ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[701: 通りがかりさん]

十条のタワーが高すぎてこちらに流れてきそうですね
あっちのスレは荒れてます

[702: 口コミ知りたいさん]

ここってもはや話題になりませんよね？
販売も二期までいくとこんなもんなんですか？
コンセプト的には十条なんかよりもこちらが好きなんですが

[703: 匿名さん]

先週近くに行ったので写真を撮ってきました。
川越街道沿いの楓館は最上階の14階を工事しているのではないかと思います。
桜館は4階部分を工事していて、写真には駐車場のの入り口も写ってます。
写真はないですが、西向きや北向きの楠館の工事も行ってました。
順調に進んでいる様です。

[704: 匿名さん]

>>702 口コミ知りたいさん

ここは十条のタワマンとはコンセプトが違うので、このマンションを本気で買いたいと思ってる人ばここで色々書き込みしたりしないで、MRに行って話を進めている様ですよ。
連休前に125戸契約済みでしたからこの連休でまた販売が進むんじゃないでしょうか。

[705: マンション検討中さん]

>>702 口コミ知りたいさん
情報出揃っていて、粛々と売れてるので話題にはもうあまりならないでしょうね。もう3/4くらい売れてますし

[706: 契約者]

いよいよ今週末は第三期販売住戸の申込登録のようですね！順調に売れていくことを願っています。
また、契約者向けのウェブセミナーを夏頃に開催予定と販売センターから連絡がありましたので、楽しみです。この頃にはだいたいの住戸が売れてしまっている予定なのですかね。

[707: マンション検討中さん]

もう3期まで行ってるんだ、早いね
3期ともなると値上がりすごそう

[708: マンション検討中さん]

>>706 契約者さん
今日時点で先着順が13戸になっているから3期で9戸契約かな？残り少なくなってきた。
販売当初は高く感じたけど、今となっては安く感じるね。

[709: ご近所さん]

ここは壁紙、床色の変更やオプションはまだ可能ですか？

[710: 名無しさん]

>>709 ご近所さん

すでに不可でした。ビルトインオプションをいくつかしたかったんですけどね。

[711: 検討板ユーザーさん]

>>710 名無しさん
来年の12月入居なのにもうだめなんですね。
ご返信ありがとうございました。

[712: 名無しさん]

>>711 さん

このぐらいの規模だとオプション付けるなら第一期での購入が確実かもしれません。

[713: 通りがかりさん]

12年前に駅前ダイワハウスを購入した者です。マンションの格が違うから比較するのも恐縮ですが、当時とは比べ物にならない価格帯ですね。お金持ちが羨ましいです。変わっていく大山が楽しみです。

[714: 通りがかりさん]

>>713 通りがかりさん

間違えました10年前です

[715: マンション検討中さん]

>>713 通りがかりさん
プレミスト大山も中古相場は新築時価格より上がってますよね。10年前比較は大山に限らず都内はほぼ全て当時と比べ物にならない価格帯です。
10年前に買えてよかったですね。

[716: 検討板ユーザーさん]

>>713
時節柄価格はだいぶ違いますが、そんなに格がちがうこともないんじゃないですかね。余裕のあった時期の建築だと間取りなどにもゆとりがありますし。良い時に購入されたのではないですか。

[717: マンション検討中さん]

>>714 通りがかりさん

ここはまだ通過点で、すみふのタワマンは坪単価450とかみたいです。

[718: 通りがかりさん]

713です
すごい世の中ですね。いま買おうとするならきっと白目で泡吹きます。
値上がったいま売却しても購買対象が同じく値上がりしてますし、ローン残高は減るどころか上がるでしょうし、結局庶民のわたしは組んだローンをちまちま返していくことにします。再開発に反対意見も多い街ですが、リニューアルする大山を静かに見届けたいと思います。大山は暮らしやすい良い街ですよ。スレ違い失礼しました。

[719: 検討板ユーザーさん]

>>718 通りがかりさん

同感です

[720: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアにタワマンが建つ計画があるんですね。大山がタワマンだらけでビックリです。
桜館の眺望にちょっと影響ありそう。。。
だけど、町の発展、楽しみ。

[721: 契約者さん]

>>720 マンション検討中さん
景観はちょっとではない影響でしょうね。日照も一部影響を受ける住戸もあると思います。このあたりは重説でも話される部分になります。街の発展はたのしみですね！

[722: 匿名さん]

タワマン下の店舗も何が入るか楽しみです。

[723: マンション検討中さん]

>>721 契約者さん
そうですね。
オブラートにちょっとと表現してみましたが、結構な影響受けてしまいますかね？

竣工は早くても2028年とかでしょうか？
もっと先ですかね。
駅も変わりますし、楽しみです。

[724: マンション検討中さん]

>>723 マンション検討中さん
60m先くらいの目の前に100mのタワマンができれば当然影響はあるでしょうね。これから周囲の土地の買い取り活動になるので、遅延していって竣工は2030年くらいになってもおかしくはなさそうなくらいかとは思っています

[725: マンコミュファンさん]

道路できたらこのマンションより駅側の土地もどんどんマンションになっていくんですかね
そしたら中古でここは選ばれにくいですかね

といっても私は満足して買ったので文句はないですがね

[726: 匿名さん]

>>725
元々もっと駅寄りにいくらでもマンションはありますよね。どちらかと言えば、そういった競合に負けないだけの差別化ポイントを維持し購入希望の外部の方々向けにアピールできているかの方が重要な気がします。

本物件の場合は庭園など明確な強みがあるわけですから、区分所有者の皆で管理組合を盛り上げ、健全な財政を保ったり、植栽や共用設備をコストを掛けて綺麗に保ったり、プラスアルファの付加価値を産む施策を実現したり、自作のHPで成果や強みを外部向けにアピールしたりすることが重要だと個人的には考えています。
それらさえ出来ていれば自ずと売却価格にも繋がると思います。逆もまた真なりでしょうけれど。

[727: マンション検討中さん]

>>725 マンコミュファンさん
どんどんマンションが建てば街は潤い、周辺相場全体が上がるもんですよ。

[728: 検討板ユーザーさん]

MRに行ってきましたが、159戸販売済みで残りは28戸でした。
いよいよ残り少なくなってきましたね。

[729: eマンションさん]

>>728
この2週間で10戸も売れていますね。7月には完売するかもしれませんね。
やはり最近の価格の中では割安感があるからでしょうかね。

[730: ご近所さん]

このマンション隣接の　島長　の　焼き鳥　は　本当においしいです。毎日予約しないと買えないほど人気です。

ただ、煙もくもくで営業してます。西側南側の低層階の方、苦情出さないでね。
　

[731: 坪単価比較中さん]

>>730 ご近所さん
島長、持ち帰り専門店なんですね。食べログで評価3.19
大楠に住んだら一度は食べてみたいです。

[732: 匿名さん]

すぐ苦情だそ♪

[733: マンション検討中さん]

高架化で駅は綺麗になりますし
ハッピーロードもかなりにオシャレ綺麗になるみたいですね
ここの利便性も既にいいですがもっとよくなります
近くに立つタワマン3棟にリセール力では当然負けますが大山駅周辺相場がグンとあがりそうなので、ここもそれなりにリセールバリューあると思うんですよね
加えて庭園のユニーク性もありますしね

[734: 口コミ知りたいさん]

>>733 マンション検討中さん
大楠購入者であり、マンション素人の私から質問させてください。ここで言うリセール力と言う言葉は、具体的にどういうものでしょうか。

素人の私が想像するに、リセール力とは、以下二点の捉え方がある様に思うのですが、実際はどちらの意味（若くはそれ以外）でマンクラの皆様は使われているものなのでしょうか？
①売却時価格-購入時価格
②売却時の坪単価を他の物件より高くできるかどうか（例えば周りのタワーマンションにより大山坪単価は450くらいになるとかていし、他方で大楠はタワマンでなく他のタワマンより駅距離が遠いので420くらいになるとしますと、すなわちリセール力は低い、となるのでしょうか）

もし①がリセール力で有れば、今後できる大山のタワマンよりも大楠の方がリセール力はある、とも言えるのかな、と思い質問した次第です。

[735: マンション検討中さん]

>>734 口コミ知りたいさん
私もそう思います。
ただ流動性は駅近タワマンの方が高そうですよね。

どちらにせよ、ここもタワマンも、先が楽しみな地域であることに変わりません

[736: 口コミ知りたいさん]

>>735 マンション検討中さん
734です。ご回答ありがとうございました。
そうですね。おっしゃる通りで、先が楽しみな地域だと感じており、毎日”大楠ノ杜”とか、”ピッコロスクエア”とか、”クロスポイント”とかでネット検索している自分がいます。
大楠も、今後できるタワマンも、どちらも素敵な物件になり、大山が盛り上がっていけばなー、と思います。

[737: マンコミュファンさん]

>>734
基本①の考えになるんだと思うんですけど、人によってニュアンスが違ったりしますものね。
もともとは、安定した相場のもとで標準的な条件で借入を想定して、経年減価と残債の兼ね合いを見ていたのだと思います。

[738: マンション検討中さん]

はじめてモデルルームというものを見に行きました
今までアパート住まいだったのですが、マンションって意外に天井低いんですね
あと下がり天井っていうのかな？アレの凸凹感がすごいのと圧迫感を感じました
だいたいどこのマンションも天井ってあんな感じなんですかね？

[739: マンション検討中さん]

>>738 マンション検討中さん
ここのマンションは天井低め(普通？)、下がり天井がかなりきつめです。住空間重視でしたら他のマンションも見た方がいいかもしれませんね

[740: マンション検討中さん]

>>739 マンション検討中さん
他と比較して低い方なんですね
マンションはあんなに低いのかと不安になってたので少しホッとしました
ちなみになんでここは低くしてるんですか？
やっぱり高さ制限ある中で戸数を多くするためとかですか？

[741: 匿名さん]

>>740 マンション検討中さん

他と比較して天井高は低くはないですよ。平均です。
現在、天井高2600以上の住まいでこちらを見学しましたが気にならなかったですけど。

[742: マンション検討中さん]

>>741 匿名さん
なるほど、平均なんですね
ちなみに下がり天井も平均並みですか？

[743: 匿名さん]

>>742 マンション検討中さん

下がり天井はどうですかね？！気になるならやめておいたほうがいいと思いますよ。やはり人それぞれ感じ方が違いますから。

[744: 評判気になるさん]

下がり天井って確か1650くらいのとこもありましたよね？図面見直してないんで間違ってたらすみません
成人男性だと頭がぶつかる高さの下がり設定はどういう意図が？

[745: 口コミ知りたいさん]

板橋区HPで都市建設委員会資料（6月9日）が出てましたね。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/kugikai/kaigishidai/iinnkaishidai/t...

6番目の資料で「大山駅周辺等の街づくりの状況について」がありました。
この資料のうち、「3. 大山駅東地区地区計画」があるのですが、ここに記載されている内容は、つまりどういう意味なんでしょうか。なんというか、見ようによっては駅前周辺地区（3.3ha）の用途地域を変更し、タワマンなどが立てられるようにしようとしている、という気もするのですが、考えすぎですかね。どなたか、お詳しい人、教えてください。

[746: 匿名さん]

>>744 評判気になるさん
図面も見てないでどこからの情報？
そんな低いところあるわけないよ。

[747: 口コミ知りたいさん]

>>746 匿名さん
私もそんな低いの無い、と思いながらも図面を先ほど見ましたが、本当に一部のタイプの、ごくごく一部分で1680の下がり天井がありましたので、744さんのコメント自体は大きな間違いではないです。
ただ、本当にごくごく一部（0.5畳くらい）＆廊下側（中庭側）なので、そこまで気にならない人は多いのかな、とは個人的に思います。

[748: マンション検討中さん]

>>745 口コミ知りたいさん
駅前だからありえるんじゃないですかね？ただ戸建ひしめいているエリアなので権利関係が複雑すぎるので、タワーができるとしても10年以上先の話でしょう。あのあたりは現在の開発にも反対の旗をたててる人もいますし

[749: 通りがかりさん]

長寿医療センターの隣はおしゃれなカフェ併設のでっかい公園が良かったな～
介護医療施設はもうお腹いっぱいだよ～
大山をもっと発展させようよ～

[750: 検討板ユーザーさん]

>>749 通りがかりさん
介護施設立て替えで溢れる人を収容する施設2棟と防災倉庫を大山公園隣空き地に作るんですね。
大山駅近くの好立地で今後交通量も増えることから地域の方が集えて長く愛される空間も配慮してほしいです！
https://youtu.be/i4PlWC3ivjs