ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
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【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
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[401: マンション検討中さん]

もっとまともなデベだったらこんなことにならなかったんだろうな
せっかくの好立地が本当に勿体ない

[402: マンション検討中さん]

>>401 マンション検討中さん
どこでもこんなもんだろう。他のマンションもどこもかしこも状態ですから。

[403: マンション掲示板さん]

>>402 マンション検討中さん
＞どこもかしこも状態
具体的にどのような状態のことですか？

[404: 投稿者]

>>399 買い替え検討中さん
あくまで予告広告でしょ。
とりあえずどれくらいの反応があるか感触をつかむために、広告掲載図面の兼ね合いでの9戸なんでしょうね。
本広告でそのまま9戸だったらホントにやばいし、40以上なら合格点って感じかと思います。

[405: マンション掲示板さん]

>>404 投稿者さん
予告で9と書いて本告で40？
それ違反じゃん、ありえないし。

[406: マンション検討中さん]

>>405 マンション掲示板さん
普通だろそんなの。

[407: 検討板ユーザーさん]

へー
では本告で40出るんだね。
そりゃ楽しみだ

[408: マンション検討中さん]

>>407 検討板ユーザーさん

40で出るとは言ってない。
事前と直前で戸数が違うのは当たり前だと言ってます。

[409: 検討板ユーザーさん]

第1期で9となってるんだよ。
追加供給の場合、1期2次→3次→4次となるんじゃないか。
40はないにしても第1期で9の数字が変わることはない。

[410: 検討板ユーザーさん]

それと事前と直前て何ですか？

[411: マンション検討中さん]

モデルルーム案内開始前から9戸の表示だったよ

[412: マンション検討中さん]

40以上が合格点なんですね！
それに比べると9って…
様子見しすぎなんでしょうか。
全て売り出されるのはいつになるのでしょう。。

[413: 検討板ユーザーさん]

つまり9組の客しか要望が無かったゆうこと。
それは9組が手を挙げていて必ずしも9区画とは限らない。
カブれば抽選やし。
その要望も固いかどうか？分からんし。

[414: マンション検討中さん]

>>413 検討板ユーザーさん

そういうことなんですか！デベ側がとりあえず9戸売ってどのくらい要望が出るのか見てみましょう、と言うことだと思っていました。
75戸あるマンションで9組って少なすぎますね…

[415: マンション検討中さん]

強気な価格もデベさんは門仲は供給が少ないからというロジックなので、すみふと同様な売り方(竣工後も期を切って売り続ける)すんじゃないな。
そうやって価格高くても捌ききるのだろう。

[416: 検討板ユーザーさん]

とりあえず9戸出してどのくらい要望が出るか様子をみる？

とんでもない。
9しか出せなくていま社内は大騒ぎだと思うよ。
担当者の責任問題級だよ。かわいそうに。

[417: マンション検討中さん]

いやだから9戸で確定じゃないって。。
人気ない煽りをして何がしたいのかわからん。。
まーもういいや。笑
答えは6月にわかるし。笑

[418: マンション検討中さん]

>>417 マンション検討中さん

何がしたいか？低スペ高価格クソマンション叩きじゃね？

[419: マンション検討中さん]

マンションはいいと思う。猿後と比べて駅に近い分価格高いのはわかる。
だけど、ほぼ今が最高値だろうから、転売目的だととんでもない負債になるかもね。

[420: 検討板ユーザーさん]

いまが最高値、ではないけどね。もっと高くなるよ。
あと猿後てなに？

[421: マンション検討中さん]

>>419 検討板ユーザーさん

最高値と言われ続けて早10年。
今が天井！と言い続けてたらいつか当たりますよね。。
某御大のように。。

[422: マンション検討中さん]

>>420 検討板ユーザーさん
根拠は？

[423: マンション検討中さん]

>>421 マンション検討中さん

潮目変わってるのに気づいてない？インフレ率2%達成、大企業賃金上げのニュースが連日報道、そしてくろぴょん任期満了。今後、いきなり短期金利上がってマンション価格2割は下がるよ。断言できる。

[424: デベにお勤めさん]

>>409 検討板ユーザーさん
マジレスすると予定となってるから変わることあるよ。申し訳ないけどそういうもんだよ。
※顧客に不利益でないよう減ることはなく増えることはあるということ。
不動産知ってる風だけどやってる方から見たら何言ってんだって感じだし、検討者の邪魔になるネガキャンしか言わないのはよくないよ。

[425: 検討板ユーザーさん]

心配しなくても9戸しか出せないから。
そんでその中から先着順の部屋もでるかもよ。

[426: マンション検討中さん]

>>423 マンション検討中さん

ご本人ですか？笑
2割下がるのにこのマンションの検討板にいるなんてよくわからないですね。
ここは検討板なので、出て行って貰えると皆助かると思います！

[427: マンション検討中さん]

全戸一斉販売だそうです

[428: 検討者]

全戸一斉のようですね。また、前回の予定価格の時よりも全体的に角部屋の値段が上がっていて、中住戸と差がついていました。
実需メインで金額的に買える人は買うでしょう。
買う気がない人にはとってはネガティブな書き込みをし易い物件だと思います。

[429: マンション検討中さん]

1期である程度は出てしまう見込みが立ってるんでしょうね。
9戸しか出ないクソマンションって言ってた人、見てますか？
勉強し直しましょうね。

[430: マンション検討中さん]

中住戸は気持ち下がってましたね。それでプラマイゼロになるのでしょう。東側と西側の部屋で人気が均等なのが意外でした。今は西向きが人気みたいですね。寝室もがっつり窓があるので東側は降り注がれる朝日が睡眠を妨げそうです。

[431: マンション検討中さん]

角部屋狙ってたから残念です。。

[432: 検討板ユーザーさん]

全戸供給して先着順で捌いていくのでしょうか。
期分け販売にして登録抽選するほど要望が集まらず役員の檄が飛ばされたのか。
やはり大京出身らしいやり方だ。

[433: 通りがかりさん]

>>429 マンション検討中さん

期分け販売しても抽選になる見込みがないため（ひいては期分け分も要望が集まらない可能性もあるため）、全戸供給にして要望がある部屋から早めに捌こうという方針に舵を切った、という可能性はないですか？

[434: 検討板ユーザーさん]

全戸に要望入ってたら中住戸の価格を下げる必要ないじゃん。
先着順でガンガン営業するから、これからモデルルームに行く人はガッツリ詰められること必至だろうな。

[435: 検討板ユーザーさん]

>>433 通りがかりさん
はい。
その通りです。

[436: 検討板ユーザーさん]

>>429 マンション検討中さん
おめでたいね。
そのうち分かるよ。

[437: 検討板ユーザーさん]

ネガの人が連投スゴいねー
精神的に大丈夫かね。
欲しくない物件でストレス解消してないで欲しい物件に書き込めばいいのにね。

[438: 検討者]

ほとんどの部屋が抽選になるようです。確かに高いですが、購入希望者の多くが門前仲町近隣住まいの地元の人のようです。新築でたら買うのを待っていた人達のよう。

確かに広域検討者は対象じゃない感じはしますが、75戸ならそれでも埋まるようです。

[439: 通りがかりさん]

>>438 検討者さん

どこからの情報ですか？
売主しか知り得ない情報だと思うのですが。
個人情報が漏れているのだとすると、結構マズイと思います…

[440: 匿名さん]

>>438 検討者さん

こマ？

[441: 通りがかりさん]

アクセス良いし、
安い部屋は年収低いけど
与信高い公務員とかで全部埋まるんじゃないか？
普通の人が行っても勝ち目なさそう

[442: マンション検討中さん]

東側はそこそこ車通りのある道路なので西側の方を好む人はいるかもしれませんね。階によっては信号も気になる。西も駐車場側ですが…台数少ないので入出庫はそれほどないかな？
ネガキャンは本当に購入希望の人がやるものだと思っていました。

[443: マンション掲示板さん]

>>439 通りがかりさん
どこが個人情報だ？
なにも個人情報は晒されてないから。
で、実害はありましたか？？

[444: 検討板ユーザー]

>>443 マンション掲示板さん

「購入希望者の多くが門前仲町近隣住まいの地元の人」ってとこじゃないですか？
ここでは個人情報は晒されてないけど、この内容は内部の人しか知らない内容だから、それが漏れいてるとしたら個人情報が漏れている可能性ありってことだと思います。
まあ、内容自体がデマの可能性もありますが、それだとしたら内部の人間が書き込んだってことだろうから、かなり焦っているのかも、とも想像できますね…

[445: マンション検討中さん]

>>436 検討板ユーザーさん
どちらにせよ9戸から変更はできない。そんな事できない。って事はないって事はわかっていただけましたよね？
これからいくつ戸数が出るかはわかりませんが、あなたの情報は間違ってた訳です。なので勉強してくださいね。

ちなみに私は検討者になりますので共有すると、結構な戸数1期で出る見込みだそうです。
デベ的には早期完売を目指しているとは聞きました。
うまいこと抽選にならないと良いなと思ってます。。

[446: マンション検討中さん]

正確な物件価格聞いて、70年分の地代・解体金足したらとんでもない金額になったので、撤退します。ディスポ無しは戸数から理解出来ますが、この戸数でパーティルームと中庭あるよりはEVホールにしてくれよって言う点と、ゴミ置場が外なのも理解出来なかったです。

[447: マンション検討中さん]

自分もあまりの低スペ加減に撤退しました
雨に濡れながらゴミ出し頑張ってくださいとしか笑

[448: 匿名さん]

>>427 マンション検討中さん

凄いですね。
流石、門仲。

[449: マンション検討中さん]

事前案内会からほぼ満席だから、甘く見積もって土日祝が計14日×一日3回転×4卓、平日は8日×2回転×3卓で合計200組来場。歩留り15%で30件契約。20%で40件契約。デベは大体歩留まりそのくらいになるような価格にするから半分くらい１期で決まるんじゃない。人気マンションだと１期の歩留まり30%超えもあるから即日完売もありえなくない。満席が嘘だった場合はその限りではないけど。

[450: 検討板ユーザーさん]

>>449 マンション検討中さん
その歩留まりは所有権の物件のやつ？
それとも定借物件の歩留まりですか？

[451: 検討板ユーザーさん]

>>445 マンション検討中さん
くどいねアナタ。
ここの検討者のわりに勉強不足ですね。

[452: マンション検討中さん]

来場者は350人だと言ってました。

[453: マンション検討中さん]

え、内覧からの歩留まりって15%もあるんだ。
びっくり。
大体内覧って平均5個くらいはいくだろうし、戸建てと迷ったり、マンション買わない層も半分以上はあるだろうから、10%切ると思ってたけど。

[454: 検討板ユーザーさん]

15%は普通の営業。所有権ならね。

[455: 検討板ユーザーさん]

>>453 マンション検討中さん
10%切ったら失敗物件だよ

[456: マンション検討中さん]

へー。なるほどねー。
じゃあ内覧数と顧客の予算ヒアリングである程度売れ行きがわかるわけか。

[457: マンション検討中さん]

メゾネット部屋購入希望なんだけど争奪戦かな

[458: マンション検討中さん]

>>452 マンション検討中さん
350組です。

[459: マンション検討中さん]

メゾネットは人気みたいですね

[460: マンション検討中]

>>459 マンション検討中さん

そうなんですか？
都心でなく、ハザード、定借に加え、ディスポーザーなし、ゴミ置き場が外など、スペックは良いとは言えないと思いますが、2億弱も出す人がいるんですね。
皆さん、お金が有り余っているようで、羨ましい限りです…

[461: マンション検討中さん]

検討者なのでフォローしておくと
都心じゃないけど、ほぼ都心。日本橋、大手町は鼻の先。

ハザードは確かにボロボロだが、城東や湾岸からこれはしょうがない。マンションなら水害は戸建のような大きな問題を生まないし、価格と利便性考えて妥協かな

ディスポは別にいらんし、外もちょっと歩けばええやんって感じ、いうほど毎日ゴミ出さないし、雨の日避ければよし。ていうか傘させばいいし(ま、屋根つけて欲しいけどね

定借は数年で売るか生涯いるなら何の問題もないし、その分ディスカウントされてるよ。

所有権なら億からだろうから。

オレが唯一怖いのは、金利の上昇だな。数年で売る作戦が破綻する。
金利上げたら中古相場が一気に崩れるからな。

[462: マンション検討中さん]

あーそうそう。前提、この利便性で吉祥寺、荻窪、桜新町、経堂あたりの城西、城南じゃ億余裕でこえるから、そう考えると安いよねってみんな考えてるのさ。

[463: 検討板ユーザーさん]

メゾネットはどこも苦戦するんだよなー

[464: マンション掲示板さん]

申込予定ですが、ゴミ捨て場はマジでなんとかして欲しかった。。
まぁ雨の日はゴミ出ししなかったら良いかと諦めてます。

[465: マンション検討中さん]

毎日のように外に出るタイミングがありその時に捨てればいいやくらいで思ってましたが、傘を差して外に出てゴミ捨て場で傘を閉じて…と想像してみるとかなり面倒ですね…

[466: マンション検討中さん]

>>462 マンション検討中さん

ここ定借だけどね

[467: 検討板ユーザーさん]

＞マンションなら水害は戸建のような大きな問題を生まないし

一階が浸水した場合の被害想定とその修復にかかる費用は盛り込まれているか。上階に住んでても全世帯で費用を払う。

＞ディスポは別にいらんし、外もちょっと歩けばええやんって感じ、いうほど毎日ゴミ出さないし、雨の日避ければよし。ていうか傘させばいいし

それを容認してくれる買主さんを探すの至難の業かもよ、今どき。

＞定借は数年で売るか生涯いるなら何の問題もないし、その分ディスカウントされてるよ。

数年で売るなら短期譲渡所得の課税対象でガッツリ持っていかれる。売却益が出ればだけど。
生涯住んで歳とったあげく相続も出来ず、あるいは建て替え権利を売却することも出来ない。

[468: 検討板ユーザーさん]

ここ場所はいいから住み始めて気に入れば気に入るほど解体して他に住むとこ探すのがシンドイだろな。
一次購入者の次の世代の人ね。

[469: 匿名さん]

>>467 検討板ユーザーさん

3000万円特別控除使えれば、短期譲渡も怖くない。三年毎に何度でも使えるし。なんなら、五年住んで売却すればいい、十分に築浅。

[470: マンション検討中さん]

いやわかるよw
そりゃ高いし、ハザードリスクは当然あるし、所有権の方がいいけどさ、
今このタイミングで、城東でこの利便性ってもうここしかないから、そう考えるとここで買うかぁって人はそれなりにいるってことね

実家東葉高速線で勤務地丸の内とか汐留とか
そういう人にとっては、ここのロケーションは完璧なんよw
メリデメ比較してこの市況ならまぁ仕方がないってのが大半の意見だと思うよ。

[471: マンション検討中さん]

>>459 マンション検討中さん
メゾネット検討でしたが、北側の通路（バルコニーの外側に管理人用通路が設置されてる）が気になりました…
北側窓開けっ放しているところに、毎日（週数回なのかもしれないけど、屋上緑化だし）管理人が通ると思うと…
階段でそのまま屋上に行けないつくりなのが謎です。

あと、低層階は道の真南に大きめな土地あるので建物が立つ可能性高いのが注意かも。
土地の大きさから高さ考えると、最上階メゾネットには影響ないとは思いますが。

[472: 検討板ユーザーさん]

>>469 匿名さん
3000千万控除を使って住宅ローン控除を諦めるとか？しかも税制大綱は毎年変わり現行制度で計画しても意味ないかも。

5年住んでもと言うが、正解には6年所有してないとね。
売却する年の1月1日時点で5年経過してなきゃダメ。
定借の残存年数は67年か。

[473: マンション検討中]

>>459 マンション検討中さん

メゾネットは坪単価どれくらいですか？

[474: 検討者]

メゾネット両角が坪520、中住戸が坪490くらいですね

[475: 匿名さん]

高すぎて死にそう。東側で×0.8、定借で×0.7=0.56

西側のしゃれおつエリアの約半額位が適正だろ…。

[476: 検討者]

だったら、検討から外せば良いんじゃないですか。
最上階の特殊住戸だから坪単価が高いのは仕方ないかと

[477: 匿名さん]

>>472 検討板ユーザーさん

3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないんだから、どっちか選ぶしかないでしょ。(売却時期をずらして併用できる抜け穴がないわけではないが。) 住宅ローン控除を選択した方が有利なら、もともとたいした譲渡所得じゃないってこと。心配するほどの税金はとられないよ。長期譲渡所得の適用条件くらい知ってるから、いちいち細かい指摘はいらないです。

[478: マンション検討中さん]

メゾネットは既に要望多数です。
門仲の中だとトップクラスの部屋だから当然っちゃ当然ですが、皆さん金持ってますね。

[479: マンション検討中]

>>478 マンション検討中さん

ですね。
年収どれくらいの層がターゲットになるんでしょうか？

[480: マンション検討中さん]

>>479 マンション検討中さん
ほとんど現金買いもしくは企業の経営者なのではと思います。
サラリーマンだと2000万が最低ラインかと。

[481: 通りすがり]

>>480 マンション検討中さん

確かに...
年収1500万くらいだと、定借ですしローン組めるか微妙で、たとえ組めたとしても、借地代や解体準備金も含めたランニングコストを考えると、生活カツカツになりそうですね。
門仲でも良いって考える高所得者もいるものなんですね...

[482: マンション検討中さん]

>>481 通りすがりさん

門仲地元の高属性なら全然買うなんじゃないですかねー。
住宅資金贈与1000万+自分でローンなら年収2000万でもギリギリ届きます。
供給ないエリアで物件そのものが希少性高いと動き早いですね。
まさに選ばれし者同士の戦い。

[483: 匿名さん]

>>477 匿名さん

3000万円特別控除って、そもそも売却益が出た場合の話ですよね。
ここ、そんな話が仮定でできるほどリセールバリューありました？

各階ゴミ置き場もない、ディスポーザーもない板マンマンションに特別控除使うこと考えても・・って思ってしまいますが。

[484: マンション検討中さん]

>>483 匿名さん

ここで正論言うとこの掲示板から出て行けって言われちゃいますよ

[485: 匿名さん]

モデルルーム見ましたが、玄関からリビングまでの天井が低く、圧迫感を感じました。実際に計ってないけど、身長１７４cmで背伸びしなで手がべったりつく感じでした。低くね？

[486: 検討板ユーザーさん]

天井もスペックもリセールもすべて低い。
高いのは価格だけ。

[487: マンション検討中さん]

>>485 匿名さん
天井高カットでコストカットよ
低スペコストカット物件だからね

[488: マンション検討中さん]

立地がいいので見てみましたが、
・ディスポーザーなし
・ゴミ捨て場屋外
・定期借地
が引っかかりますね。
今やディスポーザーは当たり前なので
リセールに響きそうで迷います。

[489: eマンションさん]

ディスポーザーなし、屋外ゴミ置き場、定借の板状マンションで坪400超とは。やっぱりマンションは立地なんだな。
定借だから長く住むと売れなくなるね。賃貸用ならいいかもしれない。

[490: 匿名さん]

>>488 マンション検討中さん
転売には不向きだね。

[491: 匿名さん]

>>489 eマンションさん
久々の門前仲町駅近物件が175投資家に荒らされなそうでよかったわ
駅徒歩3分大手町5分の希少性に比べたら他の欠点なんて全部枝葉だろう。

[492: マンション検討中さん]

上の人が仰る通り、ディスポはこの戸数なら無くてもだけど、屋外ゴミ置き場と天高は気になってやめました。

[493: マンション検討中さん]

まぁ何だかんだ早期完売は間違いないと思いますよ。
この立地、後発の無さからすると地元民はここ以外選択肢ないですから。
もう仕様は諦めて欲しい人は検討した方が無難ですよ。

[494: マンション検討中さん]

>>453 マンション検討中さん
最近は入場を絞り、供給も需要対比で小出しにしている（意図的に倍率を付ける）こともあり、晴海フラッグやパークタワー勝どきは歩留まり毎期30-40%ですよ。

[495: 検討者さん]

さっきまで494さんの投稿、晴海フラッグにもパークタワー勝どきにもヤフー不動産のアフィリエイトリンクがついてましたけど、運営側で勝手に削除するんですかね？
なるほど、本当に関係ない人が投稿するんだなぁと、勉強になりました

[496: 495]

間違って「e戸建て」で見てました。
そして私の投稿にもADがついてますね。
運営側がつけてるんですね、スレ汚し失礼しました。。

[497: 検討板ユーザーさん]

>>493 マンション検討中さん
マンマニさんも動画で立地は太鼓判だし
周辺事情、市況的に坪400程度で動いてるようにおっしゃってますね。

[498: マンション検討中さん]

>>497 検討板ユーザーさん

はい。どう考えても割高感ないです。
あくまでも今の相場でなら。ですが。
むしろ門仲は利便性考えると滅茶苦茶便利なのでそれで駅徒歩3分、坪400ならむしろお得感すらあるレベル。
湾岸より利便性は高いですから。
門仲は。

[499: マンション検討中さん]

低スペ定借ってこと考慮した上で割高感ないって言ってんのかね

[500: マンション検討中さん]

>>499 マンション検討中さん

はい。ないです。
非常に残念ではありますが言い切れます。
坪350以下なら殺到して抽選祭りになってたと思います。
適正価格だから広域は来ないしよかったです。
タワマンですが月島で中古で坪550とかの世界です。
もう門仲で70年400万新築なんてむしろ良いと思いますよ。