アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/houkancho/
所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-04-09 13:10:51
アルファステイツ奉還町ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2021-04-11 21:27:42
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削除依頼
2-17なのね。2-18でポレスターの隣ならば、まだ少しは日が当たるのに。
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|---|---|---|
| No.2 |
４年前に、ポレスター岡山ターミナルシティを買ったけど、
あっという間に、周りがマンションになっていくね リビンコートプライム岡山駅西では、眺望が良い部屋は、そこそこ限られていました このアルファステイツ奉還町は、更に、眺望が望めない部屋が・・・ ポレスターの南側は、小さい区画で、個人所有がメインなので、 「自慢になります」が、眺望はバッチリですよ まぁ、駅と病院が近いのは一緒なので、 利便性のあるマンションだと思いますよ ご近所さんになるので、ヨロシクお願いします 因みに、７０m2ぐらいで、１０階より上の高層階・中住戸で、 ３３００万円くらいで買えましたよ ＼(^o^)／ |
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| No.3 |
そう、つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ
中住戸７０m2は３０００万円位～、 最上階が３６００～３７００万円もしていて、 西側８０m2は３９００万円位～、 最上階が４６００万円くらいで、 東側９２m2は４５００万円位～、 最上階が５４００万円くらいだったね たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・ ここの価格は、どうなるのかな？ |
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| No.4 |
ここの学区は、プレミストと同じで、石井学区です
ところが、ポレスターは、中央学区なんですね！ 少し前に、ポレスターの中古が売りに出ていたけど、新築価格より高くても、売れたらしいわー 世の中、どうなっているのかな？ |
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| No.5 |
岡山駅が近くて、総合病院も近いので、賃貸で運用する目的なら、
プレミストよりは、アルファステイツの方が、断然、ニーズがあるね 価格次第だけど、一考の余地はあるな！ |
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| No.6 |
立地も良いが、やっぱり、平面駐車場なのが良いと思います
但し、戸数の半分しかない点が、少し不安です 抽選で外れたら、無条件てキャンセルが出来るとか、有りなんでしょうか？ |
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| No.7 |
本日、資料が届き蒸した！
中住戸は、左右が反対になっているだけで、全部一緒！みたいなもの 一列だけは和室仕様ありで、あとは全室フローリング仕様 階高は2860で、３mを大きく割っているので、直床としても、天井高は期待出来ない感じ というか、天井高の記載が分からなかったのは何故？ 浴槽は1416で、賃貸より狭い？ 洗面台は1000なので、えーって感じ 断然、ポレスターの仕様の方が、良かったかなあー これで、価格が安くなかったら、ポレスターの中古にするかあ・・・ って、マジに悩むだろうなあー |
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| No.8 |
建物の設備関係を、統一してコンパクトにしているから、建物部分は、販売価格ベースで１５００万円位で収まっている感じです
あとは、プレミストと同様に、ピークで買ってしまった土地代が、どの位なのか・・・ 中住戸の７０m2に、土地代を１５００万円乗せて、利益を５００万円乗せたとして、 ３５００万円～って感じでしょうか？ もしそうだとしたなら、ポレスターの中古が、人気になるかも？ |
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| No.9 |
以下の計算上では、
７０m2の部屋では、土地代を高く見ても、1000万円ぐらいでしょう 土地代が路線価で、 110～120千円／m2(40万円／坪) 土地の持分が約22m2／戸(単純割り2000m2÷91戸)だから、 １戸当たりの土地評価額が、 260万円程(120千円×22m2) 建設地の面積が約2000m2なので、 土地の評価は、２.４億円くらい ( 約2000m2 × 120千円 ) 土地を、評価額の２倍で買って、建物取壊し等に１億円とすると、約６億円弱 (29万円／m2、100万円／坪) ３倍で買ったら、約８億円強 (41万円／m2、140万円／坪) 評価額との差額が、 +29万円／m2(+100万円／坪) ９１戸で単純に割ると、 650万円～900万円／戸ぐらい 評価額との差額は、MAX700万円程／戸 相続対策としては、 土地の差額、建物の固定資産税評価額との差額で、2000万円以上でしょうか？ |
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| No.10 |
んー、資料が届きましたが、
3000万円程度の価格から、 スタートすると嬉しいかなあー ちょっと、賃貸っぽい感じにも思うけど・・・ 価格次第・・・、価格相応なら、選択肢になるかな |
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| No.11 |
91戸でエレベーター１基というのが気になりますが、朝夕は混まないのでしょうか
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| No.12 |
>>11 口コミ知りたいさん
確かに、高速エレベーターかどうかを、最初に確認しないと危険ですね 高速エレベーターでも、各階に停車したら、一緒な気もしますが・・・ 普通のエレベーターだったら、高層階の部屋は高いだけで、不便な部屋になるね |
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| No.13 |
何となく、賃貸向けの分譲マンションに思えてならないが・・・
投資目的の需要を意識したか？ 投資(相続対策)の目線で、全額ローンを前提だと、MAX 3500万円 程度か・・・ 自己資金なら、どうにでもなるが・・・ |
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| No.14 |
浴室の 1416 って、
窓が無かったら、かなり狭く感じると思う 洗面台の 1000 って、 家族向けとしては、かなり小さいと思う 安くするために、相当コストダウンをした様に思える つまり、販売価格に期待して良いってこと？ |
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| No.15 |
「階高」と「天井高」の記事「その１」を載せました、興味がある方は、参考までに。
後から変えられない「階高」、 変えられる「天井高」 「階高」とは建物の1階（1層）分の高さのこと。 具体的には階高は、ある階の床面から、上の階の床面までの高さで測る。 ただ、そこには床のコンクリートの厚さ、床や天井の仕上げの厚さなどが含まれ、見た目では分からない。 この「階高」とよく間違えられるのが「天井高」。 天井高は、室内の床の上の面から天井の下の面までの高さで測る。 住宅のテレビCMで天井高を強調しているケースがあるが、天井高が高いと室内が広々と開放的になり、感覚的にも分かりやすい。 「階高」と「天井高」には決定的な違いがある。 「階高」は設計段階で一度決めると、後から変更することが難しい。建物が完成していれば、建て替えるしかない。 「天井高」は、室内の床と天井の仕上げをどうするかによって決まる。建物が完成した後でも、リフォームなどによって一定の範囲で変えることができる。 「階高」と「天井高」の関係 一般的な中高層マンションでは、階高は3ｍ程度のことが多いため、ここでは階高3ｍとして計算。 天井高はここから、床と天井の厚みを差し引く。 床と天井の厚みを、 ・「二重床」の、下地やフローリングなど仕上げに必要な厚さ：15㎝ ・コンクリートの床スラブの厚さ：20㎝ ・「二重天井」の、下地や石膏ボードなど仕上げに必要な厚さ：15㎝ とすると、床と天井の厚みの合計は50㎝。 これを階高の3ｍから差し引くと、天井高は2.5ｍということになる。 「階高」が低くても天井高を確保する手口とは？ 基本的に、「階高」が高くなれば「天井高」も高くすることができる。 しかし、実際には「階高」を抑えながら、「天井高」を確保しようとする“階高圧縮型”のマンションが少なくない。 具体的には、床の仕上げを「直床」にするか、あるいは天井の仕上げを「直天井」にする。 「直床」とは、コンクリートの床スラブの上面に直接、フローリングを張る。 「二重床」とは、床スラブの上に支持ボルトのような束（つか）を立て、構造用合板を敷き、その上にフローリングを張る。 「直天井」とは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）の下の面に直接、クロスを張る。 「二重天井」とは、床スラブ（上階の床スラブ）の下の面から金具で格子状の枠を吊り下げ、そこに石膏ボードを貼って、クロスで仕上げる。 「直床」や「直天井」は、「二重床」や「二重天井」に比べて、厚さが半分以下ですむ。 階高が低くても、天井高をその分、高くできる。 逆にいうと、「直床」または「直天井」にすると、室内の天井高は同じまま、階高を削って建物の高さを低くできる。 「10階建てのマンションで、1階(1層)あたり15㎝低くできれば、建物の高さは全体で1.5?低くなる。 その分、柱や壁が減り、鉄筋、コンクリート、タイル、断熱材、石膏ボード、クロスにいたるまで使用量が少なくてすむ。 階高を低くすることはまた、建物の階数を増やし、販売住戸を増やすことにつながる。 二重床かつ二重天井で平均階高3?のところを、直床または直天井で平均階高2.85?にすれば、20階建てのマンションが21階建てになる。 1階分増えただけ販売できる住戸も増える」のだ。 |
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| No.16 |
「階高」と「天井高」の記事「その２」を載せました、興味がある方は、参考までに。
高さ45mのマンションを建てるとき、15階建てにすれば単純計算で平均階高は3mになる。 しかし、16階建てにすると平均階高は2.8?ほどにしかならない。 平均階高が3?を切っている“階高圧縮型”のマンションで使われるのが、「直床」や「直天井」なのだ。 「直天井」または「直床」の注意点 “階高圧縮型”とはいっても、「直床」でかつ「直天井」というマンションはほとんど見かけない。 床か天井のどちらかは二重構造にし、給排水管や電気配線を通すためだ。 “階高圧縮型”マンションで比較的多いのは、「二重床」で「直天井」というケースだ。 この場合、給排水管は二重床の下を通せる。しかし、電気配線用の配管や照明器具を取り付ける「引っ掛けシーリング」の裏ボックスは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）に打ち込むことになる。そのため、後から照明器具の位置を移動させることが難しいので注意したい。 これに対し、「直床」で「二重天井」は一部のゼネコンがよく使っている。 「直天井ではクロスを直接、コンクリート（上階の床スラブの下の面）に張るので、表面をある程度、精度良くつくらないといけない。 凸凹などが目立てばクレームになる。普通のゼネコンなら問題なくできる。 「直床」で「二重天井」のマンションの場合、二重天井の裏に、電気配線や照明の固定具だけでなく、給水管や給湯管も通す。 問題は排水管で、床スラブに打ち込むと、将来のメンテナンスや取り換えが大変になる。 そこで、洗面や浴室など水回りの部分だけ床スラブを少し下げて（段差スラブ）、排水管を通す。そのため、リフォームで洗面や浴室の位置を動かすことは難しい。 また、「直床」のマンションでは、床に物を落としたり、人が飛び跳ねたりすると床スラブに振動がダイレクトに伝わり、遮音性が低下しやすい。 ほかにも、「直床」のマンションでは和室を設ける際にフローリングとの段差を小さくするため、畳が極端に薄いことがある。その場合、和室に座ると堅く、冬は寒いという。 このように「直床」や「直天井」にして階高を圧縮することは、売主にとって工事費をカットし、販売する住戸の数や販売面積を増やす便利な方法だ。 しかし、こんなマンションは購入者にとっては何のメリットもない。 毎日快適に暮らすことができ、将来のリフォームもしやすく、資産価値が落ちない新築マンションを購入するためには、 天井高より階高を必ず確認し、床と天井の仕上げがどうなっているかをチェックするのが重要である。 |
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| No.17 |
長文を読ませて頂きました
つまり、「階高」が、２８６０ということなので、 「天井高」はどの位かというと、 ２重床・２重天井の場合、２３６０位 直床・２重天井の場合、２５１０位 っていうことで良いのかな？ まぁ、２.４mあれば、普通な気がするけど・・・ どうなんだ？ |
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| No.18 |
浴室と洗面台は、もう少し、普通サイズにして欲しかったなー
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| No.19 |
南側ベランダの眺望は、リビンコートの圧がキツイんだろうなー
立地は良いけど、設備の仕様、日照や眺望とかを鑑みると、 4000万円も出してまで買う物件では無いですね 特に、高層階は、朝のエレベーターが混雑するだろうし、 コストカットが、過ぎたイメージですね |
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| No.20 |
取り敢えず、週末にモデルルームに行って、もう少し詳しく聞いてきます
何か情報があれぱ、展開しますので、ヨロシク (*^o^)／＼(^-^*) |
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| No.21 |
プレミスト岡山とアルファ奉還町を比べたら、
プレミストの所は、 高架橋・年金事務所の所の信号から、南下する双方向の出入口がメイン 機械式駐車場で、EV充電器は無い 近くにコインパーキングが少ない クルマは通行出来ないが、地下道を通ればイオンに近い アルファの所は、 トマト銀行の所と、その南の福寿司さんの所から、双方向の出入りが出来る 東西方向の道路は双方向で、通行は全然大丈夫で、大通りからもスムーズに入れるが、 南北方向の道路は、一方通行が多い 平面駐車場で、EV充電器は不明だが、後付けは出来そう 近くに、コインパーキングが多いので、来客用の駐車場を心配しなくても良い ■駐車場やクルマの利用が多い方は、アルファにメリットがあるでしょう ■共用施設は、プレミストの方にメリットがあるでしょう 管理費や修繕積立などは、恐らくアルファの方が、かなり安いと思われるので、■維持費では、アルファにメリットがあるでしょう ■騒音関係では、桃太郎線の騒音に対して、救急車が国体町に行くので、奉還町は住宅街で静かだから、アルファにメリットがあるでしょう ■買い物では、プレミスト ■公園では、プレミスト ■病院では、アルファ ■学区ては、どちらも石井で、距離感は大差ないです 保育園は、西口に有ったと思います 実用的な所では、こんな感じだと思います |
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| No.22 |
>>12 マンション検討中さん
ありがとうございます。そうなんです。高速のようですが、各階に停止や引越しなどがありエレベーターが１台埋まっている時はどうしたらいいのか思案してしまいました。 |
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| No.23 |
>>22 口コミ知りたいさん
点検や引っ越し等で、一時的に停止する時は、掲示板に事前の案内があるので、大丈夫だと思います 問題になるとすれば、 キャパオーバーだと、朝の通勤通学ラッシュの時間帯に、 長々と待つことになるかも・・・ ということですかね 急いでいる時に、階段を使えるフロアだと安心だなって、思いました |
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| No.24 |
『アルファステイツ奉還町』で検索しても、『もっと見る』を押さないと、マンコミが出ないね？
検索数が伸びてないのかな？ 競合か少なかったら、嬉しいな！ 価格帯が、庶民感覚でありますように！ |
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| No.25 |
ポレスター岡山ターミナルシティや、
リビンコートプライム岡山駅西で、 売り物件が出て来ないかなー 築浅だけど、 庶民が買える手頃？な価格で・・・ プレミストよりは、1500万円以上安いだろうし・・・ |
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| No.26 |
近隣の市場価格を踏まえて、
適正な販売価格を発表したら、 完売するのも、時間の問題ですね もしかしたら、先着順ではなく、抽選になるのかな？ |
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| No.27 |
17日の山陽新聞、
岡山市中心部のオフィス空室率・・・ テレワークもあり、空室率・家賃ともに不透明感が強い・・・ バブル経験者の格言は、 『上がる時は、東京より遅く、 下がる時は、東京と同時に！』 マンション市況の方は、過剰感っていうよりは、 直近の高騰感が強いので、先ずは価格調整、完売する為に、水面下での値下げ等がありそうですかね？ |
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| No.28 |
無いとは思うけど、
建設の延期とか、中断っていうことは無いよねー 上場企業の看板もあるしねー 『薄利でも、売ったもん勝ち！』 って流れになりそうかなー？ |
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| No.29 |
最近は、築浅物件の中古が増えてきた感じがする
分譲賃貸や、アパートの募集も減ってない 何か、雲行き、風向きが変化しているのかなー やっぱり、バブルが弾けそうなのか？ ７０m2の中住戸で眺望が無いけど、 平面駐車場、お一人様で買える価格・・・なら、 検討してみようかな？ 3000万円までなら・・・ |
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| No.30 |
相変わらず、プレミストのコーナーは、賑わってますねー
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| No.31 |
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| No.32 |
岡山駅周辺の賑わいを期待してます
でも、完売するための、 販売戦略をしてくれるのかな？ |
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| No.33 |
ここは何の跡地ですか？
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| No.34 |
ここは、
奉還町病院っていう、由緒ある病院の跡地です 人はいつか、必ず、あの世に行きます |
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| No.35 |
ありがとうございます。
ずーっと昔から病院だったて事ですね。 |
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| No.36 |
1951年10月
病床18床で、金重医院が開業 その前1940～1945年頃は、岡山大空襲で、岡山駅周辺は焼け野原、大勢の人が亡くなりました その前は、知りません |
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| No.37 |
戦後病院になり昭和・平成・令和と長い歴史があるんですね。
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| No.38 |
ここら坪単価どうなるでしょう、200割ればいいですが
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| No.39 |
まぁ、売れるかどうかは、
部屋の設備品質と、価格帯がマッチしているかどうかだわ 某大手のボッタクリ満々マンションみたいな価格不均等だと、全く売れないわ あちらより、ネームバリューが無いのは事実なんで、その辺りは斟酌するでしょうから 事故物件の跡地では無いものの、 好き嫌いはあるだろうから、 中住戸3000万円からスタートぐらいなら、ある程度の行列と予想するわ 24日が楽しみー |
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| No.40 |
そうですね、
資料を見る限り、設備費用はかなり抑えているから、土地の仕入価格の影響が気になるところ お隣で、条件の良い築浅物件が、3500万円位だから、 低層階で、3000万円スタートがあるかもしれない 140～150万円／坪からスタートしたら、確かに一部行列する可能性がありそうだ |
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| No.41 |
視界と眺望が期待出来る、一番東側の列だけは、それなりの価格になるのでは？
土地代を、最上階と東側列で回収する設定にして、条件の悪い部屋を、常識的な価格にしたら、案外早期の完売になるだろう |
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| No.42 |
200なんて非常識な価格なら、ドボンだね
そんなもん、買う気もクソモ無いな |
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| No.43 |
全体に水回りが貧相で、確かに賃貸っぽいと思うが
それと価格が合ってるかどうかだな |
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| No.44 |
モデルルームの予約、結構、人気みたい
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| No.45 |
岡山済生会病院に関係するお医者さん方も、ここを検討されるのかな？
収入ランクが高い方は、東側列や最上階へお願いします 庶民は、中住戸の低層階を検討しますので！ |
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| No.46 |
岡山共済会病院の先生ではなく看護師が買いそうだ。
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| No.47 |
看護師さんの年収、フルタイム夜勤アリで、およそ500～600万円
ローン返済＋管理費＋修繕積立金で150万円位だったら、返済比率30％ほどなので、ギリギリ3000万円少々の部屋を買えるでしょうか 基本的に、看護師さんは数年～10年位のスパンで転職する人が多い つまり、敢えてここを買うニーズは、少ないと見る 看護師をターゲットにするなら、3000万円程が上限で、お一人様仕様にすれば、人気が出るだろう やはり、総合病院が近いので、郊外の高齢者夫婦に人気が出ると思う 現金で、ポンっと買う人がそれなりに |
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| No.48 |
価格を上手く調整出来れば、
凄く人気が出る可能性を秘めているマンションですね 価格帯で失敗すると、 土地履歴とかの負のイメージが強まり、新築中の某マンションの様になる可能性も、十分にある 低層階や中住戸の価格帯が、肝になるでしょう |
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| No.49 |
眺望が全く無いのがねー
平面駐車場は良いけれどー 今となっては、お隣の築浅マンションは良い物件だったと思うわ トータルでの魅力がアップする、最良の価格を期待していますよ！ |
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| No.50 |
某ボッタクリのマンション、
価格を正当化しようとする書込みの後、すっかり盛り下がってますよー そうだ、そうだが、お二人さま！ ２戸売れましたよ！ 売る側の理論なんか、買い主には関係ないですからね 価値と価格が均衡していたのなら、申込みがシッカリあるはずだよねっ ここの運命や、如何に？ |
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| No.51 |
不動産家さんによると、
お隣の、ポレスターやリビンコートでも、ご高齢の方の購入が多いみたいです 半分ってことは無いけど、３割位のイメージらしい やっぱり、総合病院の近くで、駅も近いので、何かあった時を考えると、良いポジションなのかな？ |
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| No.52 |
もしも、3000万円少々の価格帯があれば、相続対策のマンションとしても魅力があるのかも？
あくまでも、その価格帯があれば |
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| No.53 |
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| No.54 |
これだけ、いろんなところ削っているから、2500万円からと予想。
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| No.55 |
No.3をコピーしましたが、
眺望ほか、条件の良い物件で、 最上階が3700万円ですからね！ 流石に、3700万円からだと、某ボッタクリのマンションと同じで、ドボン！でしょう つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ 中住戸７０m2は３０００万円位～、 最上階が３６００～３７００万円もしていて、 西側８０m2は３９００万円位～、 最上階が４６００万円くらいで、 東側９２m2は４５００万円位～、 最上階が５４００万円くらいだったね たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・ ここの価格は、どうなるのかな？ |
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| No.56 |
他社と比べて、価格を予想したい！
先ず結論、 理論的には、3000万円程からのスタートは十分に可能である 半年ほど前に着工したサーパス南方レジデンスを参考にする。 高規格の建物を採用していて、 ZEH-M（ゼッチ・マンション） ２重床・２重天井でレベルは高い ６０m2が、2890万円～ 「建物部分の推定価格」1900万円程 「土地部分」が、1000万円程 ◆サーパス南方の土地代倍率 3.3倍 60m2の場合、敷地持分が約31m2 路線価10万円／m2 → 3１0万円分 路線価の3.3倍の土地代を支払い ◆アルファ奉還町の土地代倍率 4倍 70m2の場合、敷地持分が約21m2 路線価12万円／m2 → 250万円分 超高値の仕入だとして、路線価の4倍の土地代が1000万円 ●建物代 ７０m2換算で2200万円だけど、 (1900万円 ÷ 60m2 × 70m2 ) ここは普通仕様で直床、設備全般が賃貸仕様みたいだから、８掛け位で妥当な感じと思うので、 「建物部分」は、1800万円程度 そこに土地代の1000万円を足しても、3000万円程のスタートが十分可能だと思うが まぁ、欲に目が眩んだら、 某ボッタクリのマンションの様に、3500万円オーバーで来るでしょうね その場合は、目の前が塞がった物件で、病院の跡地ということを勘案すると、 サーパスやプレミストの様に、大苦戦する事でしょう！ |
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| No.57 |
駅中心部よりは、少し郊外の
サーパス南方は、未だ３割ぐらい残っているし、 駅徒歩圏内の プレミストに至っては、ダイワを持ってしても、相当な苦戦状態 マンション市況は厳しい 、、、 |
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| No.58 |
マンションの価格は、
大きく分けて、建物部分と土地部分 建物部分には消費税が掛かり、 ◆建物価格相当は、消費税の１１倍 (本体＋10％) 建物価格と、建物構造(階高や２重床)内装や設備のグレードが合っているか？ ◆土地相当価格は、販売価格－建物価格 土地価格と、路線価の何倍か？ (開発費や利益も必要、３～４倍が多い) 某ボッタクリマンションは、どのくらいだったかな？ |
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| No.59 |
マンションの価格について調べたら、
土地代部分には、消費税が掛からないって書いてありました (土地代＋建物代)×消費税ではなくて、 土地代＋(建物代×消費税)なんですね だから、消費税を聞いて、 おおよその価格が、其々の価値と、釣り合うかどうか？ って考えてみるんですね なるほどー モデルルームに行った時に、参考までに聞いてみようっと！ |
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| No.60 |
マンションは、基本的に真ん中 ８階 を基準として、価格計画を策定
高層階に多くの利益を乗せて、1や2階では、薄利や客付け原価で販売 今回は2階を原価と推定して、 路線価12万円／m2 = 40万円／坪 敷地面積1974m2 = 2億3700万円 かなり高めの4倍設定では、 土地代 160万円／坪 敷地代＋諸費用等で、約10億 ２階の中住戸７０m2を例として、 敷地持分、70m2／(A～G)×13階 持分×1974m2＝約21m2 仮定の土地代は、 21m2×路線12万円×4倍＝1000万円 ◆販売価格が3200万円だとして、 建物部分は、 3200－土地代1000＝2200万円 うち、消費税200万円で、 建物代は2000万円となる 建築・設備単価は、 2000／70m2×3.3＝94万円／坪 税込で約100万円 ザックリまとめると、 1.販売価格 3200万円で、 消費税が200万円だったら、 建物代 2200万円(100万円／坪) 土地代 1000万円(160万円／坪) って感じになります 2.販売価格 3700万円で、 消費税が245万円だったら、 建物代 2700万円(130万円／坪) 土地代 1000万円(160万円／坪) って感じになります 3.販売価格 3700万円で、 消費税が200万円だったら、 建物代 2200万円(100万円／坪) 土地代 1500万円(240万円／坪) って感じになります モデルルームでの説明で、 その辺りの価値の感触と、価格が釣り合っているかどうか？ を確認しましょう！ |
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| No.61 |
価格には販売会社への手数料やモデルルーム経費、宣伝広告費などその他の経費も入るのでは？
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| No.62 |
２階の例えは、サーパス南方をアレンジしているので、最低限の経費は込み込みですよ
販売会社手数料、モデルルーム経費、宣伝広告費など経費は、サーパス南方とたいして変わらないでしょう ノーマル価格は3000万円程度ですね それを超えるところは、利益の上乗せと考えますが・・・ ３階～14階の利益合計は、サーパス南方より大きくなるでしょうね |
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| No.63 |
価格分かる人教えて下さい。
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| No.64 |
モデルルームを見学に行きましょう
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| No.65 |
モデルルーム行かれた方は感想を教えてください！
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| No.66 |
眺望の無い７０m2中住戸は、
プレミストに比べると、1000万円程度安く設定されています とはいえ、お隣、眺望のある中古の販売価格を参考にすると、500～300万円程度は、高いと思います 見学後の結論は、 購入する方向に、決定しました 駐車場は、敷地内19000円、月極紹介を含めて、全戸分を確保している 外車用スペースもあって先着順です 天井が低く感じて、圧迫感があり、 住宅設備は、賃貸程度のイメージなので、 立地重視で、寝る場所と割り切る事にしました 流石に、眺望のある東側の高層階は買えませんでした |
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| No.67 |
駐車場 屋根付き25000円、敷地内19000円は西口では高くないですか？
ザ・タワー並みでは？ 将来、駐車場を手放す方が増えれば修繕費に影響しそう。 |
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| No.68 |
全て平面駐車場なので、
『修繕積立金＋駐車場代』の合計が安定する様に、調整すれば一緒だと思う 近隣の月極は15000円前後だから、4000円値下げする程度で、フル契約にはなるでしょう あと10年位では、EV対応の設備も設置する事を考えたら、平面駐車場はマストだと思います 機械式駐車場のマンションは、 将来、多額の改修費用が必要になるので、購入対象から外しました |
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| No.69 |
外車用スペースは、
幅2500、長さ5500 です BMW７シリーズやベンツSロングが、 駐車可能らしい そんなクルマを買ったら、マンションの支払いが出来ない、わ・た・しー |
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| No.70 |
申込み状況が分からないので、
気になっています 予約希望が重複しなければ良いが・・・ 人気なのは、東側の上層階なんだろうなぁー |
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| No.71 |
平面駐車場って出し入れ楽だけど、友人が車上荒らしあったらしくて機械式の方が安心だなって改めて思ったから出し入れ時間かかったとしても機械式の方がいいなー。
というかプレミストの方でここのマンションの話ばっかり出てるのってやっぱり業者書き込みなんですかね？？ 何が真実なのか分からない、、 どっちも売れ行きどうなんだろーー |
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| No.72 |
毎日の様に、車上荒らしに会うなら、機械式駐車場もアリでしょうが・・・
毎日、雨の日でも、数分間の待ち時間って、イライラすると思うけどねー 娘もマンション住まいしているけど、 毎日の事だから！って、機械式のマンションは、対象外にしましたねー |
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| No.73 |
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| No.74 |
>>71
車上荒らしってw うち実家が何十年もマンション住まいで平面駐車場だけど、車上荒らしになんかあったことないわ。 賃貸の分譲マンション住まいの時に機械式だったけど、2度と機械式のマンションには住まないってくらいイライラする。 子供の送迎や通勤に車が必要ない人はいいと思うけど、日常的に車に乗る人はよく考えた方がいい。 |
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| No.75 |
車上荒らしは治安的な問題？
うちもあった事ないです |
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| No.76 |
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| No.77 |
１階だったとしても、
他の人が、先に操作していたら、 結局、待つ事になるからねー 雨の日も、急いでいてもねー ５階建ての機械式って、聞いたことも、見たこと無いけど、 先客が操作していたら、最悪、十何分待つ事になるのやら・・・ 想像しただけでも、ゾッとするわっ！ 毎日だと、怒り心頭ものだねっ クルマの時は、15分前の行動開始って、なるのでは？ |
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| No.78 |
お互いのスレに文句ばっか書いて、ほんとプレミストもアルファも性格悪いな
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| No.79 |
プレミストが、３,５２８万円～
対抗上、ここは幾らになるかな？ まぁ、３,１００万円を切った位にしないと、 ネームバリューや営業力で差があるからねー 人気がある所は、少々高くても売れるけど、来客が無いと売れないからねー 完売してナンボだもんねー |
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| No.80 |
>>77 アルファ予約したさん
杜の街やロイヤルも基本タワー式だし、待ち時間なんか似たようなもんでしょ。そんなに待つのが嫌なら近所の月極借りれば良いだけのこと。 どのマンションにも手が出なかったの間違いでは？ |
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| No.81 |
早く買えばサービスして貰えるんですか？
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| No.82 |
美味しいお店で食べたくて、
順番待ちするなら良いよー。 駐車場待ちが、好きな人が多いとは、 とても思わないなー。 わざわざ、月極めを借りる必要もないしー、マンション敷地の平面に停めたら良いだけで、とっても便利だよー。 便利な生活が良いと思います！ |
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| No.83 |
早く買えば、
希望の部屋が買えるかも？ですかね |
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| No.84 |
>>82 通りがかりさん
80ですけど、駐車場待ちが好きとはいってないですよ。そんな人いないでしょ。平面の方が便利なのは百も承知です。機械式しかなくて、それが本当に嫌なら外で借りればって話です。 プレミストにする人はそれを考慮して購入されるでしょうし、私なら、その待ち時間でも出来るルーティーンでも作って有意義な時間にしますけどね。 |
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| No.85 |
会社が機械式の駐車場だけど、みんなイライラしてる
これが朝の十何分とかだと時間もったいないと思うかも 車日常的に使わないならありだな |
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| No.86 |
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| No.87 |
朝ってー、
出発時間が分かっちゃいてもー、 ギリギリになっちゃうのよねー 寒い時期なんて、 １分でも長く布団に粘ってしまう性格だから、 有意義に！とか、余裕かまして！なんて、とても出来ないのよねー 84さんみたいに出来たら、選択肢も増えるけど・・・ キッチリ出来る人が、羨ましいっ！ |
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| No.88 |
>>76
>>77さんの言う通り、1階でも他の人が操作している間は待ちます。朝は特にすごく混みます。 私が以前住んでいたところは150世帯でしたが、プレミストはその倍ですよね。3台出入口があるとは言っても、待ち時間が短くなる訳ではありません。 さらに小さい子がいると、乗せるのもおろすのも一苦労ですし、買いだめなんてしてしかも雨の日なんかだと、荷物をおろしたり置いたり、まあ本当にストレスしかなかったです。 プレミストはとっても魅力的な物件で、正直奉還町と販売時期が一緒じゃなかったら、間違いなくプレミストを購入していました。 でも、車を頻繁に使用する、まだ子供が小さいことを考えて、アルファになりそうです。 角部屋以外はありえませんが。 |
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| No.89 |
決して安くは無い！けど、
競合マンションよりも安くて、 且つ、平面駐車場なら、 よっぽど、 その他のメリットが無い限り、 こっちを選択するでしょ！ |
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| No.90 |
>>86 匿名さん
少なくとも、あなたよりはまともだと思いますよ。 |
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| No.91 |
こちらのマンションはエレベーターを待つ可能性があり、向こうのマンションは駐車場を待つ可能性がある。
ただ低層階で階段を使えばエレベーターを待つ可能性はないわけだし、車を持ってなければ車を待つこともない。 |
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| No.92 |
岡山駅の徒歩10分圏内で、
平面駐車場のマンションって、 これから先でも、 なかなか開発出来ないのではっ？！ 決して、眺望とか設備が良いとは言えないですが・・・ 機械式駐車場に関する、修繕積立金も必要が無いし、 メリットとデメリットを天秤に掛けたら、悪くないマンションだと思います。 |
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| No.93 |
游プラザの跡地が、
暫く、駐車場だった時、 テッキリ、全部がマンションの敷地なんだろうって、勝手に思っていました。 まさか、あんな企画だったなんて！ ここのマンションは、 機械式を想像していたんですが、 平面だったんだよね！ あっちの価格を聞いて、マジか？！ と、ビックリ！驚いてしまい、 こっちも？と疑っていると、 相対的に安かったので、安い！ って、思ってしまいました でも、４～５年前に比べたら、 めっちゃ高くなっているんだよね！ 然しながら、 結局、予約してしまったんだよね！ |
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| No.94 |
>>91 検討板ユーザーさん
こっちなら、 同じ予算で、マンションと、 レクサスやベンツ・BMWのハイクラス車が買えるし、 平面だから、全く困らないよ！ １BOXでもOKだから、 ファミリー向きとも言えるな！ 但し、先着順だよ！ そして、予約も順調だってさ |
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| No.95 |
既に、契約数の見込みで、
３割が見えている！っていうウワサ？ まさか、抽選になったりしないよね |
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| No.96 |
こんな安っぽいマンションにこの価格払って、当初の予定との差額分でベンツのハイクラスに乗れてもなんだかなー。
角部屋のモデルルームを見た時はかなり心揺れたけど、Googleアースを使って見せていただいた前道路の画像は想像以上に暗くて、、 プレミストは後悔するとして駐車場。でもそれは他所で借りれば解決できる。遠くはなるが。 採光問題やエレベーター問題はどうやっても自分では解決できんなーと。 |
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| No.97 |
共働きであまり家にはおらず、設備や眺めはあまり気にしなくて岡山駅に近い必要があって車を毎日使う人には全然ありでしょう。車が毎日必要ない人はプレミストもありで、子育て世帯で公立に行かせる人はサーパスかもしくはまだ売ってるリビンコート津島もあり。
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| No.98 |
賃貸用の投資用としても全然あり。
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| No.99 |
相続税の対策用で、賃貸する物件として検討しています
賃貸を募集する時に、 平面駐車場は、かなりポイントが高いと思っています 少し前のコメントにもありましたが、小さな子供がいる家族には、 強い訴求力があると思います 駅が近いので、お父さんOK！ 病院や学校が近く、平面駐車場だから、お母さんOK！ 利回りもギリギリの範囲 チャレンジしても良い？！、と思いつつあります |
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| No.100 |
病院後、眺望なし、日当たり悪し、仕様は賃貸、間取りはみんな同じ、平面駐車場は敷地内半分、されど価格安し??
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| No.101 |
96さん、私も、Googleアースを使って、下調べするけど、
やっぱり、実際に現地を確認した方が良いと思いますよ ２物件ともかなり近いし、徒歩圏内なので、私は、現地周辺を徒歩で見てきました どちらも、周辺道路はソコソコ広くて、暗いこともなく、環境は先ず先ず悪くないですね 防犯面で、気になる道路でもないと感じました、 どちらも、近所は、昔からの戸建てがあって、安心出来る感じです あちらの物件の未確認の要素とすれば、空地の利用が何になるかな？ぐらい |
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| No.102 |
現地を見に行きましたが、北側の建物が解体中ですがマンションが建つのでしょうか？ご存知の方はいらっしゃいますか？北側だから日照は問題ないと思いますが。
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| No.103 |
Aタイプ高層階でその気になってましたが、ただでさえ待ち時間が長いと思われるエレベーター待ちを5,000万円も出して玄関前でされると思うと萎えました。
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| No.104 |
エレベーター待ちと、
機械式駐車場待ちですが、 ある程度、待つ「可能性」の発生は、やむを得ないですね ところが、同じ「待つ」でも、 違いがあります ◆エレベーター待ちの場合、 ・家族(子供)連れでは、慌ててクルマの乗り降りが無くて良いし、機械式の危険も少ないと思う ・雨の日に、操作パネル前で、濡れたり、傘をさして待つ事が無いと思う 合計が同じ、15分の待ち時間でも、 持ち方が違うので、利用する頻度で考える必要があると思います 通勤で毎日使うなら、また、子供がいるなら、こっちが良いし、 クルマが無い、子供連れでのクルマ利用は少ない、雨濡れを気にしないなら、あっちでしょう そもそも、設備等が違うとはいえ、同じ広さで1000万円以上違うので、、 ・岡山駅近くの快適な生活を、庶民的に謳歌するなら、こっちで、 ・ある程度の外面や設備等を気にする金銭的余裕がある、修繕積立金や管理費が高くても良いなら、あっちですね ローンは、計画的で、余裕を持ったものにしましょう 子供の成長で、学費等もしっかり必要でしたから |
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| No.105 |
ヴェルディ岡山駅西とかも候補に入れるとか。駐車場ありそうですし。
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| No.106 |
ヴェルディ岡山駅西とかも悪くはないですが、
どうしてもクルマを使えない時！、の交通手段が厳しいと思います 岡山駅方面の「バス路線」が、ほぼ無いに等しいからです 自転車があって、それでも良いなら、少し遠い分、お値段安いかも？ |
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| No.107 |
ここを検討している方々は、
岡山駅の徒歩圏内において、 マンションを探していると思います 恐らく、２物件に絞られるのでしょう 岡山駅から、自転車の圏内でしたら、 サーパス南方、ヴェルディ岡山駅西などが、新築マンションの候補ですね 参考までに！ ヴェルディとサーパスは、平面駐車場が全戸分あるので、 見学に行っても損はないと思います サーパスの設備面は良かったですよ 少し歩けば、ベネッセ本社付近のバス路線が、とても便利な所でした |
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| No.108 |
なぜ、岡山タワーか
ロイヤル幸町を買わなかったの？ こことプレミストなの？ |
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| No.109 |
>>108
なぜって、ちょっと考えたら分かるでしょ？ |
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| No.110 |
102さん、マンションが建つようです。
108さん、岡山タワー、ロイヤル幸町、南向きは、1/4で少ないし、 高層階でないと景観もイマイチ。隣のビルが迫ってきます。 間取りも形が限定されることが多いで、タワーマンションにはこだわりません。 プレミストでもアルファステイト奉還町どちらにするか検討中ですが、住み心地が良い方にしたいです。 |
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| No.111 |
岡山は東口と西口の違いも大きいですよ。
東口のすぐ近くは飲み屋さんが多いですし。 西口の方が東口より静かな印象です。 住むのは個人的には西口です。でも、各々考えは違うと思いますが。 |
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| No.112 |
102さんの件
下記の様な気がしますので、 ご参考までに 奉還町に賃貸マンション新築 2021/1/29 岡山 【岡山市北区】 Ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ（岡山市北区寿町６ノ22、友定祐己社長）は、 岡山市北区奉還町２ノ２８４ノ19他に賃貸マンションを新築する。 中国建設工業（岡山市南区）の施工で １月中旬から既存施設の解体工事を進めており、近く建築本体工事に着手する予定。 |
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| No.113 |
建設が出来る建物は、
建ぺい率 80% 容積率 400% なので、 法定いっぱいに建てたとして、 エレベーター付の５階建で、 半分の建築面積なら、 エレベーター付の１０階建？ |
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| No.114 |
岡山市北区奉還町２ノ２８４って、ラーメン屋さんの近くの今建ててるところじゃなくてですかね。自信はないですが。なんか建ててます。
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| No.115 |
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| No.116 |
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| No.117 |
エレベーター横の部屋というのはどうなんでしょう？ビジネスホテルなどは音が聞こえてうるさい印象ですが、最近のエレベーターは性能がいいから大丈夫なのでしょうか？
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| No.118 | ||
| No.119 |
エレベーター横はエレベーターの音は気にならないレベルだそうです。 エレベーター横には浴室などを配置して気にならない様に工夫されてるようですし。 問題になるのはエレベーターの音ではなく、エレベーター待ちの方の声や自宅前に常に人がいる感じが気になるそうです。
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| No.120 |
ポレスター、リビンコート、アルファと、
新築マンションが連続して建つので、周辺一帯が綺麗に整備された様になりますね 大通りから１筋入っているから、静かだし、良い住環境になっているね |
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| No.121 |
分譲マンションの賃貸に住むとして、
家賃が15万円／月で、 サーパス南方とアルファ奉還町が、 同じ広さ70m2チョイの低層階の物件だったら、 どちらに、入居する人が多いだろうか？ |
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| No.122 |
購入後のマンション経費、
管理費＋修繕積立金＋他について、 一番安い部屋のモデルでは、 毎月の維持費が、 ・アルファ奉還町 8千円 ・プレミスト岡山 15千円 これに、駐車場代が ＋α プレミスト岡山だと、 １戸当り、10年間で84万円も高い 要因の一つとしては、アルファステイツ奉還町に、機械式駐車場が無いので、 将来の修繕費が少なくて済むメリットがあるからだ 最初だけが高いのではない ずーっと、お金が掛かるのが現実だ！ |
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| No.123 |
確かに、機械式駐車場は金食い虫だ！
使い勝手が不便なだけではない！ クルマを使わない人も、全員が負担している修繕積立金だから、 総会の会計報告や、修繕計画の時に、 入居者の不満にも繋がるんだなー |
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| No.124 |
機械式は不便な分駐車場代が安いのでどっちもどっち。 通勤で毎日車使う人は高くても平面が良いのだろうけど。
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| No.125 |
修繕積立金は、最初だけが安いんだよ！
みんな知っている事だけど・・・ 長期修繕計画では、殆どが、２～３倍に跳ね上がる事になっている マンション販売業者が、販売し易い料金設定にしているだけっ だから、10年後の負担は、もっと大きくて大変だよー 修繕の内容や時期も、戸建てだったら、個人でどうにでもなるけど、マンションは総意だから、必ず負担しないとダメだからねー |
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| No.126 |
なんで機械式駐車場の話が多いの？
ここは100％以上平面駐車場なのに！ |
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| No.127 |
因みに、修繕積立金が、適正水準になっていないのが気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、 80平米で、16千円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！ 【修繕積立金の月額目安】 ＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数 正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、 ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。 つまり、70㎡の部屋なら月額14千円が修繕積立金の適正金額です。 |
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| No.128 |
修繕積立金は、
戸数多いし、エレベーターも１個しかないようですし、 敷地内駐車場代を高く設定してるみたいなので、さすがに大丈夫に思えますけどね。駐車場代が無料だと結構大変かもしれないですが。 今たってるもう1個のマンションも高いですが、このマンションも72㎡で3380万スタートで最多価格帯が3800万台とホームページに書いてあるしとりあえず岡山駅近くは高いというのも印象です。 それとこのあたりで敷地外でどこに駐車場を全戸確保はどうやったのかは気になる。 |
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| No.129 |
プレミスト岡山さん、第１期を残してますねー
やっぱり、ボッタクリ感があるでしょうし、高く設定し過ぎたねっ こちらは、概ね１／３を５月に販売するみたい？ スタートして直ぐなのに、予定通り好発進しているイメージなんでしょうか？ |
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| No.130 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.131 |
岡山駅近いし、さすがに売れると予想してます。
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| No.132 |
購入価格(a)と、将来の売却価格(b)
(a)－(b)の差額(値下り)が小さいのは、アルファ奉還町だと思います 游プラザ跡は、(a)が高過ぎて、リスクが大きいですね！ |
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| No.133 |
敷地内の平面駐車場を確保しようとすると、戸数の半分しか無い・・・
現在、概ね30%という・・・ 先着順ということだから、 ソコソコの時期には、決めないとダメ！ということなのか・・・ んー、上手く考えているなぁー |
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
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| No.137 |
今公式の物件概要見たけど、先着順79戸出てるってことは91-79=12戸しか売れてないの？
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| No.138 |
5/22になってるのでもう少しは売れてるのでは。
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| No.139 |
良い事いっぱい書いていたのに！
冷やかしの人ばっかりだったのか？ |
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| No.140 |
駐車場46台が30％埋まってると言われると確かに数が合うね。 東側の角部屋しか売れてないのかな。
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| No.141 |
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| No.142 |
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| No.143 |
マンション初心者ですが、値引きってあるんですか？
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| No.144 |
東の角でも残ってるって事ですね。
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| No.145 |
今のところ、37戸(約4割)売れている
敷地内の駐車場が46台あるので、残り9台だと思ってしまうが・・・ 実は、東側の高額物件13戸用に、エントランス近くの区画を用意しているのだ したがって、購入を考えている人は、早めにモデルルームに行った方が良いでしょう |
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| No.146 |
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| No.147 |
プレミスト値引きするんだ？
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| No.148 |
やっぱり、場所が良いと、庶民には高くても、しっかり売れるんですねー
岡山駅も、岡山済生会病院も、学校も、徒歩数分の圏内だもんねー 游プラザ跡地と、立地の違いがあるとすれば、 ・病院までの距離が、全然違う ・線路が無く、大通りから少し入っていて、とっても静かだ ・周辺にコインパーキングが多く、来客にも困らない くらいだろうけど・・・ 売れ行きが違うなー ここは年内に、完売しそうな感じですねー 流石に、ここまで違いが出るとわねー 価格帯が、一番の要因でしょうがねー |
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| No.149 |
ほーお詳しいですねー！！
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| No.150 |
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| No.151 |
前のマンションの圧ってそんなにありますかね？
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| No.152 |
個人の感覚なので、人それぞれでは？
全くど真ん中の場所だと、景色はマンションだけかもね？ 東西のどちらかに近いほど、左右どちらかに、空が見えるんでしょうかね？ ある程度、建築が進んで来ると、イメージ出来るんでしょうかね？ |
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| No.153 |
モデルルームみたけどこんな賃貸仕様のマンションによく金出すと思ったよ
容積率の関係でサッシは低いし、梁はバッチリ出てるしでいつの時代のマンションだよと 築浅中古マンション買ったほうがまだまし |
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| No.154 |
>>153 通りがかりさん
サッシとは玄関ドアの事ですか？ 玄関ドアと玄関前の梁が異常に低かったので営業さんに尋ねた所指摘されるまで気付かなかったので何故低いのかは分かりませんとの回答でした。 容積率が理由なのですね。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
プレミストより断然こっちだな俺は
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| No.157 |
やっぱり、機械式駐車場があると、景観が不細工になるからねー
平面駐車場が整然となっていて、 植栽とかが綺麗だと、不思議と、 感じの良いマンションに見えるんだよなー ここは、周囲ぐるりと平面駐車場で、 東南側に植栽のあるエントランスだから、雰囲気が良いと思うなー |
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| No.158 |
賃貸仕様という言葉がよく出てくるのですが、どういう意味なのでしょうか？そんなに違うものなのですかね？値段が値段だと・・・
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| No.159 |
ご近所にある、
ポレスター岡山ターミナルシティ リビンコートプライム岡山駅西 が販売された時期よりは、土地代や建築費が上昇したので、 コスト削減の為に、階高を下げたり、設備面のグレードを下げてますね 『実物とモデルルームの比較ですが』 そのことから、賃貸っぽいというフレーズになっています 一方で、游プラザ跡地のマンションは、ここより１,０００万円ほど高額な価格設定をしていますが、 それに見合うだけの高価な設備には、全然なっていないですね・・・個人の感想 『モデルルーム同士の比較ですが』 なので、そうは言っても、 こちらの方が価格と実物のバランスが取れていたので、 先の２戸に加えて、こっちを１戸買ったんですよ |
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| No.160 |
相談させてください。
新居購入を検討している30代夫婦+子供1人です。予算5000万円位まで、駅からの距離、入居時期を考えてこちらと遊プラザ跡とでどちらにしようか悩んでます。 皆さんならどうされますか？できればそれぞれの良い点、悪い点を教えていただきたいです。 |
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| No.161 |
２物件の過去のスレを読んだら、
メリット・デメリットが、色々と載っていますよ 私が２択で選ぶなら、こっちの『Ｇ』でしょうね 子供の学費も要るし、将来何があるか分からないので、出来るだけ、手元現金は残しておくぺきですね また、７０m2台では、きっと狭く感じる様になると思います ２物件とも、万一将来、中古で売却する事になったら、 階数と面積が一緒なら、殆ど一緒の価格になりますよ、300万円も違うことは、ないでしょうね お薦めは、リビンコートプライム岡山駅西の東側列で、中古が出たら、ベストだと思います また、その予算であれば、築古の戸建てをリフォームするのも選択肢だと思いますよ 地元の不動産屋さんに行ってみたら良いと思います |
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| No.162 |
>>161 マンション買ったさん
広さと予算を考えるとこちらの物件の角部屋がおすすめになるわけですね。 不動産の売買については詳しくないのですが、現在の価格が1千万円近く違うのに、将来的にはそれほど変わらない程度になってしまうのですか、びっくりしました。 リビンコートプライム岡山駅西やポレスター岡山ターミナルシティの中古物件が出たらとも考えているのですが、そこは運任せなので難しそうですよね。 丁寧なアドバイスありがとうございます。 |
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| No.163 |
>>159 マンション買ったさん
ありがとうございます。勉強になりました。 |
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| No.164 |
Gは完売っぽいですよ
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| No.165 |
そうですかー、早いですね
唯一、確実に眺望がある列ですし、 ２５坪程とはいえ、 ３人家族くらいなら、なんとかなるでしょうし、 先着順ですもんねー 気になる方は、即、行動！ 情報を集めるのが先ですから、 住宅展示場とモデルルーム等、色々行ってみましょう！ |
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| No.166 |
>>154 マンション検討中さん
玄関ドアやバルコニー側の開口部だね プレミストとアルファステイツのブランドの違いがあるから1,000万の開きが中古で0になることはないよ 容積率少ない中で戸数を確保しようとするとどうしてもそうなるんだけど安っぽくなるよ |
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| No.167 |
新築で1,000万円の開きがあったとしても、中古の相場・価格には、あまり関係ないですね
元値を基準にするのではなく、 人気・設備面・維持費・学区・周辺環境・・・ 極端な例だと、中古車と同じかも ハイスペックな新車は高いけど、維持費も高くて、 中古ではノーマル車と同水準でないと売れないこともあるし、逆転することだってあるから |
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| No.168 |
新築購入時は同時期に発売している物件との比較になるが、中古であれば周辺物件との比較になる。 目の前の物件や斜め後ろの物件と同時に中古で出てたとして自分ならいくら出せるのか。 少し高くてもアルファを買うのか、同じ値段なら買うのか、少し安くないと他を買うのか。
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| No.169 |
毎日の通勤路になるので、予定地から岡山駅まで歩いてみました。
私は徒歩5分で改札までいけました。 途中にコンビニや飲食店、ホテルがあり夜も明るく安心。 もうひとつは徒歩6分。祭典、レンタカー、薄暗かった。 |
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| No.170 |
もう一つの話はもう良いです！
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| No.171 |
なかなか、工事が始まりませんねー
赤い杭が、いくつか打ち込んであるね 建物の位置みたいにも見えるけど 基礎工事が始まったら、リビンコートとの『建物の圧』もイメージし易くなると思うな 双方の間に、駐車場・道路・駐車場とあるので、ソコソコの距離はあると思うが・・・ |
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| No.172 |
更に北側にも建ってサンドイッチされる事はないのかな。
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| No.173 |
その可能性はあるね
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| No.174 |
北側の土地も結構大きいですね。マンションでしょうかね。やはり・・
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| No.175 |
マルチクロゼットの良さが分からないので良いところを教えてください。
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| No.176 |
この物件は直床の直天井ですか？それとも直床の二重天井ですか？教えてください。お願いします。
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| No.177 |
游プラザ跡地のプレミストと同じく、直床の二重天井です。
但し、階高が押さえてあるので、天井高が普通？程度です。 個人的には、直床のフニャフニャした感触が嫌いなので、ハードな２重床が好みですが。 ２重床・２重天井の物件を探しているのなら、リビンコートプライムや、ビ・ウェルなどが、そうでしたよ ビ・ウェルは、ある程度、内装が自由で、戸建て感覚に近いので、お薦めです。 少し微妙な立地が多いと思いますが・・・ |
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| No.178 |
あちこち、開店休業の状態だな
庶民向けに、 価格改定するところも、出てくるのかな？ 最近のマンションは、 １割下げても、利益を確保出来る水準だもんね 供給過多だから、 売る気なら、早い者勝ちだと思う |
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| No.179 |
>>178 通りがかりさん
北側には、いづれマンションが建つらしいです。 |
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| No.180 |
まぁ、マンション以外ないよねぇ。
サンドイッチはキツいけど、北側に建つマンションもここの日陰でキツい。 相対的にポレスターの価値が上昇。 |
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| No.181 |
４３戸が売れた様だね！
あと３戸で、５０％超え！ 敷地内の駐車場は危うい？ |
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| No.182 |
そうだね、
敷地内の駐車場は４６台だから、 単純計算上は、あと３台！ でも、東側列専用の区画があるから、 実際の所は、微妙ですかね 先着順！、 抽選無しだから、取り敢えずモデルルームに行くしかないのかな？ |
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| No.183 |
敷地外を含めて、全戸分の平面駐車場を確保しているらしい
でも、選択肢は減っていくね 販売開始後すぐの、 6月10日頃に、３７戸で、 そこから約１か月で、４３戸に 毎月、４～５戸が売れたら、 単純計算で、１年程で完売する感じ |
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| No.184 |
値付けがいいから
完売も早いと思う |
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| No.185 |
５年前なら、各戸の平均で、
５００万円程は安かったか、 階高がちゃんと３００cm有ったと思います 値付けは、やや高いけど、 游プラザ跡地のメガ値付けにより、 相対的に、良く見えているかも 良い所は、 リビンコートと同じく、平面駐車場を採用している点ですね ポレスターは、一部しか平面が無く残念ですが、中層階より上の眺望はバツグンですね この辺りは、住宅街で静かだし、新築マンションが揃って、綺麗な街並み・街区になった気がします |
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| No.186 |
気のせいだと思います
|
|
| No.187 |
ここの北側の土地、
解体した後に、パイルを打っている様なので、 ヤッパリ、それなりの建物が建設されるんでしょうかね？ 奉還町２丁目の一画、少し狭いエリアですが、 新築マンションや、大きく整然としたコインパーキングも出来て、 一部古家も有るけど、小綺麗になっていく感じはしますね |
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| No.188 |
敷地内の駐車場は、終了したみたいですよー
近隣の平面駐車場を、紹介しているみたいだけど、近くて良い所から埋まるから、早い者勝ちだなー あと10年位したら、クルマが順次ＥＶに更新されていくけど、 充電器は、管理組合の予算で設置されるのかなー？ |
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| No.189 |
南側にあるDとEの間の電柱が邪魔だね
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| No.190 |
早い者勝ちって(笑)
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| No.191 |
表町より人気だね
駅近だから？ |
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| No.192 |
|
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| No.193 |
そんなに駅チカでもない。
ましてや駅裏。 |
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| No.194 |
オプション選びはいつぐらいから始まるのでしょうかね
楽しみです |
|
| No.195 |
あら、具体的に何が楽しみですの？
|
|
| No.196 |
オプションの締め切りが、
11月から、順次来るみたいです 低層階を希望の方は、秋口までに決めないと、オプションが出来なくなるよ コンセント増設やＩＨコンロ、玄関の姿見等は、マストだと思いますよ |
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| No.197 |
ヴェルディのＤＭがきたわ
岡山駅西(駅名より遠いが)、 遠いのに、高いねー 北長瀬は完売したのかなー どこも高いねー |
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| No.198 |
いつも、ゴクロウサン
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| No.199 |
奉還町エリアに、
ポレスター、リビンコート、アルファステイツと、 一気に３棟・約２００世帯もの人口が増えるので、 奉還町商店街に、小降りなザグザグがあるみたいに、小降りなスーパーが出来ると、もっと便利になるけどなー バサージュ２号店くらいで、十分なんだけどー |
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| No.200 |
昭和レトロ商店街あるけど、寂れてるますからね。
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