南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[451: 検討者]

>>450 匿名さん
確かに分譲タワマンという話もかなり出てますね。

[452: マンション検討中さん]

>>451 検討者さん

分譲タワマンとの話が出てるって
どこで出てるんですか？

[453: 匿名さん]

丸井跡がタワマンのはずないだろ。駅前五叉路角地なのに。
商業＆オフィスビルか、商業＆ホテルだよ。

[454: 検討者]

>>453 匿名さん
このオフィス空室率で？

[455: 口コミ知りたいさん]

C地区の仕様と立地、導線見る限りブリリアのがいい気がするけどなー。隈研吾は賛否あれど区役所上の災害強さは揺るがない気がする。まあ1.5億もお金ないけど。

[456: 匿名さん]

>>454 検討者さん

このオフィス空室率にくわえて５叉路向かい側の再開発はすでにオフィスで確定。
西口再開発の3棟のうち1棟も既にオフィスで確定です。
オフィスはまずないと思います。

[457: 匿名さん]

丸井跡地が分譲タワマンなんて妄想以外に聞いたことないわｗ
あそこの地主がどこか知って書いてるのかな？絶対知らないで願望で書いてるだけでしょ？もういいよそういう根拠の薄い予想にもならない妄想は。

それより意固地になって未だに立退反対してるあの2軒はどうなるのかね、真ん中の家は折れたけど。
周りも解体工事始まって煩いだろうにｗ

[458: 匿名さん]

西口の超一等地を分譲することなどまずないと思うけどね

[459: 匿名さん]

>>457 匿名さん

こないだ、BSに移動した「噂の現場」でやってましたね。
ごね得は許しちゃいけないと思います。

[460: 匿名さん]

池袋は北口駅前に何故か活用されない謎の広大な駐車場があるだろ？
東口にもキリン堂薬局という一等地なのに何故か活用されない謎の空き家がある。
マルイ跡地も一等地なのに何故か活用されない謎の敷地になるだろうね。
我々庶民には知ることができない闇があるんだよ。池袋には。

[461: 匿名さん]

>>459 匿名さん
構想当初、とある党の区議が反対行動起こしてたから、それのゴネ絡みが続いてるのかも。

税金投入して公共性のない再開発やめろって主張だったけど、防災機能向上、保健所移転、保育施設誘致、大学施設誘致、スーパー空白地域の充足などなど枚挙に頭がない。何より区外からの流入が見込めることで、消滅可能性都市への対策や住民税の増加など豊島区にとって公共的意義のあるプロジェクト。
あんな狭い路地の戸建にこだわっても、自分の住んでる豊島区の発展を自分たちで阻害してるだけなんだよなぁ。

[462: ご近所さん]

南池袋二丁目の再開発なんて昨日今日出てきた話じゃ無くて
2004年のしゃれ街指定による街区再編まで遡る話
そんな状況下で豪邸建てたかなんか知らんけど、移りたくないって居座られてもな

[463: 匿名さん]

>>462 ご近所さん

賃貸マンション建てた人もいたね。
たんまり補償金もらったんだろうな。

[464: 匿名さん]

仮にゴネまくってC地区のどっかに入居したとしてもゴネ得でいい部屋あてがってもらったとかで絶対後ろ指指されるよね
誰かなんて近所の人が確実に知ってるわけだから

[465: ご近所さん]

>>464 匿名さん
権利変換手続きなんてとっくに終わってるから現時点では転出しかないでしょ
特区指定までされてるこの規模の開発で1、2軒のために工期延長なんてする訳がないので、来春までに行政代執行なり強制執行になるだけのこと

[466: 匿名さん]

同じく粘ってるお米屋さんの新店舗の建築看板が東通りに出てますね。
あれが出来るまで立ち退かないつもりなんでしょうかね？

[467: マンション検討中さん]

え？まだ退居粘ってる人がいるんですか？

[468: 名無しさん]

ブリリアが売れてステアリが出ましたね?

[469: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
豊島区役所の東口真正面の路地に入っていったら、工事の囲いしていなくて、黄色い横断幕掲げてる家があるからすぐ分かりますよ

[470: マンション検討中さん]

C地区のペントハウス最高坪単価は1,000万いきますかね？
ステアリの最高が809万なので、すみふなら軽くそこは越してくるでしょうし、今の激上げ相場なら有り得る？

[471: 評判気になるさん]

いきそうですね。たしかブリリアの最上階が40坪とかだった気がするのでそうすると4億...。でもステアリが3億超えてた気もするのでそんなもんですかね。住友は野村側との比較で空気読んでくれないのかなー

[472: 検討者]

>>468 名無しさん
14500ですか？

[473: ご近所さん]

ステアリ最上階最大㎡が、130.06㎡で新築時31400万(坪796万)だから
仮に今の上げ相場が続いても、C地区の最上階プレミアは坪1000万がMAXでしょ

[474: マンション検討中さん]

とか皆が予想しながらそれを軽く超えてくるのがすみふ…

[475: 通りがかりさん]

マンマニさんによるとステアリ売り出しの頃より東池袋の相場も一割程度上がってるらしいので、ステアリの最高坪単価を今の相場に引き直して880万と考えると、すみふなら1,000万余裕で超えそうですよね。
3年前の相場でシティタワー所沢、高層階角部屋で坪570万とかで売り出しちゃうような企業ですし。

[476: 評判気になるさん]

>>472 検討者さん

14500の部屋です。売れるまで早かったですね(成約は知りません)

[477: 匿名さん]

こういう話を読むと東池袋のタワマン街って別格な住民層になりそうだね。
ショップや飲食店もそれに見合ったレベルが増えれば池袋駅周辺とは一線を画す特別な地域になりそう。
副都心線の駅が待ち遠しいよ。

[478: 検討者]

>>476 評判気になるさん
やや値引きがあったみたいね。

[479: 匿名さん]

中古は価格更新の文字が目立つようになりましたね。
上昇トレンドは終わりですかね？
西口のブリリアの価格が出ると東口にも影響でますかね？

[480: 匿名さん]

>>479 匿名さん
単純にこの閑散期で一気に出しすぎなんですよ。
今後もめぼしい新築ないですし、中期的に見ればまだまだトレンド継続かと。
東池袋エリア、特にここ狙ってる人は西口光文社は興味ないでしょうし。

[481: 残念ながら]

事情があり、ステアリを引き渡し後、未入居で売り出すことにしました。お見合いなしの高層階です。坪単価で1割上げくらいで売れますかね。

[482: 匿名さん]

>>481 残念ながらさん

ここでそれを聞くのはオススメしません。
本当に欲しい人はネガコメで買い叩くでしょうし、中古の値上がりを期待する所有者は高値を煽ります。
信頼できる仲介業者に相談するのがベストですが彼らは早く成約して手数料が欲しいので強気の値段は言いません。
結局自分の売りたい値段で出して様子を見るしかないのでは？

[483: 評判気になるさん]

>>481 残念ながらさん

引渡前の売り出しは無理でしたっけ。影響受けない気もしますがC地区販売開始前には動いたほうがいい気がしますので早いに越したことはないかと。一応以前に成約した3LDKが１割弱上乗せで決まったような

[484: 残念ながら]

>>483 評判気になるさん
他人物売買は可能ですね。

[485: 買い替え検討中さん]

昨日C地区探索したら解体工事も結構進んでましたよ～
ただ、反対ののぼり立ててた住戸の一部がまだ住まわれてましたが、こちら大丈夫かな。秋までには移転するとかって話もありましたが。

[486: マンション検討中]

ブリリアウエストのHP見たら　EVカーシェアリングサービスがあるようだ
C地区にも出来ると　アクセスのはばが広がり便利だろうな

[487: 匿名さん]

>>486 マンション検討中さん
マンションとして持つカーシェアってかなり微妙。
カーシェアの車ってめちゃくちゃな使い方をされて、ルールもあってないようなもの。
全くの他人同士だからもめないだけで、同じマンション住人だったら本当に揉めそう。
マンションすぐ側にマンションと関係がないカーシェアの車があったほうが気楽だと思う。

[488: マンション検討中]

>>487 匿名さん
なるほど　そうゆうことがあるんですね
HPには　米テスラ社製モデル3をご用意　となってるので
軽くひきこまれました　

[489: マンション検討中さん]

>>488 マンション検討中さん
郊外物件ならともかく、C地区やWESTのように池袋で徒歩2-3分圏内に何台もカーシェアステーションがあるマンションの共用物として持つ意味あいは微妙に感じました。

モデル3なのでちょっと「お！」と思ったのは同意ですｗ

[490: マンション検討中]

>>489 マンション検討中さん
WESTのテスラ企画は　たぶん　「マンションの共有物」の様々な問題をクリアーしてるんでしょうね
反響が大きいのであれば　C地区でも試行してみたらどうかなぁ
需要はあると思いますョ　エレベーターで地下の平場の駐車場へ行き　そこにカーシェアの電気自動車がある　いいと思うけどな

[491: マンション検討中さん]

>>490 マンション検討中さん
そこのワクワク感は間違いなくありますね。それは全面的に同意します。

でも、マンションのカーシェアに乗り、前に使った人の食べこぼしがあったり、匂いが臭かったり、最近ついた傷があったり、、、、

それを言うのも言われるのも、思うのも思われるのも面倒だとは思われませんか？

どこの誰だかわからない人ならばお互い楽ですが、同じマンション内なので大体わかると考えると私はとても面倒です。
3分歩いて敷地外のカーシェアを借りると思います。

[492: 名無しさん]

>>491 マンション検討中さん
マンションの共用物ではない「タイムズカーシェア」だったらどうなんでしょう　
管理は全てタイムズが行う

居住する高齢者をたまにはドライブに連れて行きたい。
小さい子供が２人いて雨の日の移動で車を使いたい。　

ファミリーでたまにはロードサイドのファミレスへ行きたい。　深夜に一人でドライブしたい。などなど　

需要は有ると思うんだけど　
　C地区の完成が令和７年だから　その頃は今よりも更に　電気自動車の車種も増えているだろうし　

とりあえず　座席の高い車　ファミリータイプ車　スポーティ車　の３車をタイムズに用意してもらう　というのはどうでしょう

[493: カーシェア愛用者]

羽田や成田で乗り捨て可能なサービスもあり、便利ですよ。無茶苦茶な使い方をしている人は、通報できますし、急発進・急停車も監視されています。都心では何かと便利ですよ。

[494: マンション検討中]

2日前に
４８６　にてブリリアWEST　EVカーシェア　の話題をとりあげましたが
いろいろ調べた結果
『C地区での設置はやめたほうがいい』　との結論にいたりました

４８７　４８９　４９１　４９３　の方々　ご意見ありがとうございました
４８７　匿名さん　のマンションすぐ側にマンションと関係がないカーシェアを使う
４９１　マンション検討中さん　の3分歩いて敷地外のカーシェアを借りる
の考えがベストだと思います。

やめたほうがいい　理由は

１．新築時にカーシェア導入しているマンションだからといって全ての購入予定者がそれを目的に購入したいと思わないこと→マンション人気に関係してくる

２．もし設置した場合　　更新時の車購入代　共用部の電気基本料金　充電器設置費用　等のコストを住民全体で負担することとなり　管理費　修繕積立金が上がること

３．マンションの共用物ではない「いわゆる　タイムズカーシェア」をマンション内に設置するのは企業の採算から考えて　手上げする企業はでてこないと思われること

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

[495: 匿名さん]

>>494 マンション検討中さん

どうなさいました？　大丈夫ですか？　
　

[496: マンション検討中]

>>495 匿名さん
ご心配？ありがとうございます
大丈夫です。
「以上」と　文章の　かたさ　から違和感がありましたネ

[497: 匿名さん]

少し前は東池袋のタワマン中古の在庫だいぶ枯渇してましたが、今はかなりダブついてますね。
ブリリアは相変わらずすぐ売れますが、アウル在庫が酷くて現在レインズ上で8戸の売り。
坪単価も550?700近く。
600超えはさすがに厳しくないですかね？
一部はステアリの買い替えっぽいけど、どこで落とし所つけるのか気になります。

[498: マンション検討中さん]

>>497 匿名さん
豊島区でそんなに高い値段が続くわけがないじゃないですか。
築10年のアウルがパワーカップルでも買えないんですから。
上がるから買う以外の理由がありますか？
東池袋駅直結タワーは明らかにバブルですよ。

城北NO.1のブリリアタワー池袋は別としてね。

[499: 買い替え検討中さん]

>>497 匿名さん
トレンドとしての下落は、無いのではないかと思っています。
「東池袋」として見た際にはＣ地区分譲まで目立ったものではないですし。
今はステアリへの住替えで、これからの２～３年で考えれば比較的在庫があってしかるべき時期だと思います。

[500: マンション検討中さん]

>>499 買い替え検討中さん
来年C地区の発売、4年後に入居というイベントがあるわけで。

コロナ前に値付けが終わっているC地区の価格が出てきたら周辺中古は勝負にならないので来年～再来年はかなり厳しい相場になりそう。

C地区への転居のための売り出しで大量の在庫が積みあがる4年後も厳しそう。

一旦は下落トレンド、C地区関連のイベントが全て終われば、周辺に当面は大規模マンション出来ないのでまたじわじわあがる、というトレンドになると思うけど。

[501: マンション検討中]

昨日朝　テレビ番組で　mujicom東池袋　開店のニュースをやっていたけど
C地区北1Fに　mujicom東池袋とプチマルエツをたして２でわったような店舗が入居すると　便利だろうな

[502: マンション検討中さん]

むしろmujicom東池袋とマルエツプチは両方近くにあるから別のが欲しい。笑

[503: 周辺住民さん]

副都心線の東池袋駅は、区制100年の2032年を目指したいとのことｂｙ区長
https://www.tokyoheadline.com/594609/

[504: ご近所さん]

>>503 周辺住民さん
10年後ですか。ちと先ですが、楽しみですね。いくつかご指摘のあったアウルの中古ですが、本気で売る気なら、相場から少し安い水準にすれば、すぐに売れるのに。残念な対応ですね。

[505: マンション検討中]

>>503 周辺住民さん
隈研吾氏と高野区長とのショットいいですね！
今後の脱「駅ぶくろ」に向けての　再開発計画推進に期待大です
この記事の後半に　副都心線東池袋駅の設置　を載せているてえことは
区長の本腰度が高くなっているのかな
１０年後といわずC地区完成までに設置ねがいたいな
なにせ　ステアリ　東京国際大学　C地区とエリアの人口増が決まっているので

[506: 匿名さん]

>>503 周辺住民さん

ちょうどB地区が竣工する時期ですかね。

[507: 匿名さん]

東口の駅前道路を歩行者広場にしてしまうと、環5の1だったり東通りだったり、グリーン大通りの交通量が増えて東池袋は住みづらくなってしまいそうな気が、、、、

[508: 契約者さん1]

ここの建設予定地、1軒だけ立ち退いてないんですね...

[509: マンション検討中さん]

となると計画に遅れが出るんでしょうか？
22年4月着工となってますが、明らかに無理なような…

[510: 坪単価比較中さん]

私が見た際は２軒が反対の上り建ててましたが減ったんですかね。
どちらにせよ、反対されている方が住まわれてるとのことですが。。

[511: 入居予定さん]

>>509 マンション検討中さん
元々全ての解体が終わるのは7月中旬完了予定
パームス東池袋が最後まで残ってる計画
一軒家の解体なんて周りが空き地なら2週間でできる

[512: デベにお勤めさん]

黄色い旗の反対している方々の賛成を
獲られない場合は
その間は着工できない訳ですよね？

[513: 匿名さん]

>>512 デベにお勤めさん

強制執行って無理なんでしたっけ？

[514: 入居予定さん]

>>513 匿名さん
第一種市街地再開発事業なので都市計画法に基づく行政代執行か民事裁判に基づく明け渡し請求が可能。元々、こうなったら所有者の立ち退きはほぼ確定だけど、東京都の街並み再生地区の指定と政府の国家戦略特区のプロジェクトで極めて公益性が高いと判断される地区なのでなおさらのこと。

[515: 匿名さん]

この前現地に行ったけど、解体工事で物凄い音が四方からしてて、あの状況で住んでるの凄い根性だと思ったわ、、

[516: 口コミ知りたいさん]

北棟と南棟は同時に販売開始なんですかね？

[517: eマンションさん]

ここの売り出しっていつ頃から始まりますかね？
うまくいけば2025春とか？

[518: 評判気になるさん]

この規模だし今年か来年では？

[519: 評判気になるさん]

まあでも反対されている方がいるので販売開始が遅れるというのもあるのかな...

[520: 買い替え検討中さん]

本日、池袋westの予定価格と仕様が判明し、流石に東池袋ステアリよりも低価格の
プレミア100㎡クラスでも坪670万～と判ったけど、共用部の充実度や専有部の
設備仕様が、所謂タワマンスペックでは無いと判ったので
やはりC地区ツインタワーを待つ事にした。

[521: 検討者]

ブリリアの億超え中古はなかなか決まらないですね。皆さん、どうみてますか？

[522: 匿名さん]

>>521 検討者さん
繁忙期なのに在庫が積み上がってるのでこの後は下がるだけじゃないでしょうか？
C地区も販売されるので今後数年は上がる要素はないです。

[523: 匿名さん]

C地区までまだ時間があるからそれまでに売れればラッキー価格だよねきっと
だからこれ以上の上がりは無さそうだけど、逆に他に目ぼしいのもないからここから下がりようもない
結論は横ばい

[524: 検討者]

>>522 匿名さん
値段次第でしょうが、少し高いかな、と。

[525: 名無しさん]

まだ価格情報の漏洩はないの？

[526: 匿名さん]

C地区って良くて入居2026年でしょ
気にはなるけど、あと４年は長いぜ・・

[527: マンション検討中さん]

C地区は住友主体だから金額はとても高くなるにきまってますよね（公費投入だから値段抑えめにするなんていう的はずれな意見はなしで。）。そう考えるとここを買っておくのはありかと。

[528: 匿名さん]

>>527 マンション検討中さん

なんか文章破綻してません？
分譲価格が高くなるから買っとけば間違いないってどういう理論ですか？

[529: 匿名さん]

たぶん目黒マークに迫る値段で出してくると思うゾ

[530: 通りがかりさん]

>>529 匿名さん

坪600近いってことですか？
それはまずい…

[531: 評判気になるさん]

目黒marcの平均はマンションマニアさんによると坪670万です。
ブリリアの成約事例から言って600万超えは既定路線じゃないですかね。
あとは戸数が多いので価格にメリハリ付けるかですが、住友棟だとそれすら期待しずらいような。

[532: 匿名さん]

>>512 デベにお勤めさん
50坪くらいの土地に新しい白い80坪ぐらいの建物のお家のことかな
「断固反対」って黄色い旗に書いてあるけど、本音は「高く買い取れ」ってことなのかもしれないよ
分譲価格は坪600万超間違いなしのタワーマンション用地だから条件にちょっと色をつけてあげて気分よく立ち退いてもらってもよい気がするが。。。

[533: デベにお勤めさん]

周辺住民の住み替え予定だけど

黄色い旗の家の
今後が気になる

東側の道路も閉鎖されて
不便だろうなぁ

[534: 匿名さん]

のぼりの地権者さんには立ち退きに断固合意せずC地区と東池袋のバブルぶっ潰して欲しい

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん
無理です。

[536: 匿名さん]

>>534 匿名さん
のぼり地権者さんの権利を買えば再開発タワーマンションの最上の部屋に権利変換できますか？

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん
転出組は権利変換しないので無理です。

>>512 デベにお勤めさん
他の地権者と同補償で権利が守られるはずという判断で、裁判所が差押え。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
強制転出ではなく、強制権利変換でタワマンの一室が割り当てられてんじゃないの！

[539: eマンションさん]

早くデザインくらい出してほしいなあ
角部屋でも窓が小さいようならさっさと他探したいし

[540: 周辺住民さん]

>>538 匿名さん
権利変換とそれに伴う補償なんて去年の夏に終わってる
今更権利床なんて付与されるわけ無いと思うけど
供託された補償金が支払われて、行政代執行か仮処分による解体になるだけ

[541: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
私もその通りだと思います。

[542: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
既に転出を選択した権利者ですか。
「再開発反対」を段幕に掲げてるので、てっきり強制権利変換で再開発タワマンの部屋を割り当てられて、その部屋を高く再開発組合に買い取らせるために工事の邪魔をしているのかと勘違いしてしまいました。
再開発組合は補償金を供託した上で粛々と行政代執行の手続きをすすめているわけですね。

[543: 匿名さん]

>>539 eマンションさん

パースによると野村棟の南面角は窓面豊富そうですね。

[544: 匿名さん]

>>542 匿名さん
転出を希望というよりも、反対し希望を出さなかったので、強制的に転出させられる方なのではないでしょうか。ちなみに再開発組合に高く買わせるなどというシステムは、どこにも存在しませんよ。市場で売却した方がよっぽど高く売れますから。

[545: 匿名さん]

>>538 匿名さん
>>542 匿名さん
権利変換は、再開発計画に賛同した上で変換契約をするものなので、
「強制権利変換」でなく「権利変換しなかった転出組」と思います。

それと、行政代執行ではなく、供託の上、民事による明け渡し要求です。
裁判費用は自腹だし、もし全体工程に影響が出たら損害賠償も発生します。

[546: 周辺住民さん]

>>542 匿名さん
この地域は2004年に東京都からしゃれ街条例によって街区再編からの再開発の話が出ていた場所。環5の1の工法や副都心線建設、区役所移転など色々あったけど、その後もまちづくり懇親会などで共同建替の方向性が強くなってたのに、そんな状況下で新しく凝った一軒家を作ってしまって、移転は反対。組合に代替地をよこせって言ってる人たちだからね
今時無理矢理何かを再開発組合がさせるなんてことはあり得ないし、法律に従って粛々と立ち退きして貰うっていうだけの話でしょ

計画時点で賛否があるのは当然だし、その時点で建設的な提案をしあうのはもちろん大事だけど、ここまできて反対！裁判！って言われても、そうですかとしか言いようがない

[547: 匿名さん]

>>546 周辺住民さん
つまり従前評価で追加負担なしで取れる上層階200平米くらいの部屋を取得しておけば、市場で3億くらいで簡単に売却できたのに、反対し続けてることで1億5000万で強制的に買い取られて終了ということか。
哀れな話ですね。

[548: 匿名さん]

もし私だったら、高度利用による地域の発展のため、災害対策のため、国家戦略特区のため、最大多数の最大幸福のため、喜んで計画に賛同したうえで、権利変換したあとに高値で売り抜くか、駅直結になる喜びを享受しつつ増資し増床します。

[549: マンション検討中さん]

例のお宅の解体はじまりましたね

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん
もしかしたら、今は3億の価値だけど、完成する数年後に2億に値下がたりって可能性もないわけではないので、そんなことを願うしかないですね、