
マンションの外壁は1回目で質のいい塗料等を使用すればそんなに早くは痛まないよ。海の近くも大丈夫です。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
快適なマンションライフを優先するか、節約を
優先するかの違いです。 |
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| No.118 |
大規模な修繕工事をしたからって言って
快適になるとは限りませんよ。 担当のセンスで悪くもなるよ。 こんなマンションは結構あるよ。 |
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| No.119 |
修繕員会のメンバーを確認。
出来が良いか悪いかを占える。 教養があるか否かだよ。表にセンスが出る。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
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| No.122 |
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| No.123 |
>>122 某コンサル社員さん
外壁塗装よりも大事な個所をも極める知識が あるやなしやでしょう。 外顔（外ずら）を良くしたところで内顔（内ずら） を疎かにすると将来に遺恨を残す。 2回目は特に肝心な時期。皮膚よりも内臓が重要。 |
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| No.124 |
某コンサル社員さんは第三者のコンサルではなく、管理会社の利益に繋がる書き込みしかしない荒らしなので無視しましょう
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| No.125 |
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| No.126 |
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| No.127 |
>>125 某コンサル社員さん
三回目は建て替えの話が出るからね、 それが駄目であるのを想定して２回目は きちっとした工事をしたならばマンションの 維持保全がしやすくて三回目の大修繕が生き てくると思った。勿論三回目でもいいが、 少々おそしが気になる部分もある。 |
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| No.128 |
大規模修繕の２回目前後はだいたい資金力のある
組合員は買い替えが終わるころです。 その後は資金のない古参の組合員と割安物件しか 買えない組合員がマンションを管理運営をするこ とになる。 真剣みが少しはよくなるので管理会社主導も効か なくなる。出来具合で査定すればいい。 ３回目のメンバーはプロ級になる。 |
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| No.129 |
２回目までは甘ちゃんである。
着服と横領と談合と役員のコネ業者には十分 心しなければ３回目はズタズタにされる。 特に立候補している修繕委員長が建設関係なら 排除した方がいいでしょう。 |
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| No.130 |
>>127 匿名さん
3回目で建て替えの話？ そんなマンション、極めて少ないと思います。 まぁ、いつ検討したところで ご指摘の通り、実際は建て替えという 将来は現実的ではないという結論は 変わらないのですけどね |
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| No.131 |
建て替えがいかに難しいかを知らない者の
書き込みだね。 |
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| No.132 |
一度建て替え法を読んでみたらいいのにね。
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| No.139 |
[No.133～本レスまでは、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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| No.140 |
やったー！
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| No.141 |
消されたの、残念( ´艸｀)
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| No.142 |
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| No.143 |
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| No.144 |
>>131 匿名さん
だから大規模修繕には組合員が勉強 しなければいけないよ。 修繕委員会に立候補しているメンバー の素性は調べなさい。 ほっておくとどうなるかを考えてね。 とくに建設関係はご法度だよ。 |
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| No.145 |
>>143 匿名さん
ボンタン、って どういうこと？意味不明だ、、、 ３回目で手遅れ？ 長期修繕計画にちゃんと組み込まれていて、 資金を確保しているなら 設備に関しては事後修繕しつつ 漏水事故件数の推移をみながら 実行の時期を見定めれば充分だと思う とにかく、ほとんどの管理組合では 積立金が不足するんだから なるべく積立金をのこせる方法を 選択すべきだと思うな スラム化は設備の劣化が引き金ではないもん。 まあ、数あるスラム化要素の１つではあるけどね。 立地の利が無いマンションが スラム化を避けたいなら マンション内のコミュニティを 活発化させるのが費用対効果の 高い手段だと思う |
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| No.146 |
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| No.147 |
ああ、名前間違えてた 防災じゃなくて某、です！ ↓建て替えの現実は国交省のデータを見れば一目瞭然！ https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000... |
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| No.148 |
誰でも建て替えは難しむとは言っているが、
簡単とは言っていない。 どこにそんな投稿があるかね。 建て替えが簡単などとの投稿は見たことがない。 |
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| No.149 |
建て替えが難しいのは個人単位で見たら売却して出ていけばいいだけだからでしょ。
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| No.150 |
建替えがいかに困難なのか
マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。 建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命させるのが一番の方法です。 建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。 建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなければなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。 |
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| No.151 |
>>150 匿名さん
全くその通り！ あとは、古臭さを ヴィンテージマンションとしてブランド化する工夫と、 日常生活の快適性を確保するための、建具や設備の更新を上手にできたら 生き残れるマンションになれる！ |
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| No.152 |
>>150 匿名さん
訂正すべきなのは、１００年もつのは マンションではなく、 鉄筋(鉄骨)コンクリートの躯体だ、という ことではないですか？ マンションという共同住宅の存続は 建物や設備だけでなく、 そこでの暮らし、生活を維持することも必要。 そのためにはコミュニティも大事ですよね |
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| No.153 |
旧耐震基準のマンションをビンテージマンションにするとかやはりパート3のスレ主はあほだね。
建て替え、取り壊しは法整備できれば簡単になる。公益法人の解散に準拠すればよい。 |
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| No.154 |
建て替えが行える可能性の高低でマンションの
価値は決まる。まず、組合員の懐具合。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
建て替えされたマンションを見たらわかるでしょう。
恵まれた環境だよね。 |
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| No.158 |
>>155 某コンサル社員さん
裕福な証拠だよ。 私の知っているマンションは建て替え後には ６０㎡が９０㎡になって引き渡された。 戸数が３倍くらいに増えたので増加分は完売 して売り上げを分配するらしい。 優秀な理事長が音頭をとっていた。 |
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| No.159 |
>>158 匿名さん
個人負担無し、というのは それはすごくラッキーなマンションですね 立地が良いだけでなく、 法令的にも！ 現在の法令に則ると かなりのマンションにおいて 減築になりますからねぇ ちなみに 団地タイプが有利な傾向ですよね |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>159 某コンサル社員さん
そうです、公団の40年前の分譲です。 当時は都市開発も遅れていて用途地域が低曽住居地域 でした。その間開発が進み徒歩５分以内には地下鉄駅 がつくられ都心部へのアクセスが良くなり用途地域も 商業地域に変更になりました。 建ぺい率や容積率等が分譲当時よりも大幅に緩和され て戸数が３倍くらいに増やした建て替えでした。 理事長は管理には相当詳しくて音頭を取っていたよう です。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
>>162 某コンサル社員さん
私の住むマンションもその近くですので建て替え動議 は否決されて3回目の大規模修繕で落ち着きました。 地下鉄駅までは徒歩で３０分ですので資産価値は相当 劣るようでした。 やはり、相当恵まれないと難しいです。 |
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| No.164 |
桃山台団地ですか？
コンサルの手腕でしょうね |
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| No.165 |
パート3スレ主は知らないだろうけど
建て替え事例すでにありますよ |
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| No.166 |
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| No.167 |
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| No.168 |
本書にある大阪の桃山台第二団地では、中古を買い取り、無償で新品へと立て替えをして儲けようと企む人たちが、終の棲家にしようとしている人たちを丸め込み、遂には法廷闘争へと発展している。
結果最後まで闘った２家族は、最高裁判決を待たずに強制執行を受け退去させられるが、３年以上もの明け渡し請求訴訟は、引っ越し先の家賃と元の部屋の固定資産税を膨らませ、住民同士の繋がりを怒りや恨みと変え、一旦デベロッパーであるコスモス社に所有権を売った事で、所得税１５％・住民税５％の数百万が後に請求された。 |
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| No.169 |
建替えは本当に難しいですね。
その建て替えの委員を誰がやるかです。 解体すれば建物もなくなりますから。 |
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| No.170 |
建て替えができたのは、立地が良く余分に部屋が
つくれたからだよ。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
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| No.175 |
>>174 マンション掲示板さん
上乗せして売り抜ける人物も多いでしょうね。 |
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| No.176 |
大規模修繕は三回目は節目を迎える。
古くなってもそれなりの資産価値を維持できるように しておかないとスラム化を早める。 特に専有部分のバリアフリー化と設備等の老朽化には 組合は考慮しておかなければいけません。 化粧ばかりに気を取られると取り返しがつかなくなる。 |
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| No.177 |
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| No.178 | ||
| No.179 |
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| No.180 |
例のシマくんの会社？
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| No.181 |
恥ずかしくないのかな？
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| No.183 |
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| No.184 |
元東急コミュ社員のがちょーんコンビっておつむの方は大丈夫なの？
顔写真見てると疑わしくなる。 |
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| No.185 |
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| No.186 | ||
| No.187 |
建替えはプロの開発業者が参加しないと、自力でやるのは難しいが、収益が見込めなければ参加しないでしょう。
そういう物件は、多数決で一括売却できるようにすれば、良いのでしょうか？ 規制改革実施計画 令和４年６月７日 閣議決定 (10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進 b あわせて、法務省及び国土交通省は、～ ③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。 |
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| No.188 |
がちょーん
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| No.189 |
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| No.190 |
>>189 匿名さん
アートネイチャー |
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| No.191 |
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| No.192 |
ポチさんて、合人社の方。
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| No.193 |
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| No.195 |
ちなみに僕は若き血です。
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| No.196 |
このスレも内容が迷走し始めてしまいましたねぇ
残念 |
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| No.197 |
たまには少し脱線してもいいんではないの。
また、本題に戻るよ。 |
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| No.198 |
>>195 匿名さん
政治と経済を理解しないと管理者は務りません。 法律は六法や判例でカンニングが出来るからね。 政治と経済は毎時毎秒動いているからね。 努力しても記憶では問題は解けません( ´艸｀)。 |
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| No.199 |
総会においての組合員の質門の内容で
組合員の資質や知識で理解できるので注意 した方がいい。 管理人は絶えず組合員との交流があるので 熟知しているが、職務上それはできない。 |
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