プラウド所沢寿町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116030/index.html


所沢市寿町。
かつてセレモア所沢本店があり、サンバカーニバルの始点として祭りの中心だった場所に野村のプラウドが誕生します。
再開発が進み商業施設など生活利便性がますます向上する所沢。
皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。


物件名 プラウド所沢寿町

所在地番　埼玉県所沢市寿町519－7他4筆(地番)
交通情報　西武鉄道西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 徒歩9分

敷地面積 2,168.41m2（私道含む）
用途地域 商業地域
構造・規模　鉄筋コンクリート 地上13階

総戸数　107戸 (非分譲住戸2戸含む)
間取り　3LDK
専有面積　66.14㎡～75.42㎡

売主 野村不動産株式会社
施工 長谷工コーポレーション
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

販売予定　2021年4月上旬
入居予定　2022年6月下旬

　

[262: マンション検討中さん]

設備のわりに価格が安いのですごく魅力的だなと思って検討してます。
ちょっと気になっているのが、国が公開している浸水シミュレーション検索システムで浸水エリアにかかっているように見えるのですが、何か安全対策はされているのでしょうか。
このところの異常気象を見ていると川の氾濫もあるのではと思いまして。。
こちらで検索できます。http://suiboumap.gsi.go.jp/ShinsuiMap/Map/

[263: マンション検討中さん]

>>262 マンション検討中さん
モデルルームでハザードマップ確認されましたか？ここは対象外かつ標高約70mなので、個別対策はしてないですよ。これでやってたら過剰対応です。(過去の浸水被害を元に市で対策取ってます)

[264: マンション検討中さん]

>>262 マンション検討中さん
ちなみに何かと例に挙げられる武蔵小杉は駅前の大通りで標高約7m。ハザードマップとGoogle Earth等の組み合わせ等で平行検討されている物件と周辺立地含めて比較検討するのも良いかもしれないですね。

[265: マンション検討中さん]

市役所がやっているのは防災ハザードマップで命に関わるレベルですけど、国がやっている浸水シミュレーション検索システムは内水（浸水）エリアマップなのでかなり意味合いが違うと思いますが・・・

[266: まるまる]

>>265 マンション検討中さん
私もすごくハザードが気になるので、現地見学行った時に聞いたら、こちらの物件は通常の地面の高さよりも盛り土(？）して、1F部分の高さをあげてるので、周辺が多少浸水しても大丈夫なようにしてあるって言ってました。
詳細は直接営業の方に聞いた方がいいとは思いますが、参考になれば幸いです。

[267: マンション検討中さん]

ありがとうございます。それだとバリアフリーの観点からちょっと心配なので聞いてみます。この周辺の地形や川の状況から仕方ないことですからどう折り合いをつけて生活するかですよね。あと西武新宿線沿線の区内の川沿いの中古マンションを内見したのですがものすごいボウフラが発生していてやめたことがあったので、状況を見てみたいと思います。

[268: 坪単価比較中さん]

・1階に住戸なし
・機械式駐車場は地下なし地上5段
・過去にこの土地で浸水履歴なし
それでも万が一を心配する人は避けたほうがいいんじゃないですかね

[269: 匿名さん]

市役所のホームページの浸水履歴を見れば分かりますが平成以降ここで浸水被害はないようです。
過去に元町寄りの寿町で浸水が発生してますが、平成22年の元町北地区再開発で地下調整池が出来てからは寿町で浸水被害はないですね。私も当時のこと覚えてますが、氾濫と言うより水捌けが悪く増水してしまった感じでした。

[270: まるまる]

>>269 匿名さん
今週のこの雨続きの状況で、現地がどれくらい水溜まってるのか気になりますね。もちろん川の氾濫はないでしょうけど、水捌けの悪さでできる深い水溜りがないかなどは、実際に見た方が安心できるなと思います。近所に住んでるわけじゃないので、そうそう見にいけないですが…

[271: マンション検討中さん]

Aタイプは全部屋売れたみたいですね。
B、Cも低層階しか残ってないし、
南向きでこの価格なら需要があるんですね。

[272: 匿名さん]

駅徒歩9分南向きと東向き、お値段のバランスも良いのかなと思います。
すべて3LDKということでファミリー中心になりそうな点も、そういう環境を好まれる層に人気なのかなと思います。
子育て世代が多いと何かと安心感もあるでしょうし、同じような世帯が多いと子供が泣いたり走ったりもお互い様の気持ちになれて生活しやすいかもしれません。

[273: 評判気になるさん]

ここ、管理費が高いのがネックですね。
あとは特段目立つとこがなく。
オーソドックスな分譲マンションの印象です。
評判や評価はどうなんでしょうね。

[274: 匿名さん]

>>273 評判気になるさん
高いと言われる(デベも事情で予定より上げざるを得なかった事を認めてる)管理費ですが、冷静に計算すると、仮に本来期待より平米で80円高いとしても、75m2で差額は月6千円、年7.2万。30年で考えても総額216万なんですよね。それを考えると、物件本体価格が抑えられているので、費用全体で考えればネックと言う程では無い気がする。

[275: 評判気になるさん]

>>274 匿名さん
物件が比較的安めに設定されているので、プラマイゼロじゃ？ということですね。

[276: 評判気になるさん]

この物件を契約もしくは決めようと考えてる方は、管理費の高さの部分はどう考えられていますでしょうか。ブランド料で仕方がないと思われていますか。

[277: 匿名]

近隣住民です。
今日少し離れた所を通りかかった時に思ったのですが、このマンションお墓ビューになる部屋ありませんか？
モデルルームなどで既に説明されていれば良いのですが、近くにお寺の墓地があり、遠くから見ると建設中の建物と墓地が重なってるように見えました。
もし検討される方で、気になる方は眺望を問い合わせてみたほうがいいかもしれません。

[278: マンション検討中さん]

土日で多くの来場があったからか
凄く盛り上がっていますね。
色々な情報や考えが知れてありがたいです。

[279: 口コミ知りたいさん]

>>277 匿名さん

お寺も見えないほど囲まれていると思う…

[280: 通りがかりさん]

>>278 マンション検討中さん
多くの来場があったとのことですが、予約制ですよね？当日来た人数などを聞かれたのですか？

[281: マンション検討中さん]

こんにちは。
周辺と比べて管理費が高いと思うのですが、何か理由があるのでしょうか。共用施設もそこまでないと思うのですが。。。
もしわかれば教えてください。

[282: 匿名さん]

>>281 マンション検討中さん
営業さんに聞いたら明確に答えてくれますよ。ここで聞いて嘘か本当か中途半端な答えをもらうより、モデルルーム訪問されてれば、その時の担当の方に電話なりメールすれば連絡もらえると思います。

[283: まるまるさん]

>>281 マンション検討中さん
確か、ゴミ分別などの処理にかかる人件費があがってるとか言ってた気がします。
管理費高いのは痛いですが、生活利便性も高く、自然も味わえる所沢という環境の魅力がいいなと個人的には思います。所沢で考えたら、他に今ある新築マンションの中では、プラウドが一番希望に合ってます。まぁ特別優れた点があるわけではないかもしれませんが、スペックは個人的には申し分ないレベルで、ブランドもあるので。
それから、管理費・修繕費で見ると高い気がしますが、修繕費は野村の場合、築10年以降とかに急激にあがらないように、フラットな金額設定にしてるので、未来を考えたら、あとあと楽なのかなという気がしてます。

[284: 通りがかりさん]

>>283 まるまるさん

具体的にありがとうございます。
ゴミ分別の話があったのですね。週３日？2時間程度のゴミ出しと考えても割りに合わない気もしますが、教えていただきありがとうございます。
個人的な意見ですが…修繕積立金が高いのは、将来を見据えてという意味で問題ないのですが、月々の管理費が他と比較しても高額なのは痛いなと思っています。内廊下のタワーマンションでもなければ、エレベーターも2台のみですし、他にも維持にかかる娯楽設備もないので、もっと安価になれば検討するのになと残念に思っています。やはり毎月のことなので。

[285: 匿名さん]

当物件の｢ゴミ回収対応で人員増が必要になった｣という背景を下記条件想定で単純計算すると｢単金:3,500円/時間｣で｢+40円/m2｣の管理費増要因となっている形ですね。(単金には管理会社及び人材派遣会社の管理費が含まれるので、スタッフさんへの支払いは半分下回るくらい？)
もう少し単金は高いかなと思いますが、まあ理解は出来るレベル(｢納得｣とは違います)かと思います。

・頻度：5日/週(=21日/月)
・時間：3時間/日(ゴミ回収分別と移動、回収後の清掃etc)
・負担：107世帯 x 平均70m2

[286: 通りがかりさん]

>>285 匿名さん
清掃作業はわかるものの、ゴミ出しは週5もないのでは？また、ブランズやパークハウスは規模からしてもっと清掃員の数も多く、ゴミの仕分けに時間を要すると思うので、周辺が管理費を抑えられている以上、やはり管理費が高い理由にはならないと思います。
24時間警備員がいるわけでも、コンシェルジュがいるわけでもないので。
今の時給がだいたい1000円と仮定しても、管理会社や清掃会社の諸経費を含めて、その倍以上の3500円になるということは考えにくいですね。清掃員や管理員が過剰に配置されているのでしょうか。
ディスポーザーもないようなので、なおさら他のマンションと比べて管理費が高い理由がわかりません。
何かこれといった特別な維持費があるのであれば納得できるのですが。なかなか難しいですね。

[287: 通りがかりさん]

そうすると清掃員を直接雇った方が安く済むんですね。清掃する場所もあまりなさそうだし、綺麗好きなおばさんを専属で雇った方がお互いにメリットありそう。

[288: 匿名さん]

>>286 通りがかりさん
最低賃金レベルで分譲マンションの掃除スタッフを任せられる人員は今のご時世では雇えないですよ(会社勤めされてる方でしたらこうしたスタッフの単金動向はお分かりになるかと)。寿町のゴミ回収も現状種類別でほぼ週5。専属で直接雇用すればと言う意見もありますが、その場合は管理組合が雇用保険など含めて対応することになり現実的では無い気が。。。ま、購入者で組織する管理組合が入居後に検討すれば良いお話ですね。

[289: 評判気になるさん]

>>288 匿名さん
これは管理会社にもよるところですので、なんとも言えませんが、ほぼ同戸数、同規模のパークハウス所沢プレイスは、プラウドとも比較的近い距離ですが、管理費は確かここまでではなかったと思うんですよね。使っている派遣会社にもよるとは思いますが、所沢市のゴミ処理方針の変更に伴う人件費の高騰であれば、近隣地区のマンションならどこにも波及しそうな問題で、パークハウスの方にも影響が及びそうですが、そうでないところを見ると、野村固有の問題で、何かやりようがないかと思うのが本心です。やはり、物件に対して割高というイメージはありますね。

[290: 通りがかりさん]

>>288 匿名さん
そうすると管理会社を通さずに清掃会社と契約すればもう少し安価になりますかね。そうすれば雇用保険も必要ないですし。
いずれにしても清掃スタッフの人件費があがっているのはどこも同じかと思うので、他のマンションが（設備仕様も多いのに）管理費を抑えられている理由を単純に知りたいです。

[291: 匿名さん]

>>289 評判気になるさん
モデルルームで個別に聞かれた方はご存知だと思いますが、掃除スタッフ費用が嵩んだのはこの物件固有の事情(いち検討者の立場ではちょっとお粗末に感じる)なので他物件とは単純比較出来ないお話ですね。

[292: 評判気になるさん]

>>291 匿名さん
そこがブラックボックス化していて、検討者の納得を得られない部分なんですよね。固有の事情について不透明さがあるといいますか。その一言で流されても、という感じは受けます。もちろん、これはここに投稿されていれる方に対してではなくて、デベロッパーの応対への不満です。

[293: 通りがかりさん]

>>291 匿名さん
固有の事情とはなんでしょうか？
タワーマンションのように各階にゴミ置き場があるのですか？それであればそれは価値upにも繋がるのでもっとオープンにして欲しいとものです。固有の事情が気になります。

[294: 匿名さん]

>>292 評判気になるさん
デベは「固有の事情」の中身も説明してくれましたので、私はお粗末だとは思いましたが市行政ならあり得る話だとは思いました。管理会社通さずに清掃会社と契約とかコメントしてる方が居ますが、その場合は管理組合が日常の清掃スタッフ関係の問題に対応する事になりますし、その分の会計を管理会社業務と別でハンドリングするつもりなのでしょうか？枝葉末節の一部だけ良さそうなアイデアは全体として成立しない典型的なパターンかと。。。

[295: 評判気になるさん]

>>294 匿名さん
差し支えがなければ、固有の事情について聞かせていただくことはできますでしょうか。内容によっては、それならやむ無しと思えるかもしれませんし、そうでないかもしれませんが。どちらにしても有益な情報になりそうです。

[296: 通りがかりさん]

>>294 匿名さん
市行政の事情とのことですが、ブランズ、パークハウス、リビオにはないプラウト特有のものなのでしょうか。その点気になります。恐らく皆さん、管理費が高いという事実だけを語っているのではなく、なぜか周りと比べて高いのかを知りたいだけだと思うので、プラウトの事情で他とは違うのであればやむを得ないかと思っています。

[297: 通りがかりさん]

>>294 匿名さん
コメントしたものですが、管理組合は管理会社ではなく清掃会社とやりとりをすればよいので、清掃スタッフの問題は清掃会社に対応を任せられるのでは？
まぁ、管理会社に任せておけば安心というのは否めませんが、高い理由が清掃にあるのであれば、他は削れない維持費かと思うので、短絡的な考えですがそのようなコメントをしてみました。
だいぶ盛り上がってきたので、皆さん気になっているところだったのですね。私は価格帯の安さに引かれ、お恥ずかしながらその点をよく確認(他との比較)しておりませんでした。

[298: 通りがかりさん]

浸水の話が出ていましたが、5年ほど前の大雨(東川の氾濫)でマルエツが浸水して大変でしたよ。
確かイニシア辺りまで影響が出ていて、機械式駐車場が動かなくなったと聞きました。
以降は氾濫など聞かないので、多少改善されたのかもしれません。

[299: マンション検討中さん]

>>295 評判気になるさん
>>294 匿名さん ではないが、この話ってこのスレの過去にもやり取りがあり、これだけ情報書いてくれてるのだから検討者なら後は自分でセールスに聞けば良いのでは？文句ばかりで何でもクレクレで自分ではビタイチ動かないでは、仮に購入した場合でも管理組合から迷惑がられる存在になるよ。

[300: 匿名さん]

なんだかモデルルームにも行ってなさそうな人のコメントが多いけど、基本仕様がしっかりしてて余計な共用設備が排除されてて将来的な維持費が少なそうからか供給済みの部屋はサクサク売れてる感じ。パークハウス次作の発売がもう少し先なら、ブランズより先の完売もあるかも？(リビオは論外)

[301: 通りがかりさん]

>>300 匿名さん
余計な設備仕様がブランズやリビオより格段に少ないのに管理費が高いのが気になるんだよなー。数千円なら気にならんのだが、いまいちピンとこない。市行政の理由ってのが、どうしてプラウド固有の事情なのか不明。

[302: 評判気になるさん]

>>299 マンション検討中さん
営業さんは購入のデメリットになることは説明されないかと思いますし、（個人的な意見ですが）掲示板での情報収集や議論は悪いことではないかと思います。そのための場ですので。
過去スレを見ずに質問するのはどうかと思いますが、行政の事情という話は過スレにはなかったと記憶しております。

[303: 匿名さん]

>>302 評判気になるさん
情報は匿名掲示板に頼るばかりで自身で求める努力をしない人は得られないもの。「説明されないかと思う」って、ピンポイントでロジック立てて聞いたのですか？営業さんは積極的には言わないでしょうが、嘘はつきません。

[304: 評判気になるさん]

>>303 匿名さん　
そりゃあ嘘はつかないでしょうが、モデルルームで気付かなくても、ここでの意見をみて「そういえばそうだな」と感じることもあるかと。
そうするとこの匿名掲示板はなんのためにあって、あなたはなんのために閲覧してるのでしょうかね。勝手に情報交換の場だと認識しておりました。場違いなのであれば申し訳ございません。

[305: マンション比較中さん]

>>304 評判気になるさん
「情報交換の場」であって、クレクレのリクエストのままに何でも応える場ではないと思ってるのかと。あなたは何の情報提供出来るの？

[306: 匿名さん]

>>305 マンション比較中さん
そんなに煽らず、くれくれがやなら答えなきゃいいんじゃないのか。答えたい人だけ答えればいい。
お二人？三人？のやりとりを見ていて気分が良いものではないし、本来の趣旨からズレるからやめてほしい。

[307: マンション比較中さん]

>>306 匿名さん
お目汚し失礼しました。1つもらうと今度は2つ欲しいという雰囲気が気になって余計なコメント投稿してしまいました。反省。。。

[308: 評判気になるさん]

漠然とた質問ですみませんが、今販売されている周辺物件と比べてこちらはどうなんでしょうか。買いではあるんでしょうか。管理費が高めで、内装設備はだいたい普通、特に目立った特徴はないかな、、と個人的に感じますが、将来的な資産性や設備などを含めて、皆さんの所感や評価などをお聞かせいただけるとありがたいです。

[309: マンション検討中さん]

都内の新築はどこもお高いため、こちら一度見に行きましたが、周囲の囲まれ感と、プロペ通りが治安悪そうだったので断念しました。駅からも10分圏内ですが、交差点渡る必要があるのも辛いですね。よく言われていますが、同時期に出ていたパークハウスの方が、駅近ディスポーザーありで価格も同じくらいでしたので資産性は高いと思います。ただパークハウスは東向きだったので、日当たり重視ならこちらの南向きは割といい気もします。営業も所沢で南向きは少ないと言っていました。

[310: 評判気になるさん]

なかなか書き込みが少ないですね。やっぱり、あまり購入メリットを感じられるところが少ないんでしょうか。それともパークハウス待ちですかね。

[311: 匿名さん]

>>310 評判気になるさん
次のパークハウス待つメリットは余り無い気はする。あちらは確かに全戸南向きだしクルマ通りが無い静かさが優先ならアリかもだけど、1フロア3戸でエレベーター1機17階のペンシルですよ。