ザ・パークハウス 麹町レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 麹町レジデンスについての情報を希望しています。
総戸数85戸のパークハウスが建つようです。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-kojimachi3/index.html

所在地：東京都千代田区麹町3丁目10番12他8筆（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「麹町」駅(3番出口：利用可能時間/始発～23:00)より徒歩3分、同駅(エレベーター口)より徒歩4分。
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(エレベーター口：利用可能時間/6:00～23:00)より徒歩4分、同駅(4番出口)より徒歩5分。
JR中央線快速・中央総武線各駅停車「四ツ谷」駅(麹町口)より徒歩11分。
東京メトロ南北線・丸ノ内線「四ツ谷」駅(1番出口)より徒歩13分。
間取：1K～3LDK
面積：31.44平米～163.12平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス 麹町レジデンス｜地下2階がある理由を現地で確認！映像付き【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/18330/
ザ・パークハウス麹町テラス｜レジデンスとの比較【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/18501/

[27: 検討板ユーザーさん]

>>7 マンション検討中さん

ここは元々、千鳥ヶ淵に注ぐ川を埋め立てた谷間ですね。
NHKのブラタモリで解説してました。

[28: 匿名さん]

>26
>外観のデザインがすごく変わっていますよね。
>レンガ調ですから、特徴があってほかのマンションと比べると目立ちそうなのは得だと思う。

レンガ調なのはステキでいいなと思いました。
目立つことが良いというよりは、劣化がしにくく
年数が経っても良い感じになっていくかなと思いますしいいですね。
間取りもですが、やっぱり外観って大事だと思います。

[29: マンション検討中さん]

説明会出られなかったのですが、想定価格はおいくらくらいでしたか？

[31: 匿名さん]

[No.30と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[32: 名無しさん]

>>27 検討板ユーザーさん

なんだ、埋立地か、しかも川の。

[33: 匿名さん]

はるか昔、チョロチョロと小川が流れていたところは現在、道路になっていまして、本物件はその道路の淵から坂上側になります。

[34: 検討板ユーザーさん]

>>28 匿名さん
日テレ通り沿いの麹町山王の建て替えの方がいいんじゃない
角地だし

[35: 匿名さん]

>>34
同意すぎる。
ここよりは麹町山王マンションか三番町選ぶ。
ここは何もかも中途半端。
どうしても早く住みたい人とか、価格が相当安ければ視野に入る人もいるのかな。

[36: 通りがかりさん]

知人に聞いたらファミリータイプは坪700オーバーですって…
価格が上昇してるとはいえありえない価格ですよね。

[37: 匿名さん]

＞＞３６
まあ、中古でも似たような価格になっていますから、やむをえないでしょう。

[38: 匿名さん]

L typeが広いし個人的に好きな間取りで良いなと思ってはいるのですが、
リビングの形状がカクカクしている点がちょっと気になりました。
二つのブロックを合わせて14畳という認識で良いのでしょうか。

[39: 匿名さん]

>>36 通りがかりさん

この立地と住所とデザインに700超えはありえないです。

[40: 匿名さん]

>>39
3年前なら700超えはありえませんでしたが、今は文京区や新宿区のイマイチな物件でも600超えていますから、麹町で700ならば逆に割安でしょう。

[41: 匿名さん]

やはり、小中学目当てで購入される方は多そうですか？

[42: マンション検討中さん]

ここより格上のPC千代田一番町でさえ600万後半からあったからね。
後続のマンションも控えてる中、700万は強気だな。

そもそもここの魅力がいまいち分からない。
買う人、どこが良くて買うのか率直に教えてくれ。
戸別宅配ボックスとか？

[43: 匿名さん]

PC千代田四番町もそうですが、千代田一番町も安すぎました。もしスミフならば、もっと強気の価格帯だったかと。
ここを買う人は、新築にこだわる人でしょうね。私ならば、同じ価格でこの近くの中古物件を買います。

[44: 匿名さん]

この程度で坪700万なら、番町アドレスの中古を買うよね。その中古も高くなっていますが。

[45: 名無しさん]

四番町だって価格出た当初は高過ぎる・絶対売れないって言われてたのにね。

ただ番町も最近は中古物件出てきてる印象受けるから買う人は要注意だね。
今後更に四番町と一番町の住替で物件も多数出てくるだろう。

[46: 匿名さん]

総戸数が85戸に対して自転車置場が76台となっていますので、
一世帯1つの自転車は置けないんですね。
駅が近いので、駅まで自転車ってことにはなりませんが、
置き場が確保できなくなったらどこに置けば良いのでしょう。

[47: 匿名さん]

折り畳み自転車にして、ベランダに置いてはどうでしょうか。

[48: 匿名さん]

なるほど！
折り畳みであればベランダに置けますね。
廊下に置くと、あんまりよく思われないと口コミを見たりして、駐輪場が足りない時はどうするんだろうと思っていました。

折り畳み自転車なら軽いでしょうし、女性にも持ち運び楽でしょうか。
おしゃれな折り畳み自転車があるといいな。。。

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん
折り畳みは軽くないですよ。折り畳み部分の強度を確保する必要がありますから、折り畳みでない軽量タイプよりずっと重いはずです。
それに屋外で持ち上げるのと室内で持ち上げて壁などにぶつけずに運ぶのとでは全然違います。重さに加えて大きさがありますから。折り畳みと言えども自転車は大きいです。女性がベランダまで運ぶのはかなりハードル高いと思います。

[50: 匿名さん]

そうすると自転車はあきらめて、キックボードですかね。けれども、このエリアだと「移動の際は車を使うので自転車は不要」という方が必ず何名かおられますから、自転車置き場の枠は取れると思いますよ。

[51: 投稿者]

>>46 匿名さん
近くのマンションに住む者です
総戸数の1.2倍の駐輪場がありますが半分近く余ってます

[52: 匿名さん]

両脇の古い一軒家が立ち退かなかったので、いびつな形の土地ですね。正面入り口と裏側（学校側）の高低差もあるので、15階建てと言っていますが、1階と2階は裏側からは地下になるようで、3階の部屋が実質1階とのこと。

[53: 匿名さん]

坪750～800のようですけど。

[54: 匿名さん]

売れる自信があるからその値付けなんでしょ。
情報通のつもりでネガッターが騒いでも、
その値段で売れてしまえばデベの勝ち。勝てば官軍

[55: 匿名さん]

この調子だと、三番町の三菱は坪900超えですね。まあ、それでも上海やシンガポールよりはだいぶ安いから、お買い得かもしれません。

[59: マンション検討中さん]

[No.56～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[60: 匿名さん]

もはや新築物件はどこもかしこも値上げ競争の様相ですね。正直、はぁ？でした。ここの価格も。

[61: 匿名さん]

各階に宅配ボックスが用意されているんですね。
すごい便利そうだなというふうには思いますが、
宅配員ってどうやってオートロックを通過するのでしょうか。

[62: 匿名さん]

ここは、崖下立地で接道側もビルに塞がれてるし、番町でなく、麹町アドレスで残念感たっぷり。値付けも強気なので、中古の番町アドレスを買う方がオススメ。
新築に拘る層は良いけど間取りも良くないし、下り天井と柱だらけで坪700超えはキツい。そうは言っても売れるだろうな。

良い点は、女子学院至近なのと、麹町小学区くらいか。麹町小はキャパオーバーしてるし、近年は荒れていて敢えて通わせる学校ではないけど。地元住民より。

[63: 匿名さん]

テラスが低層坪600～高層750万円、レジデンスの方が低層坪750～高層850万円とのこと。

[64: 匿名さん]

61さん、携帯で操作、宅配員を通過させるみたいです。

[65: 匿名さん]

携帯でオートロックを通すことが出来るんですね。知りませんでした。
であれば各階に設置されているのも理解できます。
今ってスマートフォンあれぼそんなことまでできるようになってるんですね。

[66: マンション掲示板さん]

>>63 匿名さん
常軌逸脱価格。

[67: 匿名さん]

>>66 　今や文京区、新宿区あたりでも、この価格帯のマンションが目につくようになったので、麹町としてはかなり割安に感じる。

[68: マンション検討中さん]

モデル行ったけどかなり強気だったな。
仕様はなかなか良さそうだった。
ただ、この価格はナシと思う一人。

[69: 口コミ知りたいさん]

>>61 匿名さん
普通にインターフォン鳴らして住人に開けてもらってその階まで上がって来るだけでしょ

[70: 匿名さん]

この価格で、玄関のインターフォンにテレビカメラが付いていないコストダウンに驚きました。

[71: 匿名さん]

レジデンスで坪800程度ということは、これから出る三番町26計画はそれ以上。850-900程度？
交通利便性はこちらの方が上だが、アドレス・立地的には三番町の方が良い。買える人は三番町を待つべきでは？価格次第だがね。
狭い住戸で良い人は安いテラスを買うのがベターかもしれない。

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん

確かに三番町26計画の立地は魅力的ですねー。
買えるなら買いたい。
子孫に残したい住まいになるでしょう。

[73: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん

利回り3%前半だよ、どうして割安なのか理解できないんですが…。

[74: マンション検討中さん]

サッシ高2m切ってますよ。モデルルーム行ってみてください。なぜマンマニさんがそこに触れなかったのか謎です。かなりのインパクトあります

[75: 匿名さん]

間取りだけじゃなくて、サッシ高も微妙か。北向き高層以外は抜け感ないだろうし。麹町エリアに拘りなければ微妙すぎる。
でも1億半ば?後半程度の3LDKは売れるんだろうなあ

[76: 匿名さん]

確かに、戸別宅配ボックスと通常の宅配ボックスがあるのは便利。わざわざエントランス付近まで取りに行かなくてもいいので、
かなり楽ですね。
その上、携帯から解錠の操作ができるのはすごいですし、外出中でも操作ができるのは良いポイントだと思います。
トランクルームもあるので、スーツケースやレジャー用品などが収納できていいですね

[77: 匿名さん]

今どきは設備もかなり便利なんですね。
仮に賃貸に出したときにも、これだったら設備の魅力でアピールができそうに見えます。
普通に自分が住むためだとしても便利だし。
マンションで収納面が充実しているのも良い。

[78: 匿名さん]

マンションの価格帯を考えれば、それくらいの設備は付けていて欲しいな、というところでしょうか。
コンシェルジュがいて荷物を預かっていてもらうよりは
宅配ボックスの種類を増やすことでサクッと解決できる方がよいのは確か。

なんでサッシ高、そこまで設けなかったんだろう。
構造的な関係？

[79: 評判気になるさん]

>>73 マンション検討中さん
31平米6000万ででましたね。平米数の相場からは、確かに3.1-3.2%。投資用で金利1%未満で引ける人か、相続税関係でしか、妙味が全く感じられない。

[80: マンション検討中さん]

>>79 評判気になるさん
バブっているね（苦笑）

[81: マンション検討中さん]

59,900,000円～420,000,000円、46戸販売ですね。

[82: 匿名さん]

レジデンス、テラスともに一期登録会終わりましたね。やはり基本は抽選になるのでしょうか？倍率高めはテラス？レジデンスは抽選なしで行けちゃったりするのかな？

[83: マンション検討中さん]

売れてないねぇー。
17戸先着順か。実質売れたの29戸。

値付け間違えすぎたな。
高すぎだったのどうして分からなかったのか。

[84: 匿名さん]

駅も近いしローケーションも悪くないのですが、
売れ行きにはどこが影響しているのでしょうか。
お部屋も個人的には悪くないように思えるのですが。

[85: ミッド高層@380契約者「the winners」]

>>84 匿名さん

三井じゃない。これが失敗の要因

[86: 名無しさん]

番町界隈に住んでる者からしたら、ここは絶対選ばないエリアと思いますよ。
外観デザイン悪いし。
あと絶対的にダメなのは価格の高さ。
こんなマンションは坪500程度が相当かと。

麹町山王マンションが控えてるのも敗因では？

[87: 匿名]

>>86 名無しさん
ネガるにしても、もうすこしうまい言い方はないものですかね(^_^;)

[88: 匿名さん]

悪いことは言わないから、余程新築に拘りのない限り、ここを買うくらいなら番町の中古マンションにした方が良い。
ここが高額の中古で出ても、リセールキツいですよ。立地、アドレス、間取り、規模感どれもがち過ぎる。その割に十分高い。永住して物件と心中するないいですが。

[89: マンション検討中さん]

>>87
ネガも何も売れてないのは事実なわけで。
三菱は最近苦戦してるイメージしかない。
ブリリアも五番町も時間かかってたし、ここもだろう。

三番町26の方も期待外れだったし、千鳥ヶ淵グランみたいな心ときめく物件作って頑張って欲しいな。

[90: 匿名さん]

>>88 匿名さん
今は建替え反対派の理事長が暴れてて混乱してるけど、いずれは建替えになる麹町三番町マンションがいいと思うな

[91: 匿名さん]

>>90匿名さん

よくご存知ですね。もしかして地権者の方ですか。確かに正に暴れていますね。

[92: 匿名さん]

公式ホームページに共用施設の詳細が見つかりませんが
私が見落としているだけでしょうか。
すみませんが個別宅配ボックス以外にどのような共用施設があるのか
教えていただけると助かります。

[93: 名無しさん]

コミュニティラウンジとか？

販売住居が17→19戸に増えてる。
キャンセル出たのか。
さらに厳しい戦いだな。

[94: マンション検討中さん]

先着順販売住戸、20戸のように見えます。
相当厳しいですよね。

[95: 匿名さん]

これは非常に厳しい船出ですね。
強気相場の中でも割高感あったのに、売り出した途端に株価急落ですから。
三菱の都心物件でこれだけ出だしから躓くのは麻布外苑西以来では。早くも長期販売が濃厚ですね。
これを受けて三番町26が弱気設定に傾く可能性もあります。

[96: 評判気になるさん]

立地、アドレス、仕様。
決め手に欠けるんですよね。

[97: 名無しさん]

>>95 匿名さん

ここも三番町もこれといった魅力ないからね。
何より両方立地が悪い。

[98: マンション掲示板さん]

>>97 名無しさん
三井不動産最高ですね！

[99: 匿名さん]

>>97 名無しさん

立地悪いが麹町も近いし、値段もっと下げてたら結果は違っただろう。値付けの失敗が最大の敗因。

[100: 検討板ユーザーさん]

もし貸す前提なら、単身は入居者見つけるの大変な時代だし、貸してもグロスで3%とかでしょ、この値段だと。みなさんのコメントの通り、価格相当落とさないと厳しい物件かと。

[101: 匿名さん]

立地は個人的には全然ありだと思っています。
ロケーションも悪くありません。
間取りは単身者向けのお部屋はどうかはわかりませんが、
3LDK以上のところは普通に暮らしやすそうな印象です。

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん

じゃあどうぞ買ってあげて下さいな。
毎週どんどん先着順増えてるし？
売れてないってことは魅力的ではないのでしょうけど。

[103: マンション検討中さん]

先着販売が増えているのは、キャンセルが出まくってるのか、期分け販売を諦めたのか、どっちなんだ。

[104: 匿名さん]

Aタイプみたいなやや手狭な間取りでも
クローゼットとシューズインがあるので広く使えそうな印象です。
収納面がいいですね。単身者にもよさそうです。

[105: マンション検討中さん]

31平米の部屋、幾らで貸せるかな？

[106: 匿名さん]

物件概要の備考に記されている『歩道状空地』は第三者が自由に通行できるように開放している、ただし敷地南東の私道に接している歩道状空地は開放していないとなっていますが、これはどういったいきさつになりますか？

[107: 匿名さん]

外観は他では見た事のないようなデザインで個性的ですね。
市松模様のフェンスは一見木製かと思いましたが金属製ですか？
玄関側だけでなくバルコニー側のデザインも見てみたいです。

[108: 匿名さん]

163.12m2の部屋は420,000,000円ですか？(*_*)
最上階の一番広い部屋は真っ先に売れるか
地権者さん（？）や関係者の部屋として
一般販売されないイメージですが
こちらはまだ残っているんですね。

[109: 匿名さん]

最上階は流石にあのお値段なので投資といえども購入できる人は限られているということなんでしょう汗
どういう方が購入されるのだろう？

歩道状空地って要は公開空地のことですよね？
開放の有無は容積率と関係があったりするんですかねえ…。
不動産と法令の関係はかなり難しい。

[110: 匿名さん]

レジデンス先着順14戸とか超絶売り残りだな

[111: 通りがかりさん]

個性的な外観ですね…。

[112: 匿名さん]

デザイナーズっていうかんじですかね？
遠くから見ると単なるタイルっぽい感じだけど、近くで見ると実は…的な。
マンションは外観は資産価値には影響しないとはいいますが、
見た目が凝っているのは悪くないのでは。
好みに合えばテンション上がるだろうし。
あと、人に説明するときにわかりやすくていいかも。

[113: 匿名さん]

まあ、こういう感じのデザインもあっていいんじゃないですかね？
毎日見ていると慣れてくるので、そこまであまり感想を持たなくなりそうな予感…。

ここの場合はとにかく駅に近いこと、
交通の便が良いこと、この辺りがポイントだと思います。
立地条件の方が強いんじゃないのかなぁ。

[114: 匿名さん]

フェンスでゴーヤを育てたらよさそう

[115: 匿名さん]

オプションの、人も物も質の悪さと言ったらもう

[116: 匿名さん]

個性的な外観デザイン、好みは分かれてしまうでしょうね。
自分的にはありふれたデザインよりもいいのかなと思いますが
肝心な価格がちょっと難しいですけどね。
アクセスの良さに勝るものはないんでしゃないでしょうかね。

[117: マンション掲示板さん]

ここマジで検討してましたが各住戸玄関先のトランクルーム設置の一方で玄関モニター無しのコスカの矛盾に引きました。3Lで2億内外でそれは無いな。と。考え方間違ってますかね？

[118: 匿名さん]

詳しいことは知りませんでしたが玄関モニターないんですね。。
あんまりマンションでそういったタイプは見たことない気がしますが、
防犯的にいかがなのでしょうか？

[119: 評判気になるさん]

立地も、共用部のワークスペース、南側も遮るものが無く、なかなか希少性が高い物件と思いました。

価格もそれなりに立派ですが、周囲の中古物件を見ていると、割安に感じてしまうので、不思議ですね。

[120: 匿名さん]

完成前に完売しちゃいましたね。もう転売ヤーが上乗せして売りに出してますね(笑)

[121: 口コミ知りたいさん]

うーん。この規模感とか外観だと　番町プライドには響かないのでは？
まだ三番長の２つの方が高くても引き合いありそう。

[122: 匿名さん]

第1期のころはかなり先着順が積み上がって値付け失敗だの魅力がないとか散々な評価でしたね。スレッドも盛り上がってなかったですが、静かに完売してたんですね。

[123: eマンションさん]

>>117 マンション掲示板さん

中小デベのコンパクトマンションでも玄関モニターついてる所多いのに億出してついてないのは厳しいですね。。　

[124: マンコミュファンさん]

>>123 eマンションさん
地所レジさんは何億だろうが玄関モニターなしに舵を切ったご様子ですね

[125: マンション検討中さん]

ここは安かったですよね。テラスの方は即完売に近い勢いであっという間に売れたし。三菱は良心的価格で出す物件多いですね。

[126: 匿名さん]

>>125 マンション検討中さん

>>79 辺りでは高過ぎだのバブってるだの仕様低過ぎとか周辺環境最悪とかさんざん書かれてましたね(笑)