役員選任総会が流会。理事長は資格なし。理事会マヒをどうすれば…

[初就任理事]

　昨年末、役員選任の総会が定足数不足で流れました。しかも理事長は、その後本来の任期満了直後に所有物件を譲渡し、すでに組合員資格も役員資格もない状態です。
　規約では
(1)役員は区分所有者本人に限る。家族など不可。
(2)「半数ずつ改選」ではなくいっせい改選。

　この状況で、区分所有法の
〈任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事〈中略〉が就任するまで、なおその職務を行う。〉
を適用できるのでしょうか。

　理事長以外の（かつ私以外の）役員も、きりのいいところまではやってくれましたが、すでにすべて職務離脱。いまや理事会機能がマヒしています。
　前回の選任で選ばれたばかりの初就任理事（いちばん新米の理事）である私だけが、細々と職務をやっています。
　この事態を打開するにはどうすればいいのでしょうか。

[1: 買い替え検討中]

レスがつきませんねえ。
まあ、この質問は、まれに見る難問だからやむを得ない。
このサイトでは、法令や規約を守ることを最優先するかたがよくいらっしゃいますが、
スレ主のおかれた状況は、なんらかの超法規的措置をとらないと打開できないでしょう。

[2: 匿名さん]

自主管理なのですか？
管理会社を使っているなら、相談して、頑張って委任状あつめて管理規約改正してみたら？

うちは、同居の家族（成人）の代理可能、半数ずつの交代（引継ぎが容易なように）、立候補が定員に満たない場合は、輪番制による選出はできるようにしているけど。

[3: ご近所さん]

スレ主さんが主体となって総会を開催し、出席者全員で打開策を募るべきだと思います。ある程度の情報は組合員に事前に知らせておくべきです。
組合内の問題ですから解決できると思います。
心配ないですよ。
管理規約改正はそののちに必要であれば検討すべきで、現時点では必要ないと思いますよ。

[4: 購入経験者さん]

　まず、「退任した理事は（中略）なおその職務を行う」は、この場合には適用できない。あれは、役員資格が続いていること＆他の条件が必要。

　2さん。
>管理規約改正してみたら
　そのためには総会開催が必要だけど、だれが招集するのか？　今のスレ主では法令上できない。やるなら超法規的措置で。

　３さん。
>スレ主さんが主体となって総会を開催し、
　招集は、今のスレ主では法令上できない。やるなら超法規的措置で。

　そもそも、スレ主は、最善の場合（それとも最悪の場合）理事長をやる気があるのか。
　もしあるのなら、とりあえず理事長代行に超法規的に就任するほうがおすすめ。

[5: ご近所さん]

＞4 購入経験者さん
＞やるなら超法規的措置で。
超法規的措置って具体的に説明してあげないと誰も分かっていないよ。
＞招集は、今のスレ主では法令上できない。やるなら超法規的措置で。
そのやれない法令を、何々の法令の第何条でと具体的に説明しないと。
区分所有法では34条3項に集会の招集を認めていますよ。
読んだことあるの？

[6: 匿名さん]

理事長が認知症になったり借金苦で夜逃げしたとき、副理事長が理事長の職務を
代行するのが一般的。副理事長がコロナ陽性で隔離されたときはほかの理事。
理事会決議で新米のスレ主さんが理事長職務代行やってもええねん。
とにかく、もう一回総会招集通知出して総会やらんことには、前年度理事が
いつまでもだらだらやらされることになる。

[7: 匿名さん]

たいていのマンションは標準管理規約をベースにした管理規約やから、
後任理事がなかなか決まらん時の対処方法は織り込み済みのはずでっせ。

[8: 匿名さん]

スレ主が理事なら、理事長がやめた（区分所有者でなくなった）なら、新しい理事長を決めればよいだけだと思いますよ。理事長の選出は理事会でできるから、理事一人なら無条件理事長で問題ない。たぶん理事長選出の規約も管理規約にあると思いますから、それを実施すればよい。

それで総会を開けばよいし、もし理事長になれないなら、過半数の委任状があれば臨時総会が開らけるから、過半数の委任状をとって総会引いて理事＆理事長になればよい。

もしくは2/3以上の委任状が取れれば、臨時総会で一緒に管理規約も変えてしまえばよい。

[9: 匿名Ａ]

》理事長の選出は理事会でできる

理事会にも定足数がある。スレ主の組合では、理事会の定足数すら満たせなくて、スレ主は困っているのではないか。

あと、うちの組合では理事長は（理事会ではなく）総会で決める。つまり（理事会ではなく）総会を招集しなければならない。
もし、うちの組合で理事長不在になると、誰が招集するかという、「ニワトリと卵」的な話になる。

[10: 匿名]

>>5 ご近所さん
区分所有法34条3項を適用するのは問題になりませんか？??

[11: 匿名さん]

＞10 匿名さん
掲示板という不特定多数の場で議論しているのだから、自分だけが理解できても他の方がちんぷんかんぷんではせっかく参加しても意味がない。
超法規的措置の具体的な説明がないままですね。
まずその説明からお願いしますよ。
＞区分所有法34条3項を適用するのは問題になりませんか？??
問題になろうがなるまいが、合法だということです。
理解できますか？
問題を最終的に判断するのは裁判所だということです。

[12: 某管理員]

①区分所有法　第４９条の７
理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。
が適用されるので、前期役員は新たな理事が就任するまで理事会役員のはず。
理事長が区分所有者でなくなったなら、副理事長が理事長（代理）のはず。
以上を文書で前期役員各位に説明して、臨時理事会を開催する。
臨時理事会で臨時総会開催を決議し、役員を選出する。
臨時総会が再度流会にならないよう、区分所有者に掲示や電話等で働きかける。
臨時総会で今期役員を選出する。

①が無理なら②を使う。
②区分所有法　第34条 の３
区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる

②も無理なら、今期役員候補者を裁判所で仮理事に選出してもらう。
③区分所有法　第49条の4（仮理事）
　理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。

[13: 匿名さん]

どこかに、スレ主の管理組合が法人であると書いてありましたか？

[14: ご近所さん]

＞13 匿名さん
単なる錯乱戦術ですよ。

[15: SKY]

自主管理に法律当てはめるの難しくないですか？

うち、自主管理で理事会崩壊してますよ。
平均年齢80超えの方々が理事会独占してたんですが、昨年、大喧嘩して私以外の理事退任。
今、理事長代理って役職。
独裁政権可能状態ですが、組合員って危機感持たないみたい。
危機意識持ってるのは自分だけかなぁ？

さて、個人プレイ。
それで何が困るかと言うと、やっぱりお金の管理。自由に使えるお金が何千万もあるからヤバイ。
悪い事してなくても疑われる。防御固めないとね。

ハッキリ言って理事募集した所で皆さん拒絶する。なので、役職の無いお手伝いさんの募集掛けたら協力者が現れた。
「電球切れたんだけど、誰か交換してくれない？」
「ドアの建付け悪いんだけど直せる人居ない？」
「ポスター誰か作ってー！」
「住民データ入力お願い。」
「経費のデータ入力お願い」
「鍵管理お願い」
まぁ、日常の細かい作業を依頼掛けたら意外とやってくれた。
それで思ったのだけど、役職なんて肩書き邪魔だなと……。
業務の大半は総会で決めればいい。
総会開く権限が無いなら「意見交換会」って名目で人を集めたら良い。
理事会無くても、コミュニティを充実してたら問題無い。
「住民からこんな意見出てます。皆さんの意見どうですか？」
掲示板とか意見箱とか活用してとにかく情報集める。
そもそもの意見出なかったら、ネットに挙げられてる問題を見て
意見をでっち上げる。

うちのマンションの今後がどうなるか不明ですが、
今は一人で出来る事から初めて、徐々に理事会復活させたら良い気がします。

[16: ご近所さん]

＞役職なんて肩書き邪魔だなと
役職という義務に負担を感じるのでしょね。
ボランティアだと参加しやすくなる。
義務ではないから断るのも自由ですからね。
＞今は一人で出来る事から初めて、徐々に理事会復活させたら良い気がします
賛成です。

[17: 匿名さん]

>>15

自主管理という手段の問題なのではなく、適正の問題でしょうね。
小規模マンションで常駐の管理人がいない場合は、最低限、管理人兼務を兼務してくれる人に清掃人から切り替えた方がいいかもですね。

あと理事長に関しては、そのケースだと、管理会社がいても同じことだと思います。
管理会社も結局、理事長が暴走すると法的に止めようがないので。