グランアッシュ長岡天神ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランアッシュ長岡天神についての情報を希望しています。
長岡天神駅徒歩5分の物件です。
商業施設が近くにあったり生活しやすそうですよね。
公式URL：https://grand-h.com/nagaokatenjin/index.html

所在地：京都府長岡京市長岡2丁目118番1の一部、118番5（地番）
交通：阪急京都線「長岡天神」駅徒歩5分
間取：3LDK
面積：71.06平米～101.05平米
売主：株式会社ホームズ
施工会社：シード平和株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 検討板ユーザーさん]

ローレルさんとこことは同じ長岡京ですけど、別物じゃないですか？
規模感とか周辺環境とか含めて、全くニーズが違うので比較は難しいのでは

[22: 匿名さん]

駅が近いのでかなり高めの価格帯になるのかなと思いますが
総戸数２２戸ってかなり小規模なマンション。
まだ間取りなどの詳細が出てませんが
住居専有面積が71.06㎡～101.05㎡とあるので3LDK～のプランなのかなと思います。
もう少し情報がわかってからの検討ですよね。

[23: マンション検討中さん]

戸数が少ない→将来の管理費、修繕積立金が不安。このマンションの購入を後押しできる理由を教えてください。よろしくお願いします。

[24: マンション掲示板さん]

>>23 マンション検討中さん

この物件は、利便性優先なだけで、管理費や修繕費の値上がりは気にしない資金的に余裕がある層向けでは？

長期のフルローンでなんとかする子育て世代というより、セミリタイアぐらいかと思います。
価格は5500?7500万ぐらいが中心と予想してます。

[25: マンション検討中さん]

>>24 マンション掲示板さん

めちゃくちゃしっくりきました

ありがとうございます^_^

[26: 匿名さん]

総戸数が少ないと、確かに修繕積立や管理費の心配は誰もがあるでしょうね。
でも、2４さんも書かれていますが、富裕層が検討する物件かなと思います。
長岡は大きい戸建もあったりして、元々富裕層が多いイメージですね。

[27: マンション検討中さん]

案内会に参加された方、価格はいくらぐらいだったでしょうか？来場予約が満席でできないので価格が気になります・・・

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん

行くだけ無駄かなと。

1へーべー七万強。
修繕積立金と管理費が長岡京市で1番高いです。
2年目からドン！と上がります。
駐車場は世帯数の半分無いです。近隣で借りて下さいと言われます。
管理人も週3日日勤です。
え？3日って何？？それであの管理費？ゲストルームもないのに？
超富裕層向けの価格です。
強気価格でした。

[29: マンション検討中さん]

1㎡で7万なら70㎡で490万?
4900万円?ってことでしょうか。やはりいいお値段しますね。
週3日勤務は意味が分からないw
手を抜くポイントが意味不明ですねー。

[30: マンション検討中さん]

>>29 マンション検討中さん

>>29 マンション検討中さん
1番安くて4900辺りでした。
他は5000超えです。
角部屋で少し良いなと思う部屋は6200位
広い最上階は9000超え。

1年目だけ相場でしたが2年目から修繕・管理費が4万程…5年目に5万位で横ばい。
ここに駐車場が14000円です。

週3日の管理人なのに(笑
小規模マンション恐るべし。

[31: eマンションさん]

>>30 マンション検討中さん
詳細にありがとうございます。
4900万でも毎月127,000円の支払い(0.47%・35年)
これに管理費修繕で5万に、駐車場で14,000円ですか。
毎月191,000円プラス固定資産税。
毎月191,000円って7395万の住宅ローンの返済額ですよねぇ。(0.47%・35年)
かなりの戸建買えますね…

[32: 通りがかりさん]

ボリュームゾーンが5000万代なのは予想通りでしたが、上が9000万超えなのは驚きました。京都市内じゃあるまいし。

ただ長岡京駅前の高層階で9000万手前位だったので業者はこの物件でも妥当なつもりなのかも。でも明らかに一般ファミリー向けの物件ではないですね。

庶民には高すぎても立地最優先で高層マンションが嫌な富裕層は多そうだし案外即売すると思います。売れ残りしないよう、あえて戸数少ないのかな？

[33: 購入経験者さん]

>>28 マンション検討中さん

先日マンションギャラリーの方に行ってきました。
修繕積立金と管理費は２年目では１年目とそんなに変わらなかったですよ。
お部屋の金額は他の方が言われてるくらいの金額でした。　

[34: マンション検討中さん]

大体5-6,000万円が低層階、上の階だと8,000万円以上でした。初年度の修繕費は7-15,000円でしたが5年後に400%、15年後に600％程度(=50,000円)になるようです。管理費は17,000円らしいので、家のローンプラス月々6万円程度…。利便性は良いですが、ゲストルーム無し、駐車場も数に限りがあるし、管理会社がぼったくりしていそうな修繕費。

この内容で購入する人っているんでしょうか。
セールスの方売れてると言っていたけどホント？笑
既に購入してる人たちに何が決め手だったのか聞きたい。

[ご本人様からの依頼のため、一部テキストを修正しました。管理担当]

[35: 口コミ知りたいさん]

>>34 マンション検討中さん
5年後に高い管理費払うくらいなら天神や梅ヶ丘あたりの戸建ても買えそう
既存の駅前の物件が売り出されるの待つ方が賢明かも

[36: 購入経験者さん]

管理費は仕方ないとして、これくらいの大きさのマンションだと修繕積立金がどれ位が相場になるんでしょうかね？

[37: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん
ゲストルームやスタディルーム等設備がないからか固定資産税は一般的でしたね。
管理費・修繕積立金の高さは管理会社が業界1の高さだからと言ってました。

入居してから管理会社を変更したら良い。
修繕積立金が上がる前に売り逃げましょう。
と、私はセールス受けました。
そうは言っても売りたいのに売れなかったから悲惨ですからね…このマンションを買える方はお金がふんだんに有る方でしょうね。
それか計画性がない人。
高すぎます。機械式駐車場作らなければまだマシだったのではないかな？

[38: マンション検討中さん]

立地は最高ですね。金額は今の京都は仕方がないです。

[39: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん

ついに、SNSの広告にも出てくるように…。
全く売れてないんですね。
価格が強気すぎる。
このご時世高い額出せる人が少ないと言うのと、
この額出すなら京都市内選ぶのが当然。

[40: マンション阪急沿いで検討中]

ここを買って売ろうと言ってる人いますが、
小規模マンションなんて京都市内の由緒正しい地域でもない限り売れないですよ。
3LDK70m2で5000万円台、本当に強気でありえない価格だと感じます。それなら桂や洛西口あたりの阪急マンション買う方が絶対良いですよ。

[41: 通りがかりさん]

東のローレルのマークスと住人のターゲットが違い過ぎて極端ですね。
市内在住ですがどちらも魅力を感じませんね。
長岡京市は大手企業に勤める人が多いので、ファミリーをターゲットにしたマンションでないと売れないと思います。
富裕なジジババが購入しても、相続する子供は迷惑…。売るに売れない。
レジェイド長岡京も中古で一年ぐらい売れてなかったですし、小規模マンションは戸建以上に売れないと思います。

[42: 検討板ユーザーさん]

そもそも管理費もスタートから高い。
駐車場だってマンション内にも関わらず高い。
絶対的に高いのではなく、相場的に明らかに高いんですよ。
それなら田の字地区で将来の資産性も担保された場所で家買いますよ。

[43: 通りがかりさん]

マンションの折り込みチラシにしたら最近では珍しく複数回入ってたのを見て、売れてないのかな？と感じました。
西山天王山駅前とか、個別のチラシなんて出さずに完売してたのに。

地元の不動産が他所者が相場を上げるから、全体的に長岡京市内の相場も上がって余計に売りにくくなったって言ってたけど。

確かに、この値段出すなら桂川のイオン近くのマンションの方が良いですね。

[44: マンション検討中さん]

>>42 検討板ユーザーさん
高いのは高いですが、ここを買えるだけの金額でも田の字地区は買えませんよ。

[45: やっぱ中古]

田の字中古なら買えると思いますよ。
値崩れしませんし。
売っても貸しても客はいるし。

[46: マンション検討中さん]

>>45 やっぱ中古さん

中古でも15年落ちはしてないとほとんどが億越えですよ。もちろん平米数にもよりますが。
こちらの物件を検討する人はほとんどが実需層で、投資層はほとんどいないですから田の字地区選択肢も狭まります。京都市は財政破綻のニュースも良く流れていますし、先行きは怪しいですよ。

ここは新築70平米以上で5000万?8000万。
長岡天神は特急も停車します。駅も近いです。
価値判断をどこに置くかですが、ここも需要のあるマンションかとは思いますよ。

[47: eマンションさん]

葬儀場の側なんて需要ないわ

[48: 評判気になるさん]

>>45
あれが建つ前の建設反対運動ひどかったしね
あの辺りに住むのは違う意味で怖いなぁ、思いましたけど

[49: 検討板ユーザーさん]

>>46 マンション検討中さん
いやこのマンション実需層って何歳代ですかね？高齢の資金豊富な層なら尚更大規模マンションの方が設備や管理面で安心です。
30代が戸建購入の数年の為に買うとしても高く勿体ない。何故ならリセールバリュー低すぎるから。目の前スーパーしか見えない景色で下も騒がしい。どんな魅力があるマンションなのか全くわかりませんね。

であれば手頃にレジェイドやローレルスクエア、
桂川のブライトスクエアやジオ阪急あたりの方が広さ含め問題ない。

ここを買うのは正直目的と価値は何かを聞きたいものです。間違いなく大幅に低い価格で同等のものを近隣で得られます。

[50: マンション検討中さん]

ファイナルキャンペーンという謳い文句で、2021年11月中に成約で、総額300万円のキャッシュバックという案内が来ましたね。強気な値段つけて、少ない戸数にも関わらず売れ残りそうなんですかね？
売り出しから早い段階で、これだけ値引きするのは他デベロッパーでも、たまにあることなんですかね？

[51: 通りがかりさん]

>>50 マンション検討中さん

ホームページ見てもそのような記載はありませんが、竣工前にそんな値引きがあるのは本当ですか？

[52: マンション検討中さん]

>>51 通りがかりさん
ホームページはわかりませんが、ギャラリー見に行った際に登録したメールアドレスへ来ましたね。11月限定とのことです、詳しくは分かりませんので、問い合わせて見て下さい。

[53: 通りがかりさん]

残り何戸位なのでしょうか？
6月頃聞いた時は残り6戸だったのが、HPの販売戸数は7戸になってます。

[54: マンション検討中さん]

長岡病院跡地にジオが出来るからキャンセルが出たんでしょうね。
明らかにジオの方が便利だし住んでる層も良いと思う。

[55: 通りがかりさん]

コロナ感染者が出て工場が大幅に遅れ、１ヶ月も入居が遅れるとのこと。元々2022年3月入居だったので、お子さんの小学校入学のタイミングが重なった方もいたそう。これにたいしてホームズの対応が最悪。なんなんだこのマンション。

[56: 通りがかりさん]

実績から言ってもジオの方が安心でしょうね。
入居遅れは去年からウッドショックをはじめ建築中のは設備系でかなりコロナ禍の影響受けてるから仕方がないだろうね。東京オリンピックの宿舎だってマンションの買主に引き渡しが遅れて文句出てたし。

まあ、あの価格帯を変えるなら家賃負担が増えてもどうって事ないかもね。
若いファミリー向けではない物件だと思ってたけど、そんな影響がある層も案外買てるんだね。

お気の毒なことだけど、そういう時にこそ販売会社の質がよくわかる。
ってか、目先の管理費マジックが小賢しすぎて引いてしまった自分は買うのやめた。ちゃんと根拠示して要るものは要るって最初から誤魔化さない方が信頼できるけどここは何だかね。

入学は公立小学校なら6小だけど、児童数少ないし引っ越し前でも事情によっては越境でも受け入れてくれると思う。

[57: 名無しさん]

長岡京市議会
https://www.city.nagaokakyo.lg.jp/category/12-0-0-0-0.html

[58: 通りがかりさん]

まだしばらくは売れ残りそうですね
同じ価格帯なら、そりゃ実績のあるジオでしょ

[59: マンション検討中さん]

あと３つ！

[60: 通りがかりさん]

値段設定が大きく間違えてる。
最上階以外、ベランダからセイユーの白い壁を見るという景観。毎日あれを見るのかと思うと、安めの値段でもためらう。

[61: eマンションさん]

>>60 通りがかりさん

2階ぐらいまでは医療モールとかで、もう少し高さがあれば天満宮の池とか見えて眺めは良かったのにと思います。
洗濯物干すたびスーパーと葬儀場が見えるのはかなり残念。

[62: 検討板ユーザーさん]

ベランダの戸境壁はどんな感じですか？修繕管理費は高いですか？

[63: 匿名さん]

阪急で通勤している人には、長岡駅まで徒歩５分と近くていいと思います。
徒歩で駅までというのはやっぱり楽でいいですよね。
いざというときのことも考えると低層階マンションなのも良いです。
ただ駅に近いのに、葬儀場も近いということで資産価値は下がらないでしょうか？

[64: 坪単価比較中さん]

葬儀場が経つ前にあったパデシオン長岡天神が下がってないので、そこは心配ないんじゃないと思います。まあ、それでもこのマンションは割高な気はしますが。

[65: 匿名さん]

葬儀場が向かいや隣りにあるならまだしも、これだけ離れてたら何の影響もないと思いますが…。

[66: 匿名さん]

最終3邸、ファイナルです。最大500万円ダウン。

「最大500万円」の最大ってどういった条件なんでしょう？リンクあるのかと思ったのですが、詳しいページないみたいでした。
割引がある＝売り切りたい気持ちがあるとわかります。

長岡駅まで徒歩5分、雨の日は通勤が面倒だったりするので、これだけ近いといいなと思います。

[67: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん
SUUMOでも検索してください。
田の字地区でも3LDK6000～8000万帯で
十分中古でてることありますよ。
奥超えは面積が全く違うので。

果たして老後の富裕層が特急乗って梅田行きますかね。
桂や洛西口近辺の大規模マンションで
毎日管理人さんがいてくれる、多くの人が住んでる、
烏丸あたりも15分程度、京都駅も近い、
そうした地域の方が価値を感じる方多い気がしますね

現に売れてませんし。

[68: 名無しさん]

>>66 匿名さん

値下げチラシ入ってましたが、さらに500万下がったのでしょうか？
2つのプランが載ってるってことは、2邸残ってるみたいだけれど。

同じ価格出すなら駅前の新しく建つ方が良さそう。
ベランダ出たらスーパーの壁だし。

[69: 匿名さん]

部屋は三部屋残ってるみたいですね。
ベランダからの眺望について色々あるようなので階数も書いてあると良かったのだけれど。
街中のマンションなのでこういったマンションだとそれほど拘らない方が多いのかもしれませんけど一応ね。
68さんのレスからするとご近所に競合しそうなマンションがあるのですか？
ここは値下げがあったようなので価格帯は似た感じなんですかね。

[70: 匿名さん]

目の前に西友があるのは便利ですね。
２４時間空いている西友もあるのですが、ここはどうでしょうか？
阪急利用しやすいのでどこへ行くのも便利ですが
車もあったほうが週末の移動はいいかと。
まだ駐車場の空きはあるでしょうか？