パークホームズ西小山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ西小山についての情報を希望しています。
西小山駅徒歩1分の場所にパークホームズがたつようです。
急行は止まりませんが、各駅でも目黒までもすぐで便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1922/

所在地：東京都目黒区原町１丁目１２６１番２０（地番）
交通：東急目黒線「西小山」駅　徒歩1分
東急目黒線「武蔵小山」駅　徒歩11分
間取：1K～4LDK
面積：30.83㎡～97.57㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・大和ハウス工業株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ西小山　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57655/
【パークホームズ西小山】１LDKの販売開始と追い風ニュース（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75962/

[1: マンション検討中さん]

西小山は庶民的で良い街ですよね！
武蔵小山より落ち着きがあるし、タワマン信者以外はこちらの方が刺さるかも！？

[2: 匿名さん]

原町アドレスなんですね。皇后雅子様が一時期住まれてた所ですね。

[3: 匿名さん]

駅前広場に面したマンションは貴重ですが、夜遅くまで賑やかなのでしょうか。
降りない駅なので雰囲気がわかりません。
開発前はコンビニ以外に居酒屋や焼き肉屋などがあったようですが、これらが戻ってくるとなるとちょっと遠慮したいような・・・・・・

[4: マンコミュファンさん]

>>3 匿名さん
マンションの1階の店舗気になります！

[5: マンション掲示板さん]

価格帯が見えてこないと何ともコメントしがたいですよね。駅近&便利&高仕様と言っても結局はコスパの問題と思うので。

[6: 匿名さん]

ここは武蔵小山のタワマンと同じくらいの坪単価かな？庶民的な街だからどうなるかね

[7: マンション検討中さん]

>>5 マンション掲示板さん
武蔵小山が600～650くらいの感じなので、500～550辺りなら相対的にコスパ良さそうですね。
価格帯的には、戸越と同じくらいでしょうか。

[8: 匿名さん]

>>7 マンション検討中さん

武蔵小山は実勢価格800だよ。武蔵小山は賑わいと静寂が併存した希少性高い場所だからだけど。ここは良い意味で寂れた感じがあるのでそれを踏まえた価格になると良いですよね。

[9: 通りがかりさん]

400から450くらいかな
500なんていきっこないから大丈夫

[10: 匿名さん]

>>9 通りがかりさん

そんなわけなかろうて
どんだけ相場観無いんだよ

[11: マンコミュファンさん]

>>10 匿名さん

スルー力をみにつけましょう

[12: 通りがかりさん]

>>10 匿名さん
まあ見てなさいって

[13: 匿名さん]

坪単価は500くらいではないですか？小規模な駅なので目黒マークや戸越公園タワーレベルになるとは考えられない

[14: 匿名さん]

Twitterのインフルエンサーの城南丸さんが坪単価450と言っていましたよ

[15: 匿名さん]

450？倍率ヤバいことになりそうだな。不燃公社マジックって奴か。まぁ本来これくらいが適正なんだろうけどね。今の相場がヤバすぎるだけで。

[16: マンション検討中さん]

ここが本当に450なら武蔵小山は爆死だなw
スミフは10年くらいかけて売るつもりでしょうか…
後に控えてる開発もあるから、供給過多で空き家だらけになりそう

[17: 通りがかりさん]

本当に450ですよ、ここが600とか言いはっちゃう人はド素人なのかなと思いました。まあ業界人なら450とか算定してきますよね

[18: 匿名さん]

目黒アドレス、外観良、エレベータ2台、タワーパーキング、地下自転車駐車場
スペックかなり強いな。これで各階ゴミ置き場あり、坪450だったら相当買い得。

[19: 匿名さん]

目黒アドレス、外観良、エレベータ2台、タワーパーキング、地下駐輪場
スペックかなり強いな。これで各階ゴミ置き場あり、坪450だったら相当買い得。

[20: 匿名さん]

>>17 通りがかりさん

450ってどこの埼玉だよ失笑

[21: 通りがかりさん]

まあ坪単価がいくらだとかみんなで言いあっているいまが一番たのしいよね
実際価格が発表されると蜘蛛の子散らすように人がいなくなっちゃうから
でもここは大丈夫だと思うよ

[22: マンション掲示板さん]

目黒線各駅停車の西小山とはいえ、この利便性で三井ブランドで坪450なら武蔵小山だけでなく白金高輪エリアすら叩き潰すインパクトだね。

[23: 通りがかりさん]

販売戸数がたいしたことないからな
白金高輪や武蔵小山を叩き潰したりしないと思うよ
ただ白金高輪とは住民の層が違うでしょ

[24: マンション掲示板さん]

>>23 通りがかりさん
22ですが販売戸数が頭に入ってないと思ったのかしら。
うん、あなた浅はかすぎww
何やっても上手くいかない典型例だけど不動産のこともう少し勉強した方がいいかな。勉強したところで無駄骨に終わる可能性大だけどね。

[25: 匿名さん]

>>24 マンション掲示板さん

苦笑

[26: 匿名]

>>14 匿名さん
城南丸さん、言ってなくない？

[27: 匿名さん]

>>14 匿名さん
城南丸さんのツイッターを見てきたが、この物件に関して「興奮！（買えない！）」という記載はあったが価格に関しては何も言及していなかったようだが。
別の人と勘違い？

[28: 匿名さん]

>>15 匿名さん

首都圏不燃建築公社が幹事なんですね。
仕様は期待できませんが価格的には「おっ？」と感じる安さになると思います。そういう組織ですから。
最近だと十条のザ・パークハウスが同じ公社絡みだったので@350で早期完売しました。

[29: 匿名さん]

アトラス品川中延も旭化成と不燃公社のコラボだった。いま思えば安かった。

[30: 匿名さん]

不燃公社絡みだといまの市況でも多少安くなるのですか？何故不燃公社絡みだと安くなるのか教えて頂けませんか？何かネガティヴな要素があるのでしょうか

[31: マンション検討中さん]

この事業を通して最大限の利益をあげてやるとかそういう野望がないからでしょ
災害に強いまちづくりが目的だから
公益法人だし
はやく完売を目指すんだろうたぶん

[32: マンション掲示板さん]

不燃公社≒官ですから、間接的にですが税金が投入されるに等しいので売れ残ったり、売り惜しみして価格を吊り上げるようなビジネスモデルは取れない。
要するにスミフとは全く逆の売り方になる。
と、言えば分かりますよね。手頃な価格で出てきそうな理由は。
ただ、戸越公園のパークハウスが、え？という価格らしいので何とも言えませんが。

[33: 購入経験者さん]

>>30 匿名さん

不燃公社は国や都等が出資した一般財団法人で、利益分配の概念がなく配当できないですし(いくら儲けても自己の試算が膨らむだけ)、国交省の監督を受けているのでむやみに給料上げたりもできません（天下り先ではありますが基準はある。）。
なので、基本的に不燃公社の持分についてはほぼ利益を乗せない(ゼロというわけではありません)で販売されるためその分安くなるということです。不燃公社の持分が多いマンションほど自動的に安くなります。
その意味で野村が西新宿でやっている3200戸には期待してます。

[34: マンション検討中さん]

こちらと武蔵小山のシティタワー、プラウドタワー目黒MARCを検討しています。
こちらのスレッドが出来てから、色々情報をいただき1番の候補に上がってきました。
戸数も少ないので抽選は確実でしょうね…。
一つ気になるのはバザードマップです。津波は大丈夫でしょうが、今の時期集中豪雨が気になります。

販売時期も少しずれているので、西小山を待って抽選に外れた場合、プラウドタワーの希望住戸が売り切れたりしそうで、毎日悩んでいます…。

[35: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん

価格や設備的にはあまり比較対象になるような物件ではなさそうですが、そうなんですね。

[36: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん

こっち買った方が良いですよ。恐らくPH初台レジ同様、短期決戦になると思うので、web予約開始日をMRに確認するのと事前審査書類集めといた方が良いですよ。報酬頂ければコンサルしますよ。

[37: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん

34です。この近辺で居住用に検討しています。
こちらだと広めの部屋が買えそうなので、魅力的的です！

[38: マンション検討中さん]

>>36 マンション検討中さん

34です。ありがとうございます。参考になります。

[39: マンション検討中さん]

素朴な疑問なんですが早く申し込みすると抽選当たりやすいんですか？熱意が伝わるということですか？

[40: 検討板ユーザーさん]

>>39 マンション検討中さん
価格次第ですが、これくらいの規模だと戦略が必要です．

[41: 通りがかりさん]

公社が絡んでいるから、公平に抽選したりして。

[42: 名無しさん]

都の事業の一環なんですね。
だとすると、他の方が言っている450は信憑性高そうですね。
後は設備仕様がどれくらいかって感じですね。
そこは公社の意見が優先されそうだし、あまり期待しない方がいいのかな。

[43: 通りがかりさん]

抽選は公平にしたとしても、太い客が早く申し込めば、営業さんがなるべく他にはけるように努力してくれるもんですよね。

[44: マンション検討中さん]

>>42 名無しさん
スペックも良いと思うけど。EV2台（戸あたり50くらい）
タワパでもう普通の物件とは一線を画してる。

[45: マンション検討中さん]

パークホームズ、最近直床ばかりだけど、ここはどうなんだろ？

[46: マンション検討中さん]

>>43 通りがかりさん

無理無理。そんな努力が何の効果もないくらい高倍率になるから。

[47: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん

30?の高度制限の所で9階建てなので階高は余裕ありそうですけどね。どういう仕様にするのか。

[48: 匿名さん]

3LDKは最低1億円～でしょうか？皆さんの予想ではもっと上？

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん

そんなんで済むわけなかろうて

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
不燃公社やで？

[51: マンション検討中さん]

あまり利益は出せないのと同時に、周辺の民の市場に一石投じるのもよろしくないという考えなのでは？
タワーパーキングとかコストのかかるもの作って仕様を上げて、それなりに高い価格にするんじゃないかと予想。それはそれで不燃公社マジックだな。

[52: 匿名さん]

戸越公園みてると、不燃公社が入っていようが、安く出すわけがないと思う。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
十条のパークハウスはだいぶ安く出てたけどね。某よくばりタワーの７割くらい。

[54: 匿名さん]

>>52 匿名さん
原住民に大反対されてコスト高の戸越公園とはまるで違う。価格は原価に依存することを理解しなさい

[55: 匿名さん]

この辺は立会川暗渠のすぐ傍だから、内水氾濫のハザードがしっかりかかってる。
その分も多少割安になるはず。
さらに不燃公社がらみであることも考慮して、今の市況で平均＠490と見ます。

[56: 通りがかりさん]

界隈だとザパークハウス自由が丘が最強だね。

[57: マンション検討中さん]

>>56 通りがかりさん

自由が丘はそろそろ予定価格が出ますね

[58: 匿名さん]

自由が丘は@700みたいですね。
ここは自由が丘なんかに影響されず、私を含めた不燃公社信者の願いが届いてくれることを期待しています！

[59: マンション検討中さん]

>>36 マンション検討中さん
晴海フラッグで話題になってる人ですか？

[60: 評判気になるさん]

これで坪600で出てきたらこのスレも一気に荒れるんでしょうね。

[61: マンション検討中さん]

価格いつ出るの？
８月か
600はさすがにねぇよ

[62: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん

8月だよ。700だと思ってるの？

[63: マンション掲示板さん]

坪700まで行くかどうかはともかく、最近発表される新築の価格って掲示板予想の+100のイメージだからな。600と言われるとなるほど。とは思うけどね。

[64: 61]

逆逆　500も行かないよ

[65: 購入経験者さん]

500が行かないと思いますね。

[66: 匿名さん]

500行かないとか言ってるおめでたい連中が集まるスレがあると聞いてやってきました。
希望を書くのは自由ですし、発表まで頭をお花畑にして夢見ておくのも否定はしません。

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
不燃公社幹事でしょ
十条激安だったじゃん

[68: マンション掲示板さん]

十条は地権者の要望もあってかなり仕様抑えめだったようですが、ここは逆の流れのような

[69: マンション検討中さん]

坪470くらいの部屋もありますか？

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

最低坪単価600くらいからじゃないでしょうか？

[71: ご近所さん]

1994年から近所に住んでますが、チェーン店ばかり増えている武蔵小山より敢えて西小山を選ぶ人が増えている気がしますので、結構強気価格で出てくると思います。

[72: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん

不燃公社物件だし、期待できますよ。

[73: マンション検討中さん]

二階や三階は坪450くらい
七階で500ちょい欠けるくらいかな
駅に近くていいですよね
早く価格が出ないかな

[74: マンション検討中さん]

坪500未満で出たら瞬間蒸発やね

[75: 匿名さん]

>>71 ご近所さん

武蔵小山がチェーン店ばかりというのは全く事実と違いますね。大衆的なお店からミシュラン星付きまでバリエーションが凄い。西小山とは比較にならない。

[76: 通りがかりさん]

>>75 匿名さん
武蔵小山もいいし、早くこちらの価格を知りたい。

[77: マンション検討中さん]

坪380くらいからありますか？

[78: 名無しさん]

>>77 マンション検討中さん

残念ながら有りません?

[79: マンション検討中さん]

これご近所に住んでいる人が優先的に買える部屋がいくつかあるんですよ。ただし情報公開した時に既に住んでいて今から近所に引っ越ししてももう遅いんです。今から引っ越しのズルはダメですよとわざわざ忠告しているくらいだから、そうしたいくらい安いのではないでしょうか？

[80: 通りがかりさん]

>>79 マンション検討中さん

あぁ、3戸くらい優先住戸になってましたね。
なるほど。

[81: マンション検討中さん]

バカ高くて誰も買わないようなマンションならこんな設定ないはず、なんだ近所の人だけなんて不公平だと文句が出るくらい安いはず

[82: 通りがかりさん]

坪500きるわけないじゃん
戸越公園ですら坪520なんだから

[83: マンコミュファンさん]

>>82 通りがかりさん

原価と同じくらいの利益のせて売り付けてるような市況なんだから、半分公共事業の案件は安く出る余地は十分ある。

[84: 購入経験者さん]

>>82 通りがかりさん

駅前は最大のメリットではあるが、たかだか110戸、9階建のどこにでもある普通のマンションなのだが？
高く言っておきさえすればマウント取れてるとでも思ってるの？
逆に相場観なさすぎ。平均＠500超えるわけないじゃん( ´∀｀ )ばかばかしい。

[85: マンション検討中さん]

>>84 購入経験者さん

？？相場観あれば@500超えてくるかもしれないと考えるのは普通では？
ここは不燃公社絡みだから安くなるだろうってだけで、相場通りなら500超えてきても妥当な線だと思うけど。
人を馬鹿にする前に、もう少しちゃんと市場分析した方がよろしいかと。

[86: 匿名さん]

>>84 購入経験者さん
普通のマンションではないかな。100戸超の規模でEV３台、地下駐輪場、タワーパーキングついてる物件なんて殆どないっしょ。

[87: マンション検討中さん]

販売センターが夏休みに入ってしまったので販売価格発表はしばらくお休みですね

[88: 購入経験者さん]

>>85 マンション検討中さん
>>86 匿名さん

＠500を超えることは100%ないですよ。いくら「今の相場観」とか言ってみたところで所詮素人考え。
タワマンのコストは一般のマンションとは全く違うので、そもそも並べて比較することが変。必要とされる基本仕様・設備基準や共用施設の有無も全然違う。
もしこのマンションでもしタワマン相当の販売価格にしたら、不燃公社に大幅な超過利潤が生じてしまうので、やりたくてもできません。仕様や設備云々は、坪単価にならしたら＠10万程度のコスト要因でしかないので、タワマン相場との価格差を埋める理由にもならない。民間事業者だけだと儲け優先だから(三井はそうではないですが)それを理由に大幅に価格を上げるでしょうけれど。
そういった昨今の傾向に慣らされてしまっているからやけに仕様が良いように見えるけど、本来当たり前のレベルです。

[89: 検討板ユーザーさん]

三軒茶屋と祐天寺とここが気になっています。
安ければここがいいなぁ。
早く価格を知りたいですね。

[90: 匿名さん]

横からアレだけど、「相場」って建築費の相場って意味じゃなくて、需要と供給の関係で形成される価格相場って意味だよね。それなら、ここは＠500はいく可能性はあると思うな。もちろん、不燃公社がらみで利益が乗せにくい（その分相場価格が修正される）から、実際は＠500にならない可能性もあると思うけど。
あと、けっこうマンション見てるつもりだっけど、このマンションの角の大庇つきのDWとか、けっして平凡な仕様じゃない部分もある。設備仕様とか詳細不明なんで、全体としての評価はまだ難しいけどね。

[91: マンション検討中さん]

89さん、今現在はどちらにお住まいなんですか？

[92: マンコミュファンさん]

ここのホームページから電話しても新宿販売センターの留守電に繋がります。プロジェクト延期ですか？

[93: 匿名さん]

>>82 通りがかりさん

戸越公園はタワマンで原住民の反対もありコスト高の販売苦戦マンション

[94: 評判気になるさん]

>>90 匿名さん

不燃公社要因を排除した場合の想定価格の議論なので、まさにその通りですね。
第一、タワマンは建築費かかる分戸数が多く取れるし戸あたりの単価でそこまで大きな差は付かないからね。
土地代もその分分散されるし。
タワマンの上層階とここの最上階で単純比較したらそれは結構な差になるだろうけど、平均で見たら坪100万も差は付かないから、戸越@520に対して低層であることのマイナスと立地のプラスを鑑みても、@500超える可能性はあるでしょう。
即ち、不燃公社絡みで安く出て来れば、買った瞬間に含み益を得られる可能性が高い。

[95: 検討版ユーザー]

>>91 マンション検討中さん

地方からなので広域で検討していますよ。
城南で探しています。

[96: 匿名さん]

東急は地縁ない人には割高だよ。地方が新幹線の通っている所ならJRが良いし、飛行機が通っている所なら京急が良いです。

[97: マンション掲示板さん]

>>88 購入経験者さん

あなた急にタワマンの話をしてますけど
誰も板マンとタワマンの比較なんかしてないよ

戸越公園と西小山の立地のお話ね

[98: 匿名さん]

>>96 匿名さん
そりゃ、京急沿線でいいって思える人には東急沿線は割高なんだろうけど、そもそも東急沿線に家を買おうって人の価値観はそんなんじゃないと思うよ。もちろん、京急沿線にもいろいろなところがあるし、決して悪いって意味はないので、あしからず。

[99: 通りがかりさん]

ダイワハウスが売主に入ってるし、そんなに安くならないんじゃない？

[100: ご近所さん]

あまり「もしも」のことを言っても意味ないかも知れませんが、東急沿線のこの辺りは目黒線が止まっても池上線や大井町線が使えますし、頑張れば東横線や目黒、五反田からも歩けますので、帰宅難民にならず便利です。