リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
公式URL：https://nskre.jp/komagomemyogi/index.html
所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/
[スレ作成日時]2021-03-03 14:34:32
リビオ駒込妙義ってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2021-05-13 13:54:51
投稿する
削除依頼
定借としての価格メリットがあるかないかでしょうね。
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| No.102 |
事業協力者は神社の方ですか。
定期借地権マンションでも事業協力者向けの住戸があるのが 不思議と言うか、どのような仕組みになっているのか分かりませんが 賃貸に出される部屋になるんでしょうか？ |
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| No.103 |
事前案内会行く方いますか？
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| No.104 |
行きます！
1週目の土日はもう埋まりそうとのことです |
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| No.105 |
そうですか
自分はやっぱり良い立地で定借はもったいないかな～と思って考え中です |
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| No.106 |
事前案内会申し込みました！定借ですが山手線も南北線も至近、買い物にも困らず、立地が全てという考え方なら最高かなと思います。駒込エリアはかなり坪単価が上昇していますしね。ローン先は自由に選べないけど今のこの金利ならどこでもそんなにリスクはないかなと思います。ここなら20年住んだ後でも買い手はいるでしょう。
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| No.107 |
定借のデメリットも教えてくれていて、こちらの掲示板は本当にありがたいです。
借地権のマンションって、最近の制度だと思うんですが、なぜ借地権なんでしょうね？ 将来的に更地にして、違う建物を建てる予定があるからでしょうか。 売りたい時に売れない可能性があるようですよね。 その場合に、二束三文でもいいから売れますか？ 例えば、定年を迎えた時に売りたい時、売れなかったら、毎年固定資産税は払わなくてはいけないものですか？ |
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| No.108 |
>>107 匿名さん
質問内容が衝撃的に意味不明過ぎて、説明が面倒くさくて誰もレスしてくれないと思います。 だから私がレスしておいてあげます。 土地を手放したくない 期間が経過すればいつでも売れます 税金はいつでも発生します |
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| No.109 |
定借でも売れる立地だから定借なわけ
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| No.110 |
今日から案内会始まりますね。
私はまだ先になるので、見学された方、 レポートをお願いします。 |
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| No.111 |
管理費や修繕費は所有権のマンションでも発生しますが
借地権だと地代や解体準備金も必要になってきますね。 永く住むならここに掛かる費用が気になってきます。 こういうのって一般的にはいくらくらいとなるんでしょう。 物件概要だと今のところ未定となってますが事前案内会ではもう説明があったりするんですか？ 7月の販売開始の頃には分かりますかね。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
定借70年だそうです。Brillia西早稲田と同じですね。70年なら買い替え時のリセールにもあまり影響しないので安心。この立地はやはり捨てがたいですね・・
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| No.114 |
3LDKで億近くとか高すぎるわ
文京区でなく豊島区だしね、そして定借でランニングコストも安くはなさそうだしさ |
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| No.115 |
今や駅近は３LDK60㎡台で1億超えますからね・・・2年くらいは物件高は続くと言われているので立地が悪いところは怖くて買えないですね。ここは駅近いからまだいい・・
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| No.116 |
>>114 評判気になるさん
おまけにバルコニー狭いしディスポーザーもない笑笑 ただ交通利便性はいいね、神社一体開発がどう評価されるかだなぁ にしても物件も小規模だし、このグロスなら他物件が十分視野に入るし… |
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| No.117 |
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| No.118 |
結構ずっとここ見てましたが高いんですね。残念。
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| No.119 |
>>116 坪単価比較中さん
ディスポーザー 大規模じゃなければメンテナンスにお金かかるのでむしろいらないです・・・10年くらいで壊れるし・・ |
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| No.120 |
定借でこの価格ってなんでなんですかね？理由を知りたいです
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| No.121 |
今の市況で、この立地なら、それでも十分売れるという読みでしょうね。
正しいかは分かりませんが。 |
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| No.122 |
この価格なら定借外の選択肢出てきますね。西早稲田って安かったですね。
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| No.123 |
この価格は厳しいよねえ
文京区アドレスなら納得でしたが |
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| No.124 |
駒込駅から同距離で文京区アドレスだと大和郷くらいしかないので現相場だとこんなものじゃないですかね
定借でこの価格なら山手線内側のルフォンの方がよさそうですけど |
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| No.125 |
確かにやや強気の価格設定なんだろうけど、今のマンション市場、賃貸からの一時取得組が大多数を占めてて、最近は駒込駅近辺は出物が少なかったから、3LDKは地縁ある人だけでもかなり捌けるって読みなのかもね。地縁がある人にとって、この立地は特別な価値がありそうだしね。
１LDKと2LDKは、交通利便性だけで将来の賃貸需要も見込めるぞって感じですかね。 |
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| No.126 |
１LDK高すぎ
こんな何もないとこで これなら大塚にするわ南北線乗らないし |
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| No.127 |
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| No.128 |
1LDKのキッチン使いづらそうだな。なんでこんな配置なんだろ。料理する気が失せそう…。
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| No.129 |
1Lは賃貸としてはありですが、買うとなると。。
運用割り切りか |
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| No.130 |
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| No.131 |
立地的に、南北線と山手線の両方を使い倒せるのが売りなんだろうから、南北線使わない広域検討者にとっては高いと感じるくらいで、むしろ値付けとしては成功かなと。
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| No.132 |
山手線駅近で地盤、地歴も良い閑静な環境
定借でもこの位はするんじゃないですか |
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| No.133 |
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96425590/
変な間取りですがこの辺ってまあまあ高いんですね |
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| No.134 |
>>133 匿名さん
山手線内側徒歩２分でここ価格ならむしろ安く見えますね |
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| No.135 |
ここ内側じゃないでしょ？
巣鴨住んでてたまに南北線乗るのに自転車で行くから知ってるけどやっぱ若年層が住むにはつまらないよここは まあ地盤固いのが売りか |
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| No.136 |
地縁がなければとっつきにくい価格帯には変わらないな
この価格なら他が選択肢として浮上してくるわけだし |
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| No.137 |
古くから神社がある土地なので地盤の心配はないですね。南北線以外に都心につながって便利なんですよね
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| No.138 |
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| No.139 |
>>132 マンション掲示板さん
そのとおり しかも今後も駒込駅近辺（徒歩５分以内）新築マンション建たない なにせ土地がないからな 昭和小学校近くのガソリンスタンド横の広い駐車場が最後の広い土地だが、あそこは駐車場として儲かってるから無理 |
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| No.140 |
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| No.141 |
山の手って池袋～上野間はみんな同じでしょ。
なら住みやすい方がよくないですかね。 今時、品とか。頭昭和かと。 |
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| No.142 |
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| No.143 |
>>142 マンション検討中さん
思考に品が無さすぎる |
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| No.144 |
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| No.145 |
なんだか残念なスレになってしまっていますね。。
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| No.146 |
定借の物件スレは大抵残念になるもんですね…
地代かかる一方で固定資産税かからないし、本当は購入価格が安くなるはずなんだけど結局デベが利益もがっぽり取ってるという気がしちゃうから(割高)、残念になる力が働くのです。 |
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| No.147 |
>>146 匿名さん
デベ＋地主かもね？ いずれにしても、定借物件はよほど割安感がある場合を除いて、普通の広域検討者には向かないですね。何かその物件固有の特殊な条件にピッタリ当てはまる（今回で言えば妙義信仰を持ってる）とかでない限り、たいていは類似の所有権物件の方がお得になりますからね。 |
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| No.148 |
でも三井のPC渋谷とか三菱の市ヶ谷、東建の早稲田なんかんは割安感すらあったよね？最近中小デベの方が利益得ようと躍起になってる気がするんだよな。
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| No.149 |
ＰＣ渋谷は別格として、三菱の市ヶ谷、東建の西早稲田も、立地と規模の兼ね備えてる点で、最近の定借のなかでは傑出していい物件だと思うし、最初の20年くらいは割安感さえあるかもだけど、長期的にはやっぱり類似の所有権物件よりは割高になると思う。その間に初期投資の差額分を有効利用できるかが勝負かなと。
あと、物件ごとに良し悪しはあっても、デベの規模はあんま関係ないと思うよ。基本は、都心大規模物件の方が利益を薄く分散できるのに対して、郊外小規模物件だと土地にも建物にも利益を重く載せる結果になるってだけかと。 |
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| No.150 |
なるほど！ていしゃく買うなら都心の大規模ということですね
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| No.151 |
定借じゃなくても、やっぱりそれが無難だよね。物件ごとに個別に見れば、多少の誤差はあるだろうけどね。
ここは規模のメリットはゼロだけど、立地的には申し分ないし、建物のデザインもハマる人にはハマるだろうから、神社さんとの関係をプラスに評価できる人とか、地縁がある人なんかにはいいよね。あとは、夫婦の一方が山手線、もう一方が南北線を使うケースとかかな。戸数が少ないから、そういう需要だけで十分捌けそう。逆に普通の広域検討者はちょっと手を出しづらいかな。マンマニさんもそんな感じの評価だったよね。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
Eタイプの洋室ですが3,7畳なのでベッド置くの厳しいかなと思ってて見ていたのですが、
セミダブルも置ける形みたいなんですね。 図面ではやや細めに見えますが、割と幅があるんですかね。 |
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| No.154 | ||
| No.155 |
山手線エリアで便利な場所ですね。
買い物出来るお店も近隣にそれなりに揃っているようですので、 生活面において不便なところは無さそうな印象ですが実際いかがでしょうか？ |
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| No.156 |
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| No.157 |
駅前ってそういう店舗があるんですね。。
駅近という事もあって子供を一人で歩かせたりするのがちょっと心配になりそうですが、 夜道とかどういったマンションの近くはどういった雰囲気でしょうか？ |
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| No.158 |
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| No.159 |
市ヶ谷定借で350でしょ。なんで駒込で430になるの？
どう考えても高過ぎやしませんかね。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>159 匿名さん
市ヶ谷定借は平均400超でしょ |
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| No.162 |
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| No.163 |
>>162 マンション検討中さん
あとは規模のメリットのあるなしでしょうね。仕入れや建設のコストが一定なら、大規模物件の方がコストを分散して、販売単価を下げられるからね。こっちが高い（境内立地なんかを見込んでの強気の価格設定）ってのも多少ある気がするけど、それ以上に市ヶ谷加賀町とか西早稲田がお買い得だったんだと思う。 言い換えると、規模が違うマンションの価格を並列で比較するのはやや無理があるってことになるね。 |
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| No.164 |
規模感無い&割高&定期借地 の物件はスルー推奨ですね。
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| No.165 |
>>164 匿名さん
一般広域検討者に限って言えば、ね。この物件はたぶんもう少し特定的なニーズを捉えにいってるよ。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
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| No.168 |
>>167 マンション検討中さん
お調べになるとすぐ分かるはずですが、新築マンションの価格設定は基本は原価（コスト）の積み上げ式で、漠然と「幾らなら売れるか」で価格決定しているわけではない、と言われています。コストは、土地の仕入値＋建設費＋販売関連費です。そこにデベの利益を足して総販売価格を決める。さらにそれを住戸ごとの条件に合わせて配分していって、各戸の販売価格が決定される、ということのようです。 大規模マンションは容積率が高く、それゆえ住戸当たりの土地仕入値も建設資材コストも相対的に少なくて済むので、上記価格決定方式にしたがえば、販売価格も相対的に抑えられることになります。最近は売れ行き好調なら値上げするというスミフ方式が広まりつつありますが、それでも当初の価格決定方式は原価積み上げ式が原則のようです。 私は業界関係者ではありませんが、以上はマンション購入検討者にとっては常識かと存じます。間違っていたら、ご叱正ください。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
>>169 マンション検討中さん
「竣工前完売を見込めるギリギリの高値」を付けているというご指摘が仮に本当だとしても、他の条件が同じならば、普通は大規模物件の方が小規模物件より低単価になると思いますよ。小規模物件は近隣の一次取得者（地縁がある人）だけを対象にしても完売が見込めるのに対して、大規模物件は売り切るためにどうしても広域集客が必要になるので、より競争力のある価格設定をしなければならなくなるからです。 いずれにしても、「規模が大きい方が相対的に安価になる」というのはごく一般に言われていることで、「聞いたことない」っていうのは不思議すぎます。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
は？
怒らないから南口のラブホ店名を言ってみなさい？笑笑 |
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| No.174 |
駅前にラブホや風俗があっても山手線なら別に普通
巣鴨も両方あるけど子供達はその脇を通って塾に通う サピックスの子がよく使う駐輪場の隣もラブホ |
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| No.175 |
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| No.177 |
大和郷の近くにもラブホ・風俗があるくらいだからね
駒込もラブホあった気がするけどもうなくなったのかな？ それより販売開始はいつ？ |
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| No.179 |
大塚が目の敵にされてるが
駒込にはハッテン場として超有名な店があるからなぁ ま 山手線駅周辺の多くは猥雑性とセットと考えた方が無難 |
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| No.182 |
[NO.176～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、及び削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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| No.183 |
マンション正面に保育園があります。
子供の泣き叫ぶ声、送迎など気になる方はちょいキツイかも知れません。 |
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| No.184 |
保育園が正面でもそこまで音って聞こえるものでしょうか？
グラウンドというか広場的なのがあるという事なんですかね。 自分は気にならないタイプですが、窓を閉めてればそこまで聞こえなさそう。 |
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| No.185 |
一学年10名程度のこじんまりした保育園だし、狭いとは言え道路挟んだ別の建物だし、無垢材つかった素敵な建物でグラウンドもないから、普段は送迎のときとお散歩に出るとき、それぞれ少し声がする程度じゃないですか？ 仮に泣く子がいたとしても、そのときだけ窓を閉めておけば、よほど敏感な方以外は大丈夫かなって思います。
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| No.186 |
近くの保育園は園庭がない小規模な園なのですね。
そのような園は外遊びに近くの公園に連れていくはずですが、 どちらの公園を利用するか、またルートをご存知の方はいらっしゃいますか？ |
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| No.187 |
しばらくぶりにホームページ物件概要を見たら、1期2次の販売戸数が3戸になってるけど、１期１次は何戸供給したのかな？
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| No.188 |
どれくらい売れたのかは記載がないのでわかりませんが
総戸数が４５戸で、そのうちの３戸は事業協力者住戸。 結構小分けにして販売するのかもしれませんね。 なかなか１階の販売期に何戸と明確にしている物件は少ないですよね。 多分、売れ行きを見ながら販売戸数を決めているのかなと思います。 |
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| No.189 |
3分の1くらい売れている感じでした。
高層階もほとんど売れていて、後残り10戸くらいですかね。 BタイプとDタイプが残っているみたいです。 定借なのと駐輪場少な目なのが引っ掛かってますが、 早期売却考えているならアリでしょうか。 |
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| No.190 |
>>189 口コミ知りたいさん
契約者です。 更新情報ありがとうございます。 Bタイプ、Dタイプ低層階は眺望が期待できないので、広域検討の方には見劣りしてしまうかもしれないですね… 低層階は今週末がオプション会です。 何人ぐらいお見かけするのかな？ 楽しみです。 |
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| No.191 |
45戸に対して駐車場が1台というのはかなり競争率が激しそうですね。
駅が徒歩3分程度なので車は必要ないといえば必要ないエリアではありますが、 周辺で月極が近くにあったら良いところです。 |
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| No.192 |
>>190 通りがかりさん
私も結局契約する事にしました。 今も低層なのであまり眺望重視というよりは、広さ、場所で決めました。この辺他に候補無いですしね…駐車場は障害者専用なので、住人用の駐車場は無いですが、歩いて1分くらいでカーシェアあるので気にはしてないです。 |
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| No.193 |
歩いてすぐのところにカーシェアがあるんですね。知りませんでした。
となると別に車を所有していなくても全然不便ななさそうです。 むしろ持っているほうが駐車場確保に大変ですかね。 |
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| No.194 |
色々検討しましたが今回は見送りです。定借はもちろん、立地と広さと価格はよいのですが、リビングの天井高やベランダ側の梁の出っ張り具合とか、定借ゆえに億出してもお得感があるように思えないシャビィ感がどうしても拭えないので。
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| No.195 |
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| No.196 |
カーシェアが近くに点々としているので車を持たない人からすると便利なところですね。
駐車場を確保するのはこのあたりだと難しいので、 車にこだわりがある方からすると悩ましいかもしれません。 |
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| No.197 |
カーシェアすごくいいんですけど、使いたいときはみんな一緒というか…
借りられないことって結構あると思います。 特に連休中の今日みたいな天気のときは ふと車で出かけようと思っても予約もなく急にだと難しいこともあるし いくつかステーションがあるということなので うまくそれでやっていけたらなぁ。 |
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| No.198 |
このあたりだと車なくても普通に暮らせそうですけどね。
使うとしたら長距離だったりでそうするとカーシェアというよりはレンタカーの方がお得になるかもしれないですよ。 もしもカーシェアが見つからないときにはぜひぜひ。 電車もバスもある場所ですから、 年を取って車を運転しなくなってからも普通に便利に暮らせるところはここの良いところだと思います。 |
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| No.199 |
>>179 匿名さん
昔はあの店の周辺にもあの手の店があり路地裏とか淫猥な雰囲気がありましたが、時代と共にああいう店は減り今はあの店しか残っていないと思います。周辺の雰囲気大分変りました。あの店も次に建て替える時におそらく営業許可は下りないでしょう。 |
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| No.200 |
もし車を使う可能性があるなら子供の急病やコストコなど荷物が多い買い物でしょうか。
カーシェアのシステムがよくわかっていませんが空きがあれば直前の申し込みでも借りられますか？ |
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