シティハウス湯島ステーションコート

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/yushima_sc/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153965

所在地：東京都文京区湯島三丁目1-7他
用途：共同住宅
敷地面積：701.90㎡
建築面積：516.84㎡
延べ面積：6200.05㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上16階／地下0階
高さ：51.75m
着工予定：2023年1月5日
完成予定：2025年3月28日
建築主：住友不動産株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社
施工者：川口土木建築工業株式会社

[1: 周辺住民さん]

湯島駅1番出口を出てすぐ（15mくらい）です。なにかと利便性は高いです。敷地南側の春日通りは拡幅の事業中で、完成すれば、きれいになることでしょう。

一方、周囲はラブホテルが多く、それらに囲まれている感があります。本件の東隣もラブホです。道路を挟んで東側に、上野随一の歓楽街「仲町通り」があります。2019年頃まで違法とされている客引きが堂々となされていた歓楽街です。

こうした点の兼ね合いで、このマンションの価値が決まるのかなと思います。個人的には利便性が勝ち、相当な高値で販売されると予想します。

[2: 匿名さん]

春日通りに面した南側は、騒音はあれど、日照が確保できていいですね。
東、北側は高層階でないとラブホの看板ビューでキツい。基本的に南向きの部屋で構成するんでしょうね。

[3: 匿名さん]

ハザードマップを見たところ、該当は無さそうです。

[4: 匿名さん]

湯島の新築マンション群では一番の目玉になるかしら？

[5: 匿名さん]

>>4 匿名さん

湯島本郷の広域で見たら、断トツはサッカー協会ビルの跡地の三井不動産のタワマンじゃないかな。

[6: 匿名さん]

>>5
広域で見たらぶっちぎりでそうですね
サッカービル前のオプレジ内覧したことあるのですが、うっかり買わないで本当に良かったw

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん

オプレジも最近は高騰してますよ。湯島のオプレジも販売時より坪単価が上がっています。

[8: 匿名さん]

>>7
というか、正面にタワマンが建つって圧迫感マシマシではないかと…

[9: 通りがかりさん]

ラブホの近さが辛いですね。廃業の予定や可能性などわかれば少しでも買いやすくなるのですが。

[10: 匿名さん]

ファミリー層が買い控える可能性を考慮して広めの部屋が少なかったりして

[11: 周辺住民さん]

>>10 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/res/835/
さんによれば事前アンケートで68戸とのことです。エントランスや廊下など共用部分以外が全体の7割だとしたら（賃貸の場合レンダブル比と言います）、1戸平均は、6200㎡×0.7÷68＝64㎡になりますね。70㎡の3LDKと60㎡の2LDKが半々くらいでしょうか。

[12: 口コミ知りたいさん]

湯島ハイタウンの借地期間が2030年に迫り、そこで更新しない場合は建て替えとなる可能性もありますが、湯島ハイタウンの再開発が実現したら、この物件周辺も整備されて、資産価値が上昇するでしょうか？

[13: 口コミ知りたいさん]

>>12 口コミ知りたいさん

ラブホがどうなるかですね。
二丁目あたりのひっそりとしたラブホではなく、
この辺りは繁華街が近く、建物も看板もかなり目立つので。。再開発されるととてもいいのですが。

[14: 匿名さん]

>>13 口コミ知りたいさん

湯島二丁目のラブホテルは相次いで閉鎖して、マンションが建っています。湯島駅前もそうなると、今より環境が良くなりますね。

[15: 周辺住民さん]

先程通りかかったので。参考までに。

[16: マンション検討中さん]

>>15 周辺住民さん

ラブホテルの看板がド派手ですね(^_^;)

[17: 口コミ知りたいさん]

>>15 周辺住民さん

マンションの居室が、付近の飲み屋の連れ込み部屋とか、いかがわしい映像の撮影部屋とかに使われないよう、販売事業者は厳格に審査・管理してほしいですね。

[18: 周辺住民さん]

>>17 口コミ知りたいさん
それは需要がないと思いますよ。部屋を買った額をペイしようにも、周囲のホテルに負けてしまいます笑

[19: 匿名さん]

そういうのは中古マンションに集まってくるイメージ。
十年くらい前だったか、上野警察署の向かいのマンションが中国人経営の本番風俗店だらけになってたというニュースを聞いた憶えがw

[20: 周辺住民さん]

アルベルゴ上野ですね。あの付近でホテルならアメ横方面まで出向く必要がありますが、ここなら周囲のホテルを使ってくれることでしょう。

[21: 通りがかりさん]

>>15 周辺住民さん
よくわかる写真ありがとうございます。改めて写真で見ると近距離ですね。ここまで近いと夜のネオンも気になりますね。

[22: 匿名さん]

良い意味での江戸から昭和くらいまでの下世話さというか下町感というか祝祭感覚というか、湯島という地域ならではのそういうニュアンスは残り続けてほしい気もします。

小綺麗なマンション群と歴史的建造物だけの街になってしまうと、これまでの悪い意味での台東区ノリから、今度は悪い意味での千代田区ノリになってしまいそうな気が？　考え過ぎかもですが。

[23: 通りがかりさん]

個人的には湯島駅の交差点の南西エリアじゃないとマンションを買う気にはならないです。
それ以外のエリアは完全に盛り場の雰囲気で呼び込みの派手な男女がたむろしていて落ち着きません。
あくまで雰囲気だけで、犯罪が多いということはないと思いますが。
上で書かれている通り、坂の上はホテルは閉鎖が相次いでるのでこのエリアもそうなる可能性もありますが、ホテル以外も雑居ビルがメインなので果たしてどこまで変わるかというのは疑問です。

[24: 湯島住民]

隣のラブホはどうにかなるのか、湯島駅入口のビルと春日通の拡張次第で雰囲気は変わるかと。マンションの一階にスーパーなどあれば直良。駅至近物件なので住不が総合的に考えていることに期待したい。

[25: 名無しさん]

>>24 湯島住民さん

湯島ハイタウンの建て替えが実現して、マンションの下駄にスーパーマーケットが入って、さらに湯島駅と地下で直結したら最高だな（妄想） どこか大手デベが本気にならないかなー

[26: 通りがかりさん]

住友不動産だし、そういう可能性もゼロじゃないでますね。
とはいえ、投資用に買うならまだしも実際の住処として買う場合は、何年も先の希望的観測で買いに動くというのも難しい。
あとうちのマンションがそうなのですが近くのラブボ潰れて良かったと思いきや、解体～マンション建築で2年以上騒音に見舞われています。
1軒終わったと思ったら次の解体が始まりとなかなか大変です。
周辺の再開発、しかも大規模となるとしばらくそういう苦行に耐えないといけないということも考慮しないといけません。
あとは日当たり眺望が良かったのに、それが悪くなってしまうなど。。

[27: 匿名さん]

東側のラブホを残したまま着工するということは、これ以上ねばっても土地を買えないと判断したんですよね。今後もずっとあのままな気がする。。

[28: 周辺住民さん]

ラブホ市場が縮小しているとはいえ、なくなる順番は坂の上の方からであって、湯島駅周辺は最後まで残ると思います。市場縮小の原因は、若者のセックス離れというより、お盛んな世代の人口が減っているのが主であり、需要そのものはなくならない、つまり駅周辺のラブホはなくならないとみています。

[29: 検討板ユーザーさん]

>>28 周辺住民さん

若者のセックス離れと言われていますが、付き合ったら、人間だからお互いにそういう行為をすると思うけど、ラブホテルじゃなくて、自宅でいたすのかな。Z世代はお金の使い方が堅実と言われるので、ラブホ代を払うのが嫌なのかな。その観点から、ラブホ業界の衰退との因果関係を研究してみたら面白いかも。

[30: 湯島住民]

>>27 匿名さん
まさに。角の蕎麦屋のビルも存続か。駅近物件にて住民としては中長期的視野で街の利便性向上に資する取り組みをお願いしたいが、いちディベロッパーの取組では、そこまで待てず、利益優先になってしまうか。

[32: マンコミュファンさん]

>>30 湯島住民さん

本当に、隣のラブホテルや蕎麦屋も買収して、一気に街並みを綺麗にしてほしかった。北側のラブホテルのある区画は、将来的に開発されないかな？ あの辺りのラブホテル、儲かってるのかな？ 早く潰れてほしいよ。

[33: 周辺住民さん]

> あの辺りのラブホテル、儲かってるのかな？

たぶん儲かっていると思いますよ。B/S上の減価償却（47年）はまだ続いていそうですが、とっくの昔にローンは返し終えていて、P/L上、C/F上は有利な状態にあると思われます。

私はラブホに用はありませんが、逆に潰れてほしくない気がしています。湯島駅周辺のラブホがすべて潰れたときには、湯島や上野は何の変哲もない、どこにでもある繁華街に成り下がっていると思います。街としての個性があることとラブホの存在はセットになっている気がするんですよ。

[34: 検討板ユーザーさん]

>>33 周辺住民さん

ラブホテルが存続するんだったら、せめて、あのケバい看板（プリンセスⅠ世）をどうにかしてほしいよね。景観条例とかで縛れないのかしら。

[35: 周辺住民さん]

>>34 検討板ユーザーさん
ほんと、そう。今時どこになにがあるかなんてネットで容易に調べられるのだから、看板は不要なはずです。景観条例で縛れるはずですが、そうでなくとも、町会あるいは周囲のマンション管理組合の連名で申し入れくらいはできるはずですね。

[36: 匿名さん]

>>35 周辺住民さん

あの看板、なんとかなりませんかね。湯島駅を降りると目立ち過ぎて、恥ずかしいです。条例を駆使して撤去の要請はできないのでしょうか？

[37: 周辺住民さん]

>>36 匿名さん
できると思いますが、行政側にそこまでの勇気とやる気がないと思います。なんなら行政からラブホに数年間、協力金を出してもよいと思います。ラブホの存在を認めたうえで共存を模索していくのがベターだと思います。

地区が外れますが、錦糸町のラブホ群は意匠がカッコよく個人的には好感が持てます。ああいうソリューションもありなのかなと思っています。

[38: マンション検討中さん]

>>37 周辺住民さん

確か、湯島の坂上のラブホテル（数軒潰れましたが）は、周辺に配慮した意匠にしたと聞いたことがあります。

[39: 通りがかりさん]

申し訳ないけど後から来る人が文句を言う資格はないというか、失礼だと思いますよ。
周辺の人たちはそれで生活してるんですから好き勝手に潰れればいいと言うのはいかがなものかと。。

[40: マンション掲示板さん]

>>39 通りがかりさん

でも、外から転入して居住者が増えて改善を求める声がこれから段々と大きなるんじゃないですか？ ラブホテルをなくせと言ってるんじゃなくて、派手な看板が街の景観を損ねていることに怒っているのです。

[41: 周辺住民さん]

> 派手な看板が街の景観を損ねている
というか、派手な看板は令和の今、流行りませんよ、という文脈になるのが美しい気がします。実際そうだし。

[42: 通りがかりさん]

うーん、私なら最初から分かってるんですから移住してこなければいいと思っちゃいますね。
まぁ反対活動するのも自由なので理事会を結成後、働きかけすればいいと思います。
あの区画を潰せば道を渡った北東エリアも駆逐して行った方がいいですね。
あそこはラブホテルがかわいく見えるような店が密集していて、上野駅側では毎日客引きぼったくりに騙されないようにしましょうと呼びかけられてるくらいなので。
恐らく湯島駅周りで言えばあそこが一番のネックですから。

[43: マンション検討中さん]

>>42 通りがかりさん

住友不動産のマンションができたら、そこの住民たちが黙ってはいないでしょうね。住民パワーでラブホテルを駆逐してほしいです。

[44: 通りがかりさん]

他人任せではなく、自分が動きましょうね

[45: 匿名さん]

こうやって歴史ある料亭や遊郭が尽く潰されていってしまったのか。プリンセスⅠ世も100年後まで残れば立派な文化財。哀しいね。

[46: 検討板ユーザーさん]

>>43 マンション検討中さん

　後から来て駆逐は難しいかと。。。
　ある程度そこは妥協した人たちが住民になる気がします。

[47: 名無しさん]

>>46 検討板ユーザーさん

いや、住民が増えれば、住民の意思が重要だ。ラブホテルなら、なおさらだ。

[48: 匿名さん]

>>45 匿名さん

プリンセスⅠ世は文化財になり得ないよ。

[49: 匿名さん]

>>44 通りがかりさん

自分が動かず、相手をいかに動かすが楽しいんだよ、人生は。

[50: 名無しさん]

>>47 名無しさん
　たかだか70世帯くらいですよ