リビオ駒込妙義ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
公式URL：https://nskre.jp/komagomemyogi/index.html

所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/

[123: 評判気になるさん]

この価格は厳しいよねえ
文京区アドレスなら納得でしたが

[124: 匿名さん]

駒込駅から同距離で文京区アドレスだと大和郷くらいしかないので現相場だとこんなものじゃないですかね
定借でこの価格なら山手線内側のルフォンの方がよさそうですけど

[125: 匿名さん]

確かにやや強気の価格設定なんだろうけど、今のマンション市場、賃貸からの一時取得組が大多数を占めてて、最近は駒込駅近辺は出物が少なかったから、3LDKは地縁ある人だけでもかなり捌けるって読みなのかもね。地縁がある人にとって、この立地は特別な価値がありそうだしね。
１LDKと2LDKは、交通利便性だけで将来の賃貸需要も見込めるぞって感じですかね。

[126: 名無しさん]

１LDK高すぎ
こんな何もないとこで
これなら大塚にするわ南北線乗らないし

[127: サウス高層民（予定）ぺらぼーはNG]

>>126 名無しさん

普通に大塚だよな。定借でこの値段って…。

[128: 検討板ユーザーさん]

1LDKのキッチン使いづらそうだな。なんでこんな配置なんだろ。料理する気が失せそう…。

[129: マンコミュファンさん]

1Lは賃貸としてはありですが、買うとなると。。
運用割り切りか

[130: 匿名さん]

>>129 マンコミュファンさん

1Lに至ってはるフォン大塚と単価ほぼ変わらない。
ランニング含めるとむしろるフォンの方が安い。

[131: 匿名さん]

立地的に、南北線と山手線の両方を使い倒せるのが売りなんだろうから、南北線使わない広域検討者にとっては高いと感じるくらいで、むしろ値付けとしては成功かなと。

[132: マンション掲示板さん]

山手線駅近で地盤、地歴も良い閑静な環境
定借でもこの位はするんじゃないですか

[133: 匿名さん]

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96425590/
変な間取りですがこの辺ってまあまあ高いんですね

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
山手線内側徒歩２分でここ価格ならむしろ安く見えますね

[135: 名無しさん]

ここ内側じゃないでしょ？
巣鴨住んでてたまに南北線乗るのに自転車で行くから知ってるけどやっぱ若年層が住むにはつまらないよここは
まあ地盤固いのが売りか

[136: 匿名さん]

地縁がなければとっつきにくい価格帯には変わらないな
この価格なら他が選択肢として浮上してくるわけだし

[137: マンコミュファンさん]

古くから神社がある土地なので地盤の心配はないですね。南北線以外に都心につながって便利なんですよね

[138: マンション検討中さん]

>>127 サウス高層民（予定）ぺらぼーはNGさん

大塚と駒込なんて比べ物にならないくらい品が違うだろ
大塚駅至近なんてどっちの出口も風俗、ラブホの街だぞ

[139: マンション検討中さん]

>>132 マンション掲示板さん

そのとおり
しかも今後も駒込駅近辺（徒歩５分以内）新築マンション建たない
なにせ土地がないからな
昭和小学校近くのガソリンスタンド横の広い駐車場が最後の広い土地だが、あそこは駐車場として儲かってるから無理

[140: 匿名さん]

>>138 マンション検討中さん

確かにちょっと下品だけど活気があるのが大塚
何もないのが駒込 ってイメージ。

[141: 通りがかりさん]

山の手って池袋～上野間はみんな同じでしょ。
なら住みやすい方がよくないですかね。
今時、品とか。頭昭和かと。

[142: マンション検討中さん]

>>141 通りがかりさん

そう思うなら風俗の横にでも住みなよwww

[143: 通りがかりさん]

>>142 マンション検討中さん
思考に品が無さすぎる

[144: マンション検討中さん]

>>143 通りがかりさん
141みたいな風俗大好きさんに言ってあげなよ

[145: マンション検討中さん]

なんだか残念なスレになってしまっていますね。。

[146: 匿名さん]

定借の物件スレは大抵残念になるもんですね…

地代かかる一方で固定資産税かからないし、本当は購入価格が安くなるはずなんだけど結局デベが利益もがっぽり取ってるという気がしちゃうから(割高)、残念になる力が働くのです。

[147: 口コミ知りたいさん]

>>146 匿名さん
デベ＋地主かもね？
いずれにしても、定借物件はよほど割安感がある場合を除いて、普通の広域検討者には向かないですね。何かその物件固有の特殊な条件にピッタリ当てはまる（今回で言えば妙義信仰を持ってる）とかでない限り、たいていは類似の所有権物件の方がお得になりますからね。

[148: 匿名さん]

でも三井のPC渋谷とか三菱の市ヶ谷、東建の早稲田なんかんは割安感すらあったよね？最近中小デベの方が利益得ようと躍起になってる気がするんだよな。

[149: 口コミ知りたいさん]

ＰＣ渋谷は別格として、三菱の市ヶ谷、東建の西早稲田も、立地と規模の兼ね備えてる点で、最近の定借のなかでは傑出していい物件だと思うし、最初の20年くらいは割安感さえあるかもだけど、長期的にはやっぱり類似の所有権物件よりは割高になると思う。その間に初期投資の差額分を有効利用できるかが勝負かなと。
あと、物件ごとに良し悪しはあっても、デベの規模はあんま関係ないと思うよ。基本は、都心大規模物件の方が利益を薄く分散できるのに対して、郊外小規模物件だと土地にも建物にも利益を重く載せる結果になるってだけかと。

[150: 匿名さん]

なるほど！ていしゃく買うなら都心の大規模ということですね

[151: 口コミ知りたいさん]

定借じゃなくても、やっぱりそれが無難だよね。物件ごとに個別に見れば、多少の誤差はあるだろうけどね。
ここは規模のメリットはゼロだけど、立地的には申し分ないし、建物のデザインもハマる人にはハマるだろうから、神社さんとの関係をプラスに評価できる人とか、地縁がある人なんかにはいいよね。あとは、夫婦の一方が山手線、もう一方が南北線を使うケースとかかな。戸数が少ないから、そういう需要だけで十分捌けそう。逆に普通の広域検討者はちょっと手を出しづらいかな。マンマニさんもそんな感じの評価だったよね。

[152: 検討板ユーザーさん]

>>138 マンション検討中さん
先月大塚駅で降りたけど駅の両側に綺麗なロータリーが出来てて良かったです

[153: 匿名さん]

Eタイプの洋室ですが3,7畳なのでベッド置くの厳しいかなと思ってて見ていたのですが、
セミダブルも置ける形みたいなんですね。
図面ではやや細めに見えますが、割と幅があるんですかね。

[154: マンション検討中さん]

>>138 マンション検討中さん
>>152 検討板ユーザーさん
いいですよね。
昔の大塚のイメージのままな明治、昭和の方なんでしょうね
今の大塚はだいぶ変わりましたよ

[155: 匿名さん]

山手線エリアで便利な場所ですね。
買い物出来るお店も近隣にそれなりに揃っているようですので、
生活面において不便なところは無さそうな印象ですが実際いかがでしょうか？

[156: マンション検討中さん]

>>154 マンション検討中さん

普通に今も昔も駅前に風俗やラブホがあるけど？
メクラなの？

[157: 匿名さん]

駅前ってそういう店舗があるんですね。。
駅近という事もあって子供を一人で歩かせたりするのがちょっと心配になりそうですが、
夜道とかどういったマンションの近くはどういった雰囲気でしょうか？

[158: マンコミュファンさん]

>>156 マンション検討中さん
それは大塚駅のことですよね？
駒込駅前には風俗もラブホもありません。
治安いいですよ、お子さんや女性も夜はこわい思いはしないです。

[159: 匿名さん]

市ヶ谷定借で350でしょ。なんで駒込で430になるの？
どう考えても高過ぎやしませんかね。

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
正式販売スタートの際に下げてくるんじゃないの？

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん
市ヶ谷定借は平均400超でしょ

[162: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん
都心は中古成約単価が一年で20％上がったから今だったら、市ヶ谷は480ですね。だからここの430は全然高くない。

[163: 匿名さん]

>>162 マンション検討中さん
あとは規模のメリットのあるなしでしょうね。仕入れや建設のコストが一定なら、大規模物件の方がコストを分散して、販売単価を下げられるからね。こっちが高い（境内立地なんかを見込んでの強気の価格設定）ってのも多少ある気がするけど、それ以上に市ヶ谷加賀町とか西早稲田がお買い得だったんだと思う。
言い換えると、規模が違うマンションの価格を並列で比較するのはやや無理があるってことになるね。

[164: 匿名さん]

規模感無い&割高&定期借地 の物件はスルー推奨ですね。

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん
一般広域検討者に限って言えば、ね。この物件はたぶんもう少し特定的なニーズを捉えにいってるよ。

[166: マンション検討中さん]

>>156 マンション検討中さん
それは北口でしょう、南口なら全然ないですよ

[167: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん
同じ立地として、規模が大きいと販売価格がやすくなって、規模が小さいと販売価格が高くなる？
そんな話聞いたことない。
販売価格は結局いくらで売れるかで決まるもの。

[168: 匿名さん]

>>167 マンション検討中さん
　お調べになるとすぐ分かるはずですが、新築マンションの価格設定は基本は原価（コスト）の積み上げ式で、漠然と「幾らなら売れるか」で価格決定しているわけではない、と言われています。コストは、土地の仕入値＋建設費＋販売関連費です。そこにデベの利益を足して総販売価格を決める。さらにそれを住戸ごとの条件に合わせて配分していって、各戸の販売価格が決定される、ということのようです。
　大規模マンションは容積率が高く、それゆえ住戸当たりの土地仕入値も建設資材コストも相対的に少なくて済むので、上記価格決定方式にしたがえば、販売価格も相対的に抑えられることになります。最近は売れ行き好調なら値上げするというスミフ方式が広まりつつありますが、それでも当初の価格決定方式は原価積み上げ式が原則のようです。
　私は業界関係者ではありませんが、以上はマンション購入検討者にとっては常識かと存じます。間違っていたら、ご叱正ください。

[169: マンション検討中さん]

>>168 匿名さん
名目はね。純粋に原価積み上げだけで価格決めてる訳ないよね。その時の市況に応じて竣工前完売見込めるギリギリの高値を付けてるんだよ。

[170: 匿名さん]

>>169 マンション検討中さん
　「竣工前完売を見込めるギリギリの高値」を付けているというご指摘が仮に本当だとしても、他の条件が同じならば、普通は大規模物件の方が小規模物件より低単価になると思いますよ。小規模物件は近隣の一次取得者（地縁がある人）だけを対象にしても完売が見込めるのに対して、大規模物件は売り切るためにどうしても広域集客が必要になるので、より競争力のある価格設定をしなければならなくなるからです。
　いずれにしても、「規模が大きい方が相対的に安価になる」というのはごく一般に言われていることで、「聞いたことない」っていうのは不思議すぎます。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
そんな一般論はない。
大規模も小規模も単価に違いはありませんね。

[172: マンション検討中さん]

>>166 マンション検討中さん

はて？
南口のラブホすら見えないのですか
もはや意図的に大塚に誘導してるとしか思えないな

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[173: 評判気になるさん]

は？
怒らないから南口のラブホ店名を言ってみなさい？笑笑

[174: 名無しさん]

駅前にラブホや風俗があっても山手線なら別に普通
巣鴨も両方あるけど子供達はその脇を通って塾に通う
サピックスの子がよく使う駐輪場の隣もラブホ

[175: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
170です。確かにおっしゃるとおりです。
163と170の発言は取消します。

[177: 匿名さん]

大和郷の近くにもラブホ・風俗があるくらいだからね
駒込もラブホあった気がするけどもうなくなったのかな？
それより販売開始はいつ？

[179: 匿名さん]

大塚が目の敵にされてるが
駒込にはハッテン場として超有名な店があるからなぁ
ま 山手線駅周辺の多くは猥雑性とセットと考えた方が無難

[182: 匿名さん]

[NO.176～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、及び削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[183: 名無しさん]

マンション正面に保育園があります。
子供の泣き叫ぶ声、送迎など気になる方はちょいキツイかも知れません。

[184: 匿名さん]

保育園が正面でもそこまで音って聞こえるものでしょうか？
グラウンドというか広場的なのがあるという事なんですかね。
自分は気にならないタイプですが、窓を閉めてればそこまで聞こえなさそう。

[185: 匿名さん]

一学年10名程度のこじんまりした保育園だし、狭いとは言え道路挟んだ別の建物だし、無垢材つかった素敵な建物でグラウンドもないから、普段は送迎のときとお散歩に出るとき、それぞれ少し声がする程度じゃないですか？　仮に泣く子がいたとしても、そのときだけ窓を閉めておけば、よほど敏感な方以外は大丈夫かなって思います。

[186: 匿名さん]

近くの保育園は園庭がない小規模な園なのですね。
そのような園は外遊びに近くの公園に連れていくはずですが、
どちらの公園を利用するか、またルートをご存知の方はいらっしゃいますか？

[187: 匿名さん]

しばらくぶりにホームページ物件概要を見たら、1期2次の販売戸数が3戸になってるけど、１期１次は何戸供給したのかな？

[188: 匿名さん]

どれくらい売れたのかは記載がないのでわかりませんが
総戸数が４５戸で、そのうちの３戸は事業協力者住戸。
結構小分けにして販売するのかもしれませんね。
なかなか１階の販売期に何戸と明確にしている物件は少ないですよね。
多分、売れ行きを見ながら販売戸数を決めているのかなと思います。

[189: 口コミ知りたいさん]

3分の1くらい売れている感じでした。
高層階もほとんど売れていて、後残り10戸くらいですかね。
BタイプとDタイプが残っているみたいです。
定借なのと駐輪場少な目なのが引っ掛かってますが、
早期売却考えているならアリでしょうか。

[190: 通りがかりさん]

>>189 口コミ知りたいさん

契約者です。
更新情報ありがとうございます。
Bタイプ、Dタイプ低層階は眺望が期待できないので、広域検討の方には見劣りしてしまうかもしれないですね…

低層階は今週末がオプション会です。
何人ぐらいお見かけするのかな？
楽しみです。

[191: 匿名さん]

45戸に対して駐車場が1台というのはかなり競争率が激しそうですね。
駅が徒歩3分程度なので車は必要ないといえば必要ないエリアではありますが、
周辺で月極が近くにあったら良いところです。

[192: 口コミ知りたいさん]

>>190 通りがかりさん
私も結局契約する事にしました。
今も低層なのであまり眺望重視というよりは、広さ、場所で決めました。この辺他に候補無いですしね…駐車場は障害者専用なので、住人用の駐車場は無いですが、歩いて1分くらいでカーシェアあるので気にはしてないです。

[193: 匿名さん]

歩いてすぐのところにカーシェアがあるんですね。知りませんでした。
となると別に車を所有していなくても全然不便ななさそうです。
むしろ持っているほうが駐車場確保に大変ですかね。

[194: 匿名さん]

色々検討しましたが今回は見送りです。定借はもちろん、立地と広さと価格はよいのですが、リビングの天井高やベランダ側の梁の出っ張り具合とか、定借ゆえに億出してもお得感があるように思えないシャビィ感がどうしても拭えないので。

[195: 口コミ知りたいさん]

>>193 匿名さん

結構カーシェア沢山あります。この近くでも3箇所くらいありますよ。駐車場確保は結構大変かもしれませんね、車好きでどうしても手放したくないのであれは話は別かと思います。

[196: 匿名さん]

カーシェアが近くに点々としているので車を持たない人からすると便利なところですね。
駐車場を確保するのはこのあたりだと難しいので、
車にこだわりがある方からすると悩ましいかもしれません。

[197: 匿名さん]

カーシェアすごくいいんですけど、使いたいときはみんな一緒というか…
借りられないことって結構あると思います。
特に連休中の今日みたいな天気のときは
ふと車で出かけようと思っても予約もなく急にだと難しいこともあるし
いくつかステーションがあるということなので
うまくそれでやっていけたらなぁ。

[198: 匿名さん]

このあたりだと車なくても普通に暮らせそうですけどね。
使うとしたら長距離だったりでそうするとカーシェアというよりはレンタカーの方がお得になるかもしれないですよ。
もしもカーシェアが見つからないときにはぜひぜひ。

電車もバスもある場所ですから、
年を取って車を運転しなくなってからも普通に便利に暮らせるところはここの良いところだと思います。

[199: マンション検討中さん]

>>179 匿名さん
昔はあの店の周辺にもあの手の店があり路地裏とか淫猥な雰囲気がありましたが、時代と共にああいう店は減り今はあの店しか残っていないと思います。周辺の雰囲気大分変りました。あの店も次に建て替える時におそらく営業許可は下りないでしょう。

[200: 匿名さん]

もし車を使う可能性があるなら子供の急病やコストコなど荷物が多い買い物でしょうか。
カーシェアのシステムがよくわかっていませんが空きがあれば直前の申し込みでも借りられますか？

[202: 匿名さん]

定借、駒込ながら豊島区、リビオ、駐車場なし、間取りは1L～3Lと住民層バラバラ。
確かに高いとは思うが、半額だったら流石に妥当を通り越して格安物件でしょうね。

[205: マンション検討中さん]

購入検討者の方いませんか？情報交換しましょう。

[206: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[207: 匿名さん]

>>204 検討板ユーザーさん
神社の方たちと協力する計画に、「神社の怖さを全く知らないんですね」ってよく言うよね（笑）
神社の方よりも神社に詳しい神様ですか？

[208: 匿名さん]

神社の怖さを・・・というワードチョイスでびっくり。
そのほうが怖さを感じてしまいました。他にも神社参道にマンションが建っているのをしっています。
周辺に元々お住まいの方からの反対がありながらも、結局は建ち住まれています。
まぁ、好き嫌いはくっちきりと分かれる場所ではありますね。

[210: ご近所さん]

まあ、この辺はブランドイメージが薄いし、よく知らないと物件を買いにくいかもしれませんね。　
地元民としてはそんな駒込が大好きなんですけど。
日々の買い物に困らず、むしろ買い物が楽しい。
チェーン店でない美味しいレストランや居酒屋がある。
六義園にも旧古河庭園にも、さらに足を伸ばして飛鳥山、しっかりウォーキングなら谷根千、東大弥生町（最近の私のお気に入りルートです）と、観光気分でお散歩が楽しめるなんて、都内でもなかなかないのでは？
周辺住民も、山の手と下町両方の良さを持つ良い方が多いですよ。
一生住み続けたい街です。

[211: 匿名さん]

総戸数45に対して駐車場の台数が1台となっていますがなかなかな割合ですね。
こういった駐車場は抽選なんですかね？または先着となるのでしょうか？
車持ちからしたらあるなしでだいぶ暮らしが変わりそうですが。

[212: eマンションさん]

窓のない部屋って、唯の納戸なのでわ？
で借地権だし、バリ高でしょwww

[214: 匿名]

[No.201～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[215: マンション掲示板さん]

>>211 匿名さん

契約者ですが、契約時に駐車場について先方から打診は無かったと思います。
これは障碍者用となってるので、もしかして既に地権者が契約されてるのかなと思ってました。

[216: 匿名さん]

駒込駅から徒歩４分。アクセスの良さは魅力を感じます。

子育てを終えて時点でリセールというのも考えられるので
定期借地権マンションというのを気にせず購入を考えることができるかも。

リセールの場合は土地所有者へ連絡しなければいけないのだけは手間かな。

[217: 匿名さん]

そうか、リセールは権利者が変わるから連絡しないといけないんですね。
特にコレに関してはお金はかからないですよね？
定借だと賃貸投資などもどうなんだろう？？手数料などがかかったりしないんだろうか。
こういう場所にあるので、
需要自体はかなりありそうな気がするので少し気になりました。

[218: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
加えて名義書替料金が100万円弱かかるよ。
リセールありきなら定借は辞めておきな。

[219: 匿名さん]

駒込駅から3分?4分程度とアクセス面がかなり良い方ですので、
駐車場の台数が1台でもあまり困りはしなさそうです。
この辺にお住まいの場合、別に車がなくても普通に暮らしていけそうですし。

[220: マンション検討中さん]

権利金異常値ですね…路線価安いくせに。駐車場も一台、ディスポーザーもなし、定借、寺、なんも良くねーだろ。

[221: 匿名さん]

>>218
そんなに掛かるんですね…。
リセールだと物入りのタイミングとだいたい重なりますし、その費用が負担になってしまうこともあるかもしれないですね。

駐車場は福祉用として一台ですかね。月額料金が高めなので仮に空いてても一般向けとしては使えないかなあ。

条件としては色々あるのでせめて販売価格が落ち着くと良いと思いました。

[222: 匿名さん]

>>220 マンション検討中さん
何も知らないんだね。とりあえず、神社と寺の違い（日本人にとっての基本中の基本）から勉強し直した方がいいよ。路線価と土地の実勢価格は乖離することがあるし、新築マンションの用地はなおさらそう。ここの値付けは強気すぎるとは思うけどね。