プレミスト津田山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト津田山についての情報を希望しています。
全106戸の新しくマンションが建つようです。
津田山駅から徒歩3分なので便利そうですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/tsudayama/index.ht...

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1088番1他（地番）
交通：JR南武線「津田山」駅から徒歩3分
東急田園都市線「溝の口」駅から徒歩14分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.20平米～98.50平米
売主：大和ハウス工業株式会社・大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: 周辺住民さん]

まあ仕方のないことだが数百人の住人が引っ越してくるわけだから多少は騒がしくなるのだろうし、あの何もなかった場所に大きなマンションが数棟も建てば圧迫感もでるのだろう、景観も悪くなるのだろう。

[142: マンション検討中さん]

>>139 周辺住民さん
開かずの踏切…？
下見は大事ですね…

[143: 匿名さん]

>>137 匿名さん
そっちより、機械式駐車場の多さを気にするべきです。機械式駐車場のメンテナンス費用やリプレースの費用は莫大ですよ。

[144: 匿名さん]

駅近くにコメ専門店があります。

[145: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん

機械式がゆえに、将来的な修繕費は3万オーバー確定のようでしたもんね。マンションの場合はまあ仕方のないことですが、車未所有世帯の場合、アホらしくなりますよね。。

[146: 匿名さん]

将来的な修繕費は3万オーバー確定とは？
現在の修繕積立金は月額5,500円～10,900円となっていますが
数年後には3万円を超える見込みですか？
機械式駐車場を採用するマンションはだいたいどこもそれくらいになるんでしょうか？

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん

https://www.fudousan.or.jp/topics/1807/07_2.html
首都圏の修繕積立金の平均は「築30年超」で1㎡あたり182円だそうです。70平米だとすれば12740円ですね。
この掲示板に限った話ではないですが基本的にソースのない書き込みは信用せず、最終的には自分で営業に聞いたり現地を見たりして判断したほうが良いと思いますよ。

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん

そうです。
自分の目でみる。
自分の鼻で悪臭がないか調べる。
自分の疑問はとことん営業に確かめる。
これこそが失敗しないマンション選びの秘訣です。

[149: 名無しさん]

>>145 マンション検討中さん
極端に空きが多くなければ、駐車場収入で維持費はまかなえます。
高齢化などで車を手放す人が多く、空きが増えたら機械式をやめて、台数を減らした平置きなどに改修すれば良いのです。
ここは駐車場の台数が少ないので、その様な事態になる可能性は低いと思います。
車未所有者は、実は駐車場収入が維持費を上回った分が管理費などにまわるので、その分得してるのを知らなかったりするんですよね。
駐車場代は、周りの相場に合わせて決まるので、駐車場が極端に安い地域以外は、余程空きが多くならない限り駐車場がある程度あった方が管理費もしくは修繕積立金が安くなるんですよね。

[150: マンション検討中さん]

駐車場収入で維持費はまかなえるとはよく考えられたマンションだと思います。マンションは管理で買えというのはこういうことなんですね。万が一利用者減ったら機械式を撤去して平置きにすればよいわけですね。目から鱗でした。

[151: 匿名さん]

プレミスト溝の口は全平置き４７台に対し、ほぼ機械式とは。。。客を舐めた設計に憤慨するどころか管理費収入になるとか将来撤去とかお気楽というか能天気ですね。
平置きならまあその通りでしょう。機械式はランニングコストもかかるし、故障も少なからず発生し、経年とともに故障率も高くなり修理費用もばかにならない。
パレットの交換も２０～３０年で発生、駐車場の値段設定もある程度高額にならざるを得ない。津田山あたりのローカルな月額より高くなれば不平もでるでしょう。
撤去すればとか簡単に言うが撤去費用も高額、その費用は修繕費でしょう？
それ以前に撤去には特別決議が必要で居住者の3/4の同意というハードルの高さがある。高額なマンションなのに駐車場すらまともに揃わないマンションなんて、恥ずかしくて皆が同意するとも思えない。高所得者もそれなりにいるだろうから車は必須と考える人も多いだろうし、賃貸に出すのも、中古に出すのも駐車場もそろわないとなれば資産価値も下落するのは目に見えている。

[152: 匿名さん]

川が近いことから浸水時の冠水被害も考慮しなくてはいけません。ゲリラ豪雨等でも同じですが水が入ると機械式の下段の車や装置に被害が及びかねません。

ここは大和系の管理会社ですよね？
その管理会社自体が機械式を否定しているのに大和ハウスはこのような設計にするのが皮肉ですね。
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202001...

[153: 匿名さん]

そもそも論だが機械式駐車場の出庫や入庫は面倒で時間もかかる。不便極まりないシステム。また危険性もはらむ。
SDGsで旧態依然としたシステムを利益追求で導入する姿勢はダイワの方針なのかな？

[154: 通りがかりさん]

平置に慣れてると機械式は苦痛
週一程度なら我慢もできようが、それ以上なら外の月極め借りたほうがよほど楽
溝ノ口辺りへの買物なら、運転より車庫出し入れのほうがよほど時間食いそうじゃない？

[155: 匿名さん]

ローキャパの駐輪場のほうが影響大と思いますよ。コロナやSDGSからより自転車人気。
この時代でこんな台数の設計って、単にコスト優先か時代遅れか？

[156: 匿名さん]

機械式はコストかかりますよねー。
でも首都圏の駅近マンションで平置きのところ探す方が
難しいので、それを理由にされると今新築マンション買えないですよね。
比較するなら設置率でここは少ないのはたしか。

[157: 通りがかりさん]

>>146 匿名さん
営業さんから修繕費の将来予想の資料を頂きましたよ。
約5年おきに値上がり、最終的には3万超えでしたね。理由は機械式駐車場とのこと。まあ管理組合次第ではあると思いますが。なかなか重いですね。

[158: 評判気になるさん]

将来管理費三万円が重い方は、現在立ってる都心マンションのほとんどは購入できないのではないでしょうか？
このマンションは2LDKの部屋は7割くらい？発売前から申し込み入ってたみたいだからお子さんがいないかたも多いのかも。
自転車や車も思ってるより少ないのかもなとも感じました(車はマンション周辺に安い駐車場がたくさんあると言っていた)

マックスバリュリニューアル後どんなかんじなのか知りたいです

[159: 溝の口好き]

せっかくなのでポジティブ意見を！
溝の口まで平坦。雨でも津田山まで二分。
渋谷拠点の人は便利。田園都市線、急行駅だとまあまあ都心から離れても高い。二子玉川の一つ先と考えると溝の口コスパよい。(そのさらに一つ前の三茶は中古でも築40年物件でないと同じ値段で買えない)
マックスバリュ近くて生活便利。
溝の口は飲み代が安い店多数！(たまい！)
お高く止まってるひと少なそうでマウント少なそう！(感覚値です)
派手な共有施設なし無駄がなく論争少なそうでスマート！だがそれで良い人はぴったり

[160: 匿名さん]

>>158 評判気になるさん
徒歩数分圏内には沢山はありません。
そこも見るからに埋まっているようで多くの需要は捌けないのでは？安いならマンション駐車場料金設定が不備ですね。
それにしても営業さん情報鵜呑みですか？

まあ、確かに三万は驚く額ではないですが、理由が機械式と言うのがヤバい。ならより高額の可能性もでてきますね。

[161: 匿名さん]

>>159 溝の口好きさん
その10倍はネガティブ意見でそうですね
2分？公式ルールで書きましょうね。
皆があなたの歩く速度ではないよ。
それに踏切で捕まる可能性考慮必要だよね。
津田山駅力で勝負してね。あなたの言い分なら新城も当てはまる。高津も。
溝ノ口ありきだけどそれはズルいし、溝ノ口に寄生してるだけ。

[162: 溝の口好き]

ネガ要素はもちろんどの駅にもあると思いますが、溝の口が好きな人にぜひ住んで欲しいなぁと個人的に思ったので、溝の口の好きなところ発言してみました!(プレミスト津田山購入者です)

確かに踏切につかまったら2分は無理だけど駅に近いエントランスからなら2分も可能かと思いました！
(みなさんそれぞれかと思うので現地で確かめてください)

正直津田山はマックスバリュしかないのでさすがに溝の口が近いことを考慮せず購入するひとはいないと思いましたがいかがでしょうか^_^

武蔵新城に3分だと溝の口まではおそらく14分より遠くなる、高津駅3分で同じスペック価格ならそれは最高で私も欲しいですがおそらく価格は高くなる気がしてます。いま新築大型物件で該当がないので比較ができなかったとこはあります。武蔵新城駅近のマンションであればアールブラン、プラウドあたりですかね。溝の口より新城すきならシンプルにこちら検討おすすめです！

武蔵新城から15分離れたパークホームズは確かに1000万くらい安かったけど売り切れた？みたいでした。

[163: 匿名さん]

>>162 溝の口好きさん
銀行も郵便局もなくバス路線もない街として機能しない駅だから生活インフラは溝の口頼りはわかるがそれはもう溝の口徒歩14分物件と同じ駅遠マンションですよ。駅遠で格安メリットあるならいいけど6000万以上でしたよね？
これならオープンハウスの戸建の方が資産価値ありそう。

[164: 匿名さん]

津田山駅までサブエントランスから徒歩２分(公式サイトにもSUUMOにも書いてあります)は本当に便利。疲れて帰宅するときに恩恵をより実感できそうです

[165: 周辺住民さん]

>>158 評判気になるさん
マックスバリュはリニューアルして店内が明るく今風になりましたね。あとセルフレジやイートインスペースが増えました。夜の津田山駅前はマックスバリュのおかげで明るくなってますｗ

[166: マンション検討中さん]

現在2LDKから3LDKタイプを検討中です。
この物件で最近説明を受けた方で現在の売れ行き情報や残りの戸数を覚えていらっしゃる方いますか？よろしければお教えいただけると助かります。

[167: 周辺住民さん]

>>164 匿名さん

>>139
を読むと最大40分も踏切が下がるとあるので最短２分で最長４２分ですね。
場合によっては疲れて帰宅してより疲れそうですね。

[168: 周辺住民さん]

東急溝の口利用に限定すると溝の口まで徒歩でも津田山利用でも時間が変わらないという残念な結果ですね。

[169: 周辺住民さん]

>>162 溝の口好きさん
確かにネガはどの駅にでもありますが、ここは突出してネガティブなのでしょうね。

[170: マンション検討中さん]

踏切40分あかないのは今はもう改善されているものと思われますよ。新しい駅がすでに完成してます。
https://www.google.co.jp/amp/s/www.townnews.co.jp/0202/amp/2020/02/14/...

[171: マンション検討中さん]

これからの津田山駅力向上に期待しましょう！
https://rarea.events/event/83051

[172: 周辺住民さん]

>>170 マンション検討中さん
いやだからね。３分というのは北口でしょう？北口なら踏切通らないとだめでしょう？
ちゃんと考えて投稿しましょう。

[173: 周辺住民さん]

>>171 マンション検討中さん
駅が橋上化されただけで駅力向上ですか？それって１年半も前のことですけど何も変わってないですよ？

[174: 周辺住民さん]

乗降客が最低で田舎のローカル駅レベルなのにどうして発展できるのだろう。
駅前は学校と大型店舗で回りは石屋と葬儀屋ばかりで発展の余地もない。
MAXの大駐車場を見れば津田山住人をターゲットにしていないのは自明だと思いますが。。。

[175: 匿名さん]

南口(マックスバリュ側)から迂回すれば踏み切りを通らず信号もなく徒歩4分くらいです！
踏み切りで待ちたくないから南口から行けば何も問題ないのでおすすめです！

[176: 周辺住民さん]

>>175 匿名さん
なら徒歩３分じゃないよね？徒歩４分物件ってことだね。

[177: 匿名さん]

>>156 匿名さん
だからぁ。溝の口のプレミストは駅近なのに全台平置きだったんでしょう？

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん
南口からのアプローチとなると細くなだらかな坂になっている道ですね。
あそこは夜間は人通りも少なく寂しい道ですね。

[179: 周辺住民さん]

ネガティブなことが多いですが…
開花情報もちらほらと。。ここも週末あたり見ごろでしょう。
マンション下見の際にお花見などいかがでしょうか？

[180: 周辺住民さん]

>>179 周辺住民さん

津田山は桜の名所です。
https://www.youtube.com/watch?v=rJWDzeKQsyY

ちなみにリニューアル後のマックスバリュの動画もあがっています。
https://www.youtube.com/watch?v=1Gaw4cCvzUA

[181: 通りがかりさん]

ネガティブ意見の狙いはなんでしょう？
もっと前向きに検討したいな。
溝の口好きさんのご意見に概ね同意です。

[182: マンション検討中さん]

今までに出てる意見をまとめてみました

ポジティブ
・管理費安価(20年経ってもそんなに高額じゃない)
・津田山駅徒歩2-3分、溝の口駅(急行始発駅)フラットで徒歩圏内
・隣に保育園と小学校がある
・スーパー、コンビニ近い
・南西向き(A棟)
・部屋タイプ多い

どっちともとれる
・共用施設なし
・ディスポーザーなし
・直床

デメリット
・駐輪場少ない
・平瀬川の真横
・津田山駅何もない、周り暗い
・機械式駐車場
・相場より高い？

[183: 匿名さん]

津田山駅近の大規模マンションが他に築20年くらいのイルフレッシィしかないし、今の相場で安いか高いかはわからないですね。
むしろこのマンションの売れ行き次第で今の津田山の相場が決まるのだと思います

[184: マンション検討中さん]

銀行、郵便局はそんなに必要ないかなと個人的には思いました。
車をお持ちの方はマンション強く希望しないならマイホーム立てれば良いと思います。
このマンションはやはり溝の口周辺でちょうど良い物件をさがしてるかたにおすすめかと。(溝の口の中古物件でよいのがあまりないのはしらべればわかるかと)

[185: マンション検討中さん]

それにしても溝の口ってなんでこんなに中古マンション高いのだろう。物件数もすくない。。

ザ・タワー＆パークス田園都市溝の口
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz197...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/chukomansion/kanagawa/sc_134/pj_97037311/

by SUUMO

[186: マンション検討中さん]

>>185 マンション検討中さん

久々みたらクリオブライトマークス売り出てました！
なんともいえない値段ですが
クリオ溝の口ブライトマークス
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz198...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/chukomansion/kanagawa/sc_134/pj_98109541/

クリオ溝の口ブライトマークス
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz197...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/chukomansion/kanagawa/sc_134/pj_97968163/

[187: 匿名さん]

>>185 マンション検討中さん
溝の口中古高いからここは適正とでも？品がないですね。しょせん津田山なんだから溝の口と比べても意味ないでしょう。しかも、溝の口えきちかのタワーマンションと比べるとかレベル違いも甚だしい。
中古でも高いのは駅力駅近、知名度、マンションスペック等総合して人気だからなんでしょう？

[188: マンション検討中さん]

>>187 匿名さん
ザ・タワーパークスは溝の口徒歩13分だから駅近とは言えないかなと思います。それでいうとプレミスト津田山は溝の口14分、津田山駅3分ですので単純に駅近であればプレミストになるかと。

たしかにタワーパークスはより大型物件なので比べるには適切ではないですが同価格くらいという意味では本当に購入検討するひとは一回中古マンションも検討してもよいとおもいますよ^_^

[189: 匿名さん]

>>188 マンション検討中さん
駅近3分でも移動でしか利用できない駅近って価値低いです。それは自宅前にバス停があるのと同じレベルです。駅近は駅を中心に発展した街であればこそのメリットです。

[190: 購入検討者]

>>189 匿名さん
大多数の人は駅を移動に利用するから駅近に魅力を感じるんですけどね。
価値が低いと思うなら買わなきゃ良いだけの話だと思いますが、定期的に何回も書き込んでこのマンションを頑なに否定したがる理由は何ですか？