ルジェンテ文京湯島ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルジェンテ文京湯島についての情報を希望しています。
公式URL：http://l-yushima.com/

所在地：東京都文京区湯島２丁目205番3（地番）
交通：東京メトロ千代田線「湯島」駅(3番出口)より徒歩5分,
都営大江戸線「本郷三丁目」駅(5番出口)より徒歩6分,
東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」（2番出口）より徒歩8分,
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅（A4出口）より徒歩9分,
都営大江戸線「上野御徒町」駅(A4出口)より徒歩9分,
JR京浜東北・山手線「御徒町駅」(北口)より徒歩10分
間取： 1LDK～3LDK
面積：32.04m2～70.36m2
売主：東急リバブル株式会社
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 周辺住民さん]

>>188 検討板ユーザーさん
三井の建設現場を通りましたが、南側の道を挟んだすぐ隣で15階建ての賃貸マンションも建設中でした。静かで（現在は）日当たりもとても良い立地ですが、この賃貸マンションによって日当たりの恩恵が半減しそうなところが懸念材料になってくるかと思います。
湯島を散歩していると、本当にマンションの建設ラッシュだなと実感します。どのようなマンションが建つのか楽しみです！

湯島在住ですが、皆さんの書き込みを拝見し、もっと湯島やその周辺のことを知りたい、楽しみたいなとワクワクさせてもらっています！

[202: 周辺住民さん]

単なるミーハーですが、休日の散歩番組で本郷や湯島の店が紹介されると
行ってみたいとか、行った気分になったりとコロナ下の中で癒される部分があり
住んでみて良かったなって思ってしまいます。

[203: 通りがかりさん]

うさぎやへ歩いていけるのはテンションあがります。
東大の中にあるクロギのカフェがステキだったのを覚えてますが、今も入れるんでしょうかね。

[204: 匿名さん]

>>203 通りがかりさん

今はコロナ感染防止のため、東大キャンパス内のクロギは営業していないはず。その代わり、湯島三丁目の繁華街に、クロギのカフェがオープンしました。日本家屋の店舗で趣がありますよ！

[205: 周辺住民さん]

このご時世なので、中食ではサッカー通り沿いの魚昌さんも美味しいですよ。

ルジェンテの立地で焦がれたのが、上野松坂屋一直線なので
特に夕方以降は生鮮品がお買い得になる点でしょうか。
夕方４時前後から始まる牛肉の1080円均一とか。せこいけど。

手持ちのクレジットカードと併用で楽天ポイントも貯まり、
小規模ながらお買い物がしやすいデパートです。

[206: 湯島民さん]

>>205 周辺住民さん

上野松坂屋のお買い得商品、いいですよね！ 魚は御徒町駅近くの吉池もオススメで、上にあるスカイツリービューの吉池食堂はコスパがいいです！

このルジェンテ文京湯島からは、春日通りを真っ直ぐ歩いて10分で上野松坂屋に行けちゃうので、すごく便利です。その間に、和菓子のつる瀬、甘味処みつばち（小倉アイスの元祖）、鮮魚丸赤、かりんとう花月など老舗の立ち寄りスポットもたくさんあります！

同じ通りにはドン・キホーテやスギ薬局があり、対岸には（春日通りを渡ると）今話題の業務スーパーもあり、日用品や食料品の買い物にすごく便利です。業務スーパーの近くには、行列のできるカレーのデリーもあります。

湯島はお店のバリエーションが豊かで、湯島に新しくできるスーパーも楽しみです。

[207: 匿名さん]

ルジェンテ文京湯島の並びには、入口が分かりにくい隠れ家的な日本酒バー「壺中」もありますね。湯島は昔から渋いお店が点在していて、湯島・本郷・池之端で一冊のグルメ本ができてしまうほど、隠れた名店・老舗が多いエリアだと思います。江知勝跡地のマンションに住めるなんてうらやましいです。

[208: 匿名さん]

ここってもしかして床暖房はない仕様なんですかね？
ホームページの間取り見る限りどのタイプでもLDKの色が変わってる部分がないのですが・・・(ここのホームページ下部からいけるルジェンテ新宿御苑前やルジェンテ恵比寿の間取りページではちゃんと床暖部分に色がついている)

販売前だからかとも思いましたが東京都に提出されている情報でも床暖房は温水式・電気ヒーター式いずれもマークがついていないので本当にないのかなと
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/200243_011.html

分譲で床暖なしなら結構攻めたプランニングだなと思いますが広さ優先ってことなのでしょうか

[209: マンション検討中さん]

>>208 匿名さん
事前説明会の資料で床暖の評価があった気がしますよ！でも、モデルルームがはじまったら再度確認してみます！

[210: 名無しさん]

>>188 検討板ユーザーさん
三井はパークシリーズのどれになるんでしょう。付近に開発が予定されている三井の情報気になります。

[211: 匿名さん]

>>208 匿名さん
ふと思ったんだけど、このマンション、断熱性2020年度基準で★３つなんだよね。東京都のマンション環境性能表示って2020年度から基準が厳しくなって、ほとんどの物件は★２つ以下。ZEHかは分からないけど、★３つは相当優秀と言っていい。だから、エアコンだけで十分快適ですってことなんじゃないかな。確かに床暖なしは珍しいけど、敢えて好意的に見ると、って話ね。

[212: 匿名さん]

>>210 名無しさん

南側に伊藤忠の賃貸マンションも建設中で、伊藤忠のマンションのほうが高さがあるので、眺望や日当たりが難かな。また、ここの三井のマンションの敷地面積は600平米とわりと狭いです。あと、湯島駅、本郷三丁目駅、御茶ノ水駅からいずれも微妙に離れている立地です。

[213: 周辺住民さん]

>>201 周辺住民さん

ご指摘されているように、あの三井のマンションのところは、たまたまなのか、向かい側（南側）に同じ時期に伊藤忠の賃貸マンションができるので、場所的にやや厳しいかな。

[214: 名無しさん]

>>212 匿名さん
情報ありがとうございます。
日当たり悪くて多少寒くても、
床暖房があればいいかな
あとは三井という安心感

[215: 匿名さん]

>>214 名無しさん

多分、周辺の物件同様、内廊下で作ってくれそうですよね。
それだけでも玄関やお風呂が寒くないので、家の中では快適に過ごせると思いますよ。

[216: 周辺住民さん]

>>206 湯島民さん

教えて頂いたルートは正にお買い物のゴールデンルートですね!
この立地は通勤・通学で特に湯島駅やJR御徒町駅利用される方には
とても良いと思います。

吉池の鮮魚コーナー、プロ仕様ですね。
料理は好きな方なのでお買い物を楽しみたいです。

[217: マンション検討中さん]

平日の午前9時半ごろに公園を通ってみたけど、保育園の子どもたちが大挙して来ていました。自分も子供がいる身なので、子供の声くらいと思っていましたが、それはそれはすごい反響音でした。周りのビルの構造であそこまで影響するとは…。それとは別に日曜にも行ってみましたが、今度はコロナ禍ということもあるのか、そう広くない公園にものすごい数の親子連れで…。正直かなりのマイナスポイントです。
また公園の反対側の通りは交通量が昼夜問わず多く、こちらの音もかなり懸念されます。ルジェンテという聞き慣れないマンションブランドがもし強気の高値をつけてきたら引いてしまう環境だなと思いました。

[218: 元周辺住民さん]

>>217 マンション検討中さん

以前に近くに住んでいて、私の感想を、良い点も悪い点も包み隠さずお伝えします。ご参考になれば。

あそこの公園は確かに、にぎやかそうですね。子供の声が苦手な方には苦痛かも。トイレもあるし、使いやすい公園なのかもしれません。近くにスーパーができると聞いていますので、今後ますます、買い物帰りのママさんがお子さんと集まりそうですね。人が多いというのは安全の証でもありますが。

春日通りは幹線道路だけに交通量は多く、東大病院が近くてサイレンを鳴らした救急車の通過もあります。四六時中通過するわけではないですし、音の仕組みは詳しくありませんが、通過するサイレンの音は意外と小さいです。

共働きだったのであくまで在宅時の感想として、住んでみて一番驚いたのは、あの辺の春日通りは、夜間・早朝・休日は驚くほど交通量が減って静かなことでした。「ここは春日通り沿いだっけ？」と思うくらいです。

リビングにいるときにテレビをつけているせいなのか、人間の聴覚の慣れなのか、窓の防音性能なのか、階数の問題なのか、原因はよく分かりませんが、うちは暮らしてから半月くらいで慣れました。

ただ、音への順応性には個人差がありますので、気になる人はいつまでも解消できないでしょう。そういう方はここの場所を避けたほうがベターかもしれません。

[219: 匿名さん]

>>218 元周辺住民さん
>夜間・早朝・休日は驚くほど交通量が減って静かなこと

それはすごく感じるね、春日通りに限らず、文京区の道は総じて休日夜間の交通量が少ない。結構な大通りなのに、ぱたっと車通りが絶える時もあるしね。

[220: マンション検討中さん]

「ルジェンテ」というマンションブランドの評価についてみなさんの意見を聞きたいです。

[221: 匿名さん]

率直に申しますと、初めて聞くブランドなので
今後のルジェンテブランドが損なわれないように
この物件は作り込んでいる、そんなイメージです。
先の方々の口コミも参照にさせて頂きましたが。

後は、施工会社のレベルでしょうか。

経験上、マンションにブランド力はあっても、
施工会社がいまいちで、作りが雑で値段も鑑みても
残念だったということはありましたね。

[222: マンコミュファンさん]

2年前に一駅隣のルジェンテ文京根津を検討したことがあります。共用部の造りは最小限にする分、根津駅徒歩1分の利便性、内廊下のプライベート感を売りにする点は、ここのルジェンテ文京湯島に似てるかな。購入者層は、オープンハウスのオープンレジデンシアに重なると聞いたことがあります。まだホームページでアップしていない屋内設備についても、文京根津と同じく高機能を打ち出すと思います。今販売中のルジェンテ新宿御苑駅前も同じ感じです。気になるのは、やや強気の価格を出すかもしれない点。特に最近の文京区内のマンションは高騰しているので、不動産販売が専門の東急リバブルがどういう値を付けるか注目です。

[223: マンコミュファンさん]

http://l-shinjuku.com/quality/

ちなみに、ルジェンテ新宿御苑前の設備仕様です。ここは価格も出ていますが坪500万円超です…

[224: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア本郷ヒルズと茗荷谷に縁がなく、こちらを検討してます。

[225: マンション検討中さん]

モデルルーム案内が来ました。
Ftype
２LDK+WIC
専有面積/６６.１９m2
バルコニー面積/４.２７m2
と記載されてました。
3LDK希望ですが、最上階のみ？Ｍタイプは高額でしょうし、Ｄタイプは柱の食い込みで想像以上に狭く感じそうです。
予定価格次第ですが、検討から外れそうです。

[226: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん

専有面積から登記簿謄本で記載される床面積を逆算すると61㎡くらいでしょうか？
ちょっとファミリーには狭そうな気がしました。交通アクセスは申し分ないのですが

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん

売りやすい・貸しやすい広さが60㎡と聞いたことがありますが、実際にファミリーで暮らすには狭いかもしれませんね。将来的な売買・賃貸を見据えて都心の利便性を取るか、実需として郊外の広さを取るか。いずれにせよ、この湯島の界隈の新築で広さを求めたら、1億円は軽く超えてしまいますね(^_^;)

[228: マンション検討中さん]

そうなんですね、だから60が中心なんですね。
今回、Mタイプが理想とまではいかなくとも十分で、楽しみにしてましたが、まさか一部屋しかないとは。しかし、批判ではなく純粋に面白いマーケティングだなって思いました、Fを後から出す点。Mで目を引いちゃえ！は当たり前なんですが、Fを後から紹介して、ガッカリさせるのか、安いからいいかと思わせるのか。モデルルームでも、肝心な洋室1は再現されないようで、目で体験し確認できなくて残念です。

公園の賑やかさと、ブランドと、日当たりと、アクセスと、いろいろある中、値段どうなるんでしょうかねー。そして、防音性能ふくめた構造とかしっかり作られるのか、ブランド関係なく問題起きることはあるみたいなので、そこが安心できる手段があればいいなと思ってます。

[229: 匿名さん]

今はコロナで難しいかもしれませんが、コロナがおちつけばしっとりと飲める雰囲気のいい居酒屋や小料理店が多い地域ですので、アフターファイブを恋人のように過ごしたい若いDINKS夫婦には似合うんじゃないかと。

[230: 匿名さん]

ルジェンテ文京春日とかはコンパクトで使いやすい間取りが人気で割とサクッと売れた印象がありますが、ここはどうでしょうね？スレにネガがだいぶ貼りついているようなので、文京春日以上に人気を博するかもしれませんね。

[231: 匿名さん]

ルジェンテシリーズはコンパクトマンションで売り出していますが、設備はそれなりに高スペックなので、高級賃貸マンションのサイトで掲載されることが多いマンションです。文京春日や文京根津も人気だった記憶が。ただ、部屋の広さが限られているので、DINKS、いても子供一人が限界かな。湯島のこの立地は抜群なので、価格次第ですが、将来的な売却を考えている方は、資産として持っておく選択肢はあるかもしれませんね。

[232: 匿名さん]

>>229 匿名さん

この辺りは、落ち着いていて、ゆっくりと外食を楽しめるお店が多いかな。早くコロナが終息してほしいですね。

[233: 匿名さん]

>>227 匿名さん

となるとサッカー通り沿いの三井が一億位で売り出しそうですね。
それはそれで気になる所です。土地の形はあまり良くないですし。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん

仮に三井のところが坪500万円で70㎡の部屋だったら1億円ですね。最近の文京区内の新築は坪500万円前後が珍しくない中、ルジェンテ文京湯島の場合、坪450万円前後だったら一番広い70㎡で約9,000万円なので、すぐに売れそうですね。坪450万円でも十分に高いですが。この一年間だけをみても、文京区内のマンション価格はかなり上がってしまいました。

[235: 匿名さん]

>>234 匿名さん

シティテラス文京小石川がもっとお値段凄そうです…。
個人的には、この辺りは買いなのでは？と思ってしまいます。

[236: 通りがかりさん]

>>235 匿名さん

シティテラス文京小石川の最大の欠点は、駅から遠すぎるところ。これで坪500万円前後だったら、高値掴みかと。

[237: 匿名さん]

>>234 匿名さん

湯島はこれからよくなる要素があるので、ラブホ街という固定観念がまだ払拭されておらず、弱気な値付けになっているうちに買うのがよいかもしれませんね。これからスーパーができたり、ラブホテルがマンションに変わって街の雰囲気が一変すると相場が上がってくるでしょう。アイドルと一緒で世間一般に見つかる前が一番お得です。

[238: 周辺住民さん]

>>237 匿名さん
ディアナコート文京本郷台の坪単価からして、既に強気の値付けになっているように思います。住民が増えれば、ラブホは確実になくなるでしょうね。人の目を気にして利用者が減るだろうから。

[239: 通りがかりさん]

>>237 匿名さん

湯島からは、東京ドームへも歩いていけるので、東京ドーム再開発の波及効果は、少なからず湯島にも良い影響を与えると思いますよ。

[240: ご近所さん]

湯島のプラウドにそういう間取りがあればですが
最上階１００㎡位で２億とかで売り出しそうな気がします。
三組坂上の住友の最上階１、７億は売れているでしょうし。

１～１、５億位でこの辺り（湯島２丁目界隈）の物件を購入も
決して悪くはないと思ったりもします。

[241: 匿名さん]

2年くらい前だったか、AIが都内で最も資産価値が下がりにくい駅として湯島駅を判定したという記事がありましたね。対象物件が単身者向けの狭小だった記憶があり、分譲中のマンションとは一概に比べられませんが、資産価値が落ちにくい理由について、専門家によると「湯島は近隣に歓楽街があるという悪いイメージが定着し、利便性などの本来の実力があまり評価されておらず、格安に放置されてきた」からだそうです。でも、これから湯島も値上がりするんでしょうね。

[242: マンション検討中さん]

場所に惹かれて検討していますが、購入するとしたらはじめてになります。73邸中2割にあたる15邸が非分譲で、非分譲の3階はとても細分化される予定だったり、賃貸に出せそうな部屋が沢山ありますが、なにか管理について、事前に理解しておくべきことってありますか？

[243: 名無しさん]

ラブホで言うと、現地に行きましたが、ここは坂の上なので坂下の湯島駅近くにあるラブホのネオンがめちゃくちゃ目立って見えましたね…

[244: 匿名さん]

>>243 名無しさん
ここの窓から見えますかね？だいぶ下ですよね

[245: 匿名さん]

>>244 匿名さん

ここからだと、坂下方向にばっちり見えます。夜はド派手な看板のラブホテルですよね(^_^;) コロナでラブホテルも大変みたいですが。

[246: マンション掲示板さん]

この周辺のマンションだと、中層以上の高さからは、スカイツリーが見えるみたいですよ。ルジェンテ文京湯島からスカイツリーが見えるかは分からないので、販売会社にご確認ください。

[247: 周辺住民さん]

東側に湯島台ビルなどがあり、これらを越せればスカイツリーは見えるはずです。

[248: 周辺住民さん]

>>241 匿名さん
> 格安に放置されてきた」から

とのことですが、もはや格安ではなくなったので、今後の価格推移はどうなるかわかりませんね。

[249: 匿名さん]

>>243 名無しさん

あのラブホのギラギラなネオン、なんとかならんかね。昭和の遺物（異物）で、明らかに街の景観を乱している。

[250: 匿名さん]

>>247 周辺住民さん

湯島台ビルが地上9階なので、オフィスビルの階高を考えると、マンション11階以上だったら、スカイツリーが見えそうですね。スカイツリーが見える部屋は、方角的にFタイプのお部屋でしょうか。