エクセレントシティ船橋本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ船橋本町についての情報を希望しています。
JRと京成両方使えるので便利そうですね！
公式URL：https://www.ex-ms.com/funabashi/

所在地：千葉県船橋市本町2丁目447-1、447-2、447-3、453-2（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「船橋」駅より徒歩7分
東武アーバンパークライン「船橋」駅より徒歩7分、
京成本線「京成船橋」駅より徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.14m2～71.15m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社： 株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[351: 匿名さん]

>>349さん最高(≧▽≦)b
349さんと管理組合の理事とか一緒になれたら、1年間楽しそうです！笑

[352: 通りすがりさん]

>>349 評判気になるさん
the大人の対応。穏便に論破されている点が実に微笑ましい。

[353: 匿名さん]

お手紙・・・来ましたね！
(≧▽≦)いよいよですね!!

[354: 通りがかりさん]

そもそも欠陥なんて出てほしくないです。
しっかりして

[355: 匿名さん]

>>336 マンション掲示板さん
自社一貫でなく、委託する場合もお互いに馴れ合っていたり、発注側と受注側の上下関係で忖度があったりしたら、チェックの目というクオリティの担保はあまり期待できない場合があります。責任は発注側にあるからなど、指摘できなかったり、しなかったりがあります。こういうことは無いと信じるしかないのは、結局どちらも同じかと思われます。
確実なのは、自社一貫物件は委託しないことで原価が抑えられることです。委託先企業が利益を出さないといけないので、人件費だけでも３割増しです。（多くの技術派遣業はマージン率は35％程度です。）
それが全て購入者に還元されているかと言ったら、もちろんそんなことはないのですが、
多少は立地と仕様に対しての価格設定や長期補償に反映されていると思いますし、
私はそう感じたので納得して契約しましたよ。

私もこのデザインは安っぽいとは感じない一人です。タイルがキラキラと組み合わされているのもオシャレだと思います。職人が1枚ずつ施行するのはムラが出る欠点はありますが、外壁としては成形されたタイル風ボードを張り合わせるよりは高額で高級な施行です。

これからは我々が内覧会や定期点検等でしっかり指摘して、長期補償などを有効に活用していくしかないですよね。

[356: 評判気になるさん]

>>355 匿名さん

安心させて下さりありがとうございます^ ^

[357: 購入者]

>>355 匿名さん

あなた様のように造詣の深い方が契約者の一人としておられる事が心強いです！

[358: マンション検討中さん]

新日本建設ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47308/


気になる方はこちらをどうぞ

[359: 口コミ知りたいさん]

上場している企業は3万株持っていると株主提案権が行使できます。
新日本建設さんの場合、3千万円ぽっちで権利を取れます。

株主提案権を通じて「体質改善のプレッシャーをかける」「色々と白日の下に晒す」事も可能なので、もし仮に、本気でこちらを怒らせるような悪質な事があった場合は、合法的な報復も可能です。

一方で、購入者を不安にさせて喜ぶのがどういう層なのかも考察が必要です。

●当物件が欲しい人：手付放棄狙いでキャンセル待ち中、中古で安く買いたい
●買いたくとも買えない人：引渡し前で幸せいっぱいの人に水を差して喜んでいる
●同業他社等の業界関係者：他社を落とせば自社が上がるという浅い考え
●近隣の方：陽当たり悪くなったとか工事の騒音で迷惑を受けて仕返ししたい方（この場合は、来月から入居する者の一人として本当に申し訳なく思います）

契約した以上、もう結果は変わらないので、気持ちよく内覧と引き渡しを受ければ良いですし、インスペクター同行でプロに客観的なアドバイスを貰えば済む話と思います。5万円で安心が買えるなら安いですよね。

あ！
●インスペクター業者：不安を煽り内覧会同行サービス活性化を目論む
も追加で＾＾

[360: 評判きになるさん]

>>351 匿名さん
そう言って頂き光栄です^ ^
理事になろうとは考えでもみませんでしたが、351さんのように明るい方と楽しくできるなら是非よろしくお願いします笑

[361: 名無しさん]

いよいよですね！

[362: 匿名さん]

>359

内覧インスペクターはあてにならないよ。それに以前、内覧の様子をHPに挙げて他業者あったけど仕上げの問題より設計上の問題が結構ある。ちゃんとした物件ゲットしたいのなら契約前に建築士同行して設計図書チェックでしょ。

[363: 匿名さん]

>>361
写真ありがとうございます！
内覧会を超えたらいよいよ引き渡しですね。
新生活にワクワクしてまーす！ｐ(((≧▽≦)))ｑ

[364: 購入経験者さん]

>>362 匿名さん
そこまでする方っているのでしょうか？個人的には現実的な案とは思えないのですが。
明らかな建築基準法違反があった場合は、追加工事もしくは建て替え・一時的な住居の確保・引越し代の負担・賠償金等で対処してもらえれば良いです。
新日本建設は１５年前と比較すると、ディベロッパー財務健全性ランキングで２０位にも入ってませんでしたが、２０２２年度は８位でした。（某経済誌）自己資本比率も高く、比較的財務は健全かと思いますので、そこら辺の心配も、、、あ、でも最近は建築数も多いので全部違反していたとしたら、やばいですかね笑

[365: 口コミ知りたいさん]

>>362 匿名さん
迷惑な奴。(笑)
自分の主観だけで物事言う輩

[366: 匿名さん]

内廊下ではありませんがブラインドガラスが高い位置まで設定されていて住民思いですよね

[367: 評判気になるさん]

今更ですが、窓はLOW eですか？

あと、Hタイプ側の非常階段を西側背にして見ると、最下段のタイルが浮いているように見える階が何ヶ所かあります、これは角度的に浮いて見えるだけなのでしょうか。
（366さんの写真を見るとAタイプ側そんな気がします、）

[368: 匿名さん]

https://www.ex-ms.com/funabashi/equipment.html

複層ガラスとは書いてますけどLow-eとは書いてないので違うかもですね(≧▽≦)

[369: 購入経験者さん]

Planning Book（図面集2022年1月に修正）では、
廊下側の★は網入り型ガラス（Low-e)、
☆は網入り透明ガラス(Low-e)となっています。
何も付いていないバルコニー側の窓は複層ガラスだけどLow-eではないそうです。

[370: 評判気になるさん]

368さん
369さん

ありがとうございます！
バルコニーこそLow eかとも思ったのですが、陽当たりの関係とかで廊下側には採用してくれたんですかね^ ^

[371: 入居予定者]

入居者様に質問です。
諸費用等の内訳を見ているのですが、
修繕積立基金が約60万程度あるのですが、これって皆様同じくらいなのでしょうか？
入居前に積立基金をこのくらい払うのでしょうか？
管理費3ヶ月分とは別ですよね？！
わからなくてこちらの掲示板に質問してしまいました。

[372: 匿名さん]

>>371
間取りを見るのが趣味で、新築マンションのWebサイトを今までたくさん見て来ましたが、「高くもないし激安でもないし、極めて普通」の印象です！

[373: 入居予定者]

>>372 匿名さん
ご返信ありがとうございます。勉強になります。
新築マンションに住むために頑張って支払います！^_^
笑

[375: マンコミュファンさん]

>>371 さん

>>371 入居予定者さん
国交省が出している修繕積立金のガイドラインの帳尻合わせ的な基金なので、業界の慣習的に新築入居時に払う費用としては妥当かなと思います。デベの懐に入る費用ではない(管理組合の修繕積立金勘定にプールされる)ので、正直デベとしては、高くても安くてどっちでもいいはずです、

[376: 名無しさん]

>>375 マンコミュファンさん　374さん
ありがとうございます！

[377: 購入者]

話をぶり返すようですが、368さんに添付して頂いたURLの中で設計・施工については以下の記述がありました^ ^

住宅性能評価
「住宅性能評価書」は、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関によって評価されるものです。〈エクセレントシティ船橋本町〉では、設計段階の評価をまとめた「設計住宅性能評価書」を取得済み。施工段階と竣工時の検査結果をまとめた「建設住宅性能評価書」も取得予定です。

[378: 通りがかりさん]

竣工した模様
風除室に花、エントランスに白布張ったテーブルが準備され内覧会のセッティング？
個人的にはギリギリまで本部や第三者機関に完成チェックして欲しいが。
いずれにせよ船橋市新築坪単価1位の風格ありますね

余談ですがシャポー口のロータリーは歩行者信号がすぐ青になるのがすごくイイ

[379: 購入者]

内覧会行ってきました。
グランライズの話もありましたけど、随所にキズや凹み、汚れはありましたので、しっかりチェックしたほうがいいと思います。
未施工部分も結構多くて今後どうなるのか？という意味では内覧会として良いのかどうかは正直疑問でした。
あと、タイルの施工は前から話があった通り、やっぱり雑でちゃんと見ると欠けていたりズレていたり盛り上がっていたりしますね…。適当すぎる。
工期的に無理があるように見えるので、スケジュールに余裕を持って施工してほしいな～という雰囲気をひしひしと感じました。

まあでも全体的には立地も含めていい感じなので買ってよかったな～と。
上の階の方は眺めも良かったです。

[380: 評判気になるさん]

内覧会、どこまで指摘するか悩みました。初めてなもんで。
クロスのちっこい傷とか正直一年も暮らせばいずれつくし、汚れなんかも拭けばとれるしなあ、とか。助っ人も呼んで隈なく見たつもりですが、あんまり指摘事項なくて拍子抜けしました。
明らかに歪んでるとか傾いてるとかそういうのは困っちゃいますけど

[381: 匿名さん]

内覧会までは1週間以上ありますが、
共用部の気になる点
①駐車場からの動線で歩道に出たレンガ調の一部がアスファルトになっている、恐らくエクセレント工事の一環でほじくり返して補修したようだが、素人目から見ても雑。このままなのか？
②エントランス回りや植栽の外壁の立ち上がり部分で全てに深い溝が残っている。流石に引渡しまでにはコンクリートで埋めるか？
③駐車場前のアスファルトが粉塵で汚い。雨で流れはするだろうが、内覧会の前には水で流して綺麗にし、気持ちよく契約者を迎えるべきではないだろうか。

立地・設備・建物外観デザイン・完成後全体像は良いが、細かい部分は今のところ残念。
パークハウスの工期は2年、こちらは1年半に満たないがそれが原因か？

この書き込みを設計責任者、営業責任者、引渡し責任者、社長、会長が見ますように祈っています。
建てた後に自社のマンションを胸を張って自慢出来るように精進して下さい。

[382: マンション検討中さん]

ほかのエクセレントシティ系のスレを見ても、内覧会ではだいたい何かしらのトラブルがありますね。引き渡し後も指摘箇所が直ってなかったり、掃除すらされてなかったり。

[383: マンコミュファンさん]

やっぱりタイルの施工気になりますよね。。パッと見わからないですが、見れば見るほど気になってきます。見映えはともかく脱落や躯体の劣化など影響ありそうで。足場がないと施工できないような箇所は修繕まで待つしかないですね。

[384: 匿名さん]

見えてる部分でこれだと、見えない所の施工が不安になりますよね

[385: 購入初心者]

皆様内覧会お疲れ様でした。

私は内覧会は初めてだったので、〇くら事務所の内覧会同行サービスをお願いして
気合入れて参加してきました。

ガス会社の方、ディスポーザーなどの方が各戸に説明に回っているようで、
住設の説明や確認は良く段取りされているなあという印象でした。
新日本の方？が2名体制で付き添って下さって、汚れ等はその場で落ちるか確認しつつ、
採寸まで約3時間丁寧に対応して下さいました。

未済の箇所が結構あって、施工が間に合ってないところが目につきましたし、
皆様がおっしゃるように汚れがあるところもありました。
汚れ等ではなく、その場で対応出来なかったところは、
全部で20か所くらい指摘することになりました。

とは言え、ホームインスペクター（一級建築士）の方の総括（共有部は対象外）では、
重大な不具合等はなく、施工の質は良い方ですよとのコメントをもらいました。
安心を買ったと思えば同行サービスを利用して良かったです。

共有部は未施工のところが多かったですね。
指摘事項の確認会までには共有部の施工も完了していることを願いたいですね。

[386: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[387: 通りがかりさん]

築20年以上のマンションでも外壁タイルがずれていたり、浮いていたりする建物は見たことないのですが、新築でこの状態は驚きです。。みなさんどう指摘されますか？

[388: 匿名さん]

私も内覧会行ってきました！(≧▽≦)

内装は優秀で指摘事項は片手で数えられる位でしたが、外壁のタイル・・・ベランダ周辺しか見ていないですが、施工が雑で心配になりました。指摘するだけは指摘してみましたが、直るかは不明です。

私としては、以下の方針で考えています。
・よく見るとタイル周りに粗はあるが、機能的に問題無いのであれば致し方なし（大規模修繕時に補修チャンスを探りたい）

・短期間にタイル剥がれ等が発生するなら、重大な施工ミスなので、入居後でも足場を組んで全面的に補修／再施工して貰いたい。（地震の後や台風の後に外壁を良くチェックしようと思います。タイル落下で人身事故や物損が発生した場合、まずは管理組合＝住人達の責任になると思いますので、他人事ではありません。）

・次回足場を組むのは恐らく10-12年後の大規模修繕時なので、その際にしっかりと点検して、もしタイルの施工不具合が多ければ、ディベロッパーさん持ちで補修なり全面やり替えなりして頂きたい。

・ラストチャンスとしては築20年までに不具合が出るかどうか。他マンション事例で、ディベロッパー保証が終わっていても、「不法行為の時効20年」ルールを使い、外壁剥がれの賠償を訴訟で勝ち取った例があるようでした。

住んでしまえば大して気にならない部分とは思いますが、施工の見た目が雑だと、機能的にも大丈夫か？と、どうしても疑いの目を持ってしまいますよね。（内装は良かったですが、タイルが画竜点睛を欠いてますね。住めば都で、いずれは「味」になるのでしょうか・・・？笑）

[389: 検討板ユーザーさん]

>>336 マンション掲示板さん
内覧会行かれた方の書き込みや、他のエクセレントシティのスレッドをみていると、本当にこの通りなんだなという感じがしてしまいます。。

[390: 入居予定]

アフター保証に「タイルの浮き（軽度なものは除く）５年保証」「タイルの剥がれ１０年保証」とあり、この保証開始は３/３１～のため引き渡し以降にマンション組合から補修依頼できるといいなとか考えています。
浮いてきたではなく、施工直後から浮いている・ずれている状態かと思いますが、素人が見てすぐに気づけるということは「軽度なもの」に含まれないのでしょうか、、、
それとも機能的に問題ないと判断される場合は「軽度なもの」となってしまうのでしょうか、、、
いずれにしても共用部については、無視できないように組合全体の声としてあげたいですね！

[391: 検討板ユーザーさん]

>>390 入居予定さん
ありがとうございます！「軽度なものは除く」の表記がきになりますね。。

[392: マンション検討中さん]

内装良いですね
https://www.chintai.net/detail/bk-C010068370000000001071750001/

[393: 匿名さん]

＞３９０

入居直後だと管理組合は機能していないから気が付いたところは自分で指摘するのがベター。

[394: 入居予定]

>>392 マンション検討中さん
ありがとうございます！
早速賃貸でてますか、2LDKタイプで20.5万ですか
強気な価格設定かと思いますが、借り手が付けば良い指標になりますね^ ^

[395: 入居予定]

>>393 匿名さん

そうなんですね、マンション初めてなので知りませんでした！
一先ずは内覧会で勇気出して頑張りますm(__)m

[396: 名無しさん]

青空に映えますね。明日から内覧会後半戦ですね。先週の内覧会で気になるところあれば是非ご意見頂戴出来ればありがたいです。

[397: 名無しさん]

私もこのあとの内覧会に参加予定です。
これまでの皆さまの書き込みを参考に、しっかり確認してきます。

[398: これから内覧会]

>>396 名無しさん

AとHの左右非対称がたまらんです！

[399: マンション掲示板さん]

元々のデザインが非対称アシンメトリーなのですが、昔の団地のような建物は左右対称のものが多かったですよね。
今の建築物は左右対称より非対称にするものが増えているように思います。https://search.yahoo.co.jp/image/search?ei=UTF-8&p=%E3%83%9E%E3%83%B3%...

[400: 匿名さん]

フロアコーティングを外注された方、マンションの床材メーカーの商品名か品番って分かりますか？もしくはどこかに書いてありましたでしょうか？