南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[221: 通りがかりさん]

たしかに商業施設にいくためにもかなり遠回りなので、せめてブリリア側に寄せて改札ができると便利ですよね。区役所へのアクセスもあがるし...。まあ願望ですが　笑

[222: 名無しさん]

>>206 匿名さん
東京屈指の商圏になってる池袋駅東口エリアまで10分未満なのに何言ってんだｗ

[223: 匿名さん]

>>222 名無しさん
東口、池袋駅徒歩6分、築6年のグランドミレーニアですら坪500程度で推移してるのに？
西口、徒歩6分のタワーグランディアやルミナリーでも坪400前半で推移してるのに？
東池袋の中古の売り出し価格が豊島区の中でも異様な価格になってるのは事実です。

[224: 検討板ユーザーさん]

東池袋が異常な値段で売られるようになったのここ3ヶ月くらいですけどね。
去年まではアウル、エアライズとか300後半から400万代だったと思いますよ。
グランディアとか1年くらい前の価格設定じゃないですか？

[225: マンション検討中さん]

>>223 匿名さん
東池袋高くなったとは思うけど、東口と西口じゃ違うよ。
単純な駅徒歩だけじゃ測れないと思う。特にルミナリーのあたりは。

[226: 匿名さん]

>>224 検討板ユーザーさん
グランディアはこの1年ぐらい成約していませんので。
売り出しはずっとありますが。
ステアリへの入居半年前になり、売り出しが多数出てきたので、本当の東池袋の相場が試される局面になってきていますね。
C地区の販売や入居が始まればこの比ではなくシビアに試されますけどね。

[227: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん
ルミナリーに関してはさすがにそうですね。駅徒歩だけでは測れないと思います。
一歩マンションを出ればラブホテルとこんにちわ！ですからね。
だとしても、池袋駅徒歩5分のルミナリーより東池袋徒歩5分の初代プラウドが坪単価3割高で売り出されているのは異常だと思います。

[228: 匿名さん]

環５と側道の整備、
都電とイケバスが走る風景、
イケサンパークと大学キャンパス、
C地区に池袋エリア初の人気スーパーが入れば尚。
そして仮設保健所移転後、イケサンパークと連続した一帯の再開発へ。
異常な上がりも慣れれば通常。

[229: 通りすがり]

>>224 検討板ユーザーさん
2020年春頃のコロナショック時は安かったですね。

[230: マンション検討中さん]

>>229 通りすがりさん
コロナショック時も下がらなかった。その後上がり続けたのが天井にきた。
こう考えるのが自然かな、と思います。
池袋東口だけで考えても、アウルタワーがグランドミレーニアの2割以上高いとか初代プラウドの方が高いとか誰が考えてもおかしな価格でしょう。
広域で見ればもうちょっと出せば白金ザスカイの新築が買える価格で築10年のアウルタワーが売り出されているとか正気の沙汰とは思えないです。

[231: 通りすがり]

>>230 マンション検討中さん
いや一時、売り急ぎの物件がいくつか出ましたね。

[232: 通りがかりさん]

白金ザスカイってマンマニさんブログで平均坪単価でてたけど当初700じゃないでしたっけ(今売っている一戸はもはや1000超えなので参考になりませんが)。ちなみにSUUMO掲載転売3LDKは坪850...どこもバブルですね。
まあ白金高輪のほうがイメージ良いのは同意。東池袋は便利だと思いますけどね

[233: マンコミュファンさん]

ステアリの営業がアウル、エアライズからの住み替えは一定いると言っていたのでアウル等中古がここから来年にかけて出そう。とりあえず高値で出してステアリ竣工近づいたら下げるのかも...。グランドミレーニアは確かにファミリー向けの立地じゃないにせよ、アウルより2割安いとなるとうーん、という感じですね。

逆にC地区具体化でステアリ売却もでてきたんですかね。ブリリアだけ全然でませんね。

[234: 匿名さん]

>>233 マンコミュファンさん
さすがにこの時期の売り出しはステアリ住み替えの人が多いのではないでしょうか？
ブリリアからステアリへの住み替えは余りないかと思います。築年数も近いですからね。
C地区の入居が迫ればブリリアの売り出しも少し増えるのでは？

[235: 匿名さん]

もう、アウルタワーのオーナーさん達の余りの強気っぷりに失笑しかないです。
賃貸もアウルタワー8Fがブリリアの22Fよりも高いんだってさｗｗｗｗ
いつから池袋ＮＯ．１マンションはアウルタワーになったんですかねｗｗｗ

[236: 東池袋住民]

>>235 匿名さん
立派な事故物件

[237: マンション検討中さん]

>>233 マンコミュファンさん
ブリリアは含み益が居住用財産の特例では使いきれない方々もそれなりにいらっしゃること、また2015年築なので、10年超保有の2026年1月以降に売却する方が増えそうですね。

まぁ今年で5年超えてる人もいますし、転売屋さんから購入された方もいるかと思うので2022年1月以降からもうちょっと増えてくるかもしれません。

出てこなければ、引っ越し先がないということなのかもしれないので、2025年12月竣工のここが、買い替え先候補第一位な気がします。

[238: マンション検討中さん]

完全に個人の主観ですが、ブリリアを坪600とするなら
ステアリ550、アウル470、初代プラウドタワー470、エアライズ420ぐらいなもんかと思いますがね。
いくらリノベ・高層階でもアウルで坪650は理解不能ですね。

[239: マンコミュファンさん]

>>238 マンション検討中さん

私もイメージは同意ですね?。ただもはや超高値でも成約するかもしれないしそうなると相場がよくわかりませんが。

[240: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん
ブリリアはもう少し上かなと思いますが他は概ね同意です。
ステアリの入居が始まる頃には売り出し価格もそれぐらいに落ち着くと予想しています。