リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
公式URL：https://nskre.jp/komagomemyogi/index.html
所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/
[スレ作成日時]2021-03-03 14:34:32
リビオ駒込妙義ってどうですか？
| No.1 |
by 周辺住民さん 2021-03-04 07:06:07
投稿する
削除依頼
妙義神社の建て替えPJの一環ですね。
このマンション用に境内地の一部を使ったこともあり、妙義神社は、境内に向かって階段を登ると正面に後ろの教会の十字架が見えるという面白いことになっています。 日鉄興和は六義園の近くの本郷通り沿いでも１件工事中だと思います。 あちらは所有権だと思うので、所有権＋大通り沿いか、定借＋大通りから一本入った立地か、という感じ。 値段次第ですが、個人的には六義園の方と比べてこっちも悪くないと思います。 |
|
|---|---|---|
| No.2 |
場所がいいなぁと思ったら定借、最近良い立地はだいたい定借なんですよね。
|
|
| No.3 |
ここはいい立地。
値段がいくらでも瞬間蒸発確定。 デベか神社にコネがないと買えないんじゃないか？ |
|
| No.4 |
いくらくらい??
70平米で6000万円くらい?? それとも7000いくだろうか、、、?? |
|
| No.5 |
地代次第でしょうけど、所有権の8掛けだと考えても今の相場で坪300万円台はないでしょうね。坪400として70㎡なら8000前後では？
|
|
| No.6 |
坪400ならブリリアシティ西早稲田よりも高くなりそうですかね??
そんなにするんだ。 厳しいなあ！ |
|
| No.7 |
豊島区と新宿区というアドレスの違いはありますが、さすがに山手線至近と副都心線やや遠では前者に軍配が上がるんじゃないですかねー。
|
|
| No.8 |
昔３丁目住んでましたが、最高の環境ですよ、落ち着いて暮らしたい方にぴったりです。近くにSakuraという有名な温泉もあり地元で人気ですし、商店街も活発です。六義園、古川庭園両方に近いです。
デメリットとしては、商店街の力が強いのか土地が分割されすぎているのか、山手線なのに駅前が全く開発されないことでしょうか。（おそらく駒込はアトレがない山手線の唯一の駅？） あとこのあたりは豊島区の区境となり、豊島区と北区と文京区の境目です。なので保育園や区役所など行政系で少し不便するかも？しれません。 |
|
| No.9 |
山手線最強ですものね！
しかも南北線もあるから駒込駅は山手線最弱駅ですが便利ですよね。 共用設備充実の大規模マンションの方がいいのかなって思っていました。 こちらはこの戸数で土地面積も考えると、場所以外のメリットはそこまであるのかなと思います。 多分、自転車も1台おけるかどうかになるでしょうから、ファミリーもキツそう。小さいお子さんのご家庭ならいいかな。 8000出してここかあ。 うーん。 プラウドの中古待ちかな？ |
|
| No.10 |
駒込のプラウドは本当にかっこいいし立地もいいし最高ですよね。中古でも高いんだろうな。。。
|
|
| No.11 |
駒込のプラウドは詰め込みだし山手線が煩いし、一部の部屋以外は魅力ないなぁ。それなら巣鴨のブリリアがマシ。
ここは駅3分で閑静な高台だから立地は最高。 坪単価450くらいでもいけるんじゃ？ |
|
| No.12 |
|
|
| No.13 |
>>12 口コミ知りたいさん
不快に感じたらすみません。 マンション検討初心者なもので、、、 物件詳細不明の段階ではあるのですが、規模感ってのは既に分かっているので、それは早い段階での比較対象になるものと思っていました。 一般に 大規模>小規模 方が人気がある(もちろん最終的には個人の考え方とはおもうのですが)ものだと思っていました。 私自身、大規模マンション賃貸なのですが、共用施設だったりコンシェルジュサービスだったり、以外に便利に使わせてもらっていたもので。 で、この物件は定借地だったから最近の定借地の新築マンションの早稲田とか市ヶ谷とかとの違いを考えたわけです。 マンションの規模感ってマンションの評価に入れないものなのかな？勉強になりました！ |
|
| No.14 |
>>13 そうですね?さん
規模の要素だけ見れば、大規模＞小規模で間違ない。とは言え、マンションの評価は規模だけでは決まらず、一般には立地が最重要要素とされている。だから、立地の良し悪しについて議論するのは十分意味があるし、ブリリア西早稲田と比較してその点ではこの物件の方がやや上回ると言っていいと思う。 ただ、好立地の物件は一般に高い価格設定になりがちで、そうなるとプラスアルファの要素が無い限り、お買い得感は薄れてしまう。他方、ブリリアシティ西早稲田はおっしゃる通り規模のメリットを最大限活かして共用施設を充実させた好物件で、駅へのアクセスやハザード面にはやや難があったが、それ以上に価格設定に魅力があった。つまり、単なる好物件でなく、コスパ的にお買い得感があった。 この物件がブリリア西早稲田以上の評価を得られるかと言えば、あちらが水害直撃などで評価ガタ落ちにならない限りは、まあ難しいだろうとは思う。とは言え、詳細が分からないのに物件自体の評価をしようとするのは明らかに時期尚早。本当に初心者かは分からないけれども、初心者っぽい書き込みだなとは思ったよ。 |
|
| No.15 |
>>14 口コミ知りたいさん
なるほど! アドバイス(?)ありがとうございます。 じゃあここのプラスアルファはまだ不明ということですかね。 間取りも出てるから、ＨＰの設備仕様とデザインとお値段が埋まればですかね？ もう少し待ってみます。 ちなみに、 口コミさんはどういうプラスアルファがあればここを8000万円でいけますか??70平米として。階数含めて相場観を聞いてもいいでですか?? |
|
| No.16 |
魅力を感じていますが、駅からの現地までにスーパーがないのが・・・
と思ったら駒込駅周辺にスーパーがほぼないんですね。 １００％自炊の私にはかなり残念です。 |
|
| No.17 |
|
|
| No.18 |
駅からの動線ではスーパーないですが、
すぐ近くに 安いスーパーと高級スーパーありますよ！ 駒込周辺は確か不便というのは賛同しますが、 スーパーの利便性に関しては90%問題ないです!! これは自信を持って言えます！ |
|
| No.19 |
|
|
| No.20 |
質問ありがとうございます。
安いスーパー→たじま 高いスーパー→sakagami です!! 両方とも分かりにくいですが、地図に載っていますよ！ たじまは霜降り橋交差点のとこ(信号なしで行ける)で、sakagamiは商店街の色の境目付近。 ちなみに商店街は安い八百屋もあるし(たじまからsakagamiの途中)、豆腐屋とか魚屋、パン屋、ドラッグストア、100円ショップ、1000円カット、しょぼいコインランドリー、謎の古着屋、ちょっと小洒落たカフェ(入りづらいが)も数件、、、 とりあえず十分になんでもありますよ?!! 本郷通り渡って、駒込の方に行けば、また別の商店街ありますし(こっちはそんなにいけてないかな? お店は沢山ありますが) ということで、日用品の買い物では不便はないです。これは本当です!! 自転車で巣鴨まで行けばアトレもあるし、無印もあります。 |
|
| No.21 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
|
|
| No.23 |
[NO.21と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
|
|
| No.24 |
|
|
| No.25 |
なるほど、買い物できるようなお店がいくつかありそうですし、それほど不便はなさそうですね。
ただ商店街のお店って早い時間にしまってしまうので仕事帰りにさっと買い物できるようなところがあると 便利だと思います。 あと、何かあった時にコンビニも近くにあると便利ですよね。 駅までも近いし、とにかく通勤が便利になるのはうらやましいです |
|
| No.26 |
>>25 匿名さん
コンビニは徒歩30秒くらいのところにあるよね |
|
| No.27 |
買い物施設が多いので便利そうです。
夜は何時くらいまで営業しているんでしょうか。 高級スーパー、成城石井などのチェーン店ではないみたいで興味ひかれますね。 品揃えはオリジナルなんでしょうか。 コンビニもセブンイレブンだったらセブン＆アイのオリジナル商品が買えたりするのでよさそうですよね。 |
|
| No.28 |
買い物施設多いですか？ 近くになさすぎ
自転車に乗って、幾つかあるかってかんじですよ |
|
| No.29 |
|
|
| No.30 |
駒込はスーパー不便ですが、少し西ヶ原方面に下るとタジマがあり安くて便利です。あと、最近できた駅前のスギ薬局が食料品も取り扱っているので、日常のものは大体ここで揃いますよ！
|
|
| No.31 |
巣鴨に住んでてちょっと興味ある物件だけど
やっぱり山手線の住宅地域では巣鴨が至高だな 駅の両側にサミットと西友 ドラッグストア多数 成城石井や惣菜店の入るアトレ |
|
| No.32 |
|
|
| No.33 |
周辺環境の評価が分かれているのはどうしてだろうと思いましたが
現地地図には描かれていないお店がいっぱいあるってことなんですかね。 徒歩5分以内で色々揃うなら主婦には嬉しい立地です。 ファミリー向け（3LDK）だと70平米台を選べるようですが基本的には小さめの部屋が多いんでしょうか。 Kタイプまであるようなので、間取りも色々選べると良いのですが。 |
|
| No.34 |
>>33 匿名さん
物件HPの現地案内図も、このスレの地図も、地図の範囲内に六義園と古賀庭園の両方を無理やり収めようとしたためか、縮尺が小さくなっている（広域図っぽくなっている）ので、物件周辺の日常づかいに便利なお店とかの詳しい情報は、地図からはかえって入手しづらくなってる気がします。 |
|
| No.35 |
>>33 匿名さん
買い物は特段心配しなくていいですよ。商店街もありますし、雰囲気も落ち着いています。巣鴨の方が便利なのはその通りですね！ デメリットを上げるなら、駅から北区方面は坂なので行き来はしんどいです。あと古川庭園も六義園も美しいですが公園ではないので、小さい子供を遊ばせるところが結構少ないと感じます。 |
|
| No.36 |
駒込は静かで良いですよ。確かに巣鴨は便利なんですが、ちょっと騒々しいというか治安にやや不安があるので、住む場所としては駒込の方が好きですね。というかこのマンションの立地なら十分巣鴨も生活圏内かと思います。
|
|
| No.37 |
総戸数が少ないほうですから、管理費や修繕費がどのくらいの月額料金になるのか、
気になるところではあります。 一番の問題は所有権ではなく、一般定期借地権（地上権）という点。 さらに、借地の期間は「2093年2月28日まで（建物解体期間を含む）」ですので、71年後に契約期間満了となる計算。 期間満了時に更地にするという条件があり、期間の延長は無いということ。 将来資産が残らないというところでは、売却しにくいというデメリットも発生する可能性がありますね。 |
|
| No.38 |
この地域で子育てしている者です。
妙義神社の前を毎日通るくらい近隣に住んでいて、引越し検討中なので、久々にファミリーが住めるマンションが出来る！と思ったら定期借地権付きで、う?ん…と思っているところです。 たしかに生活するには不便はないです、そこそこ活気のある商店街もあり、安いスーパー、高級スーパー、ドラッグストア…八百屋さん、魚屋さん…なんでもそろいます。 ただ、食料品、日用品、衣類など全て一気に購入できる西友のような大型スーパーはないので、雨の日の買い物は面倒かも。 また、駒込、巣鴨は、気の利いた飲食店やカフェがほとんどなく、実家の家族や友人が遊びに来ても外食が残念なのは否めません。 ちょっと美味しいパン屋さん、ミスドやスタバ、美味しくて使い勝手良いイタリアンレストランとか欲しいー、とよくママ友と嘆いています。。。 ただ、山手線の割に、住人以外降りることがほとんどない駅なので(山手線で降りたことない駅ナンバー1でしたっけね)、治安は良いし落ち着いてはいます。 定期借地権70年なので、住み切っておしまい…とかですかね… この辺りに住んでいてこのエリアから離れたくなく、資産残すことは考えてない方には良いのかもしれませんね。 |
|
| No.39 |
>>38 匿名さん
駒込は毎日の食生活は便利だけども、衣類とか食器とかプラスアルファの部分はお隣の巣鴨に行くか、山手線で上野池袋に行くか、とにかくどっか行かなきゃダメですよね。確かにその点はデメリットですね。 定期借地権については、どうしても分譲マンションの底地権という形で資産を子供に残したい人は迷わず購入を断念すべきでしょうね。私自身は資産は他の方法でも十分残せると思うので、すべては価格次第と考えてます。類似の立地、同等の設備仕様の所有権物件より相応割安で、地代負担も重すぎなければ、安く買えた分のお金を別に有効利用できるわけですから、絶対的に定期借地権の物件が悪いとは思えないです。駒込駅徒歩3分なら将来賃貸に出してもかなり借り手つきやすいはずですしね。価値観は人それぞれですから、どうしても嫌だって人を説得しようとまでは思わないですけどね。 |
|
| No.40 |
|
|
| No.41 |
定借は解体積立も入るのでランニングコストが高めになるのでそこがいくらになるか…ですね。同じ定借のブリリアシティ西早稲田だと、毎月45000円くらいはかかるみたいでした。
駒込イタリアンとフレンチのお店むしろ多いと思いますけどね。ただ全部こじんまりとしてはいますが。 |
|
| No.42 |
>>41 マンション検討中さん
毎月45000円って単位は何？70㎡換算？いずれにしてもブリリアシティ西早稲田は規模のメリットでランニングコストが下がってるから、普通に考えたらそれよりは上になるかな。他方で、あちらは水害ハザード丸かぶりって問題がある。もしも仮に浸水被害があれば一時金かなり必要になるから、そういうリスクが小さいのはこの物件のメリットかなと思ってる。 |
|
| No.43 |
|
|
| No.44 |
>>43 マンション検討中さん
なるほど、販売が既にかなり進んでるから、物件概要だけでも基本的な数値は分かるってことね。 |
|
| No.45 |
山手線駅近と都電駅近を比較するのはどうなんだろうね
|
|
| No.46 |
|
|
| No.47 |
気の利いた飲食店やカフェがほとんどないそうで、若い方には少々物足りない街なのかもしれないと感じました。
ただスーパーやドラッグストアで日常的な買い物は事足りるようですし、生活はしやすそうですよね。 こちらのマンションのテナントでパン屋さんやカフェが入ってくれればいう事なしですが、そのような可能性はあり得ますか？ |
|
| No.48 |
スタバはないけど、気の利いたカフェはそこそこあるよ。桜キッチンカフェはこの物件から歩いて3分くらいかな。駒込はあまり有名じゃないから、気の利いたお店とか何もないって先入観が出来ちゃってるように思う。レストランも素敵なところ幾つかあるし。大きな店はないけどね。
|
|
| No.49 |
ここ今出てる間取り見ると乾式壁多いね
それほど高層じゃないのに残念 全部コンクリートより解体し易いから？まさかね |
|
| No.50 |
単身用の部屋が半分以上になるから、マナー悪い人が多く住むことになる。ゴミだしとか、入居後の管理とか心配になりました。
良さそうだなと思ったけど、子供がいる自分には残念な企画。見送ることにしました。 |
|
| No.51 |
|
|
| No.53 |
定借か普借かに関わらず、借地権マンションへのローンが通りづらくなっているという話を聞いたのですがそうなのでしょうか？定借はリセールバリューよくないですか？売ることを考えた場合はやめたほうがよいのでしょうか。
|
|
| No.54 |
中古定期借地権マンションについては、かつてはローンが極めて通りにくかったけれども、最近は以前より通りやすくなってますね。中古物件情報サイトで定期借地権の物件を調べれば、都心部高級物件などは10年後に値上がりしたものも少なくないのがわかります。定借だからどうと一概には言えないでしょうね。
|
|
| No.55 |
>>54 匿名さん
そうなのですか？去年から借地マンションへの住宅ローンも厳しくなってると聞いたのですが…担保にならないという銀行の判断でローンが厳しくなるのであれば、リセール時に中古市場で足元を見られそうで躊躇してしまいます。新築時はよいかもしれませんが |
|
| No.56 |
>>55 マンション検討中さん
躊躇を覚えるのは普通だと思いますが、定借物件の中に値上がりしたものがあるのは厳然たる事実ですし、値上がりとまで行かなくとも資産性を維持できてる物件が多数あるのも事実です。まったく同じ条件なら所有権物件の方がいいに決まってますので、すべては価格設定次第かと。 |
|
| No.57 |
便利な立地ですので、高めの価格帯になるかなとは思うのですが
借地権物件であるため、少しは安くなるのかなと思ったり。 エントリーしないと見ることができないプランがかなり気になります。 エントリーされた方はいらっしゃいますか？ |
|
| No.58 |
エントリーしました。
45戸で9F建ってことは各階5戸ぐらいなんだと思いますが、これは内廊下なのかな？ まだ全体像がわかりませんね。 |
|
| No.59 |
駒込、落ち着いたいい場所だと思いましたが、カフェなどこじゃれたお店がないのは確かに…ですね。
ただ、六義園が近くて、散歩するにもよさそうなところ。 桜はもう終わってしまったかもしれませんが、都心に緑の場所があるのはいいと思います。 販売価格は未定でした。いくらくらいになるでしょうか。 総戸数45戸で自転車置き場が45台なのは、単純計算で1戸あたり1台の計算です。 駐車場は1台ですし、このあたりに住む人は、車も自転車もなく、基本徒歩の方が多いんでしょうか？ |
|
| No.60 |
北区アドレスだけど築3年徒歩6分のシティハウス駒込ステーションコートが坪340万で売りにでてますが、定借でも400万円台までいっちゃうのかねぇ。
|
|
| No.61 |
買えないだろうけど良いなぁと思って見に来てしまう物件ですここは。定借でもなかなか価値は下がらないと思う。あとは値段ですね。
|
|
| No.62 |
東京メトロ南北線駒込駅より3分、JR山手線駒込駅より4分、この立地では高くても仕方がないだろうなと思います。まだ正式な価格は出ていないようですが。
収納が足りないかなと思う点もあったりしますが、無駄のない整った感じの生活しやすそうな間取りが多いのではないでしょうか。 スーパーあり商店街あり医療施設もあり、徒歩圏でほとんど生活に必要な施設は満たされている感じでもあります。小中学校も近かったりします。 |
|
| No.63 |
所有権と同程度のはずないでしょう。どのくらい下げるか、期待しています。
|
|
| No.64 |
ランドプランとデザインの一部がHPで公開されましたね。マンション自体はすごくスタイリッシュに見えます。バルコニー面は限定サイトで見れるのかな？ ランドプランもうまくて、神社の敷地分も空地みたいになってるのがいいですね。ただ、マンションをぐっと南に寄せたので、低層階は学生寮との距離感がやや気になるでしょうか。 駒込エリアと地縁があるので、買えないけど気になる物件です。
|
|
| No.65 |
西向き住戸ばっかりだなと思ってたけど、東向きの神社側はベランダはおろか開口部もほとんど無いのね。
神社側からの要請か配慮の結果ですかね。 |
|
| No.66 |
>>65 通りがかりさん
何かひどい勘違いしてるね。神社はマンションの北側だけど？ |
|
| No.67 |
サブエントランスの位置が面白い。参拝用みたい。
|
|
| No.68 |
>>67 周辺住民さん
本当だw この位置だと参拝客が普通に目の前で集まって写真撮ったりしている感じになりそう 今年もコロナ禍だけど元旦はそこそこ人来てたよ マンションの住民はこのサブエントランスを使う必要性があるのか謎 |
|
| No.69 |
マンション内に神社の倉庫があって、サブエントランスから御神輿出すとか笑
|
|
| No.70 |
サブエントランス側から神社の敷地を通って、エネルギースーパーたじまとか、霜降銀座方面とかに近道できるってことだと思うよ。現地知ってる人からしたら、特に違和感ないかな
|
|
| No.71 |
たじまとか霜降銀座行くのなら、普通はメインエントランス使うと思いますよ。
サブエントランス使っても距離変わらない一方で、階段の登り降りが生じるだけなので。 事業協力者住戸があるみたいなので、神社の関係者がお住まいになるのかもしれません。 それに、元々が神社絡みのプロジェクトなので、少しでも神社に親しみを持ってもらえれば、ということもあるのでは？ とはいえ、子供の遊び場としては、建て替え前の方が良かったのですけどね。 |
|
| No.72 |
神社敷地の借地権マンションでは購入者に氏子になることを求めるケースもあるようですね。
こちらはどうでしょうか。 |
|
| No.73 |
>>72 通りがかりさん
へえ、そんなケースあるんだ。具体的にどこのことか教えてくれる？ もし仮にそれが借地契約の条件なら、地代はすごく安くなりそうだね。もし契約に書いてないのに後から氏子になることを求めるなら、たぶん人権侵害（憲法の私人間適用ってやつね）に該当すると思う。 |
|
| No.74 |
>>71 周辺住民さん
神社の敷地を通り抜けて妙技通りに出た方が近くない？階段の上り下りもないと思うけど…。勘違いだったらごめん。 |
|
| No.75 |
>>73
京都の下鴨神社です。当該事例では広告でも購入条件としてきちんと謳っていたようです。 三井不が販売するマンションを買ったことがありますが、重要事項説明は恐ろしく丁寧でした。 購入者と神社との関係性も事前にきちんとご説明になることでしょう。 |
|
| No.76 |
>>75 通りがかりさん
参考になります。ありがとうございました。 |
|
| No.77 |
ここは定期借地権マンションなんですね。
どこのマンションも恐らく永住なんて殆どないと思うけど、 どうせ引っ越しも前提なら定期借地権付きでも良いかな。 なんて考えちゃう。 でもマンションの他に土地代が毎月掛かるんですよね。 |
|
| No.78 |
定借で販売戸数も少なめとなると、売主側としてはターゲット層みたいなのあるのかね
年齢は若い方がいいとか逆とか ある程度絞って事前案内のお誘いするのかな |
|
| No.79 |
>>78 マンション検討中さん
確実に買える人なら年齢関係ないでしょ 70年の定借だよ |
|
| No.80 |
買った後に売ることは考えておらず、お子さんに資産を残す意図も無い場合は、借地権でもなんら問題はないでしょう。70年あれば寿命の間は住み続けられますからね。住まなくなってもリフォームして定借で賃貸に出すことも考えられます。
一方で細かいことを言えば、借地料を前払いでまとまった額を設定し、イニシャルで支払わせる(1,000万等)目的でこれを分譲価格にインクルードして販売するスキームをデベが組んでいる場合、その金額部分は住宅ローン控除の対象外になることがあるようです。ブリリアシティ三鷹のようなケースですかね。 |
|
| No.81 |
外観かっこええ
|
|
| No.82 |
>>80 通りがかりさん
定借について詳しくありがとうございます。ブリリアシティ三鷹はそんなことがあったのですね。事前に説明はあったのでしょうか？ まあブリリアシティ三鷹は駅遠定借で厳しそうですが、こちらの物件は立地が素晴らしいので、仮に残存期間が減っても賃貸で回していけるかなと感じてます。 |
|
| No.83 |
>>82
ブリリアシティ三鷹で、前払い借地料部分にローン控除除外が適用できない可能性があることの説明が事前にあったかどうかはあいにく存じ上げておりません。 現在分譲中のブリリアシティ西早稲田も前払い賃料が設定されています。 いずれも、前払い賃料が物件価格に含まれること自体は、SUUMOなどにも表記されていますのでご覧下さい。 |
|
| No.84 |
価格が安いように見えても表示価格にだまされないことが重要ですよ。70年間の賃料と解体積立金とローン控除減額分を含めたトータルコストが所有権の80％が適正価格です。
ちなみにホームページに土地の固定資産税がかからないというものがありますが、年間僅か2～5万程度の話です。 地代や解体積立金上昇リスクもあり、まだまだグレーな制度だと思いますよ。 |
|
| No.85 |
>>84 マンション検討中さん
所有権の80％が適正価格の根拠は？ |
|
| No.86 |
定借について市ヶ谷加賀町の方に書かれていました。こちらの記事参考になりました。
②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。 https://www.sumu-log.com/archives/... 10から20年くらい住んで住替えを検討する人が一定数出てくる気がしました。 神社繋がりではありますがここに正直あてはまるのか？ですが一応ポジティブ？な方もありましたので 下の記事の様に値上がりを期待するとかないけど50年以上先のこと考えるのは不確定要素が多すぎるし、価格が出てからかなと思いました https://diamond.jp/articles/-/1832... |
|
| No.87 |
不動産の価値は買い手の属性によって変わるけれど、定借物件はその傾向が激しいと思う。極端な例だけど、定年退職を迎える直前で、子どももいない夫婦が、これまで通勤利便性を考慮して住んでいた家を売って、退職後の住処を探しているとする。そうすると、退職金でほぼローンを返せてしまうし、年金もはっきり計算できるから、将来無駄に多くの資産を残す必要もないわけだし、定借物件は所有権物件より少しでも安けりゃ単純にお買い得になる。
上記は極端な例だけど、一般論として、買い手の年齢が上がるほど定借のデメリットは小さくなると言えるはず。あとは、子ども有無、手元の資産状況なんかもいろいろ関係するだろうね。要は、定借物件は同一条件の所有権物件より不利なのは確かだけど、何割が適正価格とか単純に定量化はできない。物件の価格と、自分の属性と条件とをよくよく見極めることが大切。まあ、慎重すぎて調度よいとは言えると思う。 |
|
| No.88 |
>>87 匿名さん
同感です。 銀行がローン審査で借地物件をどのように評価するのか、各行のその時々の考え方次第でしょうが、70年後までに資産価値がゼロになる不動産ですから年数を経る毎に所有権物件よりローンが下りずらくなる可能性が高くなっていく=売りずらくなっていくことだけは確からしいと思われます。 少なくとも築35年を超えて売却するときに、当然ながら買い手にはその時点から35年のローンは下りないでしょう。 この点が所有権物件に対するディスカウントの主因ですが、例えば所有権の80%の価格で、このリスクに見合うと感じるか否か？ それはそれぞれの事情がある買い手ごとに異なる判断であり、絶対に売らない人にとってはこの点はリスクでは無いということでもありますし、万が一にも売るかもしれない人にとっては買い手の層が狭まって安い価格でしか売れず、残債割れするリスクを負いやすい物件ということですね。 |
|
| No.89 |
>>88 通りがかりさん
そう。87ではリスクが小さくなって、メリットが大きくケースを挙げたけど、逆にリスクが大きくなって、メリットが小さくなるケースもある。売却する可能性が小さくなく、かつ自己資金が潤沢でない人にとっては、多少の割安さ程度ではメリットよりもリスクがずっと大きくなるはず。 ただし、売却する可能性があっても、資金が潤沢な人にとっては、譲渡損は出るとしても残債割れリスク自体の意味は小さくなる。（つまり、資金が潤沢でほとんどキャッシュで買える人でも、今は控除を受けるために出来るだけローンを使うから、表面上は残債割れ現象が発生するけれども、その場合の譲渡損の実質的なダメージは資金が厳しい人にとってよりも小さいという意味。） 一般論として言えるのはこの程度で、あとは物件の価格次第、買い手の属性と条件次第だね。 |
|
| No.90 |
>>86 匿名さん
というか、リンク先両方とも見れないのは私だけ？ |
|
| No.91 | ||
| No.92 |
|
|
| No.93 |
借地料は、路線価と土地面積から目安を計算することが出来ると言われています。本物件は大通りに面していないことから、面しているよりも路線価が低廉であることは事実であり、借地料がそこまで重くないことへの期待が本来的にはあると思います。土地の固都税が路線価から算出されますので、大通り面ほど高くないことは間違いないでしょう。
一方で借地料は、事業スキームを提案したデベのうち最も高い金額を出したところが地主から選定されて案件として勝ち取る、という流れで決まると想像されます。これはデベが所有権マンションの土地を仕入れるのと同じではありますが。今回は神社側が改修工事を行なっており、例えばその工事費用に係る事情があることも、前払い額やイニシャル権利金の設定に当たって考え有ります。日鉄興和さんがどんな金額設定で神社に提案したのか、でしょうね。 |
|
| No.94 |
>>93 通りがかりさん
ここって入札案件なんでしょうか？ |
|
| No.95 |
案件経緯は存じ上げておらずあくまで想像です。日鉄興和さんの2021/3/5付のプレスを改めて見てみると下記のように書いてありますね。どちらとも読める書きぶりではありますが…。
妙義神社の旧社殿・社務所は 1965 年(昭和 40 年)に建てら れましたが、近年老朽化が進み、修繕や再建が計画されるものの再 建費用の工面が困難な状況となっておりました。 長年にわたって数多くの等価交換事業の実績のある当社が事業パ ートナーとして選定され… |
|
| No.96 |
|
|
| No.97 |
レア感のある駅近プロジェクトである傍らで、豊島区内で言えば駒込4丁目の巣鴨間エリアに比してプライム感は落ちるように個人的には思いますし借地なので手頃な価格設定になればいいね！という希望的観測がありつつも、やはりイニシャルで前払借地料と権利金を積むであろう案件背景が推察されるあたり、どうなるだろうかというところでしょうか。
ポジティブな点に言及するなれば、金食い虫の機械式駐車場設備が無いので管理費や修繕積立金は明らかに抑えられるでしょうね。（車を持たない人視点） |
|
| No.98 |
>>97 通りがかりさん
権利金は当然含まれると思うけど、前払い地代はどうだろう。この場所なら権利金だけども相当な額になるはずで、神社の建て替えのコストはそれだけでも賄えそうだし、前払い地代は含まれないかもしれないよ。あと、そもそも地主が神社（つまり利潤追求が本旨ではない、はず）だから、地代は普通の定借物件より少しは抑え目になるなんじゃないかと期待してるけど。甘いかな。 |
|
| No.99 |
>>98 匿名さん
どうでしょう、販売開始まであと1ヶ月程度ですかね！ 事業協力者住戸が3戸あるというのもどう影響しているか気になるところです。 普通に考えると神社の方のお住まいということになりますでしょうか。 この3戸も分譲すれば権利金/借地料が入るべくものですから、プロジェクト全体としてそうしなくてもゆとりがあるということでありましょう。 一方でその3戸の建設費を42戸分の分譲価格でまかなっているという見方もあるかもしれませんね。 |
|
| No.100 |
アンケートきたね
回答した人に事前案内会？ |
|
| No.101 |
定借としての価格メリットがあるかないかでしょうね。
|
|
| No.102 |
事業協力者は神社の方ですか。
定期借地権マンションでも事業協力者向けの住戸があるのが 不思議と言うか、どのような仕組みになっているのか分かりませんが 賃貸に出される部屋になるんでしょうか？ |
|
| No.103 |
事前案内会行く方いますか？
|
|
| No.104 |
行きます！
1週目の土日はもう埋まりそうとのことです |
|
| No.105 |
そうですか
自分はやっぱり良い立地で定借はもったいないかな～と思って考え中です |
|
| No.106 |
事前案内会申し込みました！定借ですが山手線も南北線も至近、買い物にも困らず、立地が全てという考え方なら最高かなと思います。駒込エリアはかなり坪単価が上昇していますしね。ローン先は自由に選べないけど今のこの金利ならどこでもそんなにリスクはないかなと思います。ここなら20年住んだ後でも買い手はいるでしょう。
|
|
| No.107 |
定借のデメリットも教えてくれていて、こちらの掲示板は本当にありがたいです。
借地権のマンションって、最近の制度だと思うんですが、なぜ借地権なんでしょうね？ 将来的に更地にして、違う建物を建てる予定があるからでしょうか。 売りたい時に売れない可能性があるようですよね。 その場合に、二束三文でもいいから売れますか？ 例えば、定年を迎えた時に売りたい時、売れなかったら、毎年固定資産税は払わなくてはいけないものですか？ |
|
| No.108 |
>>107 匿名さん
質問内容が衝撃的に意味不明過ぎて、説明が面倒くさくて誰もレスしてくれないと思います。 だから私がレスしておいてあげます。 土地を手放したくない 期間が経過すればいつでも売れます 税金はいつでも発生します |
|
| No.109 |
定借でも売れる立地だから定借なわけ
|
|
| No.110 |
今日から案内会始まりますね。
私はまだ先になるので、見学された方、 レポートをお願いします。 |
|
| No.111 |
管理費や修繕費は所有権のマンションでも発生しますが
借地権だと地代や解体準備金も必要になってきますね。 永く住むならここに掛かる費用が気になってきます。 こういうのって一般的にはいくらくらいとなるんでしょう。 物件概要だと今のところ未定となってますが事前案内会ではもう説明があったりするんですか？ 7月の販売開始の頃には分かりますかね。 |
|
| No.112 |
|
|
| No.113 |
定借70年だそうです。Brillia西早稲田と同じですね。70年なら買い替え時のリセールにもあまり影響しないので安心。この立地はやはり捨てがたいですね・・
|
|
| No.114 |
3LDKで億近くとか高すぎるわ
文京区でなく豊島区だしね、そして定借でランニングコストも安くはなさそうだしさ |
|
| No.115 |
今や駅近は３LDK60㎡台で1億超えますからね・・・2年くらいは物件高は続くと言われているので立地が悪いところは怖くて買えないですね。ここは駅近いからまだいい・・
|
|
| No.116 |
>>114 評判気になるさん
おまけにバルコニー狭いしディスポーザーもない笑笑 ただ交通利便性はいいね、神社一体開発がどう評価されるかだなぁ にしても物件も小規模だし、このグロスなら他物件が十分視野に入るし… |
|
| No.117 |
|
|
| No.118 |
結構ずっとここ見てましたが高いんですね。残念。
|
|
| No.119 |
>>116 坪単価比較中さん
ディスポーザー 大規模じゃなければメンテナンスにお金かかるのでむしろいらないです・・・10年くらいで壊れるし・・ |
|
| No.120 |
定借でこの価格ってなんでなんですかね？理由を知りたいです
|
|
| No.121 |
今の市況で、この立地なら、それでも十分売れるという読みでしょうね。
正しいかは分かりませんが。 |
|
| No.122 |
この価格なら定借外の選択肢出てきますね。西早稲田って安かったですね。
|
|
| No.123 |
この価格は厳しいよねえ
文京区アドレスなら納得でしたが |
|
| No.124 |
駒込駅から同距離で文京区アドレスだと大和郷くらいしかないので現相場だとこんなものじゃないですかね
定借でこの価格なら山手線内側のルフォンの方がよさそうですけど |
|
| No.125 |
確かにやや強気の価格設定なんだろうけど、今のマンション市場、賃貸からの一時取得組が大多数を占めてて、最近は駒込駅近辺は出物が少なかったから、3LDKは地縁ある人だけでもかなり捌けるって読みなのかもね。地縁がある人にとって、この立地は特別な価値がありそうだしね。
１LDKと2LDKは、交通利便性だけで将来の賃貸需要も見込めるぞって感じですかね。 |
|
| No.126 |
１LDK高すぎ
こんな何もないとこで これなら大塚にするわ南北線乗らないし |
|
| No.127 |
|
|
| No.128 |
1LDKのキッチン使いづらそうだな。なんでこんな配置なんだろ。料理する気が失せそう…。
|
|
| No.129 |
1Lは賃貸としてはありですが、買うとなると。。
運用割り切りか |
|
| No.130 |
|
|
| No.131 |
立地的に、南北線と山手線の両方を使い倒せるのが売りなんだろうから、南北線使わない広域検討者にとっては高いと感じるくらいで、むしろ値付けとしては成功かなと。
|
|
| No.132 |
山手線駅近で地盤、地歴も良い閑静な環境
定借でもこの位はするんじゃないですか |
|
| No.133 |
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96425590/
変な間取りですがこの辺ってまあまあ高いんですね |
|
| No.134 |
>>133 匿名さん
山手線内側徒歩２分でここ価格ならむしろ安く見えますね |
|
| No.135 |
ここ内側じゃないでしょ？
巣鴨住んでてたまに南北線乗るのに自転車で行くから知ってるけどやっぱ若年層が住むにはつまらないよここは まあ地盤固いのが売りか |
|
| No.136 |
地縁がなければとっつきにくい価格帯には変わらないな
この価格なら他が選択肢として浮上してくるわけだし |
|
| No.137 |
古くから神社がある土地なので地盤の心配はないですね。南北線以外に都心につながって便利なんですよね
|
|
| No.138 |
|
|
| No.139 |
>>132 マンション掲示板さん
そのとおり しかも今後も駒込駅近辺（徒歩５分以内）新築マンション建たない なにせ土地がないからな 昭和小学校近くのガソリンスタンド横の広い駐車場が最後の広い土地だが、あそこは駐車場として儲かってるから無理 |
|
| No.140 |
|
|
| No.141 |
山の手って池袋～上野間はみんな同じでしょ。
なら住みやすい方がよくないですかね。 今時、品とか。頭昭和かと。 |
|
| No.142 |
|
|
| No.143 |
>>142 マンション検討中さん
思考に品が無さすぎる |
|
| No.144 |
|
|
| No.145 |
なんだか残念なスレになってしまっていますね。。
|
|
| No.146 |
定借の物件スレは大抵残念になるもんですね…
地代かかる一方で固定資産税かからないし、本当は購入価格が安くなるはずなんだけど結局デベが利益もがっぽり取ってるという気がしちゃうから(割高)、残念になる力が働くのです。 |
|
| No.147 |
>>146 匿名さん
デベ＋地主かもね？ いずれにしても、定借物件はよほど割安感がある場合を除いて、普通の広域検討者には向かないですね。何かその物件固有の特殊な条件にピッタリ当てはまる（今回で言えば妙義信仰を持ってる）とかでない限り、たいていは類似の所有権物件の方がお得になりますからね。 |
|
| No.148 |
でも三井のPC渋谷とか三菱の市ヶ谷、東建の早稲田なんかんは割安感すらあったよね？最近中小デベの方が利益得ようと躍起になってる気がするんだよな。
|
|
| No.149 |
ＰＣ渋谷は別格として、三菱の市ヶ谷、東建の西早稲田も、立地と規模の兼ね備えてる点で、最近の定借のなかでは傑出していい物件だと思うし、最初の20年くらいは割安感さえあるかもだけど、長期的にはやっぱり類似の所有権物件よりは割高になると思う。その間に初期投資の差額分を有効利用できるかが勝負かなと。
あと、物件ごとに良し悪しはあっても、デベの規模はあんま関係ないと思うよ。基本は、都心大規模物件の方が利益を薄く分散できるのに対して、郊外小規模物件だと土地にも建物にも利益を重く載せる結果になるってだけかと。 |
|
| No.150 |
なるほど！ていしゃく買うなら都心の大規模ということですね
|
|
| No.151 |
定借じゃなくても、やっぱりそれが無難だよね。物件ごとに個別に見れば、多少の誤差はあるだろうけどね。
ここは規模のメリットはゼロだけど、立地的には申し分ないし、建物のデザインもハマる人にはハマるだろうから、神社さんとの関係をプラスに評価できる人とか、地縁がある人なんかにはいいよね。あとは、夫婦の一方が山手線、もう一方が南北線を使うケースとかかな。戸数が少ないから、そういう需要だけで十分捌けそう。逆に普通の広域検討者はちょっと手を出しづらいかな。マンマニさんもそんな感じの評価だったよね。 |
|
| No.152 |
|
|
| No.153 |
Eタイプの洋室ですが3,7畳なのでベッド置くの厳しいかなと思ってて見ていたのですが、
セミダブルも置ける形みたいなんですね。 図面ではやや細めに見えますが、割と幅があるんですかね。 |
|
| No.154 | ||
| No.155 |
山手線エリアで便利な場所ですね。
買い物出来るお店も近隣にそれなりに揃っているようですので、 生活面において不便なところは無さそうな印象ですが実際いかがでしょうか？ |
|
| No.156 |
|
|
| No.157 |
駅前ってそういう店舗があるんですね。。
駅近という事もあって子供を一人で歩かせたりするのがちょっと心配になりそうですが、 夜道とかどういったマンションの近くはどういった雰囲気でしょうか？ |
|
| No.158 |
|
|
| No.159 |
市ヶ谷定借で350でしょ。なんで駒込で430になるの？
どう考えても高過ぎやしませんかね。 |
|
| No.160 |
|
|
| No.161 |
>>159 匿名さん
市ヶ谷定借は平均400超でしょ |
|
| No.162 |
|
|
| No.163 |
>>162 マンション検討中さん
あとは規模のメリットのあるなしでしょうね。仕入れや建設のコストが一定なら、大規模物件の方がコストを分散して、販売単価を下げられるからね。こっちが高い（境内立地なんかを見込んでの強気の価格設定）ってのも多少ある気がするけど、それ以上に市ヶ谷加賀町とか西早稲田がお買い得だったんだと思う。 言い換えると、規模が違うマンションの価格を並列で比較するのはやや無理があるってことになるね。 |
|
| No.164 |
規模感無い&割高&定期借地 の物件はスルー推奨ですね。
|
|
| No.165 |
>>164 匿名さん
一般広域検討者に限って言えば、ね。この物件はたぶんもう少し特定的なニーズを捉えにいってるよ。 |
|
| No.166 |
|
|
| No.167 |
|
|
| No.168 |
>>167 マンション検討中さん
お調べになるとすぐ分かるはずですが、新築マンションの価格設定は基本は原価（コスト）の積み上げ式で、漠然と「幾らなら売れるか」で価格決定しているわけではない、と言われています。コストは、土地の仕入値＋建設費＋販売関連費です。そこにデベの利益を足して総販売価格を決める。さらにそれを住戸ごとの条件に合わせて配分していって、各戸の販売価格が決定される、ということのようです。 大規模マンションは容積率が高く、それゆえ住戸当たりの土地仕入値も建設資材コストも相対的に少なくて済むので、上記価格決定方式にしたがえば、販売価格も相対的に抑えられることになります。最近は売れ行き好調なら値上げするというスミフ方式が広まりつつありますが、それでも当初の価格決定方式は原価積み上げ式が原則のようです。 私は業界関係者ではありませんが、以上はマンション購入検討者にとっては常識かと存じます。間違っていたら、ご叱正ください。 |
|
| No.169 |
|
|
| No.170 |
>>169 マンション検討中さん
「竣工前完売を見込めるギリギリの高値」を付けているというご指摘が仮に本当だとしても、他の条件が同じならば、普通は大規模物件の方が小規模物件より低単価になると思いますよ。小規模物件は近隣の一次取得者（地縁がある人）だけを対象にしても完売が見込めるのに対して、大規模物件は売り切るためにどうしても広域集客が必要になるので、より競争力のある価格設定をしなければならなくなるからです。 いずれにしても、「規模が大きい方が相対的に安価になる」というのはごく一般に言われていることで、「聞いたことない」っていうのは不思議すぎます。 |
|
| No.171 |
|
|
| No.172 |
|
|
| No.173 |
は？
怒らないから南口のラブホ店名を言ってみなさい？笑笑 |
|
| No.174 |
駅前にラブホや風俗があっても山手線なら別に普通
巣鴨も両方あるけど子供達はその脇を通って塾に通う サピックスの子がよく使う駐輪場の隣もラブホ |
|
| No.175 |
|
|
| No.177 |
大和郷の近くにもラブホ・風俗があるくらいだからね
駒込もラブホあった気がするけどもうなくなったのかな？ それより販売開始はいつ？ |
|
| No.179 |
大塚が目の敵にされてるが
駒込にはハッテン場として超有名な店があるからなぁ ま 山手線駅周辺の多くは猥雑性とセットと考えた方が無難 |
|
| No.182 |
[NO.176～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、及び削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
|
|
| No.183 |
マンション正面に保育園があります。
子供の泣き叫ぶ声、送迎など気になる方はちょいキツイかも知れません。 |
|
| No.184 |
保育園が正面でもそこまで音って聞こえるものでしょうか？
グラウンドというか広場的なのがあるという事なんですかね。 自分は気にならないタイプですが、窓を閉めてればそこまで聞こえなさそう。 |
|
| No.185 |
一学年10名程度のこじんまりした保育園だし、狭いとは言え道路挟んだ別の建物だし、無垢材つかった素敵な建物でグラウンドもないから、普段は送迎のときとお散歩に出るとき、それぞれ少し声がする程度じゃないですか？ 仮に泣く子がいたとしても、そのときだけ窓を閉めておけば、よほど敏感な方以外は大丈夫かなって思います。
|
|
| No.186 |
近くの保育園は園庭がない小規模な園なのですね。
そのような園は外遊びに近くの公園に連れていくはずですが、 どちらの公園を利用するか、またルートをご存知の方はいらっしゃいますか？ |
|
| No.187 |
しばらくぶりにホームページ物件概要を見たら、1期2次の販売戸数が3戸になってるけど、１期１次は何戸供給したのかな？
|
|
| No.188 |
どれくらい売れたのかは記載がないのでわかりませんが
総戸数が４５戸で、そのうちの３戸は事業協力者住戸。 結構小分けにして販売するのかもしれませんね。 なかなか１階の販売期に何戸と明確にしている物件は少ないですよね。 多分、売れ行きを見ながら販売戸数を決めているのかなと思います。 |
|
| No.189 |
3分の1くらい売れている感じでした。
高層階もほとんど売れていて、後残り10戸くらいですかね。 BタイプとDタイプが残っているみたいです。 定借なのと駐輪場少な目なのが引っ掛かってますが、 早期売却考えているならアリでしょうか。 |
|
| No.190 |
>>189 口コミ知りたいさん
契約者です。 更新情報ありがとうございます。 Bタイプ、Dタイプ低層階は眺望が期待できないので、広域検討の方には見劣りしてしまうかもしれないですね… 低層階は今週末がオプション会です。 何人ぐらいお見かけするのかな？ 楽しみです。 |
|
| No.191 |
45戸に対して駐車場が1台というのはかなり競争率が激しそうですね。
駅が徒歩3分程度なので車は必要ないといえば必要ないエリアではありますが、 周辺で月極が近くにあったら良いところです。 |
|
| No.192 |
>>190 通りがかりさん
私も結局契約する事にしました。 今も低層なのであまり眺望重視というよりは、広さ、場所で決めました。この辺他に候補無いですしね…駐車場は障害者専用なので、住人用の駐車場は無いですが、歩いて1分くらいでカーシェアあるので気にはしてないです。 |
|
| No.193 |
歩いてすぐのところにカーシェアがあるんですね。知りませんでした。
となると別に車を所有していなくても全然不便ななさそうです。 むしろ持っているほうが駐車場確保に大変ですかね。 |
|
| No.194 |
色々検討しましたが今回は見送りです。定借はもちろん、立地と広さと価格はよいのですが、リビングの天井高やベランダ側の梁の出っ張り具合とか、定借ゆえに億出してもお得感があるように思えないシャビィ感がどうしても拭えないので。
|
|
| No.195 |
|
|
| No.196 |
カーシェアが近くに点々としているので車を持たない人からすると便利なところですね。
駐車場を確保するのはこのあたりだと難しいので、 車にこだわりがある方からすると悩ましいかもしれません。 |
|
| No.197 |
カーシェアすごくいいんですけど、使いたいときはみんな一緒というか…
借りられないことって結構あると思います。 特に連休中の今日みたいな天気のときは ふと車で出かけようと思っても予約もなく急にだと難しいこともあるし いくつかステーションがあるということなので うまくそれでやっていけたらなぁ。 |
|
| No.198 |
このあたりだと車なくても普通に暮らせそうですけどね。
使うとしたら長距離だったりでそうするとカーシェアというよりはレンタカーの方がお得になるかもしれないですよ。 もしもカーシェアが見つからないときにはぜひぜひ。 電車もバスもある場所ですから、 年を取って車を運転しなくなってからも普通に便利に暮らせるところはここの良いところだと思います。 |
|
| No.199 |
>>179 匿名さん
昔はあの店の周辺にもあの手の店があり路地裏とか淫猥な雰囲気がありましたが、時代と共にああいう店は減り今はあの店しか残っていないと思います。周辺の雰囲気大分変りました。あの店も次に建て替える時におそらく営業許可は下りないでしょう。 |
|
| No.200 |
もし車を使う可能性があるなら子供の急病やコストコなど荷物が多い買い物でしょうか。
カーシェアのシステムがよくわかっていませんが空きがあれば直前の申し込みでも借りられますか？ |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
