イーグルコート二条駅ウエストってどうですか？

[マンション比較中さん]

イーグルコート二条駅ウエストについての情報を希望しています。
販売価格帯が3,870万円～6,470万円のようです。
駅からもそれほど離れていあにのでいいですね！
公式URL：https://www.daimaruya-kyoto.co.jp/nijo40/index.html

所在地：京都府京都市中京区西ノ京西月光町1-7他（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩5分、JR嵯峨野線「二条」駅徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：47.88㎡～71.22㎡
売主：株式会社ダイマルヤ
施工会社：ミノベ建設株式会社
管理会社： 株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
早期完売した、その理由とは? 『シエリア京都二条／関電不動産開発』『イーグルコート二条駅フロント／ダイマルヤ』と販売中の『イーグルコート二条駅ウエスト』【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/40014/

[261: eマンションさん]

ジオ二条やフロントを購入した層の二条周辺の相場感や今後の資産価値の見通しについて、当事者としての所感を聞いてみたいですね。どなたかいらっしゃれば。

[262: マンション検討中さん]

>>254 マンション検討中さん
北向きの良い点は、日が当たらない分価格が安めというところでしょうか。でもここに関して言うと、北側正面に焼肉屋さんのビルがあって景観があんまりのような。
大通り沿いは人通りもあって安心ですよね。1番は土地の価格が高いところがいいですね。おおよそは路線価で分かりますが、最近の物件の中では面積あたりの土地の価格は1番高そうですね。大体は大通りから離れる分だけ下がりますから。土地の価格が高いと資産としては大きな
安心材料ですよね。

[263: マンション検討中さん]

>>262 マンション検討中さん

路線価は税金が上がるだけです。
資産価値と比例はしません。

堀川通や五条通りも同じく路線価は高くなるが、資産価値や中古価格に比例していない。
好んで大通り沿いに住みたいと思う人は少ないと思う。

[264: 口コミ知りたいさん]

>>263 マンション検討中さん
あんまり断定して言わない方が。。。
路線価は実勢価格も反映してますし、中心部や主要駅に近づけば高くなるでしょうから、統計とったら比例関係が多くなるような気がしますけどね。少なくとも土地の価格は。
そりゃ比例しない箇所もあるでしょうが。
大通りの好き嫌いも人それぞれですね。

[265: マンション検討中さん]

個人的には交通量の多い大通り沿いの物件は避けるかなー

[266: 通りがかりさん]

本当に人それぞれだと思います。
私は外干しはせず、通勤除いて移動手段がほぼタクシーなので大通り沿いが楽で好きです。
夜道の心配も比較的小さいですし。

[267: eマンションさん]

西大路通り沿いとか、駅伝がベランダから見られて楽しいですよ！バスも待つ時間ないくらいの本数が来ますし便利です。人それぞれですね。

[268: 買い替え検討中さん]

なんか公式間取りCDEと増えてますね。。
キャンセルになったんでしょうか？？
ローン金利引き上げの影響でしょうか。

[269: 通りがかりさん]

>>268 買い替え検討中さん
まだ影響はないと思うけど、仮に金利の影響で購入が難しくなるような場合はそもそもの計画に無理があるのかもしれませんね。数年後には払えなくなったとかの理由で仕方なく手放すひとが増えそう。

[270: eマンションさん]

>>269 通りがかりさん

確かに金利が上がったとて数千円ずつ、変動金利が今の固定金利ぐらいになったとて2万くらいプラス？なので、大変なことではありますが、それで生活に無理が出るようなら最初からやめておいたほうが良いですね。逆に変動で借りてはいるけど、今の固定金利で払えるくらいなら計画的には安心ですね。

[271: eマンションさん]

この物件の事情は違うと思いますが、今の高値で購入する人はそれなりのローン比率がありそうなので、今後金利の上昇がボディブローのように効いてくるかもしれないですね。金利以外でも今の経済状況の見通しだと返済リスクへの警戒はしとくに越したことは無さそうですね。そうならないことを願いますが、自戒も含めて。

[272: eマンションさん]

>>268 買い替え検討中さん
Dが2部屋だったら竣工前完売もありうるかと思いましたが、4部屋だと少し厳しいかもですね。Dの部屋はそもそも割高ですし。シーンズ以外は終盤の売りきりに結構苦労しそうですね。

[273: eマンションさん]

フロントは今日、正装した人が集まってました。内覧会かな。フロントはランドプランも余裕があって小規模にしても、1年前に早期完売した理由は納得できますね。外観も良い。価格が現在売り出し中の物件と比べて安いわけではありませんが、ジオ二条と比べるとお得な感じはします。総合的に良い物件ですね。個人的にはコスパ考えるとジオ二条より良いかも。

[274: マンコミュファンさん]

>>273 eマンションさん
阪急までは大宮にしても西院にしてもイーグルはちょっと遠いから、JRか地下鉄使いがメインならジオよりだいぶお得な気がしますね。ただ資産価値と個人的には外観はジオかな、二条近隣ならシエリアが外観では1番高級感あったのはビックリ。
フロントのランドプラン、比べたら確かに少し余裕あるというか、他が余裕なさすぎですね。
フロントで気になったのは白めの外壁は結構すぐに黒くなりがちなので修繕費かさみそう。ウエストも結構白い感じなんかなぁ

[275: 買い替え検討中さん]

ついにラス1になりましたね。
シーンズも完売しましたし、竣工前には完売しそうですね。

[276: 評判気になるさん]

>>275 買い替え検討中さん
残ってる部屋は47㎡で坪320みたいなので、多少買い手が限定されるかもですね。

[277: eマンションさん]

時間はかかりましたけど、ジオ二条の最上階中古もスーモから消えましたね。近隣新築の残ってる部屋より、多少高くて中古でも良い部屋をという選択は納得できますね。確か7000弱でしたもの。

[278: 匿名さん]

>>確か7000弱
この7000、出せる家庭が今はどのくらいいるんだろうと思います。

7000万円 住宅ローン 年収
7,000万円の家を買える人の年収は、最低限875万円、適正範囲は1,167～1,400万円
と出ました。

親からお金を出してもらえるならいいと思いますが1000万円以上必要そう。

[279: マンション検討中さん]

>>278 匿名さん

実際、ジオ二条の購入者は親からの援助、自営業、貯蓄に余裕ある子育てが終わった夫婦の割合が多めと聞きましたよ。
マンション価格だけ上がって京都一般市民の平均給料は上がっていないのは間違いないですね。

[280: eマンションさん]

本当にその価格の物件を買おうと思って、資産計画とかライフプランとかをたてると京都の平均所得ですとまず無理なんですよね。それを自分ごととして捉えてない人たちが人気とか需要とか言うんですけど、本当に自分で購入可能なのか考えてから言ったほうがいいと思うんですけどね。
夫婦のみならまだしも、子持ちなら尚更です。

[281: マンション検討中さん]

目安として、せめて京都の30半ばの公務員年収くらいが頑張れば買えるぐらいが本当適正よね。そうじゃないと投資買いとか老夫婦とか、税収とか人口にプラスにならない人口が増えてバランスが悪くなるよね。そういった需要を否定したいんじゃなく、あくまでバランスの話で。

[282: マンション掲示板さん]

>>278 さん
7000万のローンは実際1500万あっても、きついですね。そんなに借りません、いいとこ半分です。破綻しますから。

[283: 匿名さん]

ラスト1戸の物件の掲示板でされる話ではない気が…
どの物件も他地域に比べて売れ行き悪いわけではない（むしろ比較的マシな方）なので、京都の平均所得の方が、もはや二条・西大路御池界隈の物件のターゲット層ではないというだけでは？
何も平均的な所得層だけが実需というわけでもないですし。

[284: 口コミ知りたいさん]

>>283 匿名さん
おっしゃる通りなんですが悔しくて、が本音です、笑

[285: 匿名さん]

それなりに資産を作った方が購入されているのでしょうね。
資産もなくて7000万円を全額ローンでというのは無謀なので普通は無いように思います。
まずは貯蓄と投資で資産を作ってからではないでしょうか。

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
ファミールガーデンやステーションを新築で買われた方が売却すると買った値段プラス1000万くらい？で今も売却できそうなので、良い感じで住み替えできそうですね。丁度子育てを終えたタイミング、少しコンパクトな間取りでも最新マンションを終の住処として。

[287: eマンションさん]

>>285 匿名さん
同程度の物件を購入予定ですが、頭金を多くして総返済額を減らすか。あえてローンを多く借りて、手元資金を運用しようか悩んでます。住宅ローン減税や、積み立てニーサなど現状の制度や利率を上手く利用しようと考えると、どの方法が期待値高いか悩ましいです。同じように周辺の新築分譲を購入予定、もしくは購入した皆さんはどういう計画なのでしょうか？

[288: 匿名さん]

>>287 eマンションさん
手元資金が住宅ローンの金利（0.5％）を上回るのであれば投資に回せば良いのではないでしょうか？
むしろ投資を行い1％以下での運用しか出来ないようであれば投資を辞めた方が良いと思います。
既出にありましたが、貯蓄を貯めるのは厳しいかと思います。
理由としては①貯めている間の家賃がマイナス②貯蓄額を上回る価格の高騰が考えられる③住宅ローンの組む年数が減るもしくは完済年齢があがる。
以上の理由からです。
投資でそれなりの金額を作ろうと考えますと値上がり、値下がりの激しいポートフォリオを組まざるを得ないので、資産の減算が考えられます。

[289: 名無しさん]

>>288 さん
ありがとうございます。それらの前提は多くのひとは理解してるでしょうから、その上で実際にどういう選択をするのか、したのかが気になります。
自分も間も無く本契約ですが、ローンを予定より多めにして、余剰分を投資に回そうかと考えています。タネ銭ないと小遣い程度になっちゃいますから。丸投げしてる金融商品もそれなりですし、勉強兼ねてニーサとかやってみようかと。今後は自分で資産運用できるかで、また格差が広がりそうなので。本当はそういう社会はあまり好きではないですけど。

[290: 匿名さん]

私はローンを大目に借りた分は、とりあえず短期の社債を買いました。
１％行かないくらいですが、ローン金利より高いし、控除もあるので、安全第一
投資は別にやってます。

[291: 匿名さん]

一般論として低金利時代に頭金重めにしてローン金額圧縮するメリットは、小さいように思います。（日本人らしい選択だなぁとは思いますが）
また、繰上げ返済もそうですが、住宅ローンの金利を過大視して、手元資金（流動資産）を削ることのリスクも同時に考慮すべきかと。許容できない水準まで金利が上がってから繰上げ返済することも可能ですし（とはいえ、資産管理できないような金融リテラシー弱めな人は、繰上げ返済したら良いと思います）。
投資先は個々人のリスク許容度で全く変わるので言及は控えます。

[292: 匿名さん]

コロナ禍のここ数年は投資良い状況だったと思います。
特に20,21は、損をするのが難しいくらいでした。
22はあまりよくなく、今年は年末年始で乱高下なので難しい年なのかなと思います。

[293: 匿名さん]

京都府内の地価　2年連続の上昇　2023年3月23日 12:00
市内のマンション価格は今年も厳しそうです。

https://www.kbs-kyoto.co.jp/contents/news/2023/03/n20230323_123395.htm

[294: マンション検討中さん]

住宅ローンで社債買うのって違法では？

[295: 通りがかりさん]

住宅購入の目的で借りたローンを別用途での使用は違法というより、契約違反なので銀行にバレると一括返済を求められる可能際があるかと。
なので、ローンで社債購入など公の場で言うのはどうかと…

[296: eマンションさん]

住宅ローンを多めに借りて、本来頭金に当てる予定だった浮いた分の手元の資金で、社債を買ったという意味じゃないの。

[297: 匿名さん]

家買わずに、住宅ローン借りれるわけないですね。
それとも手持ち資金を全て出して不足分しか融資されないとでも思われているのでしょうか。
本気で思ってるとすると、不動産投資物件で住宅ローンを借りる詐欺まがいに引っかかりそうです、
逆に。

[298: 口コミ知りたいさん]

ちょっと言っている事が良くわからないです…

[299: eマンションさん]

それにしてもシエリアの中古はずっと売れませんね。1番条件良い部屋だと思いますが。やっぱり低価格ありきの早期完売だったのですかね。

[300: 通りがかりさん]

>>299 eマンションさん

新築価格の5100万の部屋、築1年もたたんうちに6480万で売り出しても、このあたりで探してた人はちょっと調べたらわかるし誰も心情的に買わないやろ。さすがにチャレンジ価格だから、富裕層が気まぐれで買ってくれるの待ってる地権者かな。5100で出したらすぐ売れるやろけどね。

[301: 検討板ユーザーさん]

>>300 通りがかりさん
チャレンジ価格でも周辺の分譲と比べたら、坪単価もお得なほうなんですけどね。二条周辺も高騰する中で、購入できる層をひろげたのは評価できる物件だとは思うんですが。

[302: 匿名さん]

>>301 検討板ユーザーさん

うん、新築で購入できた人はラッキーだったくらいお得で立地も建物も良い物件だと思うよ。賃貸は結構な家賃価格だったけどすぐに決まったっぽいし需要もあるし。

ただ別途地代で月に1万ちょいくらいかかるから、6480万だと、実質は7000万くらいの物件買うのと月々の負担額は同じになるから売れないんでない？近隣の中古5000万以内から売れる感じかな。
このイーグルやジオ、西大路御池プレロジェの在庫が無くなって、次に近辺で新築マンション計画なければ売れそう。

[303: 匿名さん]

とりあえずこのイーグルや競合ジオとプレロジェが売り切れて欲しいね。その後の中古価格は上がるのか下がるのかどうかなぁ？

[304: マンション掲示板さん]

>>303 匿名さん
ここらで物件購入した立場としては上がって欲しいですけど、その価格にどれだけの人がついて来れるかは正直微妙ですね。

[305: 匿名さん]

西大路御池のイーグル、サーパス、パデシオンも中古今売りに出てるけどいずれも新築価格並みか、のせてきてるね。絶妙にこのイーグルウエストより低めだけど、だいぶこのあたりも相場上がった感あるから、二条寄りのこのイーグルウエストも西大路御池価格だったからお買い得だったんじゃないかな。二条のファミリー物件は中古でも似たような値段で今SUUMOに出てるし。

[306: マンション掲示板さん]

>>305 匿名さん
当初は西大路御池の物件より高かったですね。

[307: 口コミ知りたいさん]

二条はこの値段でも売れ行き好調。
これからもまだまだ高値は続きそう！

[308: 匿名さん]

京都市の別荘空き家税の情報を探して見つけた。中京区にも１件あり。

【広報資料】管理不全空き家に対する空家特措法等に基づく「命令の実施」
　　　　　　及び「命令発出中の空き家」について
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000309581.html

[309: eマンションさん]

ウエストもジオもプレも同じ朱四学区なので、児童数も増えるかな。子どもが少なくなっている中で、地域的にも活性化していいですね。

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん
住所からGoogleで調べると、町家ホテルになっていますね。
3人で相続したので処理に時間がかかったということでしょうか。わかりませんが。