アルファステイツ奉還町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/houkancho/

所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅　徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

2-17なのね。2-18でポレスターの隣ならば、まだ少しは日が当たるのに。

[2: 評判気になるさん]

４年前に、ポレスター岡山ターミナルシティを買ったけど、
あっという間に、周りがマンションになっていくね

リビンコートプライム岡山駅西では、眺望が良い部屋は、そこそこ限られていました

このアルファステイツ奉還町は、更に、眺望が望めない部屋が・・・

ポレスターの南側は、小さい区画で、個人所有がメインなので、
「自慢になります」が、眺望はバッチリですよ

まぁ、駅と病院が近いのは一緒なので、
利便性のあるマンションだと思いますよ

ご近所さんになるので、ヨロシクお願いします

因みに、７０m2ぐらいで、１０階より上の高層階・中住戸で、
３３００万円くらいで買えましたよ
＼(^o^)／

[3: マンコミュファンさん]

そう、つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ

中住戸７０m2は３０００万円位～、
最上階が３６００～３７００万円もしていて、

西側８０m2は３９００万円位～、
最上階が４６００万円くらいで、

東側９２m2は４５００万円位～、
最上階が５４００万円くらいだったね

たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います

プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・

ここの価格は、どうなるのかな？

[4: 通りがかりさん]

ここの学区は、プレミストと同じで、石井学区です

ところが、ポレスターは、中央学区なんですね！

少し前に、ポレスターの中古が売りに出ていたけど、新築価格より高くても、売れたらしいわー

世の中、どうなっているのかな？

[5: マンション検討中さん]

岡山駅が近くて、総合病院も近いので、賃貸で運用する目的なら、
プレミストよりは、アルファステイツの方が、断然、ニーズがあるね

価格次第だけど、一考の余地はあるな！

[6: マンション検討中さん]

立地も良いが、やっぱり、平面駐車場なのが良いと思います

但し、戸数の半分しかない点が、少し不安です
抽選で外れたら、無条件てキャンセルが出来るとか、有りなんでしょうか？

[7: マンション検討中さん]

本日、資料が届き蒸した！

中住戸は、左右が反対になっているだけで、全部一緒！みたいなもの
一列だけは和室仕様ありで、あとは全室フローリング仕様

階高は2860で、３mを大きく割っているので、直床としても、天井高は期待出来ない感じ
というか、天井高の記載が分からなかったのは何故？

浴槽は1416で、賃貸より狭い？
洗面台は1000なので、えーって感じ

断然、ポレスターの仕様の方が、良かったかなあー

これで、価格が安くなかったら、ポレスターの中古にするかあ・・・

って、マジに悩むだろうなあー

[8: マンション検討中さん]

建物の設備関係を、統一してコンパクトにしているから、建物部分は、販売価格ベースで１５００万円位で収まっている感じです

あとは、プレミストと同様に、ピークで買ってしまった土地代が、どの位なのか・・・

中住戸の７０m2に、土地代を１５００万円乗せて、利益を５００万円乗せたとして、
３５００万円～って感じでしょうか？

もしそうだとしたなら、ポレスターの中古が、人気になるかも？

[9: マンション検討中さん]

以下の計算上では、
７０m2の部屋では、土地代を高く見ても、1000万円ぐらいでしょう


土地代が路線価で、
110～120千円／m2(40万円／坪)

土地の持分が約22m2／戸(単純割り2000m2÷91戸)だから、
１戸当たりの土地評価額が、
260万円程(120千円×22m2)


建設地の面積が約2000m2なので、
土地の評価は、２.４億円くらい
( 約2000m2　×　120千円 )

土地を、評価額の２倍で買って、建物取壊し等に１億円とすると、約６億円弱
(29万円／m2、100万円／坪)

３倍で買ったら、約８億円強
(41万円／m2、140万円／坪)
評価額との差額が、
+29万円／m2(+100万円／坪)


９１戸で単純に割ると、
650万円～900万円／戸ぐらい
評価額との差額は、MAX700万円程／戸

相続対策としては、
土地の差額、建物の固定資産税評価額との差額で、2000万円以上でしょうか？

[10: マンション検討中さん]

んー、資料が届きましたが、
3000万円程度の価格から、
スタートすると嬉しいかなあー

ちょっと、賃貸っぽい感じにも思うけど・・・
価格次第・・・、価格相応なら、選択肢になるかな

[11: 口コミ知りたいさん]

91戸でエレベーター１基というのが気になりますが、朝夕は混まないのでしょうか

[12: マンション検討中さん]

>>11 口コミ知りたいさん

確かに、高速エレベーターかどうかを、最初に確認しないと危険ですね

高速エレベーターでも、各階に停車したら、一緒な気もしますが・・・

普通のエレベーターだったら、高層階の部屋は高いだけで、不便な部屋になるね

[13: マンション検討中さん]

何となく、賃貸向けの分譲マンションに思えてならないが・・・

投資目的の需要を意識したか？

投資(相続対策)の目線で、全額ローンを前提だと、MAX 3500万円 程度か・・・
自己資金なら、どうにでもなるが・・・

[14: マンション検討中さん]

浴室の 1416 って、
窓が無かったら、かなり狭く感じると思う

洗面台の 1000 って、
家族向けとしては、かなり小さいと思う

安くするために、相当コストダウンをした様に思える

つまり、販売価格に期待して良いってこと？

[15: 評判気になるさん]

「階高」と「天井高」の記事「その１」を載せました、興味がある方は、参考までに。

後から変えられない「階高」、
変えられる「天井高」

「階高」とは建物の1階（1層）分の高さのこと。
　具体的には階高は、ある階の床面から、上の階の床面までの高さで測る。
　ただ、そこには床のコンクリートの厚さ、床や天井の仕上げの厚さなどが含まれ、見た目では分からない。

この「階高」とよく間違えられるのが「天井高」。
　天井高は、室内の床の上の面から天井の下の面までの高さで測る。

　住宅のテレビCMで天井高を強調しているケースがあるが、天井高が高いと室内が広々と開放的になり、感覚的にも分かりやすい。

「階高」と「天井高」には決定的な違いがある。
「階高」は設計段階で一度決めると、後から変更することが難しい。建物が完成していれば、建て替えるしかない。
「天井高」は、室内の床と天井の仕上げをどうするかによって決まる。建物が完成した後でも、リフォームなどによって一定の範囲で変えることができる。

「階高」と「天井高」の関係
　一般的な中高層マンションでは、階高は3ｍ程度のことが多いため、ここでは階高3ｍとして計算。
　天井高はここから、床と天井の厚みを差し引く。

　床と天井の厚みを、
・「二重床」の、下地やフローリングなど仕上げに必要な厚さ：15㎝
・コンクリートの床スラブの厚さ：20㎝
・「二重天井」の、下地や石膏ボードなど仕上げに必要な厚さ：15㎝
とすると、床と天井の厚みの合計は50㎝。

　これを階高の3ｍから差し引くと、天井高は2.5ｍということになる。

「階高」が低くても天井高を確保する手口とは？
　基本的に、「階高」が高くなれば「天井高」も高くすることができる。
　しかし、実際には「階高」を抑えながら、「天井高」を確保しようとする“階高圧縮型”のマンションが少なくない。
　具体的には、床の仕上げを「直床」にするか、あるいは天井の仕上げを「直天井」にする。

「直床」とは、コンクリートの床スラブの上面に直接、フローリングを張る。
「二重床」とは、床スラブの上に支持ボルトのような束（つか）を立て、構造用合板を敷き、その上にフローリングを張る。

「直天井」とは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）の下の面に直接、クロスを張る。
「二重天井」とは、床スラブ（上階の床スラブ）の下の面から金具で格子状の枠を吊り下げ、そこに石膏ボードを貼って、クロスで仕上げる。

「直床」や「直天井」は、「二重床」や「二重天井」に比べて、厚さが半分以下ですむ。
　階高が低くても、天井高をその分、高くできる。
　逆にいうと、「直床」または「直天井」にすると、室内の天井高は同じまま、階高を削って建物の高さを低くできる。

「10階建てのマンションで、1階(1層)あたり15㎝低くできれば、建物の高さは全体で1.5?低くなる。
　その分、柱や壁が減り、鉄筋、コンクリート、タイル、断熱材、石膏ボード、クロスにいたるまで使用量が少なくてすむ。
　階高を低くすることはまた、建物の階数を増やし、販売住戸を増やすことにつながる。
　二重床かつ二重天井で平均階高3?のところを、直床または直天井で平均階高2.85?にすれば、20階建てのマンションが21階建てになる。
　1階分増えただけ販売できる住戸も増える」のだ。

[16: 評判気になるさん]

「階高」と「天井高」の記事「その２」を載せました、興味がある方は、参考までに。

　高さ45mのマンションを建てるとき、15階建てにすれば単純計算で平均階高は3mになる。
　しかし、16階建てにすると平均階高は2.8?ほどにしかならない。
　平均階高が3?を切っている“階高圧縮型”のマンションで使われるのが、「直床」や「直天井」なのだ。

「直天井」または「直床」の注意点

　“階高圧縮型”とはいっても、「直床」でかつ「直天井」というマンションはほとんど見かけない。
　床か天井のどちらかは二重構造にし、給排水管や電気配線を通すためだ。

　“階高圧縮型”マンションで比較的多いのは、「二重床」で「直天井」というケースだ。

　この場合、給排水管は二重床の下を通せる。しかし、電気配線用の配管や照明器具を取り付ける「引っ掛けシーリング」の裏ボックスは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）に打ち込むことになる。そのため、後から照明器具の位置を移動させることが難しいので注意したい。

　これに対し、「直床」で「二重天井」は一部のゼネコンがよく使っている。

「直天井ではクロスを直接、コンクリート（上階の床スラブの下の面）に張るので、表面をある程度、精度良くつくらないといけない。
　凸凹などが目立てばクレームになる。普通のゼネコンなら問題なくできる。

「直床」で「二重天井」のマンションの場合、二重天井の裏に、電気配線や照明の固定具だけでなく、給水管や給湯管も通す。
　問題は排水管で、床スラブに打ち込むと、将来のメンテナンスや取り換えが大変になる。
　そこで、洗面や浴室など水回りの部分だけ床スラブを少し下げて（段差スラブ）、排水管を通す。そのため、リフォームで洗面や浴室の位置を動かすことは難しい。

　また、「直床」のマンションでは、床に物を落としたり、人が飛び跳ねたりすると床スラブに振動がダイレクトに伝わり、遮音性が低下しやすい。
　ほかにも、「直床」のマンションでは和室を設ける際にフローリングとの段差を小さくするため、畳が極端に薄いことがある。その場合、和室に座ると堅く、冬は寒いという。

　このように「直床」や「直天井」にして階高を圧縮することは、売主にとって工事費をカットし、販売する住戸の数や販売面積を増やす便利な方法だ。
　しかし、こんなマンションは購入者にとっては何のメリットもない。

　毎日快適に暮らすことができ、将来のリフォームもしやすく、資産価値が落ちない新築マンションを購入するためには、
　天井高より階高を必ず確認し、床と天井の仕上げがどうなっているかをチェックするのが重要である。

[17: マンション検討中さん]

長文を読ませて頂きました

つまり、「階高」が、２８６０ということなので、
「天井高」はどの位かというと、

２重床・２重天井の場合、２３６０位

直床・２重天井の場合、２５１０位

っていうことで良いのかな？

まぁ、２.４mあれば、普通な気がするけど・・・
どうなんだ？

[18: マンション検討中さん]

浴室と洗面台は、もう少し、普通サイズにして欲しかったなー

[19: マンション検討中さん]

南側ベランダの眺望は、リビンコートの圧がキツイんだろうなー

立地は良いけど、設備の仕様、日照や眺望とかを鑑みると、
4000万円も出してまで買う物件では無いですね

特に、高層階は、朝のエレベーターが混雑するだろうし、
コストカットが、過ぎたイメージですね

[20: マンション検討中さん]

取り敢えず、週末にモデルルームに行って、もう少し詳しく聞いてきます

何か情報があれぱ、展開しますので、ヨロシク
(*^o^)／＼(^-^*)

[21: マンション検討中さん]

プレミスト岡山とアルファ奉還町を比べたら、

プレミストの所は、
高架橋・年金事務所の所の信号から、南下する双方向の出入口がメイン
機械式駐車場で、EV充電器は無い
近くにコインパーキングが少ない
クルマは通行出来ないが、地下道を通ればイオンに近い

アルファの所は、
トマト銀行の所と、その南の福寿司さんの所から、双方向の出入りが出来る

東西方向の道路は双方向で、通行は全然大丈夫で、大通りからもスムーズに入れるが、
南北方向の道路は、一方通行が多い

平面駐車場で、EV充電器は不明だが、後付けは出来そう
近くに、コインパーキングが多いので、来客用の駐車場を心配しなくても良い

■駐車場やクルマの利用が多い方は、アルファにメリットがあるでしょう

■共用施設は、プレミストの方にメリットがあるでしょう

管理費や修繕積立などは、恐らくアルファの方が、かなり安いと思われるので、■維持費では、アルファにメリットがあるでしょう

■騒音関係では、桃太郎線の騒音に対して、救急車が国体町に行くので、奉還町は住宅街で静かだから、アルファにメリットがあるでしょう

■買い物では、プレミスト
■公園では、プレミスト
■病院では、アルファ
■学区ては、どちらも石井で、距離感は大差ないです
保育園は、西口に有ったと思います

実用的な所では、こんな感じだと思います

[22: 口コミ知りたいさん]

>>12 マンション検討中さん
ありがとうございます。そうなんです。高速のようですが、各階に停止や引越しなどがありエレベーターが１台埋まっている時はどうしたらいいのか思案してしまいました。

[23: マンション検討中さん]

>>22 口コミ知りたいさん

点検や引っ越し等で、一時的に停止する時は、掲示板に事前の案内があるので、大丈夫だと思います

問題になるとすれば、
キャパオーバーだと、朝の通勤通学ラッシュの時間帯に、
長々と待つことになるかも・・・
ということですかね

急いでいる時に、階段を使えるフロアだと安心だなって、思いました

[24: マンション検討中さん]

『アルファステイツ奉還町』で検索しても、『もっと見る』を押さないと、マンコミが出ないね？

検索数が伸びてないのかな？

競合か少なかったら、嬉しいな！
価格帯が、庶民感覚でありますように！

[25: マンション検討中さん]

ポレスター岡山ターミナルシティや、
リビンコートプライム岡山駅西で、
売り物件が出て来ないかなー

築浅だけど、
庶民が買える手頃？な価格で・・・

プレミストよりは、1500万円以上安いだろうし・・・

[26: マンコミュファンさん]

近隣の市場価格を踏まえて、
適正な販売価格を発表したら、
完売するのも、時間の問題ですね

もしかしたら、先着順ではなく、抽選になるのかな？

[27: マンコミュファンさん]

17日の山陽新聞、
岡山市中心部のオフィス空室率・・・
テレワークもあり、空室率・家賃ともに不透明感が強い・・・

バブル経験者の格言は、
『上がる時は、東京より遅く、
　下がる時は、東京と同時に！』

マンション市況の方は、過剰感っていうよりは、
直近の高騰感が強いので、先ずは価格調整、完売する為に、水面下での値下げ等がありそうですかね？

[28: 通りがかりさん]

無いとは思うけど、
建設の延期とか、中断っていうことは無いよねー
上場企業の看板もあるしねー

『薄利でも、売ったもん勝ち！』
って流れになりそうかなー？

[29: マンション検討中さん]

最近は、築浅物件の中古が増えてきた感じがする
分譲賃貸や、アパートの募集も減ってない
何か、雲行き、風向きが変化しているのかなー
やっぱり、バブルが弾けそうなのか？

７０m2の中住戸で眺望が無いけど、
平面駐車場、お一人様で買える価格・・・なら、
検討してみようかな？

3000万円までなら・・・

[30: 通りがかりさん]

相変わらず、プレミストのコーナーは、賑わってますねー

[31: 検討板ユーザーさん]

>>30 通りがかりさん

それだけ注目されてるってことじゃないでしょうか。
駅が賑わってもっと岡山駅が栄えていけばいいですね?

[32: マンコミュファンさん]

岡山駅周辺の賑わいを期待してます
でも、完売するための、
販売戦略をしてくれるのかな？

[33: マンション検討中さん]

ここは何の跡地ですか？

[34: マンション検討中さん]

ここは、
奉還町病院っていう、由緒ある病院の跡地です

人はいつか、必ず、あの世に行きます

[35: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
ずーっと昔から病院だったて事ですね。

[36: マンション検討中さん]

1951年10月
病床18床で、金重医院が開業

その前1940～1945年頃は、岡山大空襲で、岡山駅周辺は焼け野原、大勢の人が亡くなりました

その前は、知りません

[37: マンコミュファンさん]

戦後病院になり昭和・平成・令和と長い歴史があるんですね。

[38: マンション検討中さん]

ここら坪単価どうなるでしょう、200割ればいいですが

[39: マンション検討中さん]

まぁ、売れるかどうかは、
部屋の設備品質と、価格帯がマッチしているかどうかだわ

某大手のボッタクリ満々マンションみたいな価格不均等だと、全く売れないわ

あちらより、ネームバリューが無いのは事実なんで、その辺りは斟酌するでしょうから

事故物件の跡地では無いものの、
好き嫌いはあるだろうから、
中住戸3000万円からスタートぐらいなら、ある程度の行列と予想するわ

24日が楽しみー

[40: 評判気になるさん]

そうですね、
資料を見る限り、設備費用はかなり抑えているから、土地の仕入価格の影響が気になるところ

お隣で、条件の良い築浅物件が、3500万円位だから、
低層階で、3000万円スタートがあるかもしれない

140～150万円／坪からスタートしたら、確かに一部行列する可能性がありそうだ

[41: マンコミュファンさん]

視界と眺望が期待出来る、一番東側の列だけは、それなりの価格になるのでは？

土地代を、最上階と東側列で回収する設定にして、条件の悪い部屋を、常識的な価格にしたら、案外早期の完売になるだろう

[42: マンション検討中さん]

200なんて非常識な価格なら、ドボンだね

そんなもん、買う気もクソモ無いな

[43: マンション検討中さん]

全体に水回りが貧相で、確かに賃貸っぽいと思うが

それと価格が合ってるかどうかだな

[44: マンション検討中さん]

モデルルームの予約、結構、人気みたい

[45: マンション検討中さん]

岡山済生会病院に関係するお医者さん方も、ここを検討されるのかな？

収入ランクが高い方は、東側列や最上階へお願いします
庶民は、中住戸の低層階を検討しますので！

[46: マンション検討中さん]

岡山共済会病院の先生ではなく看護師が買いそうだ。

[47: マンコミュファンさん]

看護師さんの年収、フルタイム夜勤アリで、およそ500～600万円
ローン返済＋管理費＋修繕積立金で150万円位だったら、返済比率30％ほどなので、ギリギリ3000万円少々の部屋を買えるでしょうか

基本的に、看護師さんは数年～10年位のスパンで転職する人が多い
つまり、敢えてここを買うニーズは、少ないと見る

看護師をターゲットにするなら、3000万円程が上限で、お一人様仕様にすれば、人気が出るだろう

やはり、総合病院が近いので、郊外の高齢者夫婦に人気が出ると思う
現金で、ポンっと買う人がそれなりに

[48: 通りがかりさん]

価格を上手く調整出来れば、
凄く人気が出る可能性を秘めているマンションですね

価格帯で失敗すると、
土地履歴とかの負のイメージが強まり、新築中の某マンションの様になる可能性も、十分にある

低層階や中住戸の価格帯が、肝になるでしょう

[49: マンション検討中さん]

眺望が全く無いのがねー
平面駐車場は良いけれどー

今となっては、お隣の築浅マンションは良い物件だったと思うわ

トータルでの魅力がアップする、最良の価格を期待していますよ！

[50: 通りがかりさん]

某ボッタクリのマンション、
価格を正当化しようとする書込みの後、すっかり盛り下がってますよー
そうだ、そうだが、お二人さま！
２戸売れましたよ！

売る側の理論なんか、買い主には関係ないですからね

価値と価格が均衡していたのなら、申込みがシッカリあるはずだよねっ

ここの運命や、如何に？