シティハウス浦和針ヶ谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス浦和針ヶ谷についての情報を希望しています。
134邸の大規模マンションがたつようです。
コクーンシティも徒歩圏内のようです。
検討していらっしゃ方がいたら情報交換したいです！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawaharigaya/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152392

所在地：埼玉県さいたま市浦和区針ヶ谷二丁目146番1他（地番）
交通：JR京浜東北線「与野」駅から徒歩11分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.58平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[115: マンション検討中さん]

10月28日の埼玉県民が選ぶ「住み続けたい街（自治体）ランキング」１位に
さいたま市浦和区が選ばれました。「街の幸福度（自治体）ランキング」では３位に
選ばれています。
浦和・北浦和物件より販売価格も安いと思うので、シティハウス浦和針ケ谷は売れると思いますよ。

[116: マンション検討中さん]

10月29日埼玉県「埼玉で注目されている街」ランキング１位に
さいたま市が選ばれました。（街並みや雰囲気）（安全）（店の充実）などの
指標について集計・発表しています。引っ越し先を探すうえで、役立てると思います。

[117: 検討板ユーザーさん]

4900万円台?なんですね。
さすがスミフという価格です泣

[118: 通りがかりさん]

サイトには販売予定価格で4900万円と出ていますね。
これが最安プランなのか否か。
さいたま市もここ数年でかなり価格上がってますからねー。

[119: 匿名さん]

2階、1LDK+2Sの67.28平米で4900万円ですね
正直きついなあ

[120: マンション検討中さん]

第1期分譲５階６階の販売予定価格は５２００万円、角部屋は５５００万円と聞いてますよ。

[121: マンション検討中さん]

>120　まあ今時そのくらいするでしょうね。妥当な価格だと思いますよ。

[122: マンション検討中さん]

私もそう思います。
資材高騰がしばらく続きそうな点を考慮すると、後発のマンションがさらに値上がる可能性もあると思います。
まあ、こればっかりは数年してみないとわかりませんが。

[123: 検討板ユーザーさん]

この価格なら絶対シントシティ買ったほうがましかと。笑

[124: マンション検討中さん]

１２３検討板ユーザーさん
シントシティ（三菱マテリアル原子炉跡地、ムクドリ被害）と比べるのがおかしいですよ。こちらは浦和区の閑静な住宅地ですよ。

[125: 職人さん]

建築業やっていますが、ウッドショックで木材は無く高騰し、コロナ禍で便器、給湯器、パーチクルボードが無く、ボード、内装仕上げ材の高騰、職人不足で人件費も高騰しており、新築物件、リフォーム物件もこれからどんどん値上げしていきます。

[126: マンション検討中さん]

駅徒歩10分+ですが、立地は好みです。
住環境的に差別化できていますし、販売状況は気になります。

[127: 検討板ユーザーさん]

>>124 マンション検討中さん

比べるのは別におかしくないかと。
同じ沿線の隣の駅ですし。

その上で納得する方を買えばいいと思います。

[128: マンション検討中さん]

>>127 検討板ユーザーさん
絶対シントシティ買ったほうがましかと。笑
とスレしてバカにしているから、真剣にシティハウス浦和針ケ谷の購入を
考えている人に失礼だから比べるのはおかしいと言ったのです。

[129: 匿名さん]

マンション価格が挙がっているとはいえ、

このあたりでもここまでの価格帯になるとは正直びっくりです。

与野駅周辺でもそんなに便利ではないのに与野から徒歩１１分。

スミフとはいえ、ちょっとないかなと思いました。

[130: 検討板ユーザーさん]

>>128 マンション検討中さん
そうなら最初から、馬鹿にする言い方が失礼だと言えば良いかと思います。
それを、比べることがおかしいと言うのは比べてる人にとって失礼な言い方になりませんか？

自分で墓穴掘らないでください。

[131: マンション検討中さん]

さすがスミフ。毎度、期待と想定を大きく超える価格で出して来ますね。
与野で駅近でもないマンションをこの価格で買う人いるのかと思うけど、まあ竣工時完売は元々目指してないだろうから、マンション内モデルルームを作って長々と売っていくいつものパターンかな。

[132: 匿名さん]

>>125さん
材料費、高いって聞きます。
職人もいないから、引きこもりの子を育てているニュース番組を見たこともあります。ただでさえ少子化なので、職人さん育成も大変ですよね。。。

販売価格、4900万円出ていました。
頭金が0円、当初は月々10万円台～。多少でも頭金を出した方がいいと思うのですが、ツイッターで住宅ローンを組まないやつは頭が悪いという声聞きました。
減税対象だから「組むべき」なのだそうです。
貯金があればできるだけ頭金に回したいのですが、間違っていますか？

[133: 検討板ユーザーさん]

>>132 匿名さん
個人の考え方次第なのでなんとも言い難いですが私は満額ローンにしよう思ってます。
減税分が利息分より多いので。

制度が改悪されたり、金利が上がったときに繰上げ返済すれば良いかなと。

[134: マンション検討中さん]

>>132 匿名さん
今のルールですと住宅ローンを組んだほうが良いと思います。
理由は利息よりも住宅ローン控除の割合の方が高いからです。※MAX40万なので注意
しかし、2022年度の住宅ローン控除はまだ決まっておらず、税制改正で利息分に変更するなど内容が大きく変わる可能性があるといわれています。
23年入居の物件なのでその時期のルールが明確になるまでは判断できないですね！

[136: 匿名さん]

今は昔よりも頭金なしで満額フルローンでも住宅ローンを借りれるようになってきましたね。
ただ、不動産の仲介料と手数料、銀行の諸費用などを含めると、頭金を出した方が月々の返済額はだいぶ違います。

子供が大きくなって負担が少なくなったら、一部繰り上げ返済をしていって、完済できるといいですね。

[137: 匿名さん]

満額フルローンで購入できるとはいえ、後がしんどいでしょう。
ある程度の頭金はないと購入しないほうが良いのではないかと自分は思いますが。。。
教育資金も必要ですし、子供が巣立ったあとなんて厳しいでしよう。

[138: 匿名さん]

徒歩１１分、あまり正直近い感じはしないけれど
現実的に買える価格帯でこの規模のマンションでって思えば良いほうなのかな。
さいたま市内は本当にどこもかなり値段がするので
なかなかに大変ですよね…汗
見ている限りでは、ファミリー向けっていう雰囲気。

[139: 匿名さん]

おかねもちだね

[140: マンション検討中さん]

あと数年は新築マンション値上がり続けるのでしょうか？
それなら今買った方がいいよね

[141: 匿名さん]

徒歩11分でこの価格帯は高いなと自分は思いました。

周辺は住宅が広がり住みやすいかもしれませんが、
３ＬＤＫで６７平米と狭いので、使い勝手は良くない感じ。

ここに決めたいと思う決め手には欠けるかなと思いました。

[142: 通りがかりさん]

ここって大通りに面してますか。

[143: 匿名さん]

頭金の現金がある方でも住宅ローン控除目当てに満額フルローンにする方が多いんじゃないでしょうか。
子供の教育費も頭金の分の蓄えがあるので問題がないのだと思います。
それにしても今のマンション価格は夫婦共稼ぎでないと相当厳しいですね。

[144: マンション検討中さん]

売れ行きどうなのかしら？

[145: 匿名さん]

満額フルローンはちょっと怖いですね。
そういう方のほうのが多いのでしょうか？
周りは自分たちで貯めた頭金プラス親から借りたお金を入れて
購入するという人が多いのですが、実際のところはどうなんでしょうね。

[146: 名無しさん]

投資を全くしない、なんなら現金あると使っちゃうっていうんなら頭金入れたほうがいいんじゃない
まぁマイナス金利レベルの今なら借りるだけ借りてキャッシュ持っといたほうが何かと良いかと
もちろん金利上昇局面では別だけど、とりあえずひと昔前の金利高かった時代と今は別物だから

[147: 匿名さん]

キャッシュフロー考えたら敢えて借りる、というのも一つの手段ですよね。
それぞれのご家庭によってかなり状況も異なってくるし
ローンに関する考え方もあるとは思いますが、あくまで手段の一つとして考えてみるのもいいかと。
独立系のFPさんに相談するのもありだと思いますよ。
独立系の方だと結構冷静に見てもらえるので。

[148: 匿名さん]

今出ている価格帯が高いのかやすいのかが正直よくわからない。
住友不動産の場合は第1期が一番安いと聞くので、
おそらく安いのかもしれないし、さいたま市っていうくくりで考えるとお得感はもしかしたらあるのかもしれないけど…。
第1期で先着順が出ているので
要望書が出てきたところだけ販売しているっていうわけじゃないんですね。

[149: 匿名さん]

値段に関しては本当に「わからない」としか言いようがナイ^^;
ただ1期次第でその後の価格付けというのはかわってくるでしょう。

ここの場合は7階建てでそこまで高くない建物。
なにかがあってエレベーターが使えなくても
なんとか自力で階段を上り下りできる程度なところは良いと思う。
高さがそこまでなければ
いずれ訪れるエレベーターの交換費用もおさえられるといいな。

[150: 匿名さん]

子供がいる家だとここの1Fの専用駐車場つきのところ、いいでしょうね。
子供をチャイルドシートに乗せるのも気持ちに余裕を持ってできるし、
重たい荷物と子供と…というときだって
子供を先に家の中に入れて荷物をすぐにまた車から持ってきてってできるから。
専用駐車場付きのところは、人気出るだろうな、、

[151: 評判気になるさん]

フルローンでマンション購入って、後戻りできない破滅の入り口に誘ってるような文言だね。
このままマンションの高騰が永遠に続くとは思えないし。
日本の人口、中でもファミリー世帯が何十年も連続して減少してるの知ってます？
資産価値が少しでも下がれば、リセール時の残債確定。
借金の袋小路に嵌ることになります。

[152: 匿名さん]

アドレスは浦和区だけど、生活圏は漁夫の利の与野（中央区）。
市役所は、浦和区から中央区に移動することになったし、さいたま市の中心になる場所だと思う。

[153: 匿名さん]

>>151 評判気になるさん
君の見えてる世界の理論と現実は違うんですよ。あまり偉そうにコメントしない方が良い

[154: 評判気になるさん]

共働き世帯が夫婦互いを保証人に立てて、フルローンを夫婦で返していくってリスクしかない。
共働きが果たして定年まで持続できるのか。
将来的に離婚する可能性も否定できないし。
せめてフルローンにするなら、リセール時の残債リスクを最小にできる、資産価値と販売価格が近いマンションを買わないと。
首都圏の中核都市の駅近で、比較的真っ当な商売してるデベロッパーが分譲してるマンション。

[155: 匿名さん]

>>共働き世帯が夫婦互いを保証人に立てて、フルローンを夫婦で返していく
子育てしながらフルローンってキツい気がします。
教育費がかかること、育児休暇や時短で給料が減ること、昔のように昇給が期待できないこと・・・

少なくとも定年の何年か前までに払い終わるローンじゃないといけない気がします。

5500万円払うのがキツいならやめておいた方がいいのかも。子育て中はファミリーマンション、子どもが成長したら、コンパクトマンションにするのもひとつと思います。

[156: マンション検討中さん]

居住用マンションも投資用マンションも、資産価値重視でなおかつ適正価格で手に入れないと。
リセール時に対処できない程の残債にまみれて、人生詰んだらオシマイでしょう。
人生何があるか分からない。
終の棲家にするつもりが…ってよくあること。

[157: eマンションさん]

このマンションは、資産価値の維持には向かないんじゃないかな。
最寄駅は京浜東北線しか止まらないマイナー駅だし、更に駅遠。
まとまった頭金を用意できないなら、かなりリスキーだと思う。

[158: 匿名さん]

静かさを買うのね

[159: 匿名さん]

マンションより戸建を検討すべき立地だね。
というか、なんでココにマンション建てたのか謎。
マイナーなデベロッパーが建てて、安く売り出すならアリかもしれないが。
こういう立地は、出来るだけ安く手に入れないと後が大変。

[160: マンション検討中さん]

コクーン徒歩圏内をアピールポイントにしてるのが謎
ならシントシティでいいし
周辺中古マンションは3000万円台なのに5000万も出したら大変なことになりそう

[161: 通りがかりさん]

これ売れるのか…
高すぎるでしょう。浦和区とはいえ駅遠で資産価値も微妙だし、中学校も微妙。

[162: 匿名さん]

コクーン徒歩圏内のアピールというよりはがんばれば徒歩でも行ける程度じゃないですか？
ロケーションの説明を読むとコクーン、スーパービバホーム、スーパーアリーナが自転車や徒歩で行ける距離にあると書いてありました。

[163: マンション検討中さん]

終の住処にするには立地が不便だし、リセールにも向かない立地。
後期高齢者になっても健脚を維持する自信があれば、アリかもしれないが。

[164: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[165: 匿名さん]

マンションに住むので上階が良いというイメージでしたが
１階はテラス・駐車場付きと知り、ちょっと気になります。
駐車場からも自宅に入れるって戸建住宅の感覚でいいですね。

[166: 匿名さん]

いちいちエントランスに回らなくていいっていうのは大きい。
あと買い物をした時に荷物を頑張って運ばなくていいのも魅力です。
だって荷物持ってそのまま家にはいれるんですものね。
単にテラスがありますよ、というわけじゃない。
1階は1階でこのマンションに関してはすごく魅力的だと思います。

[167: 匿名さん]

ここ完売するのかな？、、、

[168: 匿名さん]

完成が来年の1月下旬、入居が来年の今頃っていうふうに思うと、まだまだ先の話なんですよね。
だから完売するかどうかっていうのはする可能性もあるとは思うのですが、
ただスミフの場合は値下げとかをしたりしないし、情勢に合わせて価格も上がるので
あまり完売そのものを目指しているわけじゃないようにも感じてしまう汗
買う側としてはサービスしてもらったりみたいなのは嬉しいのだけど。

[169: 匿名さん]

あまり1階住戸については考えていなかったんですが
専用の駐車場はものすごく魅力ですよね。
どれくらい用意されるのだろう。

駐車場って普通の方だとおそらく改選などもアリ得るかと思うのですが
少なくとも専用駐車場だったらその心配はないのではないか、と考えております。

[170: 匿名さん]

ここはいいですよね。
何か救急の病気のとき、さいたま赤十字病院に運んでもらえるでしょ。近いから。
さいたま赤十字病院は入院治療費用高くないですよ。

[171: 口コミ知りたいさん]

>>170 匿名さん
救急搬送を受けて貰えるかは救急担当医の判断次第だから、近くに住んでるからってのは関係ないよ。
残念ながら。

[172: 検討板ユーザーさん]

いくら浦和区アドレスでもここを強いて買う理由が見つからない、、、
浦和駅もさいたま新都心駅もどちらも遠いし。

[173: 通りがかりさん]

いやーこれは高すぎる…いくらなんでも

[174: マンション検討中さん]

与野とか恥ずかしいなあ

[175: 検討板ユーザーさん]

マイナー駅徒歩10分以上は、資産価値維持は絶望的だろうなぁ。
ローン払い終わった頃の資産価値を冷静に考えたら、駅近マンションの賃貸の方がQOL含めて豊かな生活ができる。

[176: 匿名さん]

そうなのでしょうか。やはり資産価値は気にしたほうが良いのでしょうか。永住を決めていても、将来的にどうなるか読めないとなると、資産価値が高いほうが無難なのでしょうか。難しいです。
みなさんが言われるように駅から離れていてもこの価格となると正直高いなと思ってしまいますが、駅に近いほどさらに高くなることを考えると、駅から多少離れても土地代の高い地域なのだろうなと想像します。

[177: 口コミ知りたいさん]

>>176 匿名さん

浦和、大宮なら駅から離れていても資産価値が保たれるだろうけどここは与野だからな。
資産価値が違いすぎる。

[179: マンション掲示板さん]

与野って厳しいよな。
浦和区ってだけで、この値付けにしたのか知らないけど。
与野だからな。

[180: 匿名さん]

駅から離れた距離にあるので
住みやすい環境にあるマンションだと思います。

小学校が徒歩圏内なのもいいですね。
出来れば中学校も近いほうが良いですが、中学校は少し距離が・・・。
自転車通学とか無理なのでしょうか？

[181: マンション検討中さん]

>>179 マンション掲示板さん

意外と情弱って多いからな。
浦和区だから浦和に住めると思って買う人もマジでいそう。

[182: マンション検討中さん]

高いと思ってたけど近隣でこの値段で買える新築ないからな
リセール考えるなら中古だけど

[183: eマンションさん]

駅遠マンション買うなら、中古じゃないと残債割れするだろうね。
メジャーな駅の駅近なら新築でも値崩れしにくいだろうけど、マイナー駅の駅遠は新築で買うものじゃない。

[184: 匿名さん]

ロケーションで利便施設情報を拝見しましたがスーパーはヤオコーが徒歩8分、伊勢丹、与野フードが徒歩15分の距離なので自転車か車が便利そうですね。

中学校の通学路ですが、口コミによると比較的治安は良いが周りに何もないので暗くなると怖いと書いてありました。

[185: eマンションさん]

所詮都内じゃないから浦和区全域の資産価値が保証されてる訳じゃなく、浦和区内の立地による資産価値の格差は大きい。
ここは最寄りが浦和区内最弱で駅遠だから、資産価値的に厳しいかと。
少なくともペアローンはリスクが高過ぎると思われる。

[186: 匿名さん]

住宅ローンについてもこれから勉強を始める予定で知識が無い者ですが、ペアローンのリスクが高い理由は何でしょう。
ペアローンは同居する夫婦でローン契約し連帯保証人となるようですが、何か問題があるのですか？

[187: 口コミ知りたいさん]

離婚した時

[188: 周辺住民さん]

なんかどんどん価格あげてますねー

[189: 匿名さん]

与野駅まで徒歩11分とありますが、実際は信号を渡らないといけないことを考えますと、
15分くらいはかかってしまうのかな。
少し駅まで距離があるように感じられますが、ギリギリ徒歩圏内ではあるように感じられます。
便利な路線バスとかがあればいいかもだけど…あるんでしょうか。

公式サイトのアクセスのページを見ても、大宮を起点にした話が多くて
実際に与野だとどうなのかというのは
もっと触れてほしかったなあ。

[190: 口コミ知りたいさん]

>>186 匿名さん
出産や育児などで奥さんの収入が当初の見込みより落ちた時にも厳しくなりますね。
離婚時にも残債残るような資産価値なら共倒れになります。
ペアローンを組んでまで無理して買うなら、資産価値が落ちにくい中核駅の駅近じゃないときびしいね。

[191: 匿名さん]

新居を買うときに離婚のことまで考えないといけないのはさすがにブルー入ってしまいますけど・・・
あらゆる可能性を想定しておいた方が無難ではあるのかもしれませんね。

設備仕様もなかなか良い感じではあるなと思いました。
ただひとつ、小さいことなんですが、洗面台のステップ？は要らないかな・・・
そこにプッシュ式の液体せっけんとか置いたら邪魔そうですし。

[192: 匿名さん]

離婚のことを想定してしまうと、そもそも何もできないような…（汗）

全体的には住設の機能性も高いみたいだし
普通に暮らしていく分には過不足なくやっていけそうな印象です。
それなりのお値段がするので、これくらいは便利に暮らせないとっていうのは正直ありますが。

[193: まさるさん]

>>192 匿名さん
離婚を前提で考えては何もできませんな。

[195: マンション検討中さん]

浦和アドレスの新築の中では価格は優しいし、駐車場ついてる部屋があるのは良いんだけど…。仕事柄、転勤があるからちとリセール&賃貸運用は厳しいのが悩みどころ。せめてもう少し駅近ければなぁ…。

[196: マンコミュファンさん]

>>195 マンション検討中さん
そもそも転勤の可能性が0ではないなら、ここは選択肢に入れない方がいいですよ。賃貸も売却も苦労するのが目に見えてます。ここは永住前提でメリットがあるマンションです。転勤あるなら予算が許すなら同じ住友でも浦和駅最寄りの物件とか大宮のスカイ&スクエアです。7000万以上とか出すのが厳しいならさいたま新都心とか。

[197: 口コミ知りたいさん]

>>195 マンション検討中さん
リセール皆無。むしろ残債割れするだろ

[198: まさるさん]

>>197 口コミ知りたいさん
なんとか残債割れは避けたいものですな。

[201: 匿名さん]

公式サイトにコクーンシティが徒歩圏、と書かれていましたが
流石に少々歩きますね。
自転車が程よい距離だと思います。
大きな買い物をしたい場合には、さいたま新都心まで自転車で行ってコクーンシティで、というところでしょうか。

[202: まさるさん]

>>201 匿名さん
コクーンシティは流石に少々歩きすぎですな。

[203: 匿名さん]

洗面台のステップとは？と公式サイトを確認しましたが、洗面ボウル内に石鹸やコップが置けるスペースを設けてカウンターが濡れないようにしているんですね。
ボウルが狭くなるので若干洗顔しにくいかな？とは思いますがいいアイデアだと思います。

[204: まさるさん]

>>203 匿名さん
コップ置きなぞ百均にて買えるゆえボウル狭くなる方が嫌ですな。

[205: 匿名さん]

買う

[206: 口コミ知りたいさん]

>>195 マンション検討中さん
ここは浦和区だけど浦和ではなく与野ですよ。しかも駅遠。目を覚ましなさい

[209: 通りがかりさん]

生まれた時から近所に住んでいます。
閑静な住宅街で子育てもしやすい落ち着いた環境です。

多少駅からの距離はありますが、与野駅やヤオコーやマツキヨ、昔は与野フードだったローソンなど、フラットな道のりで移動できるお店が多いので、自転車さえあれば全然過ごしやすいと思います。

子供の頃の観点で考えると、針小は近くて良いのですが、大原中が遠くて通学が大変でした。高校は、偏差値の高い浦高、一女、大宮、市立に進学した同級生も結構いて、彼らは徒歩やチャリで通っていました。
公立中心で偏差値の高い学校を選びたい親御さんには良い物件かもしれません。

こちらのマンションはモデルルームや間取りを見る限り綺麗な形で、販売も住友で安心感があると思います。都心までは少々遠いですが無理なく通える範囲で、程良く栄えてる周辺駅にもチャリで余裕で移動可能です。

個人的には、もし地元でマンション買うならアリな物件だと思っています。

[210: マンション掲示板さん]

>>209 通りがかりさん
販売員にしか見えない
こんな物件買ってしまったら永住確定だろ

[211: 通りがかりさん]

>>210 マンション掲示板さん
賃貸から分譲への引っ越しを考え始めているのですが、与野駅の反対側は高いし、北浦和や浦和は手が届かないし、シントシティも高くて、こちらの物件なら手が届くかなと思い興味を持ちました。

元々実家がこの辺りで、結婚してからも近所に住んでいるので、自分が買うとしたら永住目的です。
このエリアに縁がない方にはあまりメリットがない立地かもしれませんね。

[212: マンション検討中さん]

与野まで徒歩11分はきついね
隣の北浦和駅でも徒歩10分以上の中古は売れないって言われるのに
さいたま市で10分超えていいのは浦和と大宮だけ

[213: 検討板ユーザーさん]

>>211 通りがかりさん
なんで戸建にしないの？

[214: 通りがかり]

>>213 検討板ユーザーさん

まだ引越を検討し始めたところなので戸建という選択肢も残してはいます。

個人的には、老後まで考えると、毎日室内で階段上り下りする戸建より、ワンフロアで完結するマンションの方が楽かなと思っています。
修繕も管理会社と管理組合で計画的にやっていく方が安心感あります。
あとは、将来子供や親族が相続せず手放すとなったときは、マンションの方がまだ楽なんじゃないかと。そのときどのくらい価値があるかは分かりませんが…。

[215: eマンションさん]

>>214 通りがかりさん
戸建なら土地は確実に売れますから財産になりますが
マンションは修繕費うなぎ登りに増加していきますし築40年50年のマンションは典型的な負動産なのでそうなる前に住み替えが必要です。定年後にそのお金を捻出できますか？
これが浦和のマンションならあまり心配ないですが与野徒歩11分の築古マンションが売れますかね？

[216: マンション検討中さん]

こちらのマンションの近く、針ヶ谷小学校前辺りに住民退去済みの廃墟的なアパート街がありますが、Brillia City 石神井公園 ATLAS のような再開発予定はあるのでしょうか。
住民が増えればスーパーなども増えて利便性がアップして、当物件の価値も上がりそうですよね。
あそこに何かできて欲しいです。

[217: 通りがかり]

>>215 eマンションさん
戸建てにした場合、土地は必ず売れるのでしょうか。
また、上物(築古の狭い戸建て)を壊して更地にするにお金と手間がかかる点も気になります。
現在手の届く土地が将来どのくらいの価値になるのか正直判断できず、あまり魅力を感じていません。

それよりは駅歩10分前後、小学校や幼稚園などの近く、大手が管理するマンションの方が無難なのかなと思い、何となく気持ちはマンションに向いています。

[218: マンション検討中さん]

>>217 通りがかりさん
このマンションの中古より戸建ての方が値崩れ幅小さいんじゃないか？
ここは元々が高値掴みだろう。

[219: 通りがかり]

>>218 マンション検討中さん

前述の通り永住目的なので、値崩れのリスクよりも暮らしやすさを重視しています。
自分のように、戸建てよりマンションが良く、かつ、このエリアに昔から縁がある人間には悪くない物件だと思っています。

そもそも値崩れを気にしたり、遠くない将来売却を考えている方は、最寄り駅が与野で駅歩10分以上のこの物件は選ばないと思います。
また、何故こちらの検討スレッドでそこまで戸建てに固執されているのかが不思議です。戸建てを希望されるなら、マンション検討スレッドを照会する必要はないと思うのですが。

[220: 通りがかりさん]

>>219 通りがかりさん
たぶん心配してくれてるのでは
大きなお世話と感じるのであれば無視しておけばよいかと

[221: マンション検討中さん]

マンションは永住できないよ
もう少し背伸びして北浦和南浦和含む浦和から選ぶか
予算に収まらないなら中古にしたら？
かなりの確率で後悔しそう

[222: シント]

治安は良さそうな気がします。

[223: マンション掲示板さん]

近所に住んでいます。
こちらのマンション、見た目が格好良いですね。

この辺りは昔は戸建てと団地だけのエリアでしたが、ここ10年くらいでマンションがだいぶ増えました。
わざわざマンションを買って住むほどでは…という気もしますが、小学校が近いのは良いかもしれないですね。
治安が良く、子育て世代向けの施設が周辺にあり、夜は静かな、大きな特徴のない普通の住宅街です。
このエリアは場所によって坂が急なところもあるので、特に自転車を頻繁に使う方は現地周辺を歩いてみることをお勧めします。

[224: 検討板ユーザーさん]

先日説明会に参加しました。
今からの契約だと入居は24年4月からとのこと。
一年以上待たなくちゃいけないのかと思うと、もっと別の物件を探したくなっちゃいます。
スミフの売上調整は客のこと全然考えてなくてエグいですね。

[225: 評判気になるさん]

与野11分は…中古販売されてて買う気しないですよね。。

やはり大宮か浦和

大宮スカイ、武蔵浦和プラウド、オープンレジデンシア大宮あたりじゃないですか？
資産価値考えるなら。駅近出ないと厳しい

[226: マンション掲示板さん]

>>225 評判気になるさん
武蔵浦和はここの予算だと2LDKすら買えない

[227: 検討板ユーザーさん]

>>226 マンション掲示板さん
大宮スカイも買えませんねー涙

予算アップ出来るなら大宮スカイ、武蔵浦和プラウド
予算アップできないならオープンレジデンシア大宮
ですかね。

シティハウス浦和岸町は徒歩9分なのでリセール考えると高い気がします。

[228: マンション検討中さん]

大宮東口の繁華街横のオープンレジデンシアはファミリーだと選択肢にできない
ここの予算だったら武蔵浦和か北浦和の中古が目線的には合ってて資産性も保たれるのでは

[229: マンション検討中さん]

今年1月に竣工で、入居が来年4月とか入居する頃には築1年になってるし、意味が分からん。

[230: マンション検討中さん]

説明会行きましたが個人的には希望をほぼ満たすスペックで結構前向きに検討しています。
ただ修繕積立費が5年ごと、10年ごとに高くなり30年経つと月2万くらいになるとか。
そこそこの戸数はあるのにこんなに上がる想定が最初からされているのは何故なのか。

[231: まるる]

将来の修繕費、月2万円は、安めと思います。上がる事を正直に言う事自体が良心的です。

[232: 名無しさん]

>>229 マンション検討中さん
住友不動産ではよくある話

[233: マンション検討中さん]

まるるさん、ありがとうございます。
2万ちょっととあったのですが相場っぽいんですね。確かに事前に共有があるのは信頼できます！

[234: 検討板ユーザーさん]

>>230 マンション検討中さん
スミフがよくやる、当初の月々のローン返済額＋管理費修繕積立費を安く見せるための小細工

[235: 検討板ユーザーさん]

住友不動産は、こちらの物件に限らず2024年4月以降入居がほとんどになっていますね。もう2023年度の売上を確保しているので、2024年度の売上にシフトしたいようです。

[236: 匿名さん]

>>235 検討板ユーザーさん
客の希望より会社の都合か・・・

[237: シエ]

治安はよいのに、会社の年度計画の調整弁に使われるのですね。

[238: 匿名さん]

ものすごく入居時期が遅くなりましたね。。。
いいマンションなのになぁ。
早く入りたい、と交渉しても、絶対に厳しいでしょうね。
遅くしても
売り切る自信があるということなのでしょうけれど、すごいですね^^;

[239: 匿名さん]

もう竣工してるのに、入居日をどんどん先に延ばしていく、、、

4月移動の需要あるし、他社や他所へお客さん行っちゃってロスだと思うのだが

[240: 匿名さん]

ファミリー向けだと春休みに引っ越し出来るところが時期的には一番良いです。
引っ越し料金は高くなりますが、進学進級のタイミングに合わせられる季節ってことで。
四月下旬以降になってしまうと元々の地元に住んでるとか学区が変わらない等の条件が要りそうです。
一期で早々に買った方だと今から一年後の入居になってしまうんですね、長いですね。

[241: 匿名さん]

１期１次で5月に入居する者ですが契約したのは2021年12月で入居まで1年６ヶ月待ちでした。今契約して1年後の入居はスミフ年間予算の都合ですが新築マンション
は仕方のないことではないでしょうか？スミフは引越し費用は無料ですよ。

[242: 匿名さん]

>>236 匿名さん
それはそうでしょ。
客だって、自分の都合で早めたいわけでしょ？
どっちもどっちなのよ。

[243: 匿名さん]

この物件が駅遠だ、リセールどうだなどと良く言わない人がいますが
駅から５分～１０分の築15年20年中古物件がコロナ前は3500万から4000万円
でしたが、今は5000万から6000万円になっています。今の住宅設備機器と20年前の機器とは全然違います。30年後を考えるとどちらが得でしょうか？築50年のマンションはどうなってますか？資材の高騰や職人不足や土地不足を考えるとこの物件は
高くはないと思いますが、

[244: 口コミ知りたいさん]

>>243 匿名さん
それもそうですが、一番の得策はここを買わないという判断だと思います。
他にたくさん良質な物件はあるのですから。

[245: マンション検討中さん]

駐車場側のマンション側面タイル何であんなにベコベコなん？本当に住友？

[246: マンコミュファンさん]

>>243 匿名さん
少子化が更に進んでファミリー世代が減る一方なのに、この立地で資産価値が保たれる訳ないじゃない。　
ファミリー世帯に人気の文教地区浦和に針谷は入ってないのよ。残念ながら。
針谷に住んでも文教地区にかすりもしてないから、ファミリー世代の減少の影響をモロに受けるって訳。
居住目的に購入するマンションも資産だから、後先考えて検討しましょうね。

[247: 匿名さん]

引っ越し費用は無料なんですか？それいいですね。皆さんかなりお待ちになってからのご入居のようですが、余裕をもって考えておられた方には逆に都合が良かったりもするのかな。

物件概要を見てみるとまだ第1期になってましたが、今後も販売が続くのでしょうか？それとも先着順9戸で終了なのでしょうか？建物は既に完成しているので、見学とか雰囲気がわかるのはいいなと思います。

[248: マンション掲示板さん]

>>247 匿名さん

入居日変更前に購入された方はすでに入居済みなってると思います

[249: 購入経験者さん]

第１期1次最初の鍵引き渡し日が5月12日で引越しの初日は5月20日（土）ですよ。

[250: 購入経験者さん]

スミフ担当者が月３件ペースで販売出来れば良いと言ってましたので
販売開始から17ヶ月ですから50戸が売れて残りは84戸位でゆっくり
販売していくと思いますよ。

[251: 匿名さん]

もう少しで最初に入居される方たちの入居日が近づいてきているようですね。
今は9戸の販売なんですが
もうあとはこれでおしまいなんでしょうか。
それとも来年の4月に入居できる人がこれだけ、ということ？

[252: 通りがかりさん]

あと9戸しか残ってないというわけではないと思いますし、恐らく東側のB棟はまだ販売してないと思います。
浦和近辺のすみふ物件ってここしか残ってないですし、じっくり売っていくんじゃないでしょうか。

[253: 匿名さん]

公式サイトのプランのところを見ると、かなりのプランが掲載されているので
まだまだ販売される予定のものがあるのだと思います。

見ている限りでは、1階の専用駐車場付きの物件は
まだあるように見受けられます。
買い物した時のことを思うとすごく楽なので
専用駐車場が庭先にあるのはいいなぁ。
でもそういうのって高いんでしょうね汗

[254: 匿名さん]

1階で駐車場付きだと値段が高くなりやすいっていうのがあるのだと思います。だからまあまだあるのでしょう。
駐車場があるのって大きなアドバンテージだと思う。
買い物で重たいものを買っても
家に入れるのって楽になるのはいいなーって。週末まとめ買い派だと特に強く感じます。

[255: 検討板ユーザーさん]

ポジショントークというか、営業トークが蔓延ってますね。
情弱を絡め取るのに有効なんですかね。
利害関係の無い方のみが集う健全なスレになってほしいです。

[256: マンコミュファンさん]

メトロポリタンさいたま新都心
https://youtu.be/xfXCTUPUVWE

[257: 匿名さん]

坪単価で計算すると280万円ほど。
結構するなぁ、という印象が強いのですがこの辺りはこれくらいの相場なんでしょうか。
与野駅からは歩ける距離ではありますが
決して近いわけではない、というかんじで…正直よくわからないです。

[258: 通りがかりさん]

>>257 匿名さん
個人的には同じお金出すなら北浦和の築浅か浦和の中古買った方がいいと思う

[259: 匿名さん]

すてき

[260: 匿名さん]

すべての間取りが面積67.58平米で同一というのも珍しいなと思ます。そろえるのって、かえって大変なのではないでしょうか？1LDK～3LDKまでにはなっていても、いずれも洋室が3部屋で、ことなるのは納戸になっているかどうか。当然ながら納戸表記のある間取りは比較的お安くなっているのだろうと思われますが、第1期の先着順を見る限りは価格差もあまり無い感じなのですね。

[261: eマンションさん]

>>260 匿名さん
すみふはいつもそうだよ。

[262: 匿名さん]

全ての間取りが67.58平米で同一という発言で気づきましたが、専有面積と間取りが同じであれば建材や部材も同じサイズで大量発注できますし、建築コストをかなり抑えられそうですよね。
スミフはこのスタイルがスタンダードになっているので間取りについて文句を言うお客もいないでしょうし、クレバーですね。

[263: マンション掲示板さん]

>>262 匿名さん
1LDK+S表記になろうがお構いなしだからな
販売方法も独特

[264: 匿名さん]

実質的には３LDKっていうことになりますよね。
ただ１LDK+2Sだからと言って、
特に安くなる…というわけではない感じでしょうか。
いずれにしても、予算とか、階数とか
そういう感じで選ぶしかないのですが汗

[266: 匿名さん]

そうなんですか・・・
普通の洋室とサービスルームの違いがあるとして価格差があまり無いとしたら、
やはり普通の洋室のプランを選びたい気持ちになりそうだけど。

たぶんサービスルームになるプランは低層階なんでしょうけど。
なんらかのお得感は欲しいかなとは思います。

図面を見た感じだとなぜサービスルームになるのかなとは思うけど。
採光とか何かの条件を満たしていないということでしたっけ？

[267: 通りがかりさん]

エレベーターホールや東棟への渡り廊下？付近の住戸は、採光の関係でサービスルームになっているケースが多かったと思います。

[268: 匿名さん]

全てが同じ専有面積って、なかなか珍しいかも。
間取りの広さの割には価格はちょっと高めな設定ですね。
住みやすい環境ではありますが、駅までせめて徒歩１０分以内がいいかな。

[269: 匿名さん]

皆さんの投稿を読ませていただいて思ったんですけど、
ってことは、良い間取りは早い者勝ちな感じなんでしょうか。
ある意味焦りを感じたりしそうですが。
どうしてもここに住みたい場合は決断が早いほどいいのかな、
なんて思ってしまいました。
でも、最終段階まで残った場合は値引きとか家具付き販売とか、
ちょっとお得になったりもしないのかな？
価格の差がちょっとなら角住戸がいいなとも思ったりします。

[270: 匿名さん]

駅まで徒歩11分って、歩いていくと実際は15分ちょいくらいかかる感じだとみていいのかな。
実際に自分の足で確かめておかないといけないが。

資産価値とか賃貸に出すとかそういう部分だと弱い部分もあるかもだけど
自分で暮らす分には
まあいいかなぁと思ったり。
この沿線で駅まで10分以内って普通にめっちゃ値段が高くなるから。

[271: 匿名さん]

たけえよお

[273: 匿名さん]

部屋選びが、様々な間取りと価格がある普通のケースと違った難しさがあるような感じがします。
間取りも価格もあまり差が無く、サービスルームか洋室かの違いとか階数とか部屋の位置くらいで選ぶことになるのでしょう。
A棟とB棟の配置も図面で見た感じだとB棟がA棟に近すぎる感じもします。
B棟は東側バルコニーだったりするのかな？
だとしたら閉塞感とか日陰のもんだいは無さそうですが。

[274: 匿名さん]

敷地の広さ的に仕方がない部分もあるのかもしれないですが、確かにA棟とB棟、近いですよね…汗
実際にもう、現地でいろいろと確認ができる状態ですから
行ってみてどうなのか、という判断ができるのはわかりやすくていいように感じられる。
実際に行くと意外と気にならないとかもあるかもだし。

[275: 匿名さん]

小学校がすぐそばで子育て環境としてはとても良い立地です。
3LDKでも67㎡とコンパクトな間取りのプランなのですが
既に契約されている方も多いと思うのですが
ファミリー層で購入された方はいらっしゃいますか？

[276: 匿名さん]

小学校は近いけど、中学校は少し遠くにあるんですね。
徒歩何分か公式サイトに書いていなかったけど…浦高とかの距離から察するに、15分くらいでつけるのだろうか。
中学生だったら体力があるから大丈夫だとは思う。

ここだとファミリー層は多そうだけど、公式サイトはあまり子育て世代にはプッシュしているように見えない。
どうしてなんだろう？

[277: 匿名さん]

1階の住戸をプッシュしているように見えます。
庭側から直接出入りができるような文言が公式サイトにあったので、
その点はすごくいいなと感じました。
専用の駐車場があるのもよい。
でもそういう利便性が高い物件は
お値段も恐らくお高いですよね…汗

[278: 匿名さん]

駐車場が専用であるというのならば、
他とは異なり入れ替え抽選に巻き込まれることはない、ということかな。
車持ちの方のことを思えば
すごくいいんじゃないかなぁとも思う。

[279: 匿名さん]

テラスの向こうが専用駐車場でその横が植栽になっているようです。価格も普通の一階よりは高いでしょうけど、それ以上に競争率が高そうな気がします。駐車場付きかどうかわかりませんが、一階住戸は9戸程度なのでは？駐車場全体で81区画、その中でも平置きが37区画ですから、専用駐車場はほんの限られた一部ということになるでしょうから。

[280: 匿名さん]

すごいエントランス

[281: マンション検討中さん]

売り方がすごいゆっくりなのですが、住友不動産ってそんなものなのでしょうか？
即日完売みたいなマンションをよく見るので気になります。
住宅街のど真ん中で静かなのと、教育環境も悪くないので気になってはいますが、これで4500万円くらいなら買いたいです…。

[282: eマンションさん]

>>281 マンション検討中さん
すみふはいつもそんな感じだよ
何年もかけて売る

[283: マンション検討中]

>>282 eマンションさん
そうなんですね、ありがとうございます。
駅から程よく遠いのも静かさと治安を考えると魅力に感じています。
今度説明会に行ってみようと思います。

[284: 通りがかりさん]

B棟6階で5800万円の模様。

[285: マンコミュファンさん]

>>276 匿名さん
浦和区だけど与野だから子育て世代があえて選ぶ立地ではない

[286: 匿名さん]

>>280 匿名さん
北浦和駅も使えそうですよね。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん
使えますが、歩くと20分くらいかかるので少し遠いですよ。

[288: マンション検討中さん]

重要事項説明を受けてきました。
A棟は高いのと西日がすごいので、やはりB棟で検討中です。
B棟側の日当たりはどうでしょうか？2階か4階で悩んでいます。提供公園側は何となくうるさそうなので駐車場側を考えています。

[289: 名無しさん]

あとB棟一階はがっつり目隠しがあるのでプライバシーは大丈夫そうですね。代わりに中からの景観も期待できないですが…。
テラスが広くて素敵なのですが専用駐車場がついてくるので車を持たない世帯には向かないですね…。
テラス側からも出入りできるので駐車場なしの一階があればよかったと思いました。

[290: 評判気になるさん]

SUUMOで価格見れますが、B棟の一階で5500、二階で5400、五階で5800となってる。
二階がお買い得に感じるけど同じ間取りでこの価格差て何？

[291: 匿名さん]

>>290 評判気になるさん
そのまんまじゃないですか？
1階は広いテラスと植栽がある。5階だと眺望が抜ける。2階はそのどちらもない。

[292: eマンションさん]

>>291 匿名さん
ですね。おれなら5階を選ぶな。1階の庭はいらんし、2階は中途半端だし。

[293: eマンションさん]

5Fの眺望に400万の価値を感じるかどうか。
俺なら2Fでいいかな。

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 eマンションさん
もしまだ内見してないなら見比べたほうがいいですよ。
5階だとかなり視野が開けてて開放感があります。周囲に高い建物がないので特に。
2階だと周りの戸建てと目線が同じなのですごい残念感があります。
数百万は大きいですが長く住むのですし、最低でも3階以上をオススメします。できたら各階を見比べてください。
別に気にならんよ～ってことなら2階でもいいと思いますが、まずは見比べたほうがいいです。

[295: eマンションさん]

完成してるのに今買っても引き渡しが半年以上先ってのはなぜ？賃貸の更新もあるし早めにって相談できないの？

[296: 通りがかりさん]

>>295 eマンションさん
すみふだからでしょ

[297: 評判気になるさん]

>>295 eマンションさん
すみふだからですね。
決算期ごとに収入を平準化するためでしょうが、顧客目線ではいまいちです。とはいえ相手のほうが強いので諦めてください。嫌なら買わなくていいですよって言われるだけです。

[298: 匿名さん]

そういう理由があったのですか、なんだかなぁな感じです。完成後販売でも時間に余裕をもって買わないといけない場合もあるのだなと学びました。
先着順の9戸がすべて同じ平米数なのってすごいなと思ったら、134戸全戸同じ専有面積ですか、こういうマンションも珍しいのでは？単純そうだけど、緻密な計算による建築なのだろうなという気がします。

[299: マンコミュファンさん]

>>298 匿名さん
最近のすみふはほとんど同じ間取りだよ

[300: 通りがかりさん]

>>298 匿名さん
この近辺でこの規模のマンションは他にないのでかなり強気ですね。そもそもすみふは財務基盤が強固なので売り急ぐ必要もないのでこの売り方です。ここより駅チカになると駐車場が少なくて高いのと静けさは少し落ちますので。ただ高級感を持たせてるから割高なんですよね。
ちなみに299さんの通り最近のすみふは金太郎飴が主流です。建材も共通化できてコスト面で有利ですし、いろいろと楽なんですよね。敷地が大きくて構造の制約が少ないのもあるかと。駐車場も多いしかなり贅沢な土地の使い方してますよね。

[301: 匿名さん]

今販売しているのは1期～3期までの分をまとめて、ということなんですね。
すみふの場合って完売してから次を販売しそうな感じがするのだけど、
こうやって残っているということは
そもそも値段がすごく高いからっていうのもあるのだろうか…。

[302: 匿名さん]

先着順がずっと9戸という不思議

[303: 通りがかりさん]

>>301 匿名さん
完売まで3～4年を想定してるらしいので予定どおりなのかも。
A棟はあと2部屋くらい残ってるのかな？これは売れ残りなのかも。

[304: 購入経験者さん]

先着順９戸は９戸決まっている部屋だけの販売ですよ。すみふ担当者が２～３人しか
いないので順番に販売していくんです。全部屋の販売はしてないと思います。

[305: eマンションさん]

価格表に出てるのは常に9部屋だけど価格が出てない部屋も頼めば出してくれるよ。一部屋売れると一部屋開放していってる。早めに売れても入居時期ズラして売上計上は平準化してる。

[306: マンコミュファンさん]

販売開始当初からずっと先着9戸

[307: マンション検討中さん]

売上って決済ベースではなく契約ベースってこと？
確かにここまで期間が空くのって珍しいなって思います。

[308: 通りがかりさん]

>>307 マンション検討中さん
すみふでは普通
売れてないのではなく売ってない

[309: 通りがかりさん]

>>307 マンション検討中さん
決済ベースです。なので早期に契約してもすぐに引き渡さず、すみふの決算期に合わせて平準化して引き渡しています。なので完成済なのに入居が半年以上先などのあれれ？な状態です。

[310: 匿名さん]

中古出ましたね。

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん
新築にこだわらない、少しでもお得に、なるべく早く入居したいと言う人にはありがたい選択肢ですね。

[312: 購入経験者さん]

>>311 匿名さん
未入居とかではない中古で3LDK、67.58㎡、南西向き、6Fで5780万ってお得ですか？
SUUMOの新築マンションのページに南東向きの6Fが6000万って載ってますが、これが残ってるなら新築買った方が良いと思います。

新築なら諸費用は5％程度ですが中古だと8％程度。
総額は目安で新築6300万、中古6242万。
さらに住宅ローン減税も新築と比べて中古は控除限度額も年数も減るし、この差額だと逆転するのではないでしょうか？

5780万はあくまで中古の売出し価格ですので少なくとも5％は高く出してるでしょうし、ある程度指値に応じてくれれば検討する人はいるかもしれないですね。

[313: 匿名さん]

中古は上乗せで仲介手数料取られますが。。。
各種控除も使えなくなるのでこの条件なら圧倒的に信託部屋の方ですね

[314: 通りがかりさん]

中古のメリットは入居までの待ちが短いだけで住宅ローン控除やら考えると5780じゃお得感ないね。
A棟はあと一部屋だけ、6100で売ってるから新築買った方がいいと思う。同じ6Fだし。
当初の買値は5400か5500ってとこだろうから、持ち出しゼロにすることを考えると5780で売りたいんだろうね。