プレミスト浦添港川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト浦添港川についての情報を希望しています。
オーシャンビューの大規模マンションがたつようです。
価格が気になりますね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kyushu/okinawa/minatogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152490

所在地：沖縄県浦添市字港川横竹原252-5、字城間赤畑3033-6（地番）
交通：琉球バス・沖縄バス「港川」バス停より徒歩3分（那覇方面）
間取：2LDK～3LDK
面積：66.00平米～83.37平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：未定
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: eマンションさん]

大規模マンションで、利便性が高く災害リスクが低い立地が高ポイントです。
課題は価格と機械式駐車場の割合ですかね。
15階建てで階高を抑えているはずなので、あまり高額にならないことに期待したいです。

[2: マンション検討中さん]

ここといい、首里金城町といい、最近のダイワは攻めますね。富裕層の物欲をついてきます。

[3: マンション比較中さん]

2年後に新都心の中古タワマンを購入予定の者だが、ここの上階のマリンビューの部屋も気になる。数年前にbmw 近くの建物で、知り合いの会社の社長室からの海の眺めがたいへん素晴らしかったから。下手なドラマの社長室よりも、何倍も素晴らしい眺めだった。天気も良かったし。海側5階以上はマリンビューだと予想しているが、果たしてどうだろう。また価格はいくらになるのやら。

[4: eマンションさん]

>>3 マンション比較中さん
別マンションからですが、高層階は間違いなく眺望良いです。

[5: 3]

4さんの写真にそのビルが写っていますよ。58号線沿いです。比較的低層なのに海がよく見えたので驚きました。

[6: eマンションさん]

海側に8階建てマンションがあるので、眺望が確約されるのは10階からだと予想します。
部屋の位置によっては、もっと低層でも大丈夫なんでしょうけど。

[7: ご近所さん]

そう言えば、斜め裏側にもマンションがありましたね。

[8: マンション検討中さん]

駐車場難民が多いエリアです。

[9: eマンションさん]

駐車場といえば194台の内訳どうなるのでしょうね。
商業地区だから機械式が多そう。

[10: eマンションさん]

機械式駐車場145区間とか、やっぱり多いですね。
平置き駐車場の争奪戦になりそう。

[11: マンション比較中さん]

海が良く見える部屋の（予想）価格を言える方はいらっしゃいますか？

[12: eマンションさん]

MRすら出来てない状況で予定価格分かるのは関係者だけです。
そして関係者はネットに情報書くの禁止される事が多いので無理でしょうね。

[13: マンション検討中さん]

浦添市だし、モノレール駅近とかでもないので、4000?6000辺りで動くでしょうね。
広さからして、流石に最上階でも億越えはないかと。

[14: eマンションさん]

>>13 マンション検討中さん
4000万円台中盤から5000万円台中盤がボリュームゾーンでしょうね。
眺望プレミアム価格をどれだけ上乗せしてくるかが読めない所です。

[15: eマンションさん]

屋上デッキテラスがあるのはいいですね！
てだこ祭りやコンベンションの花火が楽しめそう。
MRいつ出来るのかな。

[16: 住民板ユーザーさん7]

ここが売れないとベイシティも売り出さないかもですね

[17: 周辺住民さん]

海側に8階建てのマンションありなので、10階以上でないとオーシャンビューは無理ですね。

[18: eマンションさん]

>>17 周辺住民さん
完全に景色が開けるのは11階以上ですが、それよりも下の階も部屋次第でオーシャンビューです。
古いラブホが廃業した場合マンションになるはずなので、その点は注意が必要ですね。

[19: マンコミュファンさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[20: eマンションさん]

すぐ近くのラブホは古くてそのうち廃業するみたいです。

[21: パーキング]

駐車場は機械式と平置き？
平置きの競争率が激しそう。

[22: eマンションさん]

>>21 パーキングさん
機械式とタワーパーキングで3/4を占めています。
特に地下タイプの機械式駐車場が沖縄では危険です。
台風や大雨の時に排水が間に合うか、事前に確認すべきでしょう。

[23: マンコミュファンさん]

>>20 eマンションさん
そうなんですね。詳しいですね笑

[24: eマンションさん]

MR行きましたからね。
全体的にいいマンションだと思いますが私の好みからは外れます。

[25: マンション検討中さん]

直ぐ前が国道？うるさく無いですかね？

[26: eマンションさん]

サッシの遮音性能がT2以上なら大丈夫です。
たまに出る珍走団は諦めて。

[27: 匿名さん]

>>25 マンション検討中さん
窓を開けていれば少しうるさいですが、閉めていれば殆ど聞こえないですよ。

[28: 匿名]

向かいのマンションに住んでますが
うるさいですよ。最近は珍走団も減りましたが普通にうるさいし排気ガス凄い。
もう慣れたけど

[29: マンション検討中さん]

国道58号線沿いはうるさそうですね。
国道側、海側のどの部屋を選ぶかですね。

[30: eマンションさん]

サッシがT-2で締め切っていれば、58号線沿いでも許容範囲ですよ。
さすがに珍走団レベルの騒音は防げないけど。
音を気にするなら西側バルコニー一択。

[31: 周辺住民さん]

モデルルームに行けば、予定価格をそれとなく教えてくれるのでしょうか？那覇市曙のモデルルームも行った事があるので同じようなものかと思っていますが。

[32: eマンションさん]

>>31 周辺住民さん
私が行った時はまだ決まっていなかったですが、そろそろ予定価格が決まる頃だと思います。
坪単価が分かったら教えてくださいね！

[33: マンション検討中さん]

沖縄で洗濯乾燥機が付けられないって考えられない設計ですね??それに豊崎みたいに中国人相手で高く売った時と違うのに値段が高過ぎ！聞いた話ではかなり高い設定みたいですよ??

[34: eマンションさん]

>>33 マンション検討中さん
ガス乾燥機が付かない間取りもあるみたいですね。
ただドラム式洗濯機の乾燥機能もヒートポンプ式なら優秀ですよ。

ちなみに坪単価どれぐらいでしたか？
近隣新築マンションの価格(プレサンスやレーヴ)が既にエグい価格なので、更に高いとは思っていますが。

[35: マンション検討中さん]

海の見えない低層階で4千万円代後半でしょうか…？

[36: マンション検討中さん]

ホームページに価格出ましたね。
3LDKが3300万円台からとだいぶ安く感じますが2階の海の見えない部屋でしょうか。

立地が好きなので、個人的には海見えなくても安い方が良いですが、それにしても思ったよりだいぶ安くてびっくりしました。

[37: 通りがかりさん]

>>36 マンション検討中さん

たしかに、アウトフレームの間取りが多く、しっかりとした造りも関わらず、これは破格の値段設定ですね。
土地確保が安くできたか、昨今の事情を勘案し、売り切るために泣く泣く値段を下げざるを得なかったか。

なかなか地元ディべではできない芸当、さすが大手です。

[38: eマンションさん]

割と妥当な価格ですね。
眺望のいい部屋を高くして、売りやすいよう調整してそうな印象を受けます。

予定販売価格（税込）
3,300万円台～8,000万円台
予定最多販売価格帯
4,400万円台・4,600万円台・4,700万円台・4,900万円台・5,100万円台

[39: 通りがかりさん]

>>38 eマンションさん

やはり高い。3300万円はパンダ部屋ですね。

那覇市内で、モノレール駅近のブランシエラ那覇古波蔵でも、最上階の角部屋が6000万円台だったから。

[40: マンション検討中さん]

3300万円は魅力だけど、海が見える階数だと、いくらだろな?

[41: マンション検討中さん]

3300万安すぎない？
海見えないとしてもこの辺の新築マンションこの額じゃ無理でしょ

あと思ってたより平置き駐車場多いのかな
ほぼ機械式と思ってたよ

[42: eマンションさん]

>>41 マンション検討中さん
3/4は機械式駐車場(タワー型含む)ですよ。
平置きは少ない。
3,300万円台はパンダ部屋だとしても、3,000万円台後半の部屋が多ければ売れそう。

[43: マンション検討中さん]

眺望関係なければ二階の中部屋の3千万円代の部屋は価値ありますね。

[44: 検討板ユーザーさん]

どこもそうだと思うけど、これほど交通量の多いところだと、低層階ではアスファルト粉塵すごくて、せっかくのバルコニーも使い物にならなそうな気がする。

[45: マンション検討中さん]

>>44 検討板ユーザーさん
ここの２階なら眺望はビルが見え、車の排気ガスの量も多いでしょうね。

[46: マンション検討中さん]

明日の予定価格発表会に参加予定ですけど、普通に考えたら3300万円台はkタイプの2階でしょうね。
海が見えるのは5階か6階と聞いていますが、4000万円は軽く越えて来そうですね。

商業地で横に店やスーパーが並んでいるので、個人的には海が見えて値段が高いより、見えなくても安くてこの場所に住める方がいいです。
と言いますか、きれいに海が見えても5000万円はさすがに手が出ません(笑)
海見るときは屋上に行って見ます。

[47: 職人さん]

価格発表会に行く人、詳細には出せないにしても
3300万?の値段の部屋がどのくらいあるか教えて欲しい
低層でもこの価格帯の部屋が数あるなら
近場の他のマンション全部こっちでいいじゃんってなる

[48: マンション検討中さん]

3300万円がたくさんあるとは到底思えないですね。たぶん広告としての１部屋でしょうね。最多価格帯が4400万円～5100万円に集中してるということは中部屋の中層階がそれくらいだと思うので。
間をとると平均で4700万円くらいといったところと予想して、また見に行ってから書き込みします。

[49: マンション検討中さん]

予定価格発表会行ってきました。
大和ハウス物件なので値段はある程度覚悟していましたが、狙っていた間取りが思ったよりは安かったです。
3300万円はさすがに１部屋でしたが、3400.3500.3600と100万円刻みで5000万円くらいまでは全部ありましたよ。まだ確定ではないようで、価格表はもらえず、見てメモだけとらせてもらいました。
初めて間取りとパンフレット？もらいましたので、じっくり見ていきたいなと思います。

[50: 検討板ユーザーさん]

>>49 マンション検討中さん

情報、ありがとうございます！
魅力的な価格だけに、ほんと駐車場問題が惜しまれます。

車社会の沖縄で、一世帯2台置けず、かつ平置き少ないとなると辛いです。
スペックもいいだけに残念。

半分の戸数で、その分を駐車場スペースに取ってくれたらありがたかったですね。

[51: マンション検討中さん]

これだけの世帯数だと、機械式の駐車場は朝が大変でしょうね。

[52: eマンションさん]

>>50 検討板ユーザーさん
半分の戸数だと価格も倍になりますから現実的ではないです。
ここらへんは利便性とのトレードオフですね。
何を最優先するかがブレなければ後悔しないと思います。

[53: eマンションさん]

もう少し具体的な話をしますと、分譲マンションで駐車場が2台確保できるエリアは戸建ても視野に入ります。
そのような所は地価も安いからです。
私の価値観では、戸建てを建てられないような地価の高いエリアに住めるのがマンションのメリットだと考えています。

[54: マンション検討中さん]

最近のダイワは2年ごとに駐車場の抽選やり直しの物件よく見るのですがこちらもそうですかね？

平置き確保できても２年後には機械式の奥になる可能性があると考えたらちょっと怖い

[55: eマンションさん]

194台を2年ごとに再抽選は、入れ替えが大混乱しますね。
特に機械式駐車場は入出庫に時間かかりますから。
要確認だと思います。

[56: 検討板ユーザーさん]

>>53 eマンションさん

なるほど。
情報ありがとうございます。

那覇の中心部で平置きメイン、2台確保も可能なブランシエラ那覇古波蔵とかライオンズ那覇三原マスターズゲートなんかは奇跡的にやすく土地確保できたってことなんですかね。それか、ほんの数年の差でこうなったとか。

[57: eマンションさん]

駐車場と立地のバランスという面ではライオンズは奇跡的です。
あの場所で全て平面駐車場&台数多めは滅多にないです。
相当うまく土地を仕入れられたのでしょう。

なおここに限らず商業地域は、容積率目いっぱいに建てないと高額になりすぎます。
そのかわりに生活の利便性が高いです。

[58: マンション検討中さん]

プレミスト奥武山みたいに、最上階は駐車場優先選択権があるのかな。
この辺りは二台目の駐車場探しも大変そう。

[59: 職人さん]

>>57 eマンションさん
＞駐車場と立地のバランスという面ではライオンズは奇跡的です。
＞あの場所で全て平面駐車場&台数多めは滅多にないです。
＞相当うまく土地を仕入れられたのでしょう。

　頭おかしいじゃないのか？
　まさかライオンズ関係者がこの様なアホ投稿する訳ないし理解できない。

[60: 匿名さん]

>>59 職人さん

同感です
地元&セカンドマーケット共に立地、価格、仕様
ニーズを踏み外した現状の悲惨な販売状況

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 匿名さん

そうなんですか…。
マンション初心者で、まだまだ勉強中の身としては、駅近でかつスーパーとかドラッグストアやコンビニも近く、かつ平置き駐車場ということで、かなり良い印象ありますが。
コストカットしている部分は否めませんが、共有スペースも、それなりに見栄え良いかと。
アパート然とした地元ディベのマンションが多い中では、マシな方かと思いました。

[62: マンション検討中さん]

ライオンズ三原、確かに駅はあるかもしれないけど
周りが古臭いし奥まった路路に建てた感じだし
そんないい立地では無い気がする
隣に汚い川もあるのが自分は無理かなあ

ただライオンズの品質とこの辺りで平置き二台取れるのにお金を出してもいいって人なら
悪くないとは思うけど

[63: 評判気になるさん]

自動車の優先度が高ければライオンズ三原はあり。
街並みはひめゆり三原線で変わる想定。

プレミスト港川は利便性と充実した共用施設を目当てに買うところ。自動車は妥協する必要あり。

[64: 検討板ユーザーさん]

低層階なんて海は見えないし、リュークスタワーやグラフォートタワーみたく、3、4階の自走式の駐車場にすれば、維持費もかからないし良いと思うんですが。海沿いの機械式、タワー式なんて悲惨ですよ。

そもそも、最近、自走式駐車場のマンションが作られないのはなぜですかねー。これほど沖縄に適した駐車場はないと思うのですが。

[65: 評判気になるさん]

そんなの売れない価格になるから以外の理由なんて無いよ。

[66: マンション検討中さん]

この立地で自走式で2台確保だったら、駐車場350台くらいとるわけで、パチンコ屋さんの立体駐車場みたいなのが横に出来る感じですかね。

見たことないですけど、もし作れてたら相当なお値段がかかって、販売価格も大変なことになり、売れないでしょうね。5000万円～みたいな価格でも買う人いるでしょうけど、私は2台じゃなくてもなんとか対応できる場所なので安い方が良いですね。

あと、プレミストの角部屋AHLタイプの12階以上は2台確約するみたいですので、ご参考に。

[67: マンション検討中さん]

その二台確約部屋、最低いくらからなのか教えてほしい

あとこの確約しても２年後に再抽選なのかな

[68: eマンションさん]

機械式駐車場ですが、この規模だと建て替えに2億円以上掛かると思われます。
長期修繕計画に組み込まれているか確認する事をお勧めします。
もし組み込まれていない場合、早めに積み立てれば大丈夫ですが、後から気づくと追加徴収がキツいですよ。

[69: マンション比較中さん]

>>68 eマンションさん
管理費、修繕費が高そう>_<

[70: eマンションさん]

管理費は1万円台前半から中盤と予想します。
機械式駐車場の建て替えは放置すると臨時徴収が1世帯150万円ほど発生しますが、30年間積み立てれば年間の追加費用は5万円です。
ブランドマンションを購入する層なら平気でしょう。

[71: マンション検討中さん]

海のそばの機械式が30年無事で持つかね？

[72: eマンションさん]

管理組合の頑張りと修繕積立金の余力次第ですかね。

ちなみに道向かいの築17年マンションは機械式駐車場で苦労されているようです。
という事は、普通の管理組合レベルでは大変なのが想像できます。

[73: マンション検討中さん]

機械式の駐車場は時間かかるし、管理費高いし、特に海の近くなら台風の被害もあるし、避けたい施設です。

[74: eマンションさん]

機械式駐車場のデメリットについては課題がはっきりしており、入出庫の時間以外は解決策があります。
マンション管理について今から勉強すれば間に合いますし、立地が気に入って努力するつもりなら購入いいと思いますよ。

[75: マンション検討中さん]

管理費や修繕費は非常に大事であると同時に、安いから良いとか、高いからダメだとか、そういう話ではないのかなと思っています。
機械式も多いので、私も気になって聞いてみたら、きちんとした説明をいただき、納得できたので、さすが大手だなと思ったところの一つでした。
30年先の費用はもちろん組み込んでいて、それ以上に20年経っても値上がりしている物件などは、上質な管理のおかげで価値が保たれているとも思えました。
そういう点では大和ハウスは安心できると思っています。

[76: eマンションさん]

>>75 マンション検討中さん
基本的に同意しますが気になった点がひとつあります。
大和ライフネクストに限った話ではありませんが、管理会社に信頼という名の丸投げをしてはいけません。
マンションを守っていくのは管理組合が主体です。
大手だから信頼していたのに。。。的な話は沖縄でも聞きます。
管理会社の利益は住民の財産と相反する場合があることを頭に置いておかないと、長期修繕計画が管理会社の売上計画表になってしまいます。

[77: eマンションさん]

大和ライフネクストの口コミ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580479/
https://minhyo.jp/daiwalifenext

実際には担当者による所が大きいのですが、住民が無関心だとロクな事にならないのは、どの管理会社でも一緒です。
まずはマンション管理に興味を持ってください。

[78: eマンションさん]

それだけでは何なので、私がマンション管理の知識を勉強したサイトのひとつを紹介しておきます。
元管理会社の方が作成されていて、貴重な情報が多数あります。

http://courage.wp.xdomain.jp/?p=20921

[79: 通りがかりさん]

近くに住んでいて、買い替えを検討しています。港川は徒歩圏内でなんでも揃うし、バスも本数種類が多いので便利ですよ。車1台でもなんとかなるっちゃなる。高層階は羨望もとても良く気持ちいいです。
ただ、駐車場がやっぱり気になる。このマンションの駐車場予定地から58号線の出口が、かねひで左手の細道ひとつしかなく、今でも通勤時間帯はかなり並んでいる。さらに増えるとなると相当混みそう。大丈夫かな？

[80: eマンションさん]

通勤時間帯の那覇向け混雑は間違いなく増えますね。
ただ経験上、ある程度経つと分散化されます。

[81: eマンションさん]

12/4から申込開始ですか。
修繕積立基金が中々の金額なのは、おそらく機械式駐車場が理由ですね。

[82: マンション検討中さん]

完成イメージを見るとここの2階は隣のホンダ社の2階駐車場の車を眺める眺望になってしまいますね。

[83: eマンションさん]

11階まで天井高2400mmなのが残念ポイント。

[84: 口コミ知りたいさん]

>>83 eマンションさん
誰かがライオンズ三原も天井高2400mmって言ってたので、このぐらいが県外大手がコスト考えて県内で作る目安なのかもしれないですね。

[85: マンション検討中さん]

12階以上は高さ何センチなの？

[86: 通りがかりさん]

>>84 口コミ知りたいさん
ブランシエラが最上階2600、それ以外は2500で、ライオンズの2400と比べてみたんですが、たった10センチでも圧迫感が違いました。間取りがそんなに広くなくても、天井高いと開放感出ますよ。

[87: eマンションさん]

>>85 マンション検討中さん
12から14階が2450mm、15階が2500mmです。
階別の価格上昇幅が大きい事もあって、浦添でどれだけ売れるか興味深いです。
下の方だと1階上がると200万円アップとかザラです。

[88: マンション検討中さん]

階高高い方が良いですが2重天井でしっかり作ると
低くなるのかな？

[89: eマンションさん]

15階建てで二重床二重天井だと天井高は2.4m程度になりますね。
仕様を変えず天井高2.5mにするためには14階建てにする必要があり、そうすると販売戸数が減るため更に高価格になってしまいます。
なので天井高は割り切る必要があります。

[90: マンション検討中さん]

安いマンションは2重天井でも何かを削っていると聞きました。2重天井を簡易的にする？
なので最上階に住むかうるさい上階住人に当たらないことを願うしか無いですね。

[91: マンション検討中さん]

本土転勤族の家族持ちで検討中ですが、ダイワハウスさんは結構ブランドで販売している感じもありますので安心感もあるのですが、他の一般的な地元のマンション業者と比べ割高感もあるので、比較した時、他ディベロッパーと違いはありますか？先におっしゃられた2重天井の構造や、壁の厚さ、部屋の仕様などが他のマンションと比べいいものを使っているとか？また5-10年後にもし引っ越しの際にこの地域で再売却を考えた時、このマンションは売りやすい物件ですか？　それとも価格のわりにリセルバリューを維持できにくい難しい物件でしょうか？沖縄のマンション価格にびっくりして予算は4000が限度ですので必然的に70ｍ２低層階の海の見えない部屋になりそうでうが。。

[92: eマンションさん]

>>91 マンション検討中さん
このマンションの資産価値はキンザー返還後の開発次第です。
建築費が高騰している事もあり、5-10年の短期で手放すのであればリセールは厳しいでしょう。

設備仕様については大手ですし、天井高以外は水準高めです。

[93: 評判気になるさん]

>>91 マンション検討中さん
完成後即転売で儲かる場所ではないと思いますが人気のある場所だと思うので、35年ローンで組んで普通に手放す分には問題ないと思います。地元民が50年ローン使って夢のマイホーム！とかだとここに限らずリセールは厳しいと思います。

天井高は地元デベと比べても普通ですが、壁の厚さや共用部などは水準高いと思います。

個人的には機械式駐車場の方が気になります。地元デベの機械式駐車場のマンションと比べると修繕積立金ちゃんとしてるので大丈夫だと思いますが･･･｡

[94: eマンションさん]

このご時世なので、資産価値に囚われ過ぎず残債割れしなければokぐらいの気楽さが大事ですよ。
家族の快適な生活が出来ることが一番です。

[95: 口コミ知りたいさん]

どうでしょう？まだあいてるのかな

[96: eマンションさん]

戸数多いから余裕で空いてますよ。

[97: 評判気になるさん]

プレミストシリーズは高いですね。
管理費駐車場費など考えると予算オーバーかな。

[98: eマンションさん]

最近の小規模物件ならこの価格帯でも売れた実績あるんですよね。
100戸超で同じように売れるかが未知数で、県外向けの方の需要次第かなと。

[99: マンション検討中さん]

管理費そんな高いかな？　共用部があるぶん安いような気がしていました。

[100: eマンションさん]

沖縄マンション投資初トライ者です。

オンラインでの説明受けた平凡個人の印象です。
諸先輩方、ご指摘、ご指南あれば教えてください。

立地がベストじゃない分躊躇ってます。
変に修繕積立も安くないので、十分な維持管理が叶いそうなこと、と平米単価は評価してるんですが、58号線下り車線側なのが惜しい。

賃貸に回した見込み賃料も思ったより高くないなぁ（そもそも沖縄新都心以外は賃料低くないですか？）
セールス担当もこと賃貸運用でヒアリングすると少し弱気なのが、気になります。

賃貸より売り抜けの方が利は良さそうとの印象なのですが、投資家の皆様の印象はどうでしょうか？