ブランシエラ ディライト万屋町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランシエラ ディライト万屋町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.branchera.com/ms/yorozuyamachi52/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153766

所在地：長崎県長崎市万屋町121番他３筆（地番）
交通：長崎電気軌道「観光通」電停徒歩４分
間取：1LDK～4LDK
面積：34.92㎡～105.27㎡
売主：長谷工不動産
施工会社：西海建設
管理会社：長谷工コミュニティ九州

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

長崎に地縁があるためセカンドハウスとして検討しています。
便利な立地である反面、少々賑やかすぎるきらいがあるかと。
このエリアの住み心地はいかがでしょうか。

[2: ご近所さん]

セカンドハウスならいいと思います

[3: マンション検討中さん]

どのタイプも角部屋のワイドスパンで使いやすそうな間取りですね。
立地も申し分ないので結構早く売れてしまう感じでしょうか。

[4: マンション検討中さん]

一昨日の日曜日にモデルルーム見てきました。
オープンしたばかりのためか、結構賑わってましたね。
室内のデザインや設備が素敵で、予算は少し合わないものの前向きに検討したい感じです。

[5: ご近所さん]

立地やスペックからすると販売価格が異常に高すぎる。
1期の販売価格を見ると坪単価225万円から310万円。高すぎる証拠にHPを見るとまだ2戸しか契約できていない。中古相場から想定すると入居直後には3割以上損失が発生すると思われる。
市内の新築でスペックが一番よいライオンズタワー新大工町より1割高い。近くで販売中のレジデンシャル中島川THETOWERより3割高い。直床や遮音性の低さなど賃貸マンションレベルのスペックと相場を無視した高い価格。契約する理由はどこを探しても見当たらない。

[6: 評判気になるさん]

検討中のものです。
ちょっと書き込みで気になった点があったので、、、
確かに金額は少し高い気がしますが、
立地や販売のタイミングから考えると、ライオンズ、レジデンシャル中島川より高くなるのは当然かと思ってしまいました。?
来場した際に価格表もらいましたが、
一期で出ていた部屋はかなり申込になってましたよ。実際に知り合いがここのマンションを契約していて、同じ時間に契約している人が3組くらいいたとのことだったので、契約している方はそれ以上いると思いますよ！
知っている情報と書き込み内容がだいぶ違っていたので、書き込んでしまいました?
お邪魔しました。笑

[7: マンション検討中さん]

確かに安くはない価格ですよね。笑
ただ、立地は一番良いと思ってまして、間取りも気に入りましたのでここに決めようと思ってます。インフレ基調はこのまま暫く続きそうですし、今後出てくる新築で立地と間取りが納得できる物件がこちらより安い価格で出てくるとも思えませんので…
人それぞれ重視する事が違うと思いますので、皆さんも納得される物件に出会えたらいいですね！
新大工と中島川のタワーも良い物件だと思います。

[8: ご近所さん]

物件HPの物件概要の情報を参照して投稿しましたので、実態とズレが生じているかもしれません。物件概要では1期販売戸数10戸で本日現在の販売中戸数8戸、したがって契約戸数2戸と判断しました。
この物件は戸境壁が乾式であることがネガティブ要因の一つです。タワーマンションは建物重量を軽減するために致し方ないが、45メートルにも満たない高さで乾式にするメリットは何一つありません。RCと乾式の両方に住んだ経験がありますが、乾式壁の遮音性は木造アパートと同様です。隣りの住戸の話声(会話内容までは聞き取れないがヤバイなど短い言葉は聞き取れる）笑い声、その他生活騒音が筒抜けです。現在、木造住宅からこの物件に移るのであればよいですが、戸境壁がRCのマンションから移る方で他人が発する音に敏感な方は要注意です。現に、タワーマンションに賃貸で入居している世帯の入退出のサイクルが短く、その理由に生活騒音を上げる割合が高いというデータもあります。
直床と二重床も同様に騒音については、直床の方が劣ります。但しスラブ厚が同一の場合です。

[9: マンション検討中さん]

タワーマンションはほぼ100%乾式壁を採用していますよね。日本にあるタワーマンションは40万戸？近くあるみたいですが、そもそも上の方が言われるほどの遮音性の問題があったらここまで普及していませんよね。乾式壁の遮音性が木造アパートと同様って根拠となるデータはあるのでしょうか？

[10: ご近所さん]

音の感じ方は個人差があります。一般的にはヘルツで比較しますが、たとえ、同一人物で同じ数値であってもその音の種類で不快に思う感じ方も違います。
木造住宅、戸境壁がRCと乾式の3種類に居住した経験で述べています。また、騒音に関する書籍、乾式壁に居住する他の住民の感想も聞き取りした上です。
タワーマンションはRCの戸境壁にする場合、構造計算すると柱や梁が巨大になりますし、居住者は圧迫感が高まります。故にデベロッパーはやもえず乾式壁にしています。
昨今、建築費高騰のため、タワーマンション以外の物件が乾式壁を採用するのは、RCより建築コストが安くなり、その分利益が見込めるためであり、オーナーにとってはなに一つメリットがないです。タワーマンション以外の高級マンション(高額マンションと同一ではない）で乾式壁を採用している物件は一つもありません。
そのことが、最大の根拠です。
乾式壁にも幾つか種類があり、高級タワーマンションの中には、乾式壁であっても遮音性に考慮した構造のものも存在しますが、ブランシエラは石膏ボードの間にグラスウールを入れた136ミリ厚の最低水準の乾式壁を採用しています。

[11: マンション検討中さん]

で、根拠となるデータは？
騒音に関する書籍って教えて。
あと、高級タワーマンションって具体的にどこですか？

[12: ご近所さん]

小規模物件の内廊下設計はメリットよりデメリットがはるかに大きい
内廊下内は人の話し声など音が反響して専有部内まで大きく聞こえてくるため、ストレスを感じるケースが外廊下設計より多い。同じフロアにモラルの低い住人がいる場合、子供の遊び場、ドッグランなど多様な騒音の発生がする可能性がある。例え管理規約や使用細則などで規制しても、従わない住人は住み続けることになる。賃貸であれば、契約更新を拒否できるが、分譲の場合は解決方法がない。大規模物件であれば、コンシェルジュに宅配物、クリーニングの取次やオーナーズラウンジでコーヒーを飲んだり、フィットネスルーム、ゴルフレンジ、シアタールーム、キッズルームなどの利用で建物内を回遊することが多くなり、その際には、空調の効いた内廊下は存在するメリットを感じる。しかし、小規模物件の場合は共用施設もなく、照明や冷暖房を使うことで電気代がかかり、管理費が高くなる。長崎市内の小規模物件5つを調べると、管理費は平米単価88円～125円(平均98円)、ブランシエラは218円。外廊下物件の2倍以上の管理費を負担することになるが、それを許容するだけの意味があるのか。

[13: 通りがかりさん]

なんだかんだ言っても不動産の価値は立地です。立地＝利便性で、立地に難アリの大規模物件とかはグロスメリットとか言ってそれを無駄な共用部で補うんだけど、当初安く設定さた管理費や修繕金が後から足りない事が分かって急に値上げされるなんてよくある話しですよ。機械式駐車場が多い物件は特に注意しないと。

[14: ご近所さん]

驚きました。
長谷工アーベストに30分程質問を幾つかしましたが、そのほとんどがわからないとの回答でした。特に驚いたのは、断熱材について質問すると、答えずに長谷工側はそれを聞いてどうするんですか、何のために聞くんですか、と逆質問をされました。断熱性の高い住宅を購入したいので聞きましたが、奇異な質問ではないと思いますと返すと長谷工側は無言になりました。
長谷工の営業は設計図書を読み、消費者からの質問に即答できる体制がない。質問に答えられないことに恥ずかしいと思う感情とか、自信の勉強不足を反省する姿勢が全くない。数千万円の商品を販売するためには商品知識を身に着けようなどと思わないようです。長谷工アーベスト本社に電話して社員教育についての考え方を聞きましたが、どうやら会社全体が設計図書を読み商品知識を身に着ける必要性はないと考えているようです。物件HP上の文言についても聞きましたが、広告代理店が作成したのでわからないと呆れる回答でした。
マンション購入に失敗したくない人は販売事務所で設計図書を自身で開いて疑問を解決することをした方がよい。しかし、消費者に設計図書を見せない会社もありますのでそのようなマンションは購入を勧めません。設計図書を見ても理解できない人は販売事務所に同行するサービスをしている設計士などの専門家に同席してもらうことを検討しても良いと思います。但し、数万円の費用は発生しますが、購入後に後悔することを考えれば安いと思います。

[15: ご近所さん]

仮にブランシエラを購入して賃貸収入を10年間得た後売却した場合、賃貸収入より大きな売却損が発生する物件です。子供の学区の問題など、どうしてもこの立地に居住する必要があるのであれば、賃貸の方が経済的に考えれば有利です。一般的にはマンションは戸建と違い資産性を重視して購入しますが、ブランシエラは資産性を無視しなければいけません。マンションであっても建売戸建を購入する視点で臨む必要があります。築浅中古物件販売価格、賃貸物件の賃料をネットで検索した結果導きました。
初めて不動産購入する人に付け加えると管理費、修繕積立金、固定資産税など10年間の合計、７０平米で500万円前後の支出が発生します。

[16: ご近所さん]

オプションまみれのモデルルームとカタログで購入の判断をせず、竣工後の実物を見てから購入の可否を決めた方がよい。特に初めてマンションの購入をする人は特にです。9月6日現在の物件概要を見ると、販売開始から3ケ月で2戸しか契約済み住戸がないので、幸か不幸か竣工後でも多数の住戸が、販売していることが容易に想像できる物件です。長谷工の商品企画者は頭を抱えていることでしょう。この販売状況では2期以降、販売単価を下げてくるのではないかとも思っています。慌てる必要はありません。
中四国地方のビッグターミナル広島駅から徒歩9分で竣工済みのブランシエラを見学してきました。万屋町と同規模で、価格は広島の方が1割以上安く、管理費単価は5割以上安い、加えて設備面では床暖房やディスポーザーが標準で備わっていました。いかに万屋町の販売価格が高いか改めて感じました。

[17: ご近所さん]

長崎市内にマンションを区分所有する是非について冷静に考える。
13の方のコメントにある立地が大切はごもっとも。東京の3A(青山、赤坂、麻布)と金町では立地のブランド力が天と地の差があり、例えば3Aで40平米と金町で100平米が同一価格で販売されていたら、間違いなく3Aの立地の物件を選択することが正しいと言える。しかし、あくまで都市部の話で地方都市の長崎市内ではそれほど重要視せず、物件の品と質が販売価格に見合っているかが重要。
長崎市の人口は全国の県庁所在地で最大の減少率で、加えて毎月の固定費である水道料金が一番高い。大阪市の2.3倍。旧財閥系の大手デベロッパーが進出しないということは魅力のないエリア。住宅ローンの完済する35年後には現在より人口が15万人減少する計算になる。そのような立地では売却損額は計り知れない。
定年までは長崎市内の分譲賃貸に居住し、その後は九州で唯一人口が増加していて発展の余地がある福岡市または東京中心部で購入することが経済合理性が高い。
ちなみにブランシエラの単価は福岡市内の物件と同レベル。
テレビショッピングで夢グループが販売しているものは無メーカーの中国製だが、価格が安いため、そこそこ売れている。要は家電でもマンションでも価格に見合う商品かが重要であり、不動産の場合は加えて将来の売却益、損がどの位になるか先を見通すことを考えるべき。

[18: 匿名さん]

>>17 ご近所さん
さすがに今の福岡市内よりは安いよ。汗

だとしてもこの立地なら確かに、わざわざ購入しなくていいかも・・
先発物件の幸町のあたりのは結果として良かったよね。街がきれいになってる最中だし、福山がCMでてるジャパネットのもあって期待感あるし。

[19: 匿名さん]

>>16 ご近所さん

〉中四国地方のビッグターミナル広島駅から徒歩9分で竣工済みのブランシエラを見学してきました。

広島に限らないけど、地方のJRターミナル駅は再開発しても人が集まらないじゃない。博多も熊本も鹿児島も結局は昔からの中心市街地の天神、上.下通り、天文館の方に都市機能が集中してて栄えてるよ。
ちなみにブランシエラ広島が建ってる西蟹屋ってスタジアムが近いだけで周りには何もないとこよ？広島の中心は役所関係にも近い八丁堀で、地価も全然違うし。比較の対象がおかしくない？

[20: ご近所さん]

管理組合運営に大きな不安。
近年まれにみる販売不振、このペースの販売戸数推移で単純計算すると竣工後引き渡し時に40戸の在庫が発生する。実に8割近い住戸が未入居となり、管理組合の運営上、議決権の多数を持つ長谷工の意向で全てが決定してしまう。オーナーの意見は通らない。これはあくまで長谷工が管理費を管理組合に収めることが前提だが、もっと不安になることは、長谷工が在庫住戸を一括してどこかの不動産屋に投げ売りした場合で、管理費や修繕積立金の支払いを免除する契約を長谷工と交わすことも考えられ、そうするとたちまち管理組合は収入不足となり、オーナーによる自主管理となる、修繕積立金会計は破綻し、オーナー所有住戸を売却するにもそのような管理体制では買い手は見つからない。
やはり、竣工後に販売状況を確認してから購入を見極める必要がある。
付け加えると、ブランシエラの平均的な完売までのスケジュールは、竣工時に8割の住戸が販売済で、残り2割の住戸を竣工後2年かけて完売するので参考にしてほしい。