梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2301: 通りがかりさん]

ラトゥールどうなってんの

[2302: 匿名さん]

勘違いされている方が多いので言っておきますが、ラトゥールと言ってもラトゥール代官山グレードではなくラトゥール札幌と同等グレードですので、悪しからずご了承下さい。

[2303: 通りがかりさん]

>>2302 匿名さん
すみませんがグレードの違いを教えていただけませんか？
庶民なもので見たこともありません

[2304: マンション検討中さん]

>>2302 匿名さん

へーなるほど
でもお高いんでしょ？

[2305: マンション検討中さん]

タワマンの周りの禁止区域でタバコ吸う人やめて欲しい！誰か注意して！
あと、タワマンの一階や周りはお洒落な店とかできてくれたら嬉しい?
下のホテルも一般客にもレストランとか使えたらいいのに

[2306: eマンションさん]

>>2305 マンション検討中さん

あの辺にたむろする人たちはあの辺の安いお店目当てに来る人たちだからねー

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 eマンションさん
そういう風に言われても仕方ないですね。
本当よく喋るオッサン多いですね。

[2308: 評判気になるさん]

MRに行かれた方、教えてください。
週末は混雑していましたか。
私はもう少し様子見しようと戦々恐々としています。

[2309: eマンションさん]

>>2308 評判気になるさん

週末は前日予約で行けました。当日予約もできると思います。

[2310: 評判気になるさん]

>>2305 マンション検討中さん

お洒落なラブホテルならありますよ。

[2311: 評判気になるさん]

>>2309 eマンションさん

貴重な情報、ありがとうございます。
相変わらず閑古鳥泣いてますか。
もう少し待つことにします。

[2312: 匿名さん]

2年後辺りから更に値下げすると思いますよ。
金利も上がっていて更に閑古鳥泣いてると思います。

[2313: 匿名さん]

>>2312 匿名さん

住不の方ですか。
ご親切に情報、ありがとうございます。
いま買っても入居は24年4月なので、2年後にいま2億の物件が、1.6億で買えるなら、その方がいいです。
それでも高いと言われるかもしれませんが、
喜んで購入します。

[2314: 匿名]

>>2313 匿名さん

なぜ物理的には住めるのに2024.4しか許されないのでしょうか……それで売手が得れる便益一切わからないのですが、どなたか教えて頂けますか？

[2315: eマンションさん]

>>2314 匿名さん

イミフですよね…

[2316: 匿名さん]

>>2315 eマンションさん
いいですね！

[2317: マンコミュファンさん]

>>2314 匿名さん

何かしらスミフとしてはメリットがあるんでしょうけど、よくわからないです。管理費もスミフ負担ですし、敢えて1.5年も空室にする意味はなんでしょうか。

[2318: マンション掲示板さん]

当面売上は欲しくないんでしょう。売上調整以外にあるのかな。

[2319: マンコミュファンさん]

>>2318 マンション掲示板さん
堂島ブリリアも先着順になり、同じ高掴み物件として再スタートです。ここに梅北2期、三井が絡んで、
旧財閥が出揃った

[2320: 評判気になるさん]

>>2314 匿名さん
この超円安下で販売すると、外国人ばかり買ってしまうので、それを阻止するためと営業の人から聞きました。

[2321: 職人さん]

>>2320 評判気になるさん
それはないですよ！綺麗事です。

[2322: 名無しさん]

>>2321 職人さん

うん、それは全然筋が通ってないと私も思います。
それで納得する買い手はいないでしょう。

[2323: 2322]

>>2322 名無しさん
すみません、買い手がいないと言いたい訳ではなく、そのロジックに納得する人は居ないということです。悪しからず。

[2324: 口コミ知りたいさん]

堂島ブリリアの売れ行きに急ブレーキがかかったようですが、こちらは値下げで対抗でしょうか。

[2325: 名無しさん]

ロールスロイス がよく出入りしているのをみる
それも何台も　ここは雲の上の天竜人しか住めない都なんやろなー

[2326: マンション検討中さん]

ここの共用部のラウンジやテレワークルームは夜も24時間とか使えるようにして欲しいです。夜遅くまで仕事なので、夜しか使えないので。。
あと、ここのタワマンは夜のエレベーターとかも明る過ぎてまぶしいから、他のタワマンみたいにもっと暗めの間接照明のお洒落な感じにして欲しいです！
居住者は下のホテルとエレベーターで気軽に行き来できるようにしてくれたら来訪客に泊めやすくなりますね。
あと、タワマン周り（タワマンの斜め前の通路等）の喫煙禁止区域で沢山のタバコ吸ってる人らは誰か注意指導徹底お願いします?タバコの副流煙がひどくて健康害します。

[2327: 評判気になるさん]

>>2326 マンション検討中さん

考えましょう。ここで書いて変わると思う？

[2328: eマンションさん]

>>2326 マンション検討中さん

そういう場所だからこそ、今後の値下げ期待も膨らむのでいいと思いますが？

[2329: マンション掲示板さん]

共用部のラウンジ閉まるの早すぎやから24時間開放のがいいですね。
それとマンション一階は何か別の居住者の鍵で入れるスペースかレストランかBARかスーパーか飲食店かできたら嬉しいです！！

[2330: 通りがかりさん]

>>2329 マンション掲示板さん

そんな望みをかけるより、他を探す方が賢明ですよ。

[2331: 匿名さん]

>>2329 マンション掲示板さん
おしゃれなホテル住まいですね

[2332: 匿名さん]

マンションを引き渡しするとすみふに売上発生してしまうので、
この先景気が悪くなってマンション売れなくなることをみこし、高給の社員を囲うため利益計上したくないんやろ。
管理費をちまちま経費として支払うことくらいすずめの涙なのでなんてことない。

[2333: 匿名さん]

さいきん駅からの距離についての表示ルールが変わったように、販売開始から1年以上経ったら新築表記できないようにルール変えないのかな。

[2334: 匿名さん]

75㎡の2LDKに４人家族（チビちゃん２人）で住めると思いますか？

[2335: 口コミ知りたいさん]

>>2333 匿名さん
未入居物件とか、考えてほしいです。
このままでは5年経っても新築物件ですかねえ。
その上、定借ですから。

[2336: 通りがかりさん]

>>2334 匿名さん

思いません。

[2337: 匿名さん]

>>2336
そうですか。とりあえず子供が小学生のうちは賃貸で借りようと思っていましたが、やめたほうがいいですか？
場所的にものすごく便利なので前向きに検討してます。

[2338: 検討板ユーザーさん]

>>2335 口コミ知りたいさん
優良誤認に該当しないのか不思議ですよね。

[2339: マンション掲示板さん]

>>2337 匿名さん

そう思われるなら、そのようにされたらいいと思います。他人の意見など聞く必要はないです。
住不の営業マンも指咥えてお待ちしておりますし、
間取りも階数も選り取り見取りです。

[2340: 通りがかりさん]

>>2337 匿名さん
てか子供いる人が住む場所じゃない。

[2341: 口コミ知りたいさん]

>>2340 通りがかりさん

まったく同感です。
扇町小学校まで一度歩いてみてください。
とても子どもを歩かせるよくな場所じゃないです。

[2342: 匿名さん]

そうですよ、子どもさんが出歩けませんね。
ほんの少し離れて扇町公園界隈にいくらでもマンションがありますからそちらのほうが良いのでは。

[2343: 匿名さん]

東京と大阪の不動産傾向

東京
地歴は全く気にしない、品川・浜松町の駅裏なんかも大人気、芝浦もOK。
埋め立て地でも喜んで住む。晴海フラッグ、豊洲、辰巳など。
私鉄ターミナルを忌避する（池袋・新宿・上野）。
麻布、広尾、番町といった都心に落ち着いた高級住宅街があり最大の坪単価となる。
旧財閥デベを好む、地元資本、独立系、ワンルーム屋を嫌う。
定借でも欲しければ躊躇なく買う。
施工会社を気にしない。長谷工の評価が高い。
値引き交渉に消極的。
北に行くほど民度が下がる。

大阪
地歴をやたら気にする。これは京都人も同様の気がする。
埋め立て地を馬鹿にする。まったく住みたがらない。
私鉄ターミナルを好む（梅田・難波・天王寺）
大手前や谷町筋、御堂筋、南森町など、優れた住宅地域の評価が乏しい。
旧財閥よりも、地元マンデベ、独立系、ワンルーム屋を好む。
定借を極端に嫌がる。
施工会社には、一定数にこだわりがある。長谷工アレルギーがある。
値引き交渉に積極的。
南に行くほど民度が下がる。

[2344: タワマンマニア]

ここが他のマンションに対して売れていないのは、
住友が売出し制限をしているからです。

今回の19階40平米は売れすぎて9月上旬6000万→9月中旬→6500万→10月中旬7000万に改定になってました。

決算見込みがたっているので引き渡しを遅らしているみたいです。

[2345: マンション掲示板さん]

>>2344 タワマンマニアさん

売れていないという事実は消せません、
住不の営業マン、必死の弁解ですね。

[2346: 匿名さん]

>>2343 匿名さん

何が言いたいのかよく分かりません。
梅田ガーデンの定借を気にするな、と受け取っていいのですか？

[2347: マンション掲示板さん]

>>2346 匿名さん

なんの根拠もない一人語りですから……無視でいいでしょうね

[2348: 匿名さん]

>>2347 マンション掲示板さん

無視でよろしかったでしょうか。
意味不明で何が言いたいのか分からなかったものですから。

[2349: マンション検討中さん]

「大手前や谷町筋、御堂筋、南森町など、優れた住宅地域の評価が乏しい。」

御堂筋って住宅地なの？

「旧財閥よりも、地元マンデベ、独立系、ワンルーム屋を好む。」

ワンルーム屋好む人もいるだろうけど、少数派じゃ？

[2350: 匿名さん]

ここの賃貸物件がたくさんサイトに出て借り手がいなくて何ヶ月もそのままですが大丈夫なのでしょうか、賃貸に出しているということは少しでも回収したいということだと思いますが

[2351: 名無しさん]

>>2350 匿名さん

新築が売れていないのに賃貸が人気出るはずもないのは当然のこと。この価格で賃貸が利回り悪いことはど素人でも分かるはず。それでも手を出したのだから、自己責任です。
買った価格より値下げして売るしかないです。
それも早くしないと、ますます深沼にハマります。
早い損切りは結局は儲けになるのです。

[2352: 通りがかりさん]

>>2343 匿名さん
この比較だと大阪の方がマンションの審美眼はありそう

[2353: 匿名さん]

APAが完成して夜はビル上の看板がまぶしく光り輝くようになりました
このマンションにとっては厳しい状況です

[2354: 匿名さん]

>>2353 匿名さん

そうだと思いますよ。
ネオン下の最上階は大浴場だと聞いています。
南棟は値下げしないと厳しいでしょうね。

[2355: 匿名さん]

APAホテルの看板が夜間の眺望を妨げているのですか？
眺望と言うかまぶしくてカーテンを開けられない状態になっているのでしょうか？
電力ひっ迫を理由に電気を落とすようホテル側に交渉できないのかしら。

[2356: デベにお勤めさん]

>>2355 匿名さん

そんな交渉をするより、他を当たった方が得策でしょう。
もうすでに買ってしまっていたら、ごめんなさいです。。

[2357: 通りがかりさん]

>>2355 匿名さん

名物社長に「最近こんなクレームがあったんですよー」とテレビで暴露されて終わり。

[2358: 匿名さん]

>>2355 匿名さん
あの強欲BBAが、素直に応じるわけがない
安物ホテルの照明も、どこも酷いね

[2359: 名無しさん]

東京も地歴はきにするよね。港区湾岸だって、別に内陸麻布買えるなら麻布だし、港区の中で安いから湾岸買ってるだけでしょ。山手線なんかより日比谷線、銀座線のほうが利便性高いし。施工会社もデベももちろん大事。

[2360: 通りがかりさん]

>>2354 匿名さん
屋上プールですね。

[2361: 通りがかりさん]

周辺との調和しなさっぷり、相当ネットで叩かれてますね。大部分はここの購入層から外れる外野の意見だとしても、ここまで批判一色なのはつらいですね。大阪タワーさんも批判的なコメントされてますし。
批判の中にはアパホテルを見習えというのもあってちょっと笑ってしまいましたがw

[2362: マンション掲示板さん]

電柱地中化しなかったのは残念ですが、周囲とは調和しない方がいいでしょう。周囲が綺麗になって合わせてこいというのが住友さんの方針じゃないかと

[2363: マンション検討中さん]

>>2362 マンション掲示板さん
それにはずいぶんと時間がかかります。　
新築マンションでは売れなくなります。
立地は抜群なので価格さえ下げれば、
売り切ることは住不が一番よく分かっているはずです。
そのうちに我慢出来なくなり、アクションを起こすでしょう。

[2364: マンション検討中さん]

周囲とあえて調和させずに存在感を際立たせるのも個人的にはありだとは思いますが、ここはそういう感じでもないですね。
一昔前に乱立した第3セクターの箱物を彷彿とさせる、ただただ殺風景な印象。

[2365: 口コミ知りたいさん]

あの下品で安物居酒屋ばかりのゴミのような環境と調和させろなんて狂ってますね笑

タワマンに住んだこともない貧乏建物オタクには富裕層が求めるものを理解できないんでしょう。

[2366: 匿名さん]

ここのブログでも辛口評価ですね。
2022年11月の様子の箇所ですけど写真もあって参考になります。

https://saitoshika-west.com/blog-entry-7072.html

[2367: マンション掲示板さん]

>>2365 口コミ知りたいさん

仰ることは理解できますが、それならそれで低層階の外観に力を入れ、一階に外車のショールームをあえて誘致する等貧乏人お断りの雰囲気を全面的に出す努力が必要だったと思います。
今の状態だと、区民センターが移転してきたのか？みたいな印象しか受けません。

[2368: 匿名さん]

小便臭そうな汚い居酒屋のたぐいを全部壊して、
鉄筋コンクリート+ガラス張りの表参道ヒルズみたいなのに
建て替えていけば、雰囲気良くなってスミフ側にマシなテナントが入居すると思われる。
東梅田全体のイメージが良くないので、あと何年かかるか分からない・・・。

[2369: マンション掲示板さん]

建て替えみたいな時間のかかることしなくても、真前の建物買い取れるところだけでも買い取って一階にカフェ呼んでこればその一帯だけでもジェントリフィケーションできますよ。
何だかんだで梅田に近い好立地であることには変わりないので、条件次第でカフェ側も積極的に乗ってくるでしょう。
ただスミフはそういうの苦手そうな気もしますが。

[2370: 名無しさん]

>>2369 マンション掲示板さん
周辺建物の1階のテナントをカフェにする為に建物ごと買い取っていきましょうなんて住友不動産の社内で提案したら即却下されるでしょうねぇ。
住友不動産も自己満足のためにやってるんじゃないんですよ。
寝言は寝て言いましょう。
ジェントリフィケーション笑

[2371: 検討板ユーザーさん]

お初天神界隈は当面あの状態のまま、梅田ガーデンは場違いタワーとして周りから浮いた存在であり続けるでしょう。そもそも交通アクセスの良さに特化した物件なので別にそれで構わないのです。

[2372: マンション掲示板さん]

>>2371 検討板ユーザーさん
利便性に特化、仰る通りだと思います。
それだけの売り物なら、値付けには失敗しましたね。
他に何らかのプレミアムがつけば、
この価格でも勝負出来たかと思います。

[2373: 匿名さん]

>>2372 マンション掲示板さん
他のプレミアムがついてたらもっと高額にして少しずつ売れる程度の今より高い値付けをするだけでしょう。
売れ行きがいい事を良しとしないのがスミフの販売方針です。

[2374: マンション検討中さん]

>>2373 匿名さん

またまた住不の方ですか。
売れ行きがいいことをよしとしない企業であり続けてください。

[2375: 匿名さん]

>>2371 検討板ユーザーさん
何度も言われてますがあのゴミ溜めの雰囲気との調和なんてここを買えるような層の人は誰も求めてないんですよ。
仰る通り、ここは雰囲気よりも交通アクセスと商業施設利便性を重視したタワマンです、って見れば分かりますね。

住むことを前提とした評価が出来ない浅い知識の建築物オタクはここでは需要ないですね。

[2376: 通りがかりさん]

>>2375 匿名さん

住むことを前提？
まったく意味不明。

[2377: マンション検討中さん]

市有地のプロポーザル案件なので外野から叩かれるのは仕方ないですね。我慢しましょう。

[2378: 匿名さん]

>>2376 通りがかりさん
タワマン買える経済力も経験もないから住居として見れないってこと。

[2379: す匿名さん]

>>2377 マンション検討中さん
コンペは、「提案」の内容を評価。
プロポーザルは主に「提案者」を評価して決めます。
梅田曽根崎計画はプロポーザル方式によって実績などから住友不動産に決まってますね。
周辺のお店の雰囲気と調和させる義務なんてそもそもありませんが？

2階のあの不気味な銅像で最低限の約束は果たされているはずですよ。

[2380: 評判気になるさん]

>>2379 す匿名さん

なのになぜ売れない。

[2381: 匿名さん]

売れない売れないって言われてるけど
夜は、けっこう電気付いてるけどな
アンチは、通電テストとか言うのだろうけど

[2382: 匿名さん]

>>2381 匿名さん
そもそも完売したタワマンでも7割位しか電気ついてないよね。
家にいない人、セカンドハウスの人、いろいろだもの。

[2383: 匿名さん]

>>2382 匿名さん

住不関連のお二方、新しい情報をありがとうございました。

[2384: 匿名さん]

>>2383 匿名さん
株式と不動産の投資が本業です。

[2385: 匿名]

>>2384 匿名さん

見た感じ、皮肉言われてるんじゃないかな

[2386: 検討板ユーザーさん]

>>2385 匿名さん

誰が誰に皮肉なのか意味不明。

[2387: 通りがかりさん]

>>2382 匿名さん
売れてても引渡しが再来年じゃ電気つくわけないでしょ。

[2388: 通りがかりさん]

それに引き渡し済みでも賃貸に出てずっと借り手がつかない住戸も多いです

[2389: ご近所さん]

>>2314 匿名さん
9月の契約者です。9月契約は引き渡し2023.7ですが、10月以降の契約は2024.4以降と聞きました。引き渡しタイミングが売上計上タイミングになるので、決算に合わせて戸数調整しているとのこと。10月から値上げする予定ともきいてました。

[2390: マンコミュファンさん]

>>2389 ご近所さん

値下げするとも聞いています。

[2391: マンション検討中さん]

>>2389 ご近所さん

24年、築3年の中古物件が値上げですか。
バブル期再来のようです。

[2392: 匿名さん]

>>2391 マンション検討中さん
認めなくないからバブルのせいという事にしたいんでしょ笑
住友不動産では通常運転ですよ。
無知すぎ。恥ずかしいねー

[2393: 通りがかりさん]

>>2392 匿名さん

スミフの方ですね。

[2394: ご近所さん]

>>2390 マンコミュファンさん
10月値上げしてますよ。

[2395: 検討板ユーザーさん]

>>2394 ご近所さん
なんだかんだで坪600オーバー維持してるのはすごいですね。うめきたはどうなるんでしょう？

[2396: eマンションさん]

>>2395 検討板ユーザーさん
ここで坪600ならウメキタは坪1200くらいかな。。
ウメキタはこことじゃ比べ物にならんくらい良いからなぁ。

[2397: 通りがかりさん]

>>2395 検討板ユーザーさん

だから売れないんです。

[2398: 匿名さん]

ここのホテルの客層はマス層で賑やかな方が多いですな。

[2399: 匿名さん]

>>2398 匿名さん
用語間違えてますよ。

[2400: 匿名さん]

契約月により引き渡し時期に大きくズレがあるようですが、一斉入居にしてもらった方が公平ですよね。

たった一か月の差で新築マンションに先に入居する方がいると思うと微妙な心持です。