「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

[匿名さん]

外注費を直接発注することで安くしたり、マンションを管理組合が主体的に運営するための意見・情報交換の場にしたいと思います。

区分所有者の立場でも、どうやって理事会に働きかけるか。また、既存管理会社の反発をどう防いでいくかも課題になるかと思います。

管理会社の変更や自主管理の考え方自体への反論は別スレを立ててそちらでどうぞ。

[334: マンション管理士試験上位合格者]

>>330 ご近所さん
　　　　↑何度も言うが総意は天皇制だけ。
採決で決めます。天皇制は採決できないから総意という表現にしてる。あほ

[335: 匿名さん]

>【組合員の総意が反映される組合運営】にするためには、議決権行使書の公開が必要条件となってくる。

そう？
私のマンションも総会参加、議決権行使書、委任状の３つが選べますが、
議決に反対の人は、概ね総会に参加（自分の意見をいったり、質問するため）が多い
賛成、または興味のない人は、委任状がほとんど。

そもそも議決権行使書を出す人自体が、ほとんどいないから、改竄しても公開してもあんまり賛否に影響ないと思うけど。

＞自主管理したいなら、最低でもマン管士資格程度の能力は必要です

じゃあ自主管理はやめるべきでしょうね。
特定の人いないと自主管理できないなら、その人がいなくなったら成り立たなくなるから。

[336: 匿名さん]

理事会と会計支援業務だけの一部委託方式かな。理事会が終われば、管理会社にはさっさと帰っていただく。あとは業者に直接発注。これが一番合理的。

[337: ご近所さん]

＞議決権行使書を出す人自体が、ほとんどいないから、改竄しても公開してもあんまり賛否に影響ない
アホな回答の見本。
私のマンション（335）の話をしているわけでもない。
私のマンションの話をしてほしければマンション名と住所を公開すればいい。
一般的な話で、決して私のマンション（335）の話ではないのですよ。

[338: ご近所さん]

＞特定の人いないと自主管理できないなら
当たり前です。
管理能力のある方がいなければ、自主管理は難しいですね。
管理会社にピンパねされることを理解しつつ、管理会社を雇うしかないですね。

[339: マンション管理士試験上位合格者]

>>335 匿名さん
議決権行使書と委任状は半々くらいですよ。

[340: マンション管理士試験上位合格者]

そもそもの話だが、区分所有者だけで運営すると対立が先鋭化するので、管理会社を使って悪者にするほうがいいよ。管理会社を使っても月1000円から2000円程度割高になるだけ。

[341: マンション管理士試験上位合格者]

一戸あたりね

[342: マンション管理士試験上位合格者]

自主管理可能なマンションは平均分譲価格が4000万以上なら大丈夫。
平均分譲価格と民度は比例します。GDPと民度と比例します。但し韓国を除く。韓国は国外の自国企業の売り上げをGDPに参入してるから。

[343: ご近所さん]

＞月1000円から2000円程度割高になるだけ。
それは嘘ですよ。
平均月3000円以上は高くなる。
それよりも怖いのは、不要な修繕費を修繕積立金からボッタクられますよ。
管理会社が美味しいのは修繕積立金のぼったくり。

[344: 匿名さん]

もっと削減できると思いますが千円か二千円ってどう言う計算ですか？標準的なファミリータイプのマンションを例に内訳お願いします。

[345: 匿名さん]

平均的なマンションでも分譲から一度も削減してないマンションだと削減コンサルなどに頼めば平均3?4割は安くなるし、割高な管理費だと更に安くなる。自主管理だと管理会社の取り分がゼロだからさらにやすくなる。

[346: 匿名さん]

署名押印する議決権行使書は、個人情報保護法の対象なのでしょうか？
議案の賛否だけでなく、筆跡や印影も個人情報？

[347: SKY]

自主管理にてアホ共が管理してるマンションに住んでる私ですが、
うちのゴタゴタついでに近所のマンションの実態調査して参りました。
うちの管理費が7000円?9000円なのに対して、ご近所マンションは管理費20000円前後。総会議事録見させて貰ったら、
某管理会社に月額70万円支払ってるとの事。住込み管理人が居るとか
清掃スタッフが居るとか色々条件違ってますが、この価格差にビックリ。

第三者管理方式調べてたら、知識の無い理事会、高齢化等々が問題にと指摘文書があった。まぁ、無能な理事会だと自主管理無理だなと痛感。理事長の不正に気付いても、誰1人対処出来無いんだもんね。

何かマンション管理士の人と話してたけど、区分所有法の解釈が人によって違う印象有りました。
無投票、白紙及び理事長への委任は無効って言う人と、
無投票は別として、白紙と理事長委任は［賛成］として算出って人。
新旧の法案なのかな？私個人としては、理事長委任は認めないって思ってるけど…。

資格が必要かどうかはともかく、知識は必要。
無知のままあれこれやると、訴訟問題に発展する恐れアリ。

今日1日で学んだことを記載してみました。

[348: 匿名さん]

無能な理事会が多いから、コスパの悪い管理会社業界が成り立っているんだけどね。

自主管理だと無能でも管理会社から干渉されない分、出費は少なくて済むからね。

そもそもSKYさん、自分のマンションだけで、自主管理を語るのは乱暴だと思いますよ？

[349: ご近所さん]

＞347 SKY さん
＞私個人としては、理事長委任は認めないって思ってるけど…。
住民の総意のありかたの問題で、組合活動の一丁目一番地ですから管理規約で定めるべきだと思いますよ。
ここが歪められると、組合活動そのものがおかしくなる。
管理会社はこの部分を平気で歪めてくる。
＞無知のままあれこれやると、訴訟問題に発展する恐れアリ。
特に、【金銭の流れは見える化】しないと火種の一番多い部分です。

[350: ご近所さん]

＞348 匿名さん
＞自分のマンションだけで、自主管理を語るのは乱暴だと思いますよ？
そうは思わない。
現場サイドの貴重な投稿であり、投稿することで、様々な考え方が浮き彫りになってくる。
それに対して意見を言えるのだから何ら差しさわりはない。

[351: マンション管理士試験上位合格者]

>>349 ご近所さん
　　　　↑何度も言うが総意は天皇制だけ。
採決で決めます。天皇制は採決できないから総意という表現にしてる。あほ

[352: マンション管理士試験上位合格者]

>>349 ご近所さん
監事に言及しないのが素人まる出しです。

[353: ご近所さん]

＞351 マンション管理士試験上位合格者
今日もプータローなの？
情けないというか、何故、プータローなのかは自分で分かっていないみたい。
天皇制は日本国民の総意ですよ。
何が言いたいの？
君みたいな〇国人には理解できないだろうが。
君の国では国民の総意が存在しない。
民主国家でないからね。
国民の総意を捻じ曲げた独裁国家だからね。
総意の解釈に困っているようだけど、知恵のない君に教えてあげる。
https://collocation.hyogen.info/word/%E7%B7%8F%E6%84%8F
https://dictionary.goo.ne.jp/word/%E7%B7%8F%E6%84%8F/
https://www.weblio.jp/content/%E7%B7%8F%E6%84%8F
勉強してね。

[354: マンション管理士試験上位合格者]

>>353 ご近所さん
管理組合の総意があるとすれば、集会を開かない書面決議とか、建物が全壊した場合の土地の処分行為だろう。

[355: マンション管理士試験上位合格者]

民主主義は総意で決めるものではない。あほ

[356: ご近所さん]

総意の在り方は管理規約で定められている。
過半数、3/4、4/5対象物件によってまちまちです。
対象物件によっては任意で定めることも出来る。
総会で組合員の投票による採決で決まれば、それが総意となるのですよ。
〇国にはこんな制度はないから理解に苦しむだろうが、ここは日本国です。

[357: マンション管理士試験上位合格者]

>>356 ご近所さん
それは総意じゃないんだよ。法律用語では総意は天皇制だけだと言ってるでしょ。

[358: ご近所さん]

＞総意は天皇制だけだと言ってるでしょ。
誰が言ってるの？
早く病院行った方がいいよ。

[359: 匿名さん]

ご近所さんがそろそろ切れるよ。
すぐ切れるし粘着質な性格だからね。

[360: SKY]

>>349ご近所さん
発言フォローありがとうございます。

何か日本語の使い方云々で揉めると素人の私には理解出来なくなってしまいます。

このスレッド、「管理会社⇒自主管理」って事ですよね？
私自身は、管理会社が駄目とか自主管理が駄目とかは言ってません。
管理会社経験があるなら、自主管理に当たっての骨組みが出来てると思います。
ゼロスタートよりはずっと増し。

何にせよ、時代の流れに敏感でないとダメだなって思う所。
うちは元々規約が無いまま、「暗黙の了解」「常識的に考えて」で運営してきた。
(※今は規約作ってあります)

規約があれば、規約通りにやっていけば大概何とかなる。
が、ウッカリが存在するんですよね。
「管理費を使ってマンションのコミニティ活動を行う」
OKな気がしてたんですが、規約をよく見たら
「管理費は建物・設備の維持管理のみに使う」みたいな？
(※細かい所突っ込まないで下さい)
こういう規約出してたら、コミニティ活動には使えないですね。

「住人が困ってるから管理費で助けよう⇒横領疑われ⇒資料隠す」
善意から始まってゴタゴタになるのが素人考えなのかなって思います。
(※これに関しては別スレで相談済なので、ここでの討論不要)


私が言える事は、無知で時代遅れな人が理事になると、色々大変って話のみです。

[361: ご近所さん]

理事長であれ、他の役員であれ、他の組合員（一部ではなく）の代表ですから、管理規約1条にある【区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的】に行動すべきです。
コミュニティ活動は、ないよりはあったほうがいいとは思いますが、組合員の総意があれば管理費を使うことも可能だとは思いますが、後々、参加されない方から不満が出てくると思いますよ。
理事長は組合全体を見ないといけない。
SKYさんの場合、能力不足の状態から始めるのだから、波乱万丈だと思います。
それはそれでいいんじゃないですか。

[362: 匿名さん]

>それは総意じゃないんだよ。法律用語では総意は天皇制だけだと言ってるでしょ。

天皇制は置いておいて、確かに厳密には総意とは異なります。
ただ、管理組合決議として、総意として取り扱うという意味ですよね。

[363: マンション管理士試験上位合格者]

>>362 匿名さん

国会決議が国民の総意なわけないでしょ。みんな怒りますよ

[364: SKY]

初歩的な質問ですが・・・
「総会での決議は、マンション全員の総意として取り扱う」と言うのは何となく理解は出来る。
しかし、「理事長に委任」が過半数閉めていて、総会出席者が全員反対してたらどうなるんだろ？
これでも総意になるのかしら？総会出席者なんて組合員の1/6程度だ。

規約等々、確認作業中なので見落としあるかもだけど、うちのマンションで
そういう悪い実績もあるので、委任状無しで議決権行使書にしたいとは思ってます。
議案書作成中ですが、理事会のジジババが「理事長に委任が無ければ総会が成立しない」と
しきりにこだわる。理事長交代しようとしてるのに、理事長に委任が意味不明。
この場合の理事長って誰よ？

後任理事長はSKYと明記してあるが、本音で言うなら私自身がやる気ない。
心の叫び：「正しい方法が取れないなら、私はいつでも理事辞める」
説得力の無い私の発言が理事会を混乱に招いてます(汗)

[365: ご近所さん]

あくまで個人的な意見だが、委任状による票の選別は理事長の意見に従うものではなくて、賛否票双方に平等に振り分けすべきだと思う。
議決権行使書による△票の振り分けも賛否票双方に平等に振り分けるべきです。
そうなることを管理規約で定めておけば悩むこともない。
区分所有法では総会開催は組合員の1/5で提起できるし、提起した日から4週間以内に総会が開催されなければ提起した者が総会を開催できることとなっています。
その総会で、役員交代の報告をして議事録に残せばいい。
ついでに、管理会社を雇った場合のデメリットも説明し、できれば自主管理における役員は有償制とすればいい。

[366: 匿名さん]

議案ごとに議決権行使書で賛否をとればいいのであって
委任状はまずないけどね。

[367: 匿名さん]

>>364　SKY　2021/03/25 18:46:50
>委任状無しで議決権行使書にしたいとは思ってます。

代理人による議決権の行使は、区分所有法において認められているので、この方法による議決権の行使を一切禁止することはできない。
管理規約において、代理人の範囲を限定することは可能である。

[368: SKY]

「賃借人」「親戚」「弁護士」辺りへの委任なら理解出来るんですけどね。
総会の形を取る為だけの「理事長委任」が全く理解出来ん。

規約変更はするつもりだけど、その前の初歩的な事でメチャクチャ足止め食らう。
事ある毎に「昔はルールなんて無かった」って連呼するしねぇ。
理事長委任で「理事長報酬月100万」でも通るかしら？
議案書100ページ位にして、間にあったらバレなさそう(笑)
まぁ冗談です。

[369: 匿名さん]

【マンション標準管理規約（単棟型）の例】
４　組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５　組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一　その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二　その組合員の住戸に同居する親族
三　他の組合員

理事長が、【他の組合員】に該当するのであれば、代理人として認められる。

[370: SKY]

>>367 匿名さん
>>369 匿名さん

なるほど！当たり前の事だけど頭から消えてた(汗)
>代理人による議決権の行使は、区分所有法において認められている
>その組合員の配偶者、その組合員の住戸に同居する親族、他の組合員
これはマンション規約にも書いてある。

アホ理事達が、
「あれこれ書くとややこしくなるから、理事長委任以外書かなくて良い」
「１号議案承認、２号議案承認……なんて細かく書く必要ない。全部認めて貰わなきゃ管理は出来ない」
「今まで、〇〇理事長はそうやって総会をまとめてきた」
なんて言うから、段々と常識が分からなくなってきた。

危ない危ない。洗脳されるところでしたm(__)m

[371: 匿名さん]

この掲示板の身近なママ友にもご注意を・・・

[372: 匿名さん]

>>skyさん
私どものマンションでも総会への直接出席率は２０％程度しかありません。
しかし、議決権行使書を入れれば出席率は９０％を超えます。
委任状での出席欄もありますが、委任状で参加される方は殆どいません。
ゼロといってもいいでしょう。
議案ごとに本人が議決権行使書で賛否をすればいい訳ですから、委任状の
必要性はまったくありません。
総会への直接出席ができないのならせめて自分で議案の賛否はすべきです。
議決権行使書での出席者が圧倒的に多いのに、総会出席者の意見で議案の内容
を変更するのはおかしいでしょう。
だから総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場にすぎないのです。

[373: 匿名さん]

>あくまで個人的な意見だが、委任状による票の選別は理事長の意見に従うものではなくて、賛否票双方に平等に振り分けすべきだと思う。

半々は違うと思う。うちのマンションでは、相手の了承が必要だが委任先を選べる。
その人と同じ賛否になるようになる。特にない場合は、理事長にゆだねる。

委任状は、あくまで総会当日の質疑などを含めて、判断してほしいという意味合いだと思っているので、半々は違うと思う。（どっちでもいいという意味ではない）

＞議決権行使書による△票の振り分けも賛否票双方に平等に振り分けるべきです。

というか△をなくせばいいじゃないの？〇か×だけ、未記載はただ棄権扱い

[374: 匿名さん]

総会への出欠
　①総会に直接出席します。
　②議決権行使書で出席します。
　③委任状で出席します。
　　　議長に一任します。
　　　〇〇号室〇〇さんに委任します。
　④総会に欠席します。

[375: 匿名さん]

議決権の行使には、賛成、反対および棄権（賛否の意思表明を留保）があるが、代理人による議決権の行使を含めて、組合員ごとに、議案ごとに、明確でなければならない。
したがって、棄権の議決権を賛否に振り分けることはできない。

Cf.
区分所有法　第八節　復旧及び建替え

[376: 匿名さん]

代理人に依頼する場合、議案ごとに賛否を明確にする訳にはいかないでしょう。
委任状で依頼する場合はすべてにおいてが普通でしょう。
議決権行使書の場合は、議案ごとに賛否をするようになっているでしょう。

[377: 匿名さん]

採決時に、総会において出席として扱われる議決権について、組合員ごとに、議案ごとに、賛成、反対および棄権（賛否の意思表明を留保）が明確でなければ、賛否をカウントすることはできない。

[378: 匿名さん]

>>377さん
議決権行使書は議案ごとに賛否されていますので、当然それに
基づいてカウントされますよ。
議案の決議を取る場合、第〇号議案についての賛否確認は、直接出席者の賛否、
議決権行使書での賛否、委任状での賛否を各議案ごとに発表します。
賛成者の場合、直接出席者〇名、議決権行使書〇名。委任状〇名合計
〇名となります。当然反対の場合も確認されます。

[379: 匿名さん]

議決権行使書と委任状の賛否については、事前に議案ごとの賛否の
確認表を作成しておきます。
総会へ直接出席していない議決権行使書の賛否でほぼきまりますが。
それに総会への直接出席者の数を足せばいいだけのことです。

[380: 匿名さん]

>>378-389　宮爺さん
自分のスレに戻ったほうがいいですよ。

[381: ご近所さん]

＞総会出席者の意見で議案の内容を変更するのはおかしいでしょう。
管理会社や理事会役員による議決権行使書そのものが歪められているのでは、その集票結果には何の意味もない。
議決権行使書を悪意で利用する者たちの思う壺としか言いようがない。
つまり、【議決権行使書開票のあり方】によっては、ペテン師が喜ぶシステムだと思う。

[382: ご近所さん]

＞自分のスレに戻ったほうがいいですよ。
縄張りがあるの？
不思議な世界ですね。
もしかして、ペテン師協会とかの？？？

[383: 匿名さん]

宮爺：「ここにはくるな」と喚く老人