ルジェンテ文京湯島ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルジェンテ文京湯島についての情報を希望しています。
公式URL：http://l-yushima.com/

所在地：東京都文京区湯島２丁目205番3（地番）
交通：東京メトロ千代田線「湯島」駅(3番出口)より徒歩5分,
都営大江戸線「本郷三丁目」駅(5番出口)より徒歩6分,
東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」（2番出口）より徒歩8分,
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅（A4出口）より徒歩9分,
都営大江戸線「上野御徒町」駅(A4出口)より徒歩9分,
JR京浜東北・山手線「御徒町駅」(北口)より徒歩10分
間取： 1LDK～3LDK
面積：32.04m2～70.36m2
売主：東急リバブル株式会社
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[206: 湯島民さん]

>>205 周辺住民さん

上野松坂屋のお買い得商品、いいですよね！ 魚は御徒町駅近くの吉池もオススメで、上にあるスカイツリービューの吉池食堂はコスパがいいです！

このルジェンテ文京湯島からは、春日通りを真っ直ぐ歩いて10分で上野松坂屋に行けちゃうので、すごく便利です。その間に、和菓子のつる瀬、甘味処みつばち（小倉アイスの元祖）、鮮魚丸赤、かりんとう花月など老舗の立ち寄りスポットもたくさんあります！

同じ通りにはドン・キホーテやスギ薬局があり、対岸には（春日通りを渡ると）今話題の業務スーパーもあり、日用品や食料品の買い物にすごく便利です。業務スーパーの近くには、行列のできるカレーのデリーもあります。

湯島はお店のバリエーションが豊かで、湯島に新しくできるスーパーも楽しみです。

[207: 匿名さん]

ルジェンテ文京湯島の並びには、入口が分かりにくい隠れ家的な日本酒バー「壺中」もありますね。湯島は昔から渋いお店が点在していて、湯島・本郷・池之端で一冊のグルメ本ができてしまうほど、隠れた名店・老舗が多いエリアだと思います。江知勝跡地のマンションに住めるなんてうらやましいです。

[208: 匿名さん]

ここってもしかして床暖房はない仕様なんですかね？
ホームページの間取り見る限りどのタイプでもLDKの色が変わってる部分がないのですが・・・(ここのホームページ下部からいけるルジェンテ新宿御苑前やルジェンテ恵比寿の間取りページではちゃんと床暖部分に色がついている)

販売前だからかとも思いましたが東京都に提出されている情報でも床暖房は温水式・電気ヒーター式いずれもマークがついていないので本当にないのかなと
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/200243_011.html

分譲で床暖なしなら結構攻めたプランニングだなと思いますが広さ優先ってことなのでしょうか

[209: マンション検討中さん]

>>208 匿名さん
事前説明会の資料で床暖の評価があった気がしますよ！でも、モデルルームがはじまったら再度確認してみます！

[210: 名無しさん]

>>188 検討板ユーザーさん
三井はパークシリーズのどれになるんでしょう。付近に開発が予定されている三井の情報気になります。

[211: 匿名さん]

>>208 匿名さん
ふと思ったんだけど、このマンション、断熱性2020年度基準で★３つなんだよね。東京都のマンション環境性能表示って2020年度から基準が厳しくなって、ほとんどの物件は★２つ以下。ZEHかは分からないけど、★３つは相当優秀と言っていい。だから、エアコンだけで十分快適ですってことなんじゃないかな。確かに床暖なしは珍しいけど、敢えて好意的に見ると、って話ね。

[212: 匿名さん]

>>210 名無しさん

南側に伊藤忠の賃貸マンションも建設中で、伊藤忠のマンションのほうが高さがあるので、眺望や日当たりが難かな。また、ここの三井のマンションの敷地面積は600平米とわりと狭いです。あと、湯島駅、本郷三丁目駅、御茶ノ水駅からいずれも微妙に離れている立地です。

[213: 周辺住民さん]

>>201 周辺住民さん

ご指摘されているように、あの三井のマンションのところは、たまたまなのか、向かい側（南側）に同じ時期に伊藤忠の賃貸マンションができるので、場所的にやや厳しいかな。

[214: 名無しさん]

>>212 匿名さん
情報ありがとうございます。
日当たり悪くて多少寒くても、
床暖房があればいいかな
あとは三井という安心感

[215: 匿名さん]

>>214 名無しさん

多分、周辺の物件同様、内廊下で作ってくれそうですよね。
それだけでも玄関やお風呂が寒くないので、家の中では快適に過ごせると思いますよ。

[216: 周辺住民さん]

>>206 湯島民さん

教えて頂いたルートは正にお買い物のゴールデンルートですね!
この立地は通勤・通学で特に湯島駅やJR御徒町駅利用される方には
とても良いと思います。

吉池の鮮魚コーナー、プロ仕様ですね。
料理は好きな方なのでお買い物を楽しみたいです。

[217: マンション検討中さん]

平日の午前9時半ごろに公園を通ってみたけど、保育園の子どもたちが大挙して来ていました。自分も子供がいる身なので、子供の声くらいと思っていましたが、それはそれはすごい反響音でした。周りのビルの構造であそこまで影響するとは…。それとは別に日曜にも行ってみましたが、今度はコロナ禍ということもあるのか、そう広くない公園にものすごい数の親子連れで…。正直かなりのマイナスポイントです。
また公園の反対側の通りは交通量が昼夜問わず多く、こちらの音もかなり懸念されます。ルジェンテという聞き慣れないマンションブランドがもし強気の高値をつけてきたら引いてしまう環境だなと思いました。

[218: 元周辺住民さん]

>>217 マンション検討中さん

以前に近くに住んでいて、私の感想を、良い点も悪い点も包み隠さずお伝えします。ご参考になれば。

あそこの公園は確かに、にぎやかそうですね。子供の声が苦手な方には苦痛かも。トイレもあるし、使いやすい公園なのかもしれません。近くにスーパーができると聞いていますので、今後ますます、買い物帰りのママさんがお子さんと集まりそうですね。人が多いというのは安全の証でもありますが。

春日通りは幹線道路だけに交通量は多く、東大病院が近くてサイレンを鳴らした救急車の通過もあります。四六時中通過するわけではないですし、音の仕組みは詳しくありませんが、通過するサイレンの音は意外と小さいです。

共働きだったのであくまで在宅時の感想として、住んでみて一番驚いたのは、あの辺の春日通りは、夜間・早朝・休日は驚くほど交通量が減って静かなことでした。「ここは春日通り沿いだっけ？」と思うくらいです。

リビングにいるときにテレビをつけているせいなのか、人間の聴覚の慣れなのか、窓の防音性能なのか、階数の問題なのか、原因はよく分かりませんが、うちは暮らしてから半月くらいで慣れました。

ただ、音への順応性には個人差がありますので、気になる人はいつまでも解消できないでしょう。そういう方はここの場所を避けたほうがベターかもしれません。

[219: 匿名さん]

>>218 元周辺住民さん
>夜間・早朝・休日は驚くほど交通量が減って静かなこと

それはすごく感じるね、春日通りに限らず、文京区の道は総じて休日夜間の交通量が少ない。結構な大通りなのに、ぱたっと車通りが絶える時もあるしね。

[220: マンション検討中さん]

「ルジェンテ」というマンションブランドの評価についてみなさんの意見を聞きたいです。

[221: 匿名さん]

率直に申しますと、初めて聞くブランドなので
今後のルジェンテブランドが損なわれないように
この物件は作り込んでいる、そんなイメージです。
先の方々の口コミも参照にさせて頂きましたが。

後は、施工会社のレベルでしょうか。

経験上、マンションにブランド力はあっても、
施工会社がいまいちで、作りが雑で値段も鑑みても
残念だったということはありましたね。

[222: マンコミュファンさん]

2年前に一駅隣のルジェンテ文京根津を検討したことがあります。共用部の造りは最小限にする分、根津駅徒歩1分の利便性、内廊下のプライベート感を売りにする点は、ここのルジェンテ文京湯島に似てるかな。購入者層は、オープンハウスのオープンレジデンシアに重なると聞いたことがあります。まだホームページでアップしていない屋内設備についても、文京根津と同じく高機能を打ち出すと思います。今販売中のルジェンテ新宿御苑駅前も同じ感じです。気になるのは、やや強気の価格を出すかもしれない点。特に最近の文京区内のマンションは高騰しているので、不動産販売が専門の東急リバブルがどういう値を付けるか注目です。

[223: マンコミュファンさん]

http://l-shinjuku.com/quality/

ちなみに、ルジェンテ新宿御苑前の設備仕様です。ここは価格も出ていますが坪500万円超です…

[224: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア本郷ヒルズと茗荷谷に縁がなく、こちらを検討してます。

[225: マンション検討中さん]

モデルルーム案内が来ました。
Ftype
２LDK+WIC
専有面積/６６.１９m2
バルコニー面積/４.２７m2
と記載されてました。
3LDK希望ですが、最上階のみ？Ｍタイプは高額でしょうし、Ｄタイプは柱の食い込みで想像以上に狭く感じそうです。
予定価格次第ですが、検討から外れそうです。

[226: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん

専有面積から登記簿謄本で記載される床面積を逆算すると61㎡くらいでしょうか？
ちょっとファミリーには狭そうな気がしました。交通アクセスは申し分ないのですが

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん

売りやすい・貸しやすい広さが60㎡と聞いたことがありますが、実際にファミリーで暮らすには狭いかもしれませんね。将来的な売買・賃貸を見据えて都心の利便性を取るか、実需として郊外の広さを取るか。いずれにせよ、この湯島の界隈の新築で広さを求めたら、1億円は軽く超えてしまいますね(^_^;)

[228: マンション検討中さん]

そうなんですね、だから60が中心なんですね。
今回、Mタイプが理想とまではいかなくとも十分で、楽しみにしてましたが、まさか一部屋しかないとは。しかし、批判ではなく純粋に面白いマーケティングだなって思いました、Fを後から出す点。Mで目を引いちゃえ！は当たり前なんですが、Fを後から紹介して、ガッカリさせるのか、安いからいいかと思わせるのか。モデルルームでも、肝心な洋室1は再現されないようで、目で体験し確認できなくて残念です。

公園の賑やかさと、ブランドと、日当たりと、アクセスと、いろいろある中、値段どうなるんでしょうかねー。そして、防音性能ふくめた構造とかしっかり作られるのか、ブランド関係なく問題起きることはあるみたいなので、そこが安心できる手段があればいいなと思ってます。

[229: 匿名さん]

今はコロナで難しいかもしれませんが、コロナがおちつけばしっとりと飲める雰囲気のいい居酒屋や小料理店が多い地域ですので、アフターファイブを恋人のように過ごしたい若いDINKS夫婦には似合うんじゃないかと。

[230: 匿名さん]

ルジェンテ文京春日とかはコンパクトで使いやすい間取りが人気で割とサクッと売れた印象がありますが、ここはどうでしょうね？スレにネガがだいぶ貼りついているようなので、文京春日以上に人気を博するかもしれませんね。

[231: 匿名さん]

ルジェンテシリーズはコンパクトマンションで売り出していますが、設備はそれなりに高スペックなので、高級賃貸マンションのサイトで掲載されることが多いマンションです。文京春日や文京根津も人気だった記憶が。ただ、部屋の広さが限られているので、DINKS、いても子供一人が限界かな。湯島のこの立地は抜群なので、価格次第ですが、将来的な売却を考えている方は、資産として持っておく選択肢はあるかもしれませんね。

[232: 匿名さん]

>>229 匿名さん

この辺りは、落ち着いていて、ゆっくりと外食を楽しめるお店が多いかな。早くコロナが終息してほしいですね。

[233: 匿名さん]

>>227 匿名さん

となるとサッカー通り沿いの三井が一億位で売り出しそうですね。
それはそれで気になる所です。土地の形はあまり良くないですし。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん

仮に三井のところが坪500万円で70㎡の部屋だったら1億円ですね。最近の文京区内の新築は坪500万円前後が珍しくない中、ルジェンテ文京湯島の場合、坪450万円前後だったら一番広い70㎡で約9,000万円なので、すぐに売れそうですね。坪450万円でも十分に高いですが。この一年間だけをみても、文京区内のマンション価格はかなり上がってしまいました。

[235: 匿名さん]

>>234 匿名さん

シティテラス文京小石川がもっとお値段凄そうです…。
個人的には、この辺りは買いなのでは？と思ってしまいます。

[236: 通りがかりさん]

>>235 匿名さん

シティテラス文京小石川の最大の欠点は、駅から遠すぎるところ。これで坪500万円前後だったら、高値掴みかと。

[237: 匿名さん]

>>234 匿名さん

湯島はこれからよくなる要素があるので、ラブホ街という固定観念がまだ払拭されておらず、弱気な値付けになっているうちに買うのがよいかもしれませんね。これからスーパーができたり、ラブホテルがマンションに変わって街の雰囲気が一変すると相場が上がってくるでしょう。アイドルと一緒で世間一般に見つかる前が一番お得です。

[238: 周辺住民さん]

>>237 匿名さん
ディアナコート文京本郷台の坪単価からして、既に強気の値付けになっているように思います。住民が増えれば、ラブホは確実になくなるでしょうね。人の目を気にして利用者が減るだろうから。

[239: 通りがかりさん]

>>237 匿名さん

湯島からは、東京ドームへも歩いていけるので、東京ドーム再開発の波及効果は、少なからず湯島にも良い影響を与えると思いますよ。

[240: ご近所さん]

湯島のプラウドにそういう間取りがあればですが
最上階１００㎡位で２億とかで売り出しそうな気がします。
三組坂上の住友の最上階１、７億は売れているでしょうし。

１～１、５億位でこの辺り（湯島２丁目界隈）の物件を購入も
決して悪くはないと思ったりもします。

[241: 匿名さん]

2年くらい前だったか、AIが都内で最も資産価値が下がりにくい駅として湯島駅を判定したという記事がありましたね。対象物件が単身者向けの狭小だった記憶があり、分譲中のマンションとは一概に比べられませんが、資産価値が落ちにくい理由について、専門家によると「湯島は近隣に歓楽街があるという悪いイメージが定着し、利便性などの本来の実力があまり評価されておらず、格安に放置されてきた」からだそうです。でも、これから湯島も値上がりするんでしょうね。

[242: マンション検討中さん]

場所に惹かれて検討していますが、購入するとしたらはじめてになります。73邸中2割にあたる15邸が非分譲で、非分譲の3階はとても細分化される予定だったり、賃貸に出せそうな部屋が沢山ありますが、なにか管理について、事前に理解しておくべきことってありますか？

[243: 名無しさん]

ラブホで言うと、現地に行きましたが、ここは坂の上なので坂下の湯島駅近くにあるラブホのネオンがめちゃくちゃ目立って見えましたね…

[244: 匿名さん]

>>243 名無しさん
ここの窓から見えますかね？だいぶ下ですよね

[245: 匿名さん]

>>244 匿名さん

ここからだと、坂下方向にばっちり見えます。夜はド派手な看板のラブホテルですよね(^_^;) コロナでラブホテルも大変みたいですが。

[246: マンション掲示板さん]

この周辺のマンションだと、中層以上の高さからは、スカイツリーが見えるみたいですよ。ルジェンテ文京湯島からスカイツリーが見えるかは分からないので、販売会社にご確認ください。

[247: 周辺住民さん]

東側に湯島台ビルなどがあり、これらを越せればスカイツリーは見えるはずです。

[248: 周辺住民さん]

>>241 匿名さん
> 格安に放置されてきた」から

とのことですが、もはや格安ではなくなったので、今後の価格推移はどうなるかわかりませんね。

[249: 匿名さん]

>>243 名無しさん

あのラブホのギラギラなネオン、なんとかならんかね。昭和の遺物（異物）で、明らかに街の景観を乱している。

[250: 匿名さん]

>>247 周辺住民さん

湯島台ビルが地上9階なので、オフィスビルの階高を考えると、マンション11階以上だったら、スカイツリーが見えそうですね。スカイツリーが見える部屋は、方角的にFタイプのお部屋でしょうか。

[251: 名無しさん]

解体中のホテル寿（建設中のシティハウス文京湯島の斜め向かい）もマンションになりますね！ 湯島からラブホが減っているのは良いことだ。

[252: 周辺住民さん]

>>250 匿名さん
Jタイプの小窓からも見えるはずです。DとEもバルコニーから顔を出せば東側に見えるはずです。

Jタイプはもったいないですね。設計者がスカイツリーに気づかなかったのかもしれませんが、別の理由としてホテルのネオンが見えにくいようにしたのかもしれません。

[253: 周辺住民さん]

>>252 周辺住民さん

ラブホはどこもコロナで閑古鳥が鳴いているみたいだから、あのホテルもそのうちなくなるでしょうし（希望的観測）、スカイツリーの眺めを売りにしたら、なお良かったと思います。ちなみに、湯島天神の春日通り側にある駐車場のところには、昔、昭和感満載のホテルがあり、あれこそ、湯島天神の景観を乱していましたよね。なくなって本当に良かったです。

[254: 匿名さん]

あの湯島のホテルは40年ぐらい前にはすでに建っていたので、そろそろ建て替え時期かなあと思います。希望的観測かもしれませんが。

[255: 匿名さん]

>>253 周辺住民さん

湯島プラザホテルですね。

[256: 匿名さん]

>>254 匿名さん

早く潰れほしいですね。

[257: 匿名さん]

この物件の近くで建設中のサミット湯島天神店は来年2月に開店するみたいです。湯島で本格的なスーパーマーケットができるのは画期的ですね！

[258: 匿名さん]

>>242 マンション検討中さん

非分譲（地権者住戸）は地権者が

・居住用にする
・地権者住戸として販売
・賃貸に出す

などが考えられます。
個人的には地権者住戸の属性が判らないので
予算が許すならですが、なるべく同じ階にならない
周辺住戸も極力避けるという体で要望書を出します。

[259: 匿名さん]

>>255 匿名さん
レンズの選択と構図がうまいですね、いい感じで実際より巨大に見えますよ。
ここからはビルが邪魔で見えませんね

[260: 匿名さん]

>>259 匿名さん
この写真は、ネットから拾ってきました(^_^;)
このホテルがなくなって、スッキリしましたね。

[261: 匿名さん]

>>260 匿名さん
合成写真かと思ったよ

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん

それくらい違和感ありありのホテルでしたね(^_^;)

[263: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん
跡地、駐車場ですが、のちにマンションとかになったりするのでしょうかね？となりのマンションと合わせたら、北も東も抜けてる素敵な立地になるんですかねー(となるとしたら、スカイツリービュー階を確保してもいずれはってなるのかな)
2007年当時はオフィスビルとして跡地購入者は考えていたようですが... 14年も計画中というよりは違う人に売ったのかな。

[264: 匿名さん]

>>263 マンション検討中さん

登記を調べたら所有権が分かると思いますが、湯島天神が所有者だったら、神楽坂の赤城神社など最近の神社敷地の活用法として流行っている定期借地権付きマンションができる可能性はゼロではないと思います。住宅街として人気が出つつある湯島で、駅近で割安な定借物件ができたら瞬間蒸発しそうですね。

[265: 匿名さん]

ここが好調なら近所にもう一軒マンションが増えても不思議ではないですね
ネガがむしゃぶりついている物件は最近あまりないですから

[266: 周辺住民さん]

>>264 匿名さん
https://map.goo.ne.jp/history/edo/map/14/
古地図を見ると、その敷地は湯島天神なので、今でも湯島天神が所有している可能性があります。隣のマンションも含めて。

[267: マンション検討中さん]

>>266 周辺住民さん

当時は違う所が買ったみたいなんです。
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/fa/members/news/20070907/511210/

[268: マンション検討中さん]

こちらも良さそう！
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/

[269: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん

ここは、ルジェンテ文京湯島の購入を検討されている方の目が飛び出るほど、坪単価の高いマンションになると思います。再開発が予定されている東京ドームの眺望でしすね。

[270: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん

ここは、ルジェンテ文京湯島の購入を検討されている方の目が飛び出るほど、ずば抜けて坪単価の高いマンションになると思います。再開発が予定されている東京ドームの眺望でしすね。

[271: マンション検討中さん]

>>269 匿名さん　
パークコート並みでしょうかね。

[272: ご近所さん]

>>268 マンション検討中さん

ここなら永住も良さそうですね。

[273: 匿名さん]

>>271 マンション検討中さん

南向きの高層階は坪600万円は行きそうだね。

[274: ご近所さん]

>>273 匿名さん

湯島も便利だけど湯島の物件の景観の抜け感ない点や
別に不便じゃないけどお買い物がより便利になる点を鑑みても
相場的には、お高くても買いかもしれませんね。

[275: 匿名さん]

ルジェンテ文京湯島から近い本富士警察署東側にある東京建物グループの時間貸駐車場に何か建つのかな。先日までボーリング調査をやっていたかと思えば、最近は「閉鎖中」のカラーコーンが立っています。マンションだったら、また湯島にマンションが増えますね。

[276: 匿名さん]

>>274 ご近所さん
ドームやLaQuaの騒音とかは懸念材料になるのかな？ ドーム再開発で、ボールパーク型の球場になれば音がすごそうだけど。

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん
まだ可能性の段階とはいえ、そこはクリアされる計画になるだろうね。極端な話、球場が地下にあったっていいわけだよ。それに湯島は遠いからさすがに聞こえないと思う。

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん

湯島から東京ドームまでは歩ける距離ですか。ドームの再開発で商業施設が充実したら便利になりますか？

[279: 匿名さん]

>>274 ご近所さん
予算がず～っと伸びる人にとってはそうだろうけど、ルジェンテ検討してる人の多くは予算帯が全然違う気がするな。こっちは投資用で考えてる人が、あっちは自宅用で買うとかならばアリかもだけど、そういう人は別に文京区縛りでもないだろうし…。

[280: 通りがかりさん]

>>274 ご近所さん

小石川と、この湯島の物件は、グレードも値段も違いすぎて（小石川は軽く坪600万円を超えるでしょう）、購入者の層が違う気がする。そもそも比較できないと思うよ。

[281: マンション検討中さん]

落ち込みました。
なんで、あの立地で、ビューのある高層階が手頃に手に入ると思ってたのか。相場を理解してたつもりですが、それでも甘く見つもってたみたいで、落胆激しいです...
二桁階ではDもFも坪500超えです... Mはさらにずば抜けてました涙
もちろん坪420からあるのですが、撤退します

[282: 匿名さん]

>>281 マンション検討中さん

ひゃー！
湯島の不動産、だいぶ高くなってますね。

[283: 匿名さん]

>>281 マンション検討中さん

南向きで東にスカイツリーを望める向かいのオープンレジデンシアが坪410万円台で買えた2年前が遠い昔のよう。

[284: 周辺住民さん]

>>276 匿名さん
騒音は人によりけりだと思います。私の場合だと、都会の喧騒の一部にしか聞こえません。ドームでも野球はそこそこですが、コンサートはそれなりの騒音になります。喧噪の一部だから、音楽として聞こえてこないんですよね。。

[285: 匿名さん]

>>284 周辺住民さん

65年前に湯島（旧岩崎邸庭園辺り）に日本初のドーム型球場をつくる構想があったみたいだけど、もし出来ていたら、うるさかったかもしれないね(^_^;)

[286: 周辺住民さん]

>>285 匿名さん
そうなんですか。知りませんでした。
でもそれだと、湯島ハイタウンは出現していなかったかもしれませんね。

[287: ご近所さん]

小石川と近隣の物件なので比較対象は坪単価だけとは
限らないと思ったのですが特に高層階は想像よりお高そうですね…。

確認がてら、小石川の現地見てきました。
東京ドームへは普通に歩けますので野球観戦後、鉄道利用者の喧騒には
巻き込まれず、穏やかに帰路につけると思います。
やっぱり湯島アドレス、徐々に価格が上がっている模様ですね。

[288: 匿名さん]

>>286 周辺住民さん

球場が出来ていたら、湯島ハイタウンも誕生しなかったでしょう。球場を検討したというのは、上野や上野広小路などから多くの観客を集めやすい立地と考えたのかもしれませんね。千代田線の湯島駅はない時代でしたが、都電の天神下駅はありました。

[289: 評判気になるさん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96272010/

Mタイプよりパークのが高いですかね？向きは北東です。

[290: 評判気になるさん]

ごめんなさい、パークではなくルジェンテでした。

[291: マンション検討中さん]

>>289 評判気になるさん
単純に価格だけ比較すると、オプション次第とも思いますが、でも68平米と70平米なので、ルジェンテのほうが安いと思います。
ただ、もしルジェンテのお部屋がパークのお部屋の写真の印象だったら、後ろ髪ひかれて"撤退"決めるのはまだだったかもです。
ルジェンテのお部屋の天井高さというかリビングの梁がだいぶ下がってて、狭い印象で、無理しても買いたいと思えなかったところがあります...

[292: 評判気になるさん]

>291 マンション検討中さん

290も自分ですが、何かとっ散らかったレスにご丁寧にありがとうございます。
同じ東急で小石川ブランズも梁がちょっと…と購入を見合わせた方、
いらっしゃたみたいです。自分もＨＰでブランズの写真見て、圧迫感を感じ
見合わせました。

ＪＲや地下鉄の利便性を享受しつつ、コンパクトに住みたいなら
ルジェンテや他の湯島の物件も良さそうですが
共用施設や棟内でお買い物が出来る環境に魅力を感じたら小石川パークコートの
地権者住戸も狙い目なのかもしれませんね。

[293: 評判気になるさん]

292ですが、改めて写真を見直すとアドレスを張り付けた物件
お風呂の床の素材が仕様がMRと同一に見えました。
他の販売中の間取りも確認しようと思ったのですが、室内の写真はみられず
グレードが低いと言われる地権者住戸とは違うのかもしれません。

[294: 匿名さん]

この辺で地権者住戸のグレードがーとか騒がれ始めたせいかもしれませんね、かわいそうに。

[295: マンション検討中さん]

グロスの関係で、部屋がコンパクトになっていっているみたいに、部屋の仕様もミニマルなベースから用意されて、デベも儲けられる魅力あるオプションを揃えて、"最近どんどん高くなってくよね"な消費者のガッカリにも寄り添ってくれる商品が開発されると嬉しいんですが、供給が少ないからどんどん高級な方にいってしまってるのですかね。MRで"頑張りました！"と品と格のコンセプトを提示されたとき、寂しさを感じました。といいつつ、構造は普通だったりしてて。

[296: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん
何かいいこと言ってるみたいに感じはするけど、一文が長すぎて意味不明。

[297: 通りがかりさん]

>>296 匿名さん

私も同感です。何かを言っているようですが、内容が相手に伝わりにくい文章だと思いました。単に私の読解力不足でしたら申し訳ありません。

[298: 匿名さん]

億越えてこの仕様かよみたいな不満が渦巻いている2019?2021年だったので、これからはこの仕様だからこれぐらい出してよ、みたいな億越え高仕様マンションが都心部に増えてくるんじゃないかな。将来的に2019?2021年物件と価格に差がついてくるかもしれない。

[299: 匿名さん]

295＝298かな？
翻訳案「最近はマンション価格が高騰していて、購入者がついてこれないので、グロスを抑えて専有面積も抑える（コンパクト化する）流れになっている。それと同じように、内部の設備仕様もベースは最低限にして、財布にゆとりがある購入者は好みでいろいろなオプションをつけられるような商品を開発して欲しい（そうすれば、懐事情が苦しい消費者も助かるし、デベだってオプションが売れて儲けられるでしょ？）。それなのに、マンションの供給自体が減って、価格が高騰しているから、（都心では）どんどん高級路線が一般化しつつあるように感じる。モデルルームに行って、「素晴らしい設備仕様でしょ！」と言って高級路線の商品を見せられると、自分にはここも買えないのか、と寂しさを感じました。でも、そんな高級マンションも目に見えない構造部分をよく見ると（免震でないとか、スラブ厚がギリギリとか、排水管がショボいとか）大したものでなかったりして、何だかなー。」
採点よろしくお願いします。

[300: 匿名さん]

免震だと中古価格にどれぐらい反映するのか、排水管が太いと売れゆきにどれぐらい反映するのかと想像したら容易に理解できるのではないでしょうか。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん

ガッテン! ガッテン!
すごく分かりやすい翻訳です。
295さんは、今のマンション事情について良いことを言っていたんですね。
某環境大臣ではありませんが、人に分かりやすく伝えるのって大切ですね。

[302: 匿名さん]

マンションの部屋をスケルトン渡しにしたらいくら安くなるのかね

[303: 検討板ユーザーさん]

>>302 匿名さん
中国とかはそういう売り方が一般的だそうですね。

[304: 匿名さん]

https://news.mynavi.jp/article/20210525-1893829/

単身者用という条件ですが、湯島駅は資産価値が落ちにくい駅だそうです。

[305: 匿名さん]

>>304 匿名さん
スーパーができて最近は買い物が便利とか実は複数路線利用とか、ラブホが廃業して環境が変わってきているとか、そういう街の変化が「発見」された時が面白そうだね。

売り出し直後のアイドルグループとか宝塚の若手とかにつばつけるのと同じ感覚かな
街がよくなるのをみているのは楽しいだろうし、さらにそれに関わればもっと楽しくなるんじゃないかな。

[306: 匿名さん]

>>305 匿名さん

徒歩圏内の上野御徒町駅や本郷三丁目駅も、資産価値が落ちにくい駅にランクインしてますね。利便性のいい湯島はこれから、より面白い街になりそうですね。

[307: 匿名さん]

資産価値の落ちにくい駅ランキングってのは最近値上がりしている駅とほぼ同義だからな。ここもじきにランキングから外れていくだろう。買うならいまかもね。

[308: 周辺住民さん]

>>307 匿名さん
> 資産価値の落ちにくい駅ランキングってのは最近値上がりしている駅とほぼ同義だからな。

そうですね。

> ここもじきにランキングから外れていくだろう。買うならいまかもね。

であれば、既に買ってはいけないのかも。

[309: 匿名さん]

>>308 周辺住民さん
>既に買ってはいけないのかも
そう言うことを言って10年前に買わずに幸運の女神の前髪を掴み損ねた人もいるのでね、その判断は慎重にしないと。

[310: 周辺住民さん]

10年前だとまだ下落の途中でしたね。底は2012～13年あたりだったかな。

[311: マンション検討中さん]

こんな得体の知れないランキングをありがたがる人もいるんだねえ。

[312: 匿名さん]

>>311 マンション検討中さん

なんでもケチをつけるのは簡単。
単身用のランキングでありファミリー向けではないけど、将来的に高く貸せるということを示すデータなので、調査対象や集計の信用性云々より、湯島近辺の最近の不動産動向を知るための材料の一つ程度に考えればいいんじゃないの？
湯島、本郷のエリアにマンションが増えて、不動産が盛り上がっているのは、肌感覚で分かります。

[313: 匿名さん]

元の記事読む限り、将来的に高く貸せるということを示すデータでは無いと思うけど、そう受け取る人もいると言うことですね。
まあ、買う材料を探す人にとってはどんな内容でもいいんだろうけど。ネガもまたしかり。

[314: 匿名さん]

>>313 匿名さん

調査を行った会社のリリースを見ると、資産価値が落ちにくい駅なら「長期保有に向いている」など客観的な根拠を元にした運用計画の判断材料になるとあります。ただ、湯島駅がトップになった単身向けマンションの広さは25平米を想定しているから、このルジェンテと比べるのは難しいですね。また、調査対象はいずれも、最寄り駅から徒歩10分を想定しています。このルジェンテは複数駅に徒歩10分以内に行ける立地から、資産価値の落ちにくい土地であることは確かだと思います。まあ、湯島に限らず、マンションは高騰しすぎてますね。

[315: 匿名さん]

近隣の中古だとここはどうでしょう？

https://www.nomu.com/mansion/id/R8744197/

[316: ご近所さん]

>>315
悪くはないと思います、ただどれだけ眺望が抜けるかわかりません。あと、どの駅からも微妙な距離感で、湯島とも、御茶ノ水とも、本郷とも説明しにくい場所です。

[317: 匿名さん]

>>315 匿名さん

バウス本郷三丁目の南側に、バウスより高いマンションを建設中だったような。あと、ここは、どの駅からも微妙に歩きます。駅を利用する頻度が高いのであれば、ルジェンテができる江知勝跡地のほうが断トツで便利ですよ。

[318: 匿名さん]

>>315 匿名さん

いやいや、高いし、駅からも距離あるし、南側にマンションもできるし、ここはどうかな？ あまり不動産を見る目がないね。

[319: 周辺住民さん]

>>317 匿名さん
バウス本郷三丁目だと、JRの御茶ノ水駅まで歩けますね。

[320: 地元民さん]

>>319 周辺住民さん

バウス本郷三丁目からだと、御茶ノ水駅まで徒歩11分で遠いです。最寄り駅は、いずれも徒歩7分の本郷三丁目駅と湯島駅です。

[321: 匿名さん]

>>319 周辺住民さん

シティハウス文京湯島よりアップダウン少なく御茶ノ水に行けますね。
バウスや三井は丸ノ内線とJR総武・中央線利用者には便利だと思いました。

[322: 周辺住民さん]

>>321 匿名さん
そうですね。うちは御茶ノ水駅まで15分くらいかかりますが、吉祥寺、立川方面に用があるときは、丸ノ内線を使わず、直接、JR御茶ノ水駅まで歩いています。

[323: 匿名さん]

ホームページに北側の眺望写真が掲載されてますね。オープンレジデンシアが同じ15階なので、最上階からの眺望でしょうか？

http://l-yushima.com/plan/

[324: 匿名さん]

>>245 匿名さん

湯島天神下交差点近くにあるド派手なラブホテル横の駐車場でボーリング（地質）調査をしていますね。ひょっとしたら、マンションかビルが出来て、あのド派手なラブホテルは見えなくなるかもしれませんね。

[325: 買い替え検討中さん]

>>324 匿名さん
ホテルも一緒に壊れて　綺麗なたてもの建ってほしいです！
角地なのに低利用でもったいない

[326: 匿名さん]

第一期要望書の受付が始まりましたね
みなさんどこを申し込まれました？おそらく上の方は高倍率つきそうですね。湯島は次々マンションが建つので10年後は一変しているでしょうね。ちょうど小石川一丁目のあたりのように

[327: 匿名さん]

>>208 匿名さん

ホームページで公開が始まった設備スペックで、床暖房は標準でついていますね。

昔、湯島を検討していました。安い頃に買っとけば良かったー。湯島でマンション建設が相次いでいますね。この物件の近くに大型スーパーもできるし、都心直通路線（千代田線・銀座線・丸ノ内線・山手線）の駅へのアクセスの良さは都内屈指だし、資産価値が落ちにくい駅ナンバー1に選ばれたり、非常に注目されるエリアに成長しつつありますね。

[328: 検討板ユーザーさん]

ここだったら新宿御苑前がいいかも。

[329: 匿名さん]

>>328 検討板ユーザーさん

えっ？ 新宿御苑前は40平米未満の間取りなので、湯島とは比べるのが無理があると思う。

[330: 匿名さん]

春日通りの拡幅工事が予定されているとのことですが、道路工事の騒音はどの程度のものなのでしょうか。あまり想像がつかず、ご経験のある方いらっしゃいましたらご教示頂けますと幸いです。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん

経験はないですが、普通、道路工事は平日の日中に行うのではないでしょうか。ただ、コロナ禍で東京都の財政が逼迫しているので、拡張工事はだいぶ先になるとみています。

[332: 匿名さん]

多分工事があっても、目の前の部分はひと月もかからないですよ、２から３週間もすればずっと先まで行ってしまいます。

[333: 匿名さん]

330です。
>>331さん、>>332さん、早速のご回答ありがとうございます。
平日の日中に在宅で仕事をすることもあるため、気にかかっておりました。道路工事は意外と短期間なんですね。
平日の日中といえば公園と小学校から聞こえるであろう子供達の声も気がかりではあるのですが、色々と天秤にかけて検討したいと思います。

[334: 名無しさん]

そこまで音を気にする人がなぜ都内繁華街近くに住みたがるのかわからない

[335: 周辺住民さん]

>>330 匿名さん
10年以内には着工されないと思います。天神下交差点付近は、10年以上？たってようやく着工です。

[336: 周辺住民さん]

>>333 匿名さん
短期間では終わらないとと。電線その他を埋める工事になるので、そこそこの期間になると思われます。

騒音はサッシを閉めれば聞こえないかと思いますが、気にする性格であれば、購入そのものをやめるのが無難に思います。

[337: 匿名さん]

>>336 周辺住民さん
10年以内に着工されないなら買うか買わないかは微妙なんじゃない
地中化の工法によってもかかるコストはもちろん工期も大きく変わってくるから一概には言えないかも。場合によっては既存の地中配管を利用するやり方もあるから要確認だと思う。

[338: 匿名さん]

>>335 周辺住民さん

コロナで東京都の財政は厳しくなってるので、10年以内の着工は微妙かも。

[339: 匿名さん]

地中配管を利用した安いやり方で来ると完成早いよ。
あそこでかい下水が道のど真ん中に通っているんじゃなかったっけ。

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん

さらに下には大江戸線が走っています。

[341: 匿名さん]

>>338 匿名さん
東京都はもう地域通貨を発行するのがいいと思うんだけどね。
ピコラエビッチ紙幣みたいなやつ

[342: マンション検討中さん]

かなり前向きに検討してますが、インターネット回線だけ気がかりです。

[343: 匿名さん]

いまのうちに要望書入れると3倍の倍率優遇だってさ、申し込んだれ申し込んだれ

[344: 通りがかりさん]

北側の1LDKの日当たり（採光）は前に建物なくても微妙な感じですかね？

[345: 匿名さん]

HPで2LDKのKタイプも掲載されていますが、
限定1邸でやはり倍率は凄くなりそう。
最上階なので坪単価はどうでしょうね。

[346: 匿名さん]

>>345 匿名さん

この部屋は最上階とは言え、狭くて、東側のスカイツリー眺望も難しそうで、さほど価値がある部屋ではないと思われます。

[347: 周辺住民さん]

>>346 匿名さん
最上階なら富士山や新宿副都心が見えるかもしれません。

[348: 匿名さん]

価格いつ出るんでしょう。ここの1LDK気になるな?

[349: 匿名さん]

M、Fタイプ　
３LDKの割にはリビングダイニングキッチンが11.6畳大はちょっと狭い気がしました。
WICと互い違いになってるリビングのドア付近のスペースが個人的には勿体なく見えます。

[350: 買い替え検討中さん]

>>335 周辺住民さん
交差点の湯島4丁目側の空き地、ようやくきれいになるのですか？？
空き地になってもなぜ工事進まないか不思議でした

[351: 周辺住民さん]

>>350 買い替え検討中さん
今年は予算を確保していないでしょうから、まだ進行しないと思います。調査みたいなことは、していましたね。

[352: 匿名さん]

>>351 周辺住民さん

その空き地後方の駐車場やビルが、工事用仮囲いで囲まれていますね。ビルかマンションかは分かりませんが、何か建つのでしょう。

[353: ご近所さん]

東大病院とかの人で、セカンドもありうるのかな？
もしくは投資とかでも良さそうな物件ではある。1LDKとかは

[354: 周辺住民さん]

東大病院のドクターって、教授や准教授以外は大半が2～3年で入れ替わっているようです。教授や准教授もセカンドでマンション買えるほど恵まれていないかと思います。

[355: 匿名さん]

国立の病院のお医者さんはそんなに高収入じゃないみたいですよ。
それよりも薬学部の向いのおベンツがよく停まっているあたりのやんごとなきお方がセカンドハウスにお求めになるかもしれませんね。

[356: ご近所さん]

価格表見た限りでは、小石川2丁目の三井より良さそうですかね？
小石川2丁目は見た瞬間、間取りが難しいのがほどんど…

サッカー通り沿いの三井か清水坂のプラウドがまとめてくるのでしょうか？

[357: 周辺住民さん]

>>355 匿名さん
教授にならないと高収入になりませんが、教授になれるのは45～50歳くらいですからね。高収入になっても、その時点で貯金があまりないでしょうから、たぶん教授でも買えないと思います。

[358: マンション検討中さん]

なんだかんだ医者は30手前から年収1000万は貰ってますよ

[359: 匿名さん]

坪400万円台前半だったら、お得ですよね！ なわけないか(^_^;)

[360: 周辺住民さん]

>>358 マンション検討中さん
どうですかね。
https://shingakunet.com/bunnya/w0033/x0432/nenshu/

[361: 買い替え検討中さん]

昨日今日で価格が発表されたみたいですが、どんな感じでしたか？

[362: 匿名さん]

この週末に価格が発表されたみたいですが、いくらくらいだったのでしょうか？

[363: 匿名さん]

このスレの価格表に各部屋の価格が掲載されています。やはり高層に行くほど、単価がアップしますね。

[364: 周辺住民さん]

申し込み状況どんなですかね？

[365: 周辺住民さん]

>>364 周辺住民さん
申し込みが入った住居のみ販売されます。第1期の販売戸数に注目。

[366: 匿名さん]

第一期は58戸中の45戸、すべて申し込みが入ったと考えると、
残った数はイマイチですね。

[367: 周辺住民さん]

>>366 匿名さん
まあまあなんじゃないでしょうか。

[368: 周辺住民さん]

>>352 匿名さん
工事のための準備工事って感じですね。春日通りが拡幅にならないと容積率が稼げないと思いますので、まだ着工に至らなさそうです。

[369: 匿名さん]

>>368 周辺住民さん

なるほど！
確かに容積率を稼ぐには、春日通りの拡張を待つ必要がありますね。

[370: 匿名さん]

>>368 周辺住民さん

容積率を稼いだら、隣のラブホテルが隠れるほど、手前に高い建物ができるといいですね。

[371: マンション掲示板さん]

Eタイプのお部屋は部屋は小さめですが、南向きで春日通りに面していないので、周りのたてものから抜けてくる高層階は高めになります。
広い部屋に挟まれた部屋の配置です。

[372: 匿名さん]

広告おかしいよね？

山手線内側→文京区→駅徒歩5分
の順番で絞り込んでいるけど、そもそも文京区なら山手線の外側なんてありえないのに
ちなみに、中央線の南側とかいうやつはアホ

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん

いや、おかしくないでしょ。

ホームページの資産価値のところにも説明があるけど、23区内のうち山手線内側にエリアを絞り、山手線内側エリアのうち文京区アドレスに絞り、その文京区アドレスのうち駅徒歩5分に絞りこんでいるから、普通では？

[374: マンション比較中さん]

>>373 匿名さん

文京区＝山手線内側でしょ
重複しているんだよ
私が文章にするなら気持ち悪いな

[375: 匿名さん]

>>374 マンション比較中さん

絞りこみだから、重複もなにもない。
あなたの文章ではないのでご安心を。

[376: マンション検討中さん]

>>374 マンション比較中さん
文京区が山手線内側であることを皆が知っているという前提の話ですね。
知らない方がいないということはないと思うのですけど…。

[377: マンション掲示板さん]

>>330 匿名さん
近くで都市計画で取り壊しや道路工事など経験はしましまが、日中だと家にいなければそこまで気にしなくてもよいのかなと。工事の計画は事前に知らされます。
都市計画で道路拡張されて綺麗になった街は、その後たったマンションは人気でした。

[378: 周辺住民さん]

春日通りの拡幅は、事業として始まっているのは、天神下交差点付近だけです。それ以外も計画はあり、しかも優先整備路線の扱いですが、動き出すのは、10年以上先になると思います。

[379: 周辺住民さん]

「山手線内側さらに文京区」は論理的には意味がありませんが、広告はよりよく見せるための手段だから、そのような表現になっています。事情を知らない人が騙される構図ですね。

[380: 匿名さん]

>>377 マンション掲示板さん

この物件の前も、拡張工事が進んだら、綺麗になりますか？

[381: 周辺住民さん]

>>380 匿名さん
見違えるほど、きれいになるはずです。あと20年くらいかかりそうですが。
余裕のある片側2車線で歩道も広め。無電柱となり街路樹も植えられるはずです。
本郷三丁目交差点以西のような感じです。あっちは古ぼけてきましたけど。

[382: 匿名さん]

>>381 周辺住民さん

湯島ハイタウン前のイチョウ並木の歩道みたいな感じですかね。ちょっとヨーロッパ風な街並みですよね。

[383: 周辺住民さん]

>>382 匿名さん
そうですね、そんな感じになりそうです。

道路の拡幅は、時代によってトレンドがあるようなので、ひょっとしたら、湯島ハイタウン前も作り変えるかもしれませんね。

かつて街路樹といえばイチョウだったのですが、最近だと清掃が、秋の一瞬だけとはいえ大変なので、別の樹木に変わりそうな気がします。

[384: 匿名さん]

>>383 周辺住民さん

たしかに、イチョウの実は落ちると臭いですからね(^_^;)
春日通りが綺麗になると、湯島のイメージも変わりますね！

[385: 周辺住民さん]

>>384 匿名さん
イチョウの実を踏んづけると、靴の裏にくっついて最悪ですね笑

[386: 匿名さん]

>>385 周辺住民さん
イチョウの実の臭いは強烈ですよね笑
湯島ハイタウンでは、イチョウの葉や実が落ちる季節になると、こまめに清掃されていますね。それだけ、しっかりと管理されているマンションみたいですね。

[387: 評判気になるさん]

>>344 通りがかりさん

階数によってことなりますが、バーチャル動画？みたいなもので陽当たりのイメージは見せてもらえます。
北以外にも小窓もありますし、周囲に遮る建物がない高層階だと採光は悪く無さそうです。

[388: マンション検討中さん]

現地見てないけどパッと見やすくないですか？ここ
新宿御苑前といいルジェンテお手頃疑惑。
販売会社だからチンタラ売りたくないという背景なんだろうな。我々からしたらありがたい話。

[389: マンション検討中さん]

目の前にある公園の騒音が気になる。相当うるさいよあそこ。

[390: 周辺住民さん]

>>389 マンション検討中さん
小さめの公園なんて、どこもそうですね。

[391: 周辺住民さん]

坪500万円か、予想されたとは言え、高いですね。
https://www.livable.co.jp/kounyu/s/detail/LGTYUSMA/outline/

[392: マンション検討中さん]

一番小さい部屋2邸売り出してますね。

[393: 周辺住民さん]

>>392 マンション検討中さん
10坪弱で5000万円弱。しかも無駄に廊下が長い。高いっすねー。

[394: 匿名さん]

>>393 周辺住民さん

坪500万円ですか。。
浴室も狭く、単身者向けの投資用の部屋かな。

昨年竣工した向かいのオープンレジデンシアは、スペックや立地が似ていますが、オープンレジデンシアのほうがお得に買えたかもしれませんね。

[395: 周辺住民さん]

>>394 匿名さん
ほんそれです。オプレジは安かったです。

[396: マンコミュファンさん]

>>394 匿名さん

オープンレジデンシアは変な形の土地なので、土地代が安かったのかな。ここや住不の値段が上がってるのが影響してか、イエシルのサイトで見ると、かなり値上がりしてる部屋もありますね。

[397: 匿名さん]

>>396 マンコミュファンさん

イエシルをみると、オープンレジデンシア文京本郷台は竣工から１年で500万円～1000万円値上がりしてますね。ここはもともとが安かったので、お得な物件だったかもしれません。

[398: マンション検討中さん]

完売しましたか？

[399: 匿名さん]

ＨPは完売御礼表示されてました。おめでとうございます。

[400: 通りがかり]

今はこんな感じですね。

[401: マンション検討中さん]

囲いがとれて外観が見えましたね。

[402: 周辺住民さん]

北側から。かっこいい！

[403: 通りがかりさん]

なかなか
https://www.ieshil.com/buildings/797471/

[404: マンション検討中さん]

中古が10坪で7000弱って凄いな
結局なんだかんだで買った人が正解ってことか

[405: マンション検討中さん]

>>404 マンション検討中さん

たしか向かいのマンションが新築時に坪420だったから、あの辺りのマンションは随分高くなったんだねぇ。