アルファステイツ奉還町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/houkancho/

所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅　徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: 匿名さん]

分譲マンションの賃貸に住むとして、
家賃が15万円／月で、
サーパス南方とアルファ奉還町が、
同じ広さ70m2チョイの低層階の物件だったら、
どちらに、入居する人が多いだろうか？

[122: マンション検討中さん]

購入後のマンション経費、
管理費＋修繕積立金＋他について、
一番安い部屋のモデルでは、
毎月の維持費が、
・アルファ奉還町　 8千円
・プレミスト岡山　15千円
これに、駐車場代が ＋α

プレミスト岡山だと、
１戸当り、10年間で84万円も高い

要因の一つとしては、アルファステイツ奉還町に、機械式駐車場が無いので、
将来の修繕費が少なくて済むメリットがあるからだ

最初だけが高いのではない
ずーっと、お金が掛かるのが現実だ！

[123: マンコミュファンさん]

確かに、機械式駐車場は金食い虫だ！

使い勝手が不便なだけではない！

クルマを使わない人も、全員が負担している修繕積立金だから、
総会の会計報告や、修繕計画の時に、
入居者の不満にも繋がるんだなー

[124: マンション検討中さん]

機械式は不便な分駐車場代が安いのでどっちもどっち。　通勤で毎日車使う人は高くても平面が良いのだろうけど。

[125: マンション検討中さん]

修繕積立金は、最初だけが安いんだよ！
みんな知っている事だけど・・・

長期修繕計画では、殆どが、２～３倍に跳ね上がる事になっている

マンション販売業者が、販売し易い料金設定にしているだけっ

だから、10年後の負担は、もっと大きくて大変だよー

修繕の内容や時期も、戸建てだったら、個人でどうにでもなるけど、マンションは総意だから、必ず負担しないとダメだからねー

[126: マンション検討中さん]

なんで機械式駐車場の話が多いの？
ここは100％以上平面駐車場なのに！

[127: マンション検討中さん]

因みに、修繕積立金が、適正水準になっていないのが気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、
80平米で、16千円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！

【修繕積立金の月額目安】
＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、
ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。
つまり、70㎡の部屋なら月額14千円が修繕積立金の適正金額です。

[128: マンション検討中さん]

修繕積立金は、
戸数多いし、エレベーターも１個しかないようですし、
敷地内駐車場代を高く設定してるみたいなので、さすがに大丈夫に思えますけどね。駐車場代が無料だと結構大変かもしれないですが。

今たってるもう1個のマンションも高いですが、このマンションも72㎡で3380万スタートで最多価格帯が3800万台とホームページに書いてあるしとりあえず岡山駅近くは高いというのも印象です。
それとこのあたりで敷地外でどこに駐車場を全戸確保はどうやったのかは気になる。

[129: マンション検討中さん]

プレミスト岡山さん、第１期を残してますねー
やっぱり、ボッタクリ感があるでしょうし、高く設定し過ぎたねっ

こちらは、概ね１／３を５月に販売するみたい？
スタートして直ぐなのに、予定通り好発進しているイメージなんでしょうか？

[130: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[131: 名無しさん]

岡山駅近いし、さすがに売れると予想してます。

[132: マンション検討中さん]

購入価格(a)と、将来の売却価格(b)

(a)－(b)の差額(値下り)が小さいのは、アルファ奉還町だと思います

游プラザ跡は、(a)が高過ぎて、リスクが大きいですね！

[133: マンション検討中さん]

敷地内の平面駐車場を確保しようとすると、戸数の半分しか無い・・・
現在、概ね30%という・・・

先着順ということだから、
ソコソコの時期には、決めないとダメ！ということなのか・・・

んー、上手く考えているなぁー

[134: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さん
敷地外は、遠いんですか？

[135: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん
近い所から少し離れた所まで複数箇所ありましたよ。

[136: 匿名さん]

>>135 マンション検討中さん
ありがとうございます。
複数箇所なんですね。確かにあれだけ多くの台数となると、そりゃ少し離れたところもありますよね。

[137: マンション掲示板さん]

今公式の物件概要見たけど、先着順79戸出てるってことは91-79=12戸しか売れてないの？

[138: マンション検討中さん]

5/22になってるのでもう少しは売れてるのでは。

[139: 評判気になるさん]

良い事いっぱい書いていたのに！
冷やかしの人ばっかりだったのか？

[140: マンション検討中さん]

駐車場46台が30％埋まってると言われると確かに数が合うね。　東側の角部屋しか売れてないのかな。

[141: マンション掲示板さん]

>>138 マンション検討中さん

6/1現在でも79戸先着順なので第1期としては12戸しか売れてないんでしょうね、、

[142: マンション検討中]

>>141 マンション掲示板さん
東の角以外はゆっくり検討できそうですね！

[143: 匿名さん]

マンション初心者ですが、値引きってあるんですか？

[144: マンション検討中さん]

東の角でも残ってるって事ですね。

[145: マンション検討中さん]

今のところ、37戸(約4割)売れている

敷地内の駐車場が46台あるので、残り9台だと思ってしまうが・・・

実は、東側の高額物件13戸用に、エントランス近くの区画を用意しているのだ

したがって、購入を考えている人は、早めにモデルルームに行った方が良いでしょう

[146: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん

プレミスト岡山の500番台の前半で、値引き云々について、コメント書いてありましたよぉー

[147: マンション検討中さん]

プレミスト値引きするんだ？

[148: 匿名さん]

やっぱり、場所が良いと、庶民には高くても、しっかり売れるんですねー

岡山駅も、岡山済生会病院も、学校も、徒歩数分の圏内だもんねー

游プラザ跡地と、立地の違いがあるとすれば、
・病院までの距離が、全然違う
・線路が無く、大通りから少し入っていて、とっても静かだ
・周辺にコインパーキングが多く、来客にも困らない
くらいだろうけど・・・

売れ行きが違うなー
ここは年内に、完売しそうな感じですねー
流石に、ここまで違いが出るとわねー
価格帯が、一番の要因でしょうがねー

[149: 匿名さん]

ほーお詳しいですねー！！

[150: eマンションさん]

>>149 匿名さん

じもぴー?ですわー

[151: マンション検討中さん]

前のマンションの圧ってそんなにありますかね？

[152: マンション買いましたさん]

個人の感覚なので、人それぞれでは？

全くど真ん中の場所だと、景色はマンションだけかもね？

東西のどちらかに近いほど、左右どちらかに、空が見えるんでしょうかね？

ある程度、建築が進んで来ると、イメージ出来るんでしょうかね？

[153: 通りがかりさん]

モデルルームみたけどこんな賃貸仕様のマンションによく金出すと思ったよ
容積率の関係でサッシは低いし、梁はバッチリ出てるしでいつの時代のマンションだよと
築浅中古マンション買ったほうがまだまし

[154: マンション検討中さん]

>>153 通りがかりさん

サッシとは玄関ドアの事ですか？　玄関ドアと玄関前の梁が異常に低かったので営業さんに尋ねた所指摘されるまで気付かなかったので何故低いのかは分かりませんとの回答でした。　容積率が理由なのですね。　

[155: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん

東の角との価格差を考えるとそういう事なのでは。

[156: マンション検討中さん]

プレミストより断然こっちだな俺は

[157: マンション買ったさん]

やっぱり、機械式駐車場があると、景観が不細工になるからねー

平面駐車場が整然となっていて、
植栽とかが綺麗だと、不思議と、
感じの良いマンションに見えるんだよなー

ここは、周囲ぐるりと平面駐車場で、
東南側に植栽のあるエントランスだから、雰囲気が良いと思うなー

[158: 口コミ知りたいさん]

賃貸仕様という言葉がよく出てくるのですが、どういう意味なのでしょうか？そんなに違うものなのですかね？値段が値段だと・・・

[159: マンション買ったさん]

ご近所にある、
ポレスター岡山ターミナルシティ
リビンコートプライム岡山駅西
が販売された時期よりは、土地代や建築費が上昇したので、
コスト削減の為に、階高を下げたり、設備面のグレードを下げてますね
『実物とモデルルームの比較ですが』

そのことから、賃貸っぽいというフレーズになっています

一方で、游プラザ跡地のマンションは、ここより１,０００万円ほど高額な価格設定をしていますが、
それに見合うだけの高価な設備には、全然なっていないですね・・・個人の感想
『モデルルーム同士の比較ですが』

なので、そうは言っても、
こちらの方が価格と実物のバランスが取れていたので、
先の２戸に加えて、こっちを１戸買ったんですよ

[160: 匿名さん]

相談させてください。
新居購入を検討している30代夫婦+子供1人です。予算5000万円位まで、駅からの距離、入居時期を考えてこちらと遊プラザ跡とでどちらにしようか悩んでます。
皆さんならどうされますか？できればそれぞれの良い点、悪い点を教えていただきたいです。

[161: マンション買ったさん]

２物件の過去のスレを読んだら、
メリット・デメリットが、色々と載っていますよ

私が２択で選ぶなら、こっちの『Ｇ』でしょうね
子供の学費も要るし、将来何があるか分からないので、出来るだけ、手元現金は残しておくぺきですね

また、７０m2台では、きっと狭く感じる様になると思います

２物件とも、万一将来、中古で売却する事になったら、
階数と面積が一緒なら、殆ど一緒の価格になりますよ、300万円も違うことは、ないでしょうね

お薦めは、リビンコートプライム岡山駅西の東側列で、中古が出たら、ベストだと思います

また、その予算であれば、築古の戸建てをリフォームするのも選択肢だと思いますよ
地元の不動産屋さんに行ってみたら良いと思います

[162: 匿名さん]

>>161 マンション買ったさん

広さと予算を考えるとこちらの物件の角部屋がおすすめになるわけですね。
不動産の売買については詳しくないのですが、現在の価格が1千万円近く違うのに、将来的にはそれほど変わらない程度になってしまうのですか、びっくりしました。
リビンコートプライム岡山駅西やポレスター岡山ターミナルシティの中古物件が出たらとも考えているのですが、そこは運任せなので難しそうですよね。
丁寧なアドバイスありがとうございます。

[163: 口コミ知りたいさん]

>>159 マンション買ったさん
ありがとうございます。勉強になりました。

[164: マンション検討中さん]

Gは完売っぽいですよ

[165: eマンションさん]

そうですかー、早いですね

唯一、確実に眺望がある列ですし、
２５坪程とはいえ、
３人家族くらいなら、なんとかなるでしょうし、
先着順ですもんねー

気になる方は、即、行動！
情報を集めるのが先ですから、
住宅展示場とモデルルーム等、色々行ってみましょう！

[166: マンション掲示板さん]

>>154 マンション検討中さん
玄関ドアやバルコニー側の開口部だね
プレミストとアルファステイツのブランドの違いがあるから1,000万の開きが中古で0になることはないよ

容積率少ない中で戸数を確保しようとするとどうしてもそうなるんだけど安っぽくなるよ

[167: eマンションさん]

新築で1,000万円の開きがあったとしても、中古の相場・価格には、あまり関係ないですね

元値を基準にするのではなく、
人気・設備面・維持費・学区・周辺環境・・・
極端な例だと、中古車と同じかも

ハイスペックな新車は高いけど、維持費も高くて、
中古ではノーマル車と同水準でないと売れないこともあるし、逆転することだってあるから

[168: マンション検討中さん]

新築購入時は同時期に発売している物件との比較になるが、中古であれば周辺物件との比較になる。　目の前の物件や斜め後ろの物件と同時に中古で出てたとして自分ならいくら出せるのか。　少し高くてもアルファを買うのか、同じ値段なら買うのか、少し安くないと他を買うのか。　

[169: 匿名さん]

毎日の通勤路になるので、予定地から岡山駅まで歩いてみました。
私は徒歩5分で改札までいけました。
途中にコンビニや飲食店、ホテルがあり夜も明るく安心。
もうひとつは徒歩6分。祭典、レンタカー、薄暗かった。

[170: 検討板ユーザーさん]

もう一つの話はもう良いです！

[171: 通りがかりさん]

なかなか、工事が始まりませんねー
赤い杭が、いくつか打ち込んであるね
建物の位置みたいにも見えるけど

基礎工事が始まったら、リビンコートとの『建物の圧』もイメージし易くなると思うな

双方の間に、駐車場・道路・駐車場とあるので、ソコソコの距離はあると思うが・・・

[172: マンション検討中さん]

更に北側にも建ってサンドイッチされる事はないのかな。

[173: 匿名さん]

その可能性はあるね

[174: マンション検討中さん]

北側の土地も結構大きいですね。マンションでしょうかね。やはり・・

[175: 匿名さん]

マルチクロゼットの良さが分からないので良いところを教えてください。

[176: マンション検討中さん]

この物件は直床の直天井ですか？それとも直床の二重天井ですか？教えてください。お願いします。

[177: マンコミュファンさん]

游プラザ跡地のプレミストと同じく、直床の二重天井です。
但し、階高が押さえてあるので、天井高が普通？程度です。
個人的には、直床のフニャフニャした感触が嫌いなので、ハードな２重床が好みですが。
２重床・２重天井の物件を探しているのなら、リビンコートプライムや、ビ・ウェルなどが、そうでしたよ
ビ・ウェルは、ある程度、内装が自由で、戸建て感覚に近いので、お薦めです。
少し微妙な立地が多いと思いますが・・・

[178: 通りがかりさん]

あちこち、開店休業の状態だな

庶民向けに、
価格改定するところも、出てくるのかな？

最近のマンションは、
１割下げても、利益を確保出来る水準だもんね

供給過多だから、
売る気なら、早い者勝ちだと思う

[179: 検討中2]

>>178 通りがかりさん
北側には、いづれマンションが建つらしいです。

[180: マンション検討中さん]

まぁ、マンション以外ないよねぇ。
サンドイッチはキツいけど、北側に建つマンションもここの日陰でキツい。　相対的にポレスターの価値が上昇。

[181: eマンションさん]

４３戸が売れた様だね！

あと３戸で、５０％超え！

敷地内の駐車場は危うい？

[182: マンコミュファンさん]

そうだね、
敷地内の駐車場は４６台だから、
単純計算上は、あと３台！

でも、東側列専用の区画があるから、
実際の所は、微妙ですかね

先着順！、
抽選無しだから、取り敢えずモデルルームに行くしかないのかな？

[183: 評判気になるさん]

敷地外を含めて、全戸分の平面駐車場を確保しているらしい
でも、選択肢は減っていくね

販売開始後すぐの、
6月10日頃に、３７戸で、
そこから約１か月で、４３戸に

毎月、４～５戸が売れたら、
単純計算で、１年程で完売する感じ

[184: マンション比較中さん]

値付けがいいから
完売も早いと思う

[185: 奉還町の住人さん]

５年前なら、各戸の平均で、
５００万円程は安かったか、
階高がちゃんと３００cm有ったと思います

値付けは、やや高いけど、
游プラザ跡地のメガ値付けにより、
相対的に、良く見えているかも

良い所は、
リビンコートと同じく、平面駐車場を採用している点ですね

ポレスターは、一部しか平面が無く残念ですが、中層階より上の眺望はバツグンですね

この辺りは、住宅街で静かだし、新築マンションが揃って、綺麗な街並み・街区になった気がします

[186: 匿名さん]

気のせいだと思います

[187: eマンションさん]

ここの北側の土地、
解体した後に、パイルを打っている様なので、
ヤッパリ、それなりの建物が建設されるんでしょうかね？

奉還町２丁目の一画、少し狭いエリアですが、
新築マンションや、大きく整然としたコインパーキングも出来て、
一部古家も有るけど、小綺麗になっていく感じはしますね

[188: マンション検討中さん]

敷地内の駐車場は、終了したみたいですよー
近隣の平面駐車場を、紹介しているみたいだけど、近くて良い所から埋まるから、早い者勝ちだなー

あと10年位したら、クルマが順次ＥＶに更新されていくけど、
充電器は、管理組合の予算で設置されるのかなー？

[189: マンション検討中さん]

南側にあるDとEの間の電柱が邪魔だね

[190: 匿名さん]

早い者勝ちって(笑)

[191: マンション比較中さん]

表町より人気だね
駅近だから？

[192: 通りがかりさん]

>>191 マンション比較中さん

あそこは表町でも離れすぎですよね

[193: 匿名さん]

そんなに駅チカでもない。
ましてや駅裏。

[194: マンション検討中さん]

オプション選びはいつぐらいから始まるのでしょうかね
楽しみです

[195: 匿名さん]

あら、具体的に何が楽しみですの？

[196: マンション検討中さん]

オプションの締め切りが、
11月から、順次来るみたいです

低層階を希望の方は、秋口までに決めないと、オプションが出来なくなるよ

コンセント増設やＩＨコンロ、玄関の姿見等は、マストだと思いますよ

[197: マンション検討中さん]

ヴェルディのＤＭがきたわ
岡山駅西(駅名より遠いが)、
遠いのに、高いねー

北長瀬は完売したのかなー
どこも高いねー

[198: 匿名さん]

いつも、ゴクロウサン

[199: マンション検討中さん]

奉還町エリアに、
ポレスター、リビンコート、アルファステイツと、
一気に３棟・約２００世帯もの人口が増えるので、
奉還町商店街に、小降りなザグザグがあるみたいに、小降りなスーパーが出来ると、もっと便利になるけどなー
バサージュ２号店くらいで、十分なんだけどー

[200: 匿名さん]

昭和レトロ商店街あるけど、寂れてるますからね。

[201: マンション検討中さん]

現状ではどこのスーパーが使い勝手が良いのかな？　

[202: マンション検討中さん]

私はユアーズかなー

[203: マンション検討中さん]

うちの奥さんは、サンステにある成城石井のファンです
通常の食材は、週末にマルナカ高柳店やハピーズやエブリ大安寺店で、まとめ買いしてますが、豪華品を一品混ぜると、良い感じのアクセントになります

[204: マンション検討中さん]

駅近でも、やっぱりクルマは重要な必需品だと思うわ
子供の送迎、休日の遠出、まとめ買いなどと、ちょっとした事に使うから

その点、平面駐車場は、良いと思うわー

[205: マンション検討中さん]

やっぱりスーパー、ドラッグストアが徒歩圏内に無いと不便そうですね。　食料品買いにさんステまではちょっと遠いし重いし、車も平面でも敷地外ならちょっと面倒だな。　

[206: 匿名さん]

私は職場が下石井なので、平日は帰りにマツキヨ、ユアーズ、成城石井に寄れるので助かります
休日は、車で大型店に買い出しに行く感じかとイメージしてます
駐車場が敷地内の平面なのでストレスなく出かけられるテンガ大きくここ選びました

[207: マンション検討中さん]

同感でーす
リビンコートプライム岡山駅西が、家族で色々と思案している間に、売れてしまいまして、
その時に、周辺環境として、この場所の古い建物がネックだったけど、
そこが、新しい綺麗なマンションになるので、ソコソコ綺麗な建物が揃う事になり、決め手になりましたー
便利な所だもんねー

[208: マンション検討中さん]

どんどんと、ＥＶ目標が前倒しになっているなー
ここは、平面駐車場だから、なんとかなるので、安心だね
まぁ、設置費用は掛かるだろうけど
機械式駐車場だけのマンションは、かわいそうですなー

[209: マンション検討中さん]

>>208 マンション検討中さん

駐車場掘り返すつもり？　敷地外の契約駐車場にも充電器つけてね。

[210: マンション検討中さん]

近くにスーパーできて欲しいですね。奉還町商店街に小さな八百屋さんがありますが、わりと早く閉まるようです。（日曜日は定休日）ザグザグは少し歩きますが便利ですね。パン屋さんはありがたいです。

マンション周辺を車で周ってみましたが通りやすいです。ミラーがないところが数箇所あったのでつけてもらえると問題ないかと思いました。あのミラーって市の管轄なんでしょうかね？車の往来が増えたら必要になりそうですね。

[211: マンション検討中さん]

パンフレットの完成イメージや現地周辺を歩いた感じでは、
十字路の角には、視界を遮る物が無い様なので、
比較的、見通しがあると思いました

確かに、一旦停止マークや、カーブミラーがあると、安心ですね
管理組合が出来たら、議案として、要望しましょう

[212: マンション検討中さん]

商店街がリニューアルして活気が出ると良いのにね。

[213: マンション検討中さん]

穴吹興産の2021年6月期決算
新築分譲マンション販売が底堅く、
２年振りの増収増益だった
純利益３６億８５百万円

2022年の純利益予想は、
３３億円だってさー

不安定な景況感だけど、
マンション販売は順調みたいだ

[214: マンション検討中さん]

奉還町住みでしたが、スーパーが近くに無いのは本当痛いです、駅近くでもうちょい便利かな?と思っていたけど何するにも車で出る感じです。
徒歩圏内のファミリー向け飲食店も少ないですし、専門学校できて庶民的な飲食店もう少し増えるかなと思ったけどなかなかですねぇ。
このマンションとかできてまた人が増えると今後に色々期待しちゃいますね。

[215: マンション検討中さん]

10年以内には、
ほぼ確実に必要になるてあろう、
EV用の充電器を、
10箇所くらいは、設置して欲しいですね！
引き渡し後に、管理組合任せでは、心許ないからねー
穴吹興産さん、検討して下さいねー

[216: マンション検討中さん]

3,000円商品券チケット届きました。　さすが増収増益の穴吹興産。　このタイミングで3,000円ばら撒くってそんなに苦戦中なのかな。

[217: 通りがかりさん]

１４階建にするから、
階高が３m無くて、やっぱり、圧迫感があるんだよー

１３階建にしていたら、
普通のマンションになるので、
少々価格が上がるでしょうが、
もっと人気が出たはずだ！

眺望が望めない分、
室内空間をゆったりさせる必要があったと思う

西口の２物件、
立地だけでは、売れないぞ！

[218: 匿名さん]

13階建にしたら7%程度価格上乗せになるかも？
仮に14階建4000万だとしたら約4280万にもなる。

個人の好みや懐事情にもよりますが、私なら14階建4000万、15階建3740万選ぶかな。

[219: マンション検討中さん]

今でさえありえない玄関の低さなのに階を増やして日陰の圧迫部屋はホントに誰も買わなくなる。　

[220: マンション検討中さん]

4000万円が買える人なら、
4300万円でも十分買えるよ！
それだけの価値が出るし

中層階以下を買う人も、
モデルルームの玄関の低さで、ビックリしないでしょうし

今の仕様だと、ある程度、寝るだけの割り切りも必要だから、奥さんが反対するんだよな