アルファステイツ奉還町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/houkancho/

所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅　徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

2-17なのね。2-18でポレスターの隣ならば、まだ少しは日が当たるのに。

[2: 評判気になるさん]

４年前に、ポレスター岡山ターミナルシティを買ったけど、
あっという間に、周りがマンションになっていくね

リビンコートプライム岡山駅西では、眺望が良い部屋は、そこそこ限られていました

このアルファステイツ奉還町は、更に、眺望が望めない部屋が・・・

ポレスターの南側は、小さい区画で、個人所有がメインなので、
「自慢になります」が、眺望はバッチリですよ

まぁ、駅と病院が近いのは一緒なので、
利便性のあるマンションだと思いますよ

ご近所さんになるので、ヨロシクお願いします

因みに、７０m2ぐらいで、１０階より上の高層階・中住戸で、
３３００万円くらいで買えましたよ
＼(^o^)／

[3: マンコミュファンさん]

そう、つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ

中住戸７０m2は３０００万円位～、
最上階が３６００～３７００万円もしていて、

西側８０m2は３９００万円位～、
最上階が４６００万円くらいで、

東側９２m2は４５００万円位～、
最上階が５４００万円くらいだったね

たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います

プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・

ここの価格は、どうなるのかな？

[4: 通りがかりさん]

ここの学区は、プレミストと同じで、石井学区です

ところが、ポレスターは、中央学区なんですね！

少し前に、ポレスターの中古が売りに出ていたけど、新築価格より高くても、売れたらしいわー

世の中、どうなっているのかな？

[5: マンション検討中さん]

岡山駅が近くて、総合病院も近いので、賃貸で運用する目的なら、
プレミストよりは、アルファステイツの方が、断然、ニーズがあるね

価格次第だけど、一考の余地はあるな！

[6: マンション検討中さん]

立地も良いが、やっぱり、平面駐車場なのが良いと思います

但し、戸数の半分しかない点が、少し不安です
抽選で外れたら、無条件てキャンセルが出来るとか、有りなんでしょうか？

[7: マンション検討中さん]

本日、資料が届き蒸した！

中住戸は、左右が反対になっているだけで、全部一緒！みたいなもの
一列だけは和室仕様ありで、あとは全室フローリング仕様

階高は2860で、３mを大きく割っているので、直床としても、天井高は期待出来ない感じ
というか、天井高の記載が分からなかったのは何故？

浴槽は1416で、賃貸より狭い？
洗面台は1000なので、えーって感じ

断然、ポレスターの仕様の方が、良かったかなあー

これで、価格が安くなかったら、ポレスターの中古にするかあ・・・

って、マジに悩むだろうなあー

[8: マンション検討中さん]

建物の設備関係を、統一してコンパクトにしているから、建物部分は、販売価格ベースで１５００万円位で収まっている感じです

あとは、プレミストと同様に、ピークで買ってしまった土地代が、どの位なのか・・・

中住戸の７０m2に、土地代を１５００万円乗せて、利益を５００万円乗せたとして、
３５００万円～って感じでしょうか？

もしそうだとしたなら、ポレスターの中古が、人気になるかも？

[9: マンション検討中さん]

以下の計算上では、
７０m2の部屋では、土地代を高く見ても、1000万円ぐらいでしょう


土地代が路線価で、
110～120千円／m2(40万円／坪)

土地の持分が約22m2／戸(単純割り2000m2÷91戸)だから、
１戸当たりの土地評価額が、
260万円程(120千円×22m2)


建設地の面積が約2000m2なので、
土地の評価は、２.４億円くらい
( 約2000m2　×　120千円 )

土地を、評価額の２倍で買って、建物取壊し等に１億円とすると、約６億円弱
(29万円／m2、100万円／坪)

３倍で買ったら、約８億円強
(41万円／m2、140万円／坪)
評価額との差額が、
+29万円／m2(+100万円／坪)


９１戸で単純に割ると、
650万円～900万円／戸ぐらい
評価額との差額は、MAX700万円程／戸

相続対策としては、
土地の差額、建物の固定資産税評価額との差額で、2000万円以上でしょうか？

[10: マンション検討中さん]

んー、資料が届きましたが、
3000万円程度の価格から、
スタートすると嬉しいかなあー

ちょっと、賃貸っぽい感じにも思うけど・・・
価格次第・・・、価格相応なら、選択肢になるかな

[11: 口コミ知りたいさん]

91戸でエレベーター１基というのが気になりますが、朝夕は混まないのでしょうか

[12: マンション検討中さん]

>>11 口コミ知りたいさん

確かに、高速エレベーターかどうかを、最初に確認しないと危険ですね

高速エレベーターでも、各階に停車したら、一緒な気もしますが・・・

普通のエレベーターだったら、高層階の部屋は高いだけで、不便な部屋になるね

[13: マンション検討中さん]

何となく、賃貸向けの分譲マンションに思えてならないが・・・

投資目的の需要を意識したか？

投資(相続対策)の目線で、全額ローンを前提だと、MAX 3500万円 程度か・・・
自己資金なら、どうにでもなるが・・・

[14: マンション検討中さん]

浴室の 1416 って、
窓が無かったら、かなり狭く感じると思う

洗面台の 1000 って、
家族向けとしては、かなり小さいと思う

安くするために、相当コストダウンをした様に思える

つまり、販売価格に期待して良いってこと？

[15: 評判気になるさん]

「階高」と「天井高」の記事「その１」を載せました、興味がある方は、参考までに。

後から変えられない「階高」、
変えられる「天井高」

「階高」とは建物の1階（1層）分の高さのこと。
　具体的には階高は、ある階の床面から、上の階の床面までの高さで測る。
　ただ、そこには床のコンクリートの厚さ、床や天井の仕上げの厚さなどが含まれ、見た目では分からない。

この「階高」とよく間違えられるのが「天井高」。
　天井高は、室内の床の上の面から天井の下の面までの高さで測る。

　住宅のテレビCMで天井高を強調しているケースがあるが、天井高が高いと室内が広々と開放的になり、感覚的にも分かりやすい。

「階高」と「天井高」には決定的な違いがある。
「階高」は設計段階で一度決めると、後から変更することが難しい。建物が完成していれば、建て替えるしかない。
「天井高」は、室内の床と天井の仕上げをどうするかによって決まる。建物が完成した後でも、リフォームなどによって一定の範囲で変えることができる。

「階高」と「天井高」の関係
　一般的な中高層マンションでは、階高は3ｍ程度のことが多いため、ここでは階高3ｍとして計算。
　天井高はここから、床と天井の厚みを差し引く。

　床と天井の厚みを、
・「二重床」の、下地やフローリングなど仕上げに必要な厚さ：15㎝
・コンクリートの床スラブの厚さ：20㎝
・「二重天井」の、下地や石膏ボードなど仕上げに必要な厚さ：15㎝
とすると、床と天井の厚みの合計は50㎝。

　これを階高の3ｍから差し引くと、天井高は2.5ｍということになる。

「階高」が低くても天井高を確保する手口とは？
　基本的に、「階高」が高くなれば「天井高」も高くすることができる。
　しかし、実際には「階高」を抑えながら、「天井高」を確保しようとする“階高圧縮型”のマンションが少なくない。
　具体的には、床の仕上げを「直床」にするか、あるいは天井の仕上げを「直天井」にする。

「直床」とは、コンクリートの床スラブの上面に直接、フローリングを張る。
「二重床」とは、床スラブの上に支持ボルトのような束（つか）を立て、構造用合板を敷き、その上にフローリングを張る。

「直天井」とは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）の下の面に直接、クロスを張る。
「二重天井」とは、床スラブ（上階の床スラブ）の下の面から金具で格子状の枠を吊り下げ、そこに石膏ボードを貼って、クロスで仕上げる。

「直床」や「直天井」は、「二重床」や「二重天井」に比べて、厚さが半分以下ですむ。
　階高が低くても、天井高をその分、高くできる。
　逆にいうと、「直床」または「直天井」にすると、室内の天井高は同じまま、階高を削って建物の高さを低くできる。

「10階建てのマンションで、1階(1層)あたり15㎝低くできれば、建物の高さは全体で1.5?低くなる。
　その分、柱や壁が減り、鉄筋、コンクリート、タイル、断熱材、石膏ボード、クロスにいたるまで使用量が少なくてすむ。
　階高を低くすることはまた、建物の階数を増やし、販売住戸を増やすことにつながる。
　二重床かつ二重天井で平均階高3?のところを、直床または直天井で平均階高2.85?にすれば、20階建てのマンションが21階建てになる。
　1階分増えただけ販売できる住戸も増える」のだ。

[16: 評判気になるさん]

「階高」と「天井高」の記事「その２」を載せました、興味がある方は、参考までに。

　高さ45mのマンションを建てるとき、15階建てにすれば単純計算で平均階高は3mになる。
　しかし、16階建てにすると平均階高は2.8?ほどにしかならない。
　平均階高が3?を切っている“階高圧縮型”のマンションで使われるのが、「直床」や「直天井」なのだ。

「直天井」または「直床」の注意点

　“階高圧縮型”とはいっても、「直床」でかつ「直天井」というマンションはほとんど見かけない。
　床か天井のどちらかは二重構造にし、給排水管や電気配線を通すためだ。

　“階高圧縮型”マンションで比較的多いのは、「二重床」で「直天井」というケースだ。

　この場合、給排水管は二重床の下を通せる。しかし、電気配線用の配管や照明器具を取り付ける「引っ掛けシーリング」の裏ボックスは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）に打ち込むことになる。そのため、後から照明器具の位置を移動させることが難しいので注意したい。

　これに対し、「直床」で「二重天井」は一部のゼネコンがよく使っている。

「直天井ではクロスを直接、コンクリート（上階の床スラブの下の面）に張るので、表面をある程度、精度良くつくらないといけない。
　凸凹などが目立てばクレームになる。普通のゼネコンなら問題なくできる。

「直床」で「二重天井」のマンションの場合、二重天井の裏に、電気配線や照明の固定具だけでなく、給水管や給湯管も通す。
　問題は排水管で、床スラブに打ち込むと、将来のメンテナンスや取り換えが大変になる。
　そこで、洗面や浴室など水回りの部分だけ床スラブを少し下げて（段差スラブ）、排水管を通す。そのため、リフォームで洗面や浴室の位置を動かすことは難しい。

　また、「直床」のマンションでは、床に物を落としたり、人が飛び跳ねたりすると床スラブに振動がダイレクトに伝わり、遮音性が低下しやすい。
　ほかにも、「直床」のマンションでは和室を設ける際にフローリングとの段差を小さくするため、畳が極端に薄いことがある。その場合、和室に座ると堅く、冬は寒いという。

　このように「直床」や「直天井」にして階高を圧縮することは、売主にとって工事費をカットし、販売する住戸の数や販売面積を増やす便利な方法だ。
　しかし、こんなマンションは購入者にとっては何のメリットもない。

　毎日快適に暮らすことができ、将来のリフォームもしやすく、資産価値が落ちない新築マンションを購入するためには、
　天井高より階高を必ず確認し、床と天井の仕上げがどうなっているかをチェックするのが重要である。

[17: マンション検討中さん]

長文を読ませて頂きました

つまり、「階高」が、２８６０ということなので、
「天井高」はどの位かというと、

２重床・２重天井の場合、２３６０位

直床・２重天井の場合、２５１０位

っていうことで良いのかな？

まぁ、２.４mあれば、普通な気がするけど・・・
どうなんだ？

[18: マンション検討中さん]

浴室と洗面台は、もう少し、普通サイズにして欲しかったなー

[19: マンション検討中さん]

南側ベランダの眺望は、リビンコートの圧がキツイんだろうなー

立地は良いけど、設備の仕様、日照や眺望とかを鑑みると、
4000万円も出してまで買う物件では無いですね

特に、高層階は、朝のエレベーターが混雑するだろうし、
コストカットが、過ぎたイメージですね

[20: マンション検討中さん]

取り敢えず、週末にモデルルームに行って、もう少し詳しく聞いてきます

何か情報があれぱ、展開しますので、ヨロシク
(*^o^)／＼(^-^*)

[21: マンション検討中さん]

プレミスト岡山とアルファ奉還町を比べたら、

プレミストの所は、
高架橋・年金事務所の所の信号から、南下する双方向の出入口がメイン
機械式駐車場で、EV充電器は無い
近くにコインパーキングが少ない
クルマは通行出来ないが、地下道を通ればイオンに近い

アルファの所は、
トマト銀行の所と、その南の福寿司さんの所から、双方向の出入りが出来る

東西方向の道路は双方向で、通行は全然大丈夫で、大通りからもスムーズに入れるが、
南北方向の道路は、一方通行が多い

平面駐車場で、EV充電器は不明だが、後付けは出来そう
近くに、コインパーキングが多いので、来客用の駐車場を心配しなくても良い

■駐車場やクルマの利用が多い方は、アルファにメリットがあるでしょう

■共用施設は、プレミストの方にメリットがあるでしょう

管理費や修繕積立などは、恐らくアルファの方が、かなり安いと思われるので、■維持費では、アルファにメリットがあるでしょう

■騒音関係では、桃太郎線の騒音に対して、救急車が国体町に行くので、奉還町は住宅街で静かだから、アルファにメリットがあるでしょう

■買い物では、プレミスト
■公園では、プレミスト
■病院では、アルファ
■学区ては、どちらも石井で、距離感は大差ないです
保育園は、西口に有ったと思います

実用的な所では、こんな感じだと思います

[22: 口コミ知りたいさん]

>>12 マンション検討中さん
ありがとうございます。そうなんです。高速のようですが、各階に停止や引越しなどがありエレベーターが１台埋まっている時はどうしたらいいのか思案してしまいました。

[23: マンション検討中さん]

>>22 口コミ知りたいさん

点検や引っ越し等で、一時的に停止する時は、掲示板に事前の案内があるので、大丈夫だと思います

問題になるとすれば、
キャパオーバーだと、朝の通勤通学ラッシュの時間帯に、
長々と待つことになるかも・・・
ということですかね

急いでいる時に、階段を使えるフロアだと安心だなって、思いました

[24: マンション検討中さん]

『アルファステイツ奉還町』で検索しても、『もっと見る』を押さないと、マンコミが出ないね？

検索数が伸びてないのかな？

競合か少なかったら、嬉しいな！
価格帯が、庶民感覚でありますように！

[25: マンション検討中さん]

ポレスター岡山ターミナルシティや、
リビンコートプライム岡山駅西で、
売り物件が出て来ないかなー

築浅だけど、
庶民が買える手頃？な価格で・・・

プレミストよりは、1500万円以上安いだろうし・・・

[26: マンコミュファンさん]

近隣の市場価格を踏まえて、
適正な販売価格を発表したら、
完売するのも、時間の問題ですね

もしかしたら、先着順ではなく、抽選になるのかな？

[27: マンコミュファンさん]

17日の山陽新聞、
岡山市中心部のオフィス空室率・・・
テレワークもあり、空室率・家賃ともに不透明感が強い・・・

バブル経験者の格言は、
『上がる時は、東京より遅く、
　下がる時は、東京と同時に！』

マンション市況の方は、過剰感っていうよりは、
直近の高騰感が強いので、先ずは価格調整、完売する為に、水面下での値下げ等がありそうですかね？

[28: 通りがかりさん]

無いとは思うけど、
建設の延期とか、中断っていうことは無いよねー
上場企業の看板もあるしねー

『薄利でも、売ったもん勝ち！』
って流れになりそうかなー？

[29: マンション検討中さん]

最近は、築浅物件の中古が増えてきた感じがする
分譲賃貸や、アパートの募集も減ってない
何か、雲行き、風向きが変化しているのかなー
やっぱり、バブルが弾けそうなのか？

７０m2の中住戸で眺望が無いけど、
平面駐車場、お一人様で買える価格・・・なら、
検討してみようかな？

3000万円までなら・・・

[30: 通りがかりさん]

相変わらず、プレミストのコーナーは、賑わってますねー

[31: 検討板ユーザーさん]

>>30 通りがかりさん

それだけ注目されてるってことじゃないでしょうか。
駅が賑わってもっと岡山駅が栄えていけばいいですね?

[32: マンコミュファンさん]

岡山駅周辺の賑わいを期待してます
でも、完売するための、
販売戦略をしてくれるのかな？

[33: マンション検討中さん]

ここは何の跡地ですか？

[34: マンション検討中さん]

ここは、
奉還町病院っていう、由緒ある病院の跡地です

人はいつか、必ず、あの世に行きます

[35: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
ずーっと昔から病院だったて事ですね。

[36: マンション検討中さん]

1951年10月
病床18床で、金重医院が開業

その前1940～1945年頃は、岡山大空襲で、岡山駅周辺は焼け野原、大勢の人が亡くなりました

その前は、知りません

[37: マンコミュファンさん]

戦後病院になり昭和・平成・令和と長い歴史があるんですね。

[38: マンション検討中さん]

ここら坪単価どうなるでしょう、200割ればいいですが

[39: マンション検討中さん]

まぁ、売れるかどうかは、
部屋の設備品質と、価格帯がマッチしているかどうかだわ

某大手のボッタクリ満々マンションみたいな価格不均等だと、全く売れないわ

あちらより、ネームバリューが無いのは事実なんで、その辺りは斟酌するでしょうから

事故物件の跡地では無いものの、
好き嫌いはあるだろうから、
中住戸3000万円からスタートぐらいなら、ある程度の行列と予想するわ

24日が楽しみー

[40: 評判気になるさん]

そうですね、
資料を見る限り、設備費用はかなり抑えているから、土地の仕入価格の影響が気になるところ

お隣で、条件の良い築浅物件が、3500万円位だから、
低層階で、3000万円スタートがあるかもしれない

140～150万円／坪からスタートしたら、確かに一部行列する可能性がありそうだ

[41: マンコミュファンさん]

視界と眺望が期待出来る、一番東側の列だけは、それなりの価格になるのでは？

土地代を、最上階と東側列で回収する設定にして、条件の悪い部屋を、常識的な価格にしたら、案外早期の完売になるだろう

[42: マンション検討中さん]

200なんて非常識な価格なら、ドボンだね

そんなもん、買う気もクソモ無いな

[43: マンション検討中さん]

全体に水回りが貧相で、確かに賃貸っぽいと思うが

それと価格が合ってるかどうかだな

[44: マンション検討中さん]

モデルルームの予約、結構、人気みたい

[45: マンション検討中さん]

岡山済生会病院に関係するお医者さん方も、ここを検討されるのかな？

収入ランクが高い方は、東側列や最上階へお願いします
庶民は、中住戸の低層階を検討しますので！

[46: マンション検討中さん]

岡山共済会病院の先生ではなく看護師が買いそうだ。

[47: マンコミュファンさん]

看護師さんの年収、フルタイム夜勤アリで、およそ500～600万円
ローン返済＋管理費＋修繕積立金で150万円位だったら、返済比率30％ほどなので、ギリギリ3000万円少々の部屋を買えるでしょうか

基本的に、看護師さんは数年～10年位のスパンで転職する人が多い
つまり、敢えてここを買うニーズは、少ないと見る

看護師をターゲットにするなら、3000万円程が上限で、お一人様仕様にすれば、人気が出るだろう

やはり、総合病院が近いので、郊外の高齢者夫婦に人気が出ると思う
現金で、ポンっと買う人がそれなりに

[48: 通りがかりさん]

価格を上手く調整出来れば、
凄く人気が出る可能性を秘めているマンションですね

価格帯で失敗すると、
土地履歴とかの負のイメージが強まり、新築中の某マンションの様になる可能性も、十分にある

低層階や中住戸の価格帯が、肝になるでしょう

[49: マンション検討中さん]

眺望が全く無いのがねー
平面駐車場は良いけれどー

今となっては、お隣の築浅マンションは良い物件だったと思うわ

トータルでの魅力がアップする、最良の価格を期待していますよ！

[50: 通りがかりさん]

某ボッタクリのマンション、
価格を正当化しようとする書込みの後、すっかり盛り下がってますよー
そうだ、そうだが、お二人さま！
２戸売れましたよ！

売る側の理論なんか、買い主には関係ないですからね

価値と価格が均衡していたのなら、申込みがシッカリあるはずだよねっ

ここの運命や、如何に？

[51: マンション検討中さん]

不動産家さんによると、
お隣の、ポレスターやリビンコートでも、ご高齢の方の購入が多いみたいです

半分ってことは無いけど、３割位のイメージらしい

やっぱり、総合病院の近くで、駅も近いので、何かあった時を考えると、良いポジションなのかな？

[52: マンション検討中さん]

もしも、3000万円少々の価格帯があれば、相続対策のマンションとしても魅力があるのかも？

あくまでも、その価格帯があれば

[53: 匿名さん]

>>52 マンション検討中さん
さすがにムリ。削りに削って3700万円から

[54: マンション掲示板さん]

これだけ、いろんなところ削っているから、2500万円からと予想。

[55: マンション検討中さん]

No.3をコピーしましたが、
眺望ほか、条件の良い物件で、
最上階が3700万円ですからね！

流石に、3700万円からだと、某ボッタクリのマンションと同じで、ドボン！でしょう


つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ

中住戸７０m2は３０００万円位～、
最上階が３６００～３７００万円もしていて、

西側８０m2は３９００万円位～、
最上階が４６００万円くらいで、

東側９２m2は４５００万円位～、
最上階が５４００万円くらいだったね

たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います

プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・

ここの価格は、どうなるのかな？

[56: マンション検討中さん]

他社と比べて、価格を予想したい！

先ず結論、
理論的には、3000万円程からのスタートは十分に可能である


半年ほど前に着工したサーパス南方レジデンスを参考にする。
高規格の建物を採用していて、
ZEH-M（ゼッチ・マンション）
２重床・２重天井でレベルは高い
６０m2が、2890万円～
「建物部分の推定価格」1900万円程
「土地部分」が、1000万円程

◆サーパス南方の土地代倍率 3.3倍
　60m2の場合、敷地持分が約31m2
路線価10万円／m2　→　3１0万円分
路線価の3.3倍の土地代を支払い

◆アルファ奉還町の土地代倍率 4倍
　70m2の場合、敷地持分が約21m2
路線価12万円／m2　→　250万円分
超高値の仕入だとして、路線価の4倍の土地代が1000万円

●建物代
　７０m2換算で2200万円だけど、
　(1900万円 ÷ 60m2 × 70m2 )
ここは普通仕様で直床、設備全般が賃貸仕様みたいだから、８掛け位で妥当な感じと思うので、
「建物部分」は、1800万円程度

そこに土地代の1000万円を足しても、3000万円程のスタートが十分可能だと思うが

まぁ、欲に目が眩んだら、
某ボッタクリのマンションの様に、3500万円オーバーで来るでしょうね

その場合は、目の前が塞がった物件で、病院の跡地ということを勘案すると、
サーパスやプレミストの様に、大苦戦する事でしょう！

[57: マンション検討中さん]

駅中心部よりは、少し郊外の
サーパス南方は、未だ３割ぐらい残っているし、

駅徒歩圏内の
プレミストに至っては、ダイワを持ってしても、相当な苦戦状態

マンション市況は厳しい　、、、

[58: マンコミュファンさん]

マンションの価格は、
大きく分けて、建物部分と土地部分

建物部分には消費税が掛かり、
◆建物価格相当は、消費税の１１倍
(本体＋10％)

建物価格と、建物構造(階高や２重床)内装や設備のグレードが合っているか？


◆土地相当価格は、販売価格－建物価格

土地価格と、路線価の何倍か？
(開発費や利益も必要、３～４倍が多い)

某ボッタクリマンションは、どのくらいだったかな？

[59: マンション検討中さん]

マンションの価格について調べたら、
土地代部分には、消費税が掛からないって書いてありました

(土地代＋建物代)×消費税ではなくて、

土地代＋(建物代×消費税)なんですね

だから、消費税を聞いて、
おおよその価格が、其々の価値と、釣り合うかどうか？
って考えてみるんですね

なるほどー
モデルルームに行った時に、参考までに聞いてみようっと！

[60: マンション検討中さん]

マンションは、基本的に真ん中 ８階 を基準として、価格計画を策定

高層階に多くの利益を乗せて、1や2階では、薄利や客付け原価で販売

今回は2階を原価と推定して、
路線価12万円／m2 = 40万円／坪
敷地面積1974m2 = 2億3700万円

かなり高めの4倍設定では、
土地代 160万円／坪
敷地代＋諸費用等で、約10億

２階の中住戸７０m2を例として、
敷地持分、70m2／(A～G)×13階
持分×1974m2＝約21m2

仮定の土地代は、
21m2×路線12万円×4倍＝1000万円

◆販売価格が3200万円だとして、
建物部分は、
3200－土地代1000＝2200万円
うち、消費税200万円で、
建物代は2000万円となる

建築・設備単価は、
2000／70m2×3.3＝94万円／坪
税込で約100万円

ザックリまとめると、
1.販売価格　3200万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代　　2200万円(100万円／坪)
土地代　　1000万円(160万円／坪)
って感じになります

2.販売価格　3700万円で、
消費税が245万円だったら、
建物代　　2700万円(130万円／坪)
土地代　　1000万円(160万円／坪)
って感じになります

3.販売価格　3700万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代　　2200万円(100万円／坪)
土地代　　1500万円(240万円／坪)
って感じになります

モデルルームでの説明で、
その辺りの価値の感触と、価格が釣り合っているかどうか？
を確認しましょう！

[61: マンション検討中さん]

価格には販売会社への手数料やモデルルーム経費、宣伝広告費などその他の経費も入るのでは？

[62: マンション検討中さん]

２階の例えは、サーパス南方をアレンジしているので、最低限の経費は込み込みですよ

販売会社手数料、モデルルーム経費、宣伝広告費など経費は、サーパス南方とたいして変わらないでしょう

ノーマル価格は3000万円程度ですね
それを超えるところは、利益の上乗せと考えますが・・・

３階～14階の利益合計は、サーパス南方より大きくなるでしょうね

[63: 口コミ知りたいさん]

価格分かる人教えて下さい。

[64: マンション検討中さん]

モデルルームを見学に行きましょう

[65: マンション検討中さん]

モデルルーム行かれた方は感想を教えてください！

[66: マンション検討中さん]

眺望の無い７０m2中住戸は、
プレミストに比べると、1000万円程度安く設定されています

とはいえ、お隣、眺望のある中古の販売価格を参考にすると、500～300万円程度は、高いと思います

見学後の結論は、
購入する方向に、決定しました

駐車場は、敷地内19000円、月極紹介を含めて、全戸分を確保している
外車用スペースもあって先着順です

天井が低く感じて、圧迫感があり、
住宅設備は、賃貸程度のイメージなので、
立地重視で、寝る場所と割り切る事にしました

流石に、眺望のある東側の高層階は買えませんでした

[67: 検討中2]

駐車場　屋根付き25000円、敷地内19000円は西口では高くないですか？
ザ・タワー並みでは？
将来、駐車場を手放す方が増えれば修繕費に影響しそう。

[68: マンション検討中さん]

全て平面駐車場なので、
『修繕積立金＋駐車場代』の合計が安定する様に、調整すれば一緒だと思う

近隣の月極は15000円前後だから、4000円値下げする程度で、フル契約にはなるでしょう

あと10年位では、EV対応の設備も設置する事を考えたら、平面駐車場はマストだと思います

機械式駐車場のマンションは、
将来、多額の改修費用が必要になるので、購入対象から外しました

[69: マンション検討中さん]

外車用スペースは、
幅2500、長さ5500　です

BMW７シリーズやベンツSロングが、
駐車可能らしい

そんなクルマを買ったら、マンションの支払いが出来ない、わ・た・しー

[70: アルファ予約したさん]

申込み状況が分からないので、
気になっています

予約希望が重複しなければ良いが・・・

人気なのは、東側の上層階なんだろうなぁー

[71: 通りがかりさん]

平面駐車場って出し入れ楽だけど、友人が車上荒らしあったらしくて機械式の方が安心だなって改めて思ったから出し入れ時間かかったとしても機械式の方がいいなー。

というかプレミストの方でここのマンションの話ばっかり出てるのってやっぱり業者書き込みなんですかね？？
何が真実なのか分からない、、

どっちも売れ行きどうなんだろーー

[72: アルファ予約したさん]

毎日の様に、車上荒らしに会うなら、機械式駐車場もアリでしょうが・・・

毎日、雨の日でも、数分間の待ち時間って、イライラすると思うけどねー

娘もマンション住まいしているけど、
毎日の事だから！って、機械式のマンションは、対象外にしましたねー

[73: マンション検討中さん]

>>70 アルファ予約したさん

最上階以外は基本的に先着なのでは？

[74: 匿名さん]

>>71
車上荒らしってw
うち実家が何十年もマンション住まいで平面駐車場だけど、車上荒らしになんかあったことないわ。
賃貸の分譲マンション住まいの時に機械式だったけど、2度と機械式のマンションには住まないってくらいイライラする。
子供の送迎や通勤に車が必要ない人はいいと思うけど、日常的に車に乗る人はよく考えた方がいい。

[75: 通りがかりさん]

車上荒らしは治安的な問題？
うちもあった事ないです

[76: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん

機械式の一階ではダメなのですか？使用したことがないので分からないのですが。

[77: アルファ予約したさん]

１階だったとしても、
他の人が、先に操作していたら、
結局、待つ事になるからねー
雨の日も、急いでいてもねー

５階建ての機械式って、聞いたことも、見たこと無いけど、
先客が操作していたら、最悪、十何分待つ事になるのやら・・・
想像しただけでも、ゾッとするわっ！

毎日だと、怒り心頭ものだねっ
クルマの時は、15分前の行動開始って、なるのでは？

[78: 通りがかりさん]

お互いのスレに文句ばっか書いて、ほんとプレミストもアルファも性格悪いな

[79: マンション検討中さん]

プレミストが、３,５２８万円～

対抗上、ここは幾らになるかな？

まぁ、３,１００万円を切った位にしないと、
ネームバリューや営業力で差があるからねー

人気がある所は、少々高くても売れるけど、来客が無いと売れないからねー
完売してナンボだもんねー

[80: 通りすがりさん]

>>77 アルファ予約したさん
杜の街やロイヤルも基本タワー式だし、待ち時間なんか似たようなもんでしょ。そんなに待つのが嫌なら近所の月極借りれば良いだけのこと。
どのマンションにも手が出なかったの間違いでは？

[81: マンション検討中さん]

早く買えばサービスして貰えるんですか？

[82: 通りがかりさん]

美味しいお店で食べたくて、
順番待ちするなら良いよー。

駐車場待ちが、好きな人が多いとは、
とても思わないなー。

わざわざ、月極めを借りる必要もないしー、マンション敷地の平面に停めたら良いだけで、とっても便利だよー。

便利な生活が良いと思います！

[83: アルファ予約したさん]

早く買えば、
希望の部屋が買えるかも？ですかね

[84: マンション検討中さん]

>>82 通りがかりさん
80ですけど、駐車場待ちが好きとはいってないですよ。そんな人いないでしょ。平面の方が便利なのは百も承知です。機械式しかなくて、それが本当に嫌なら外で借りればって話です。
プレミストにする人はそれを考慮して購入されるでしょうし、私なら、その待ち時間でも出来るルーティーンでも作って有意義な時間にしますけどね。

[85: 一軒家]

会社が機械式の駐車場だけど、みんなイライラしてる
これが朝の十何分とかだと時間もったいないと思うかも
車日常的に使わないならありだな

[86: 匿名さん]

>>84
待ち時間でもできるルーティーンwww
笑わせてくれるわーw

[87: マンコミュファンさん]

朝ってー、
出発時間が分かっちゃいてもー、
ギリギリになっちゃうのよねー

寒い時期なんて、
１分でも長く布団に粘ってしまう性格だから、
有意義に！とか、余裕かまして！なんて、とても出来ないのよねー

84さんみたいに出来たら、選択肢も増えるけど・・・
キッチリ出来る人が、羨ましいっ！

[88: 匿名さん]

>>76
>>77さんの言う通り、1階でも他の人が操作している間は待ちます。朝は特にすごく混みます。
私が以前住んでいたところは150世帯でしたが、プレミストはその倍ですよね。3台出入口があるとは言っても、待ち時間が短くなる訳ではありません。
さらに小さい子がいると、乗せるのもおろすのも一苦労ですし、買いだめなんてしてしかも雨の日なんかだと、荷物をおろしたり置いたり、まあ本当にストレスしかなかったです。
プレミストはとっても魅力的な物件で、正直奉還町と販売時期が一緒じゃなかったら、間違いなくプレミストを購入していました。
でも、車を頻繁に使用する、まだ子供が小さいことを考えて、アルファになりそうです。
角部屋以外はありえませんが。

[89: 通りがかりさん]

決して安くは無い！けど、

競合マンションよりも安くて、
且つ、平面駐車場なら、

よっぽど、
その他のメリットが無い限り、
こっちを選択するでしょ！

[90: 通りすがりさん]

>>86 匿名さん
少なくとも、あなたよりはまともだと思いますよ。

[91: 検討板ユーザーさん]

こちらのマンションはエレベーターを待つ可能性があり、向こうのマンションは駐車場を待つ可能性がある。
ただ低層階で階段を使えばエレベーターを待つ可能性はないわけだし、車を持ってなければ車を待つこともない。

[92: 評判気になるさん]

岡山駅の徒歩10分圏内で、
平面駐車場のマンションって、
これから先でも、
なかなか開発出来ないのではっ？！

決して、眺望とか設備が良いとは言えないですが・・・
機械式駐車場に関する、修繕積立金も必要が無いし、
メリットとデメリットを天秤に掛けたら、悪くないマンションだと思います。

[93: アルファ予約したさん]

游プラザの跡地が、
暫く、駐車場だった時、
テッキリ、全部がマンションの敷地なんだろうって、勝手に思っていました。
まさか、あんな企画だったなんて！

ここのマンションは、
機械式を想像していたんですが、
平面だったんだよね！

あっちの価格を聞いて、マジか？！
と、ビックリ！驚いてしまい、
こっちも？と疑っていると、
相対的に安かったので、安い！
って、思ってしまいました

でも、４～５年前に比べたら、
めっちゃ高くなっているんだよね！

然しながら、
結局、予約してしまったんだよね！

[94: 掲示板ユーザー２さん]

>>91 検討板ユーザーさん
こっちなら、
同じ予算で、マンションと、
レクサスやベンツ・BMWのハイクラス車が買えるし、
平面だから、全く困らないよ！

１BOXでもOKだから、
ファミリー向きとも言えるな！

但し、先着順だよ！
そして、予約も順調だってさ

[95: 評判気になるさん]

既に、契約数の見込みで、
３割が見えている！っていうウワサ？

まさか、抽選になったりしないよね

[96: マンション検討中さん]

こんな安っぽいマンションにこの価格払って、当初の予定との差額分でベンツのハイクラスに乗れてもなんだかなー。
角部屋のモデルルームを見た時はかなり心揺れたけど、Googleアースを使って見せていただいた前道路の画像は想像以上に暗くて、、
プレミストは後悔するとして駐車場。でもそれは他所で借りれば解決できる。遠くはなるが。
採光問題やエレベーター問題はどうやっても自分では解決できんなーと。

[97: マンション掲示板さん]

共働きであまり家にはおらず、設備や眺めはあまり気にしなくて岡山駅に近い必要があって車を毎日使う人には全然ありでしょう。車が毎日必要ない人はプレミストもありで、子育て世帯で公立に行かせる人はサーパスかもしくはまだ売ってるリビンコート津島もあり。

[98: 評判気になるさん]

賃貸用の投資用としても全然あり。

[99: 評判気になるさん]

相続税の対策用で、賃貸する物件として検討しています

賃貸を募集する時に、
平面駐車場は、かなりポイントが高いと思っています

少し前のコメントにもありましたが、小さな子供がいる家族には、
強い訴求力があると思います

駅が近いので、お父さんOK！
病院や学校が近く、平面駐車場だから、お母さんOK！

利回りもギリギリの範囲
チャレンジしても良い？！、と思いつつあります

[100: マンション検討中さん]

病院後、眺望なし、日当たり悪し、仕様は賃貸、間取りはみんな同じ、平面駐車場は敷地内半分、されど価格安し??