大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[21: 匿名さん]

>>20 eマンションさん
１５階、５９戸、築２１年、のマンションと書いているよ。知恵遅れの投稿は拒否しましょう。

[22: 匿名さん]

>>10 口コミ知りたいさん
東急コミュニティ―はおかしな会社などとは
一言も書いてはいないよ( ´艸｀)
おまえはおかしなことをしたのかい( ´艸｀)
おかしい頭の持ち主な理解できる。

[23: 匿名さん]

>>7 eマンションさん
お前があほに見えるが( ´艸｀)

[24: マンコミュファンさん]

>>23 匿名さん

7は有名な荒らしだからw
そもそもすでに問題化してるんだから対立恐れるもクソもないw

[25: 匿名さん]

>>24 マンコミュファンさん
こいつは俺の知人だよ( ´艸｀)

[26: マンコミュファンさん]

>>24 マンコミュファンさん

代わりに誰がやるか決めずに解任してどーすんの？あほ
そもそも反対派が多数なら議案を否決できるから理事長解任など必要あるまい。
次期定期総会で理事に立候補してみるなど、穏当な方法はいくらでもある。

[27: 匿名さん]

分譲マンションの管理に足を突っ込むのは
トラブルに巻き込まれるのは必置である。
お母様のお気持ちは理解できます。
理事長と副理事長が再任再任で管理者を務
められているようですが、
その心境が知りたいものですよね。
なり手がいなくて仕方なしに努められているのか、
それともほかに思惑が絡んでおられるのかにもよ
るかと思われます。
試しにお宅が立候補を表明されてみて相手の気持
ちを探られたらどうでしょうか、
やむにやまれず管理職を務めているのであれば喜
んでお宅の意思を受け入れてくださると思います。
伊達政宗の探りのこてふりをしてみてください。
相手が嫌がるようであれば裏で何かかの悪事の疑
いがありますので静かに引いて様子を見られたら
どうでしょうか、私は似たような経験をしました。
引いて過去の議案書や議事録や契約書等をエクセ
ルに落とし込んで比較表を作成して精査しました
ら会計報告書に瑕疵を発見して追求したことがあ
ります。冷静に対応してください。

[28: マンション掲示板さん]

>>26 マンコミュファンさん

反対派というのは理事会内の話だよ。相変わらず荒らし目的だからすぐ言い訳が破綻するな。お前の方法は巡ってくるか分からない理事長職をひたすら待てだろw

[29: 匿名さん]

２８対２６の戦い。
あほとかお前とかはだめだよ。
理論のバトルで応戦せよ。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん

何？どういう意味？
相変わらず意味不明だな。
早くこんなところに書き込んでないでお布施でもしにいけよ。管理会社好きなんだろ？

[31: 評判気になるさん]

>>28 マンション掲示板さん
理事会で反対多数で理事会決議ができないと総会議案は出せないんだけどしらんのか？あほ

[32: 匿名さん]

>>31 評判気になるさん

一体何の話してるんだ？

理事長が主導権握って暴走して困ってると言う話が理解できないのか？

理事会が機能してたらハナから問題になってないだろ。

[33: 評判気になるさん]

>>32 匿名さん
ここのスレ主は暴走なんて言ってないでしょう。住民として参加した話し合いで3万の原案を2万に減らしたとか書いてある。すべて理事会の合意の上で進んでいると思われる。築21年のマンションで修繕積立金毎月2万円は健全だと思うけどね。長期修繕計画はあくまで予測で国土交通省が示す設備ごとの交換時期に従って作る。
貯水槽とか1000万前後の予算で20年から25年程度で交換すると書いてあるが、あんなもの40年でも使えるよ。理事会に参加して適宜牽制すればガイドライン通りには支出はされないと思うね。しかし他の住民は面倒だから特定の二人（理事長、副理事長）に任せてるんだよ。わからないだろうけど。

[34: 匿名さん]

>>33 評判気になるさん

住民の面倒さに漬け込んでやりたい放題やられて困ってるって話しだろ。

毎月2万なんてかなり高い方。国交省の2018年の平均でも12000足らず。20000が健全と思ってる時点で頭おかしい。維持費が高いと資産価値が低下することも知らないバカ。荒しの相手しても仕方ないけど。

[35: 匿名さん]

築21年、５９戸、１４階建てのマンションは解った。
大規模修繕が1回目なら遅いようだし2回目だと早すぎるように思うし、
1回目か2回目なのかが知りたいし、大規模修繕工事内容も知りたい。

[36: 匿名さん]

>>34 匿名さん
実態調査はまさしく実態であり、国土交通省のガイドラインに足りてない。ここのスレ主のマンションは80平米平均みたいだから適正です。
国土交通省の言ってること
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/msnews...

[37: 検討板ユーザーさん]

>>35 匿名さん
1回目はやってるんでしょう。予想だけどライオンズマンションじゃないかな？大京アステージ。
もともと社長とかが買うマンションで庶民が住むマンションじゃないよ。21年前で地方都市で3000マンのマンションとかだと
値段は大阪市内並みだから高い方。

[38: 検討板ユーザーさん]

カネかけてピカピカにしてくれるんだから問題なし。

[39: 匿名さん]

>>36 匿名さん

リンクは平米200円だから80平米なら16000円。それでも二万は十分高いだろ。自分でリンク貼っといて思いっきり間違えたこと書いてるが、荒らすにしても、一回よく考えてから書き込んだら？

[40: 匿名さん]

>>36 のデータは平成２３年４月のもので、令和３年９月に改訂されています。