プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

期待できる物件
果たしてＲＧ幸町とどのくらい金額差があるのだろうか？

[2: ご近所さん]

90平米で1000から1500位じゃないでしょうかね

[3: マンション比較中さん]

スーパー併設いいよね

[4: 通りがかりさん]

コスパはいいと思いますが、岡山駅にぬける通路がいかにも古く狭いし、吉備線の踏切を通らないといけないのが難点。

[5: マンコミュファンさん]

スーパー併設は便利。距離的には岡山駅なり中心街に近い立地としてのメリットはあり。が、本来的にマンションが建つような立地じゃないわな。辺りにも2～3棟建ってるけど全然人気なし。

[6: マンション検討中さん]

10年後ぐらい先になるともっと住みよいだろうね
どうせならあと一階足して20階にしてタワマンにして欲しかった
やっぱり20階と19階って全然違うんだよな
あと1階高ければタワマンに住んでますって言えるから人気は出るだろう

[7: マンコミュファンさん]

....んな訳ねーだろ

[8: マンション検討中さん]

RGディすはやめてください
20Fでも19Fでも立地だけです。
RGはほとんど完売ですから

[9: マンション検討中さん]

>>8 マンション検討中さん
なぜ今RGの話？
RGには痛いのが住んでるな

[10: 検討板ユーザーさん]

RGの話はどうでもいい
ただなんでプレミストは19階にしたんだろう
20階にしてタワマン基準にしたら建設費が上がるからだろうか

[11: マンション検討中さん]

私はいい間取りが有れば、購入を前向きに検討する予定ですので、資料が届くのが楽しみです。
南向きということですし、寝室が線路に面してなければ、音はそこまで気にならないかなと思っています。実際に近くに行かれたことがあるかたや、踏切付近に住まれている方など、その辺りはいかがでしょうか？

[12: 通りがかりさん]

駐車場100%ないし、学区も子育て向きじゃないけど、セカンドライフにはいい物件だと思う

[13: マンション検討中さん]

>>12 通りがかりさん
横にスーパーは魅力的
杜の街は高すぎたから価格的に手を出しやすい

[14: マンション検討中さん]

>>11 マンション検討中さん
大丈夫だと思います

[15: マンション検討中さん]

>>12 通りがかりさん
学区悪いんですか？

[16: マンコミュファンさん]

19階20階よはどちらでもいいですが、確かに周りの物件は人気ない。
西口ってなんか足りないですよね。

[17: マンコミュファンさん]

西口マンションで評価できるのはリビンコートプライム奉還町だけ。

[18: マンション検討中さん]

ダイワハウスのマンションって岡山では他にもありますか？
仕様が気になります

[19: マンコミュファンさん]

奥田の天満屋ハピーズを少々南に下った左手にディアステージ奥田っつーのがあるが、20年くらい経ってるので間違いなく参考にはならん。素直にモデルルームに池。

[20: マンション検討中さん]

最近ではない？

[21: マンコミュファンさん]

たぶんない。あったところで室内仕様まで見られんから無意味。

[22: マンション検討中さん]

価格帯気になる

[23: マンション検討中さん]

>>18 マンション検討中さん
プレミスト大元

[24: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん

そうそう！
プレミスト大元。築10くらいですよね。

[25: マンコミュファンさん]

部屋の中まで見られんやろ

[26: ご近所さん]

イオンモールに抜ける地下通路がもっと綺麗で明るくなったらいいな。あの辺はスーパーがないから併設はありがたい。隣のリベール岡山駅westの人はラッキーだな。

[27: マンション検討中さん]

資料届きました。一番大きい部屋の間取りが見れましたね。おそらく東の角部屋かな、明るそうでした。かなり真剣に検討しているのですが、プロジェクト発表会って行った方が良いのでしょうか。何かお得なことがあるのなら参加してみようと思いますが、特に何も無いのであれば、あまり人が集まるところへは行きたくないんです。

[28: マンション検討中さん]

各個室のドアが引き戸になってるのがいいですね！開き戸はデッドスペースできちゃいますから、、、。

[29: マンション掲示板さん]

>>28
それはgoodな仕様ですね。でも隙間やレール部分に埃が溜まりやすくなるのでお掃除こまめに。

[30: 通りがかりさん]

>>29 マンション掲示板さん

今の引き戸って吊りじゃないんですか？

[31: 通りがかりさん]

引き戸、いいなぁ。私が契約したマンションは全て開き戸です。狭い洗面室の出入り口まで開き戸です。オプションメニューにも引き戸変更はありませんでした。いいなぁ。

[32: マンション掲示板さん]

さすが！マンションのことなら何でも分かってる長谷工さん

[33: マンション検討中さん]

壁のようなマンションは残念
幅を半分にして縦に重ねた感じなら良かったのにな
１９階６５メートル→３８階１３０メートルに
これでやっと両備のタワマンに並ぶ程度
スーパー併設は確かに便利だけどハピーズ？
まあマンションのグレードから考えて妥当なのかな

[34: マンション検討中さん]

岡山駅から徒歩圏で、実は西口にしては容積率の高い土地、それを勿体ない使い方するんですね！

計画図を見ましたけど、公園の再整備とは言ってもカチカチ地面に木がポツンポツン、マンション戸数のわりにショボいです。

全体的にイマイチで残念な物件という印象のガッカリ物件、同じプレミストでも、浜松のプレミストは25階建91mです！

[35: マンション検討中さん]

プレミスト札幌ターミナルタワー　３８階１２８メートル

ライオンズ岐阜プレミストタワー　３５階１２８メートル

プレミスト浜松中央タワー　２５階９１メートル

プレミスト岡山ザ・レジデンス　１９階６５メートル＿|￣|○

[37: 匿名さん]

293邸のすべて南向は
岡山県内初ではないでしょうか？
しかも岡山駅へ徒歩６分
スーパーは隣で
イオンモールにも徒歩５分
さんすても徒歩6分
何かと生活に便利な岡山駅西口

価格が気になる！
設備、仕様、ランニングコスト
まだ未定？

[38: 通りがかりさん]

低い壁ビルだから他地域からの横槍やネガキャン工作もなく過疎ってますね、そのうち＊＊＊＊カキコが増えるんでしょうけど。

[39: 匿名さん]

本命はやはり岡山駅東口再開発のマンションだな、あちらは本当の駅前徒歩１分だもの

[40: 匿名さん]

欲しいのに買えないの？
気の毒に。

[41: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん
あそこはパチ屋が入る時点で家族向けじゃなく単身者向けだろう

[42: 匿名希望さん。]

プレミスト岡山、、
価格帯、気になりますわ。

車を保有せずに入居する人、
ハイルーフ車等の理由から、最初から月極駐車場にする人、
いろいろおられると思いますが、

今《長谷工さん》の700円？パーキングって、
どうする予定なんでしょうか。

あとはJR　を自分達がうるさい。と思うかどうかで迷ってます。

[43: 通りがかりさん]

岐阜の半分しかない低層の壁ビルという安っぽさが…

[44: 匿名希望さん。]

どなたか、今月の
プレミスト岡山のプロジェクト発表会行かれる方、おられますか？？
モデルルームもオープンまだですし。

あの、モデルルームはどの辺りでオープンするんでしょうか。

[45: マンション検討中さん]

>>44 匿名希望さん。さん
行きます。

[46: 匿名希望さん。]

>>45 マンション検討中さん

モデルルームが　どの辺りでオープンするのか、ご存知でしたら教えてください。

[47: マンション検討中さん]

>>46 匿名希望さん。さん
登録して資料もらったらどうでしょう？

[48: 通りがかりさん]

>>46 匿名希望さん。さん
プレミスト岡山敷地内に着々と出来ています。が、アレ違うのカナ？

新しく出来たハピーズの横です。

[49: 匿名希望さん。]

>>48 通りがかりさん

あの四角い２階建て、やっぱりモデルルームですかね。
プロジェクト発表会、行くことにしました。
ホテルでするとは思ってなくて、予想外でした。

何日かに分けてするかと思ってたら、
まさか　その日だけ。。
密ですよね（笑）

[50: 匿名さん]

モデルルームは現地の隣に
ほぼ出来てますね。
いつから見学できるかは
知りませんが・・・
たぶん、資料請求された方から
先に案内されて
予約制になるのでしょうね。
杜の街やロイヤルガーデンと同じように

[51: 匿名希望さん。]

プレミスト岡山の今月に開催予定でした
《発表会》は中止になったらしいですね。

さすがに大人数が集まる会は、このご時世、
リスクが高すぎますよね。
モデルルーム、もうすぐですね

[52: 匿名さん]

岡山駅前の複合再開発の住宅棟は440戸で分譲するんですね。待つべきかどうか。

[53: マンション検討中さん]

駅を利用しないなら
ここの方がいい
あそこはいい場所は、地権者が優先だろうし
そもそも周りがよくないと思う
まあ人それぞれです
あそこがいいと思うなら待てばいい

[54: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
あそこパチ屋が入る事になってるからファミリー層には微妙

[55: マンション検討中さん]

>>53 マンション検討中さん

あそこはコリ◯んタウン近いし治安悪いしパチ屋入るし広島の駅前タワーと同じ運命だろうな

[56: 通りがかりさん]

広島の駅前タワーは高いだけで不人気な訳ではない。あそこは値も下がらないと思う。

[57: マンション検討中さん]

>>56 通りがかりさん
広島駅前タワー完成して数年たって空室だらけなのに不人気ではないってどうゆう事？
杜の街グレースのようにすぐ完売の物件と違って下にパチ屋入ってたら広島同様売れ残るよ

[58: 通りがかりさん]

>>57 マンション検討中さん

どういうこと？って、、
高いからって書きましたけど。

そもそも何故急に杜の街を持ち出してくるんですか。

[59: マンション検討中さん]

>>58 通りがかりさん
空室率４割ですよ
これが不人気でないのですか？

[60: マンション検討中さん]

価格帯って現地でしかわからないですよね
昔のマンションは新聞広告で金額全部出てましたよね

[61: 匿名さん]

>>59 マンション検討中さん

空室なのと売れてないのは意味が異なると思うんです。

で、何故急に杜の街を持ち出してくるんですか？

[62: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん

もりの街にようなタワマン を岡山に期待してますがパチ屋が入るようなタワマン は望んでないという意味です

[63: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
売れてないもしくは売りに出しても買い手がいないので意味は同じでしょう

[64: 匿名さん]

まあ資産価値で言ったら岡山駅前再開発が高そうだな。向こうは徒歩１分

[65: マンション検討中さん]

それなりのマンションって、
直床じゃなくて、当然、
２重床・２重天井だと思っていますが、ここは、それなりのマンションなんでしょうか??

[66: 匿名希望さん。]

プレミスト岡山のモデルルーム見に行かれた方、いらっしゃいますか。
価格帯の説明もありましたか。

[67: 検討中]

>>66 匿名希望さん。さん
行ってきました。
ほぼ無意味な説明会で、価格などは2月13日以降に発表できるかどうか？
ということでした。
お菓子貰って帰りました。

[68: 検討中2]

マンションマニアさんのブログによると２重床・２重天井でも遮音性が高いということは一切ないそうです。
二重床のほうがリフォーム時の自由は効きやすいですが。

[69: マンション検討中さん]

金額ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて欲しいです！
なかなか予定が合わず金額を聞ける説明会の参加が遅くなりそうで。
やはり角部屋は6000万位するのでしょうか？

[70: eマンションさん]

>>69 マンション検討中さん
知ってますが教えることはできません。
きちんと予約をして来店、担当者とお話しすれば教えてもらえます。
現在非公表の価格を、このような掲示板に軽率に書き込みするなどありえません。

[71: 評判気になるさん]

ここはマンションの価格を口外しちゃいけないことになってるのかな。
それとも自分はわざわざ行って教えてもらったのに、行かない人が簡単に知っちゃうのが面白くないだけか。

[72: マンション検討中さん]

すみません。金額を聞いてはいけないと思わずの書き込みでした。自分で行ける日まで待ちたいと思います。

[73: eマンションさん]

>>71 評判気になるさん
プレミストじゃなくても、HPに出してない情報をむやみやたらにネットに書き込むもんじゃないと思うけど。それは価格だけの話しじゃない。

[74: 匿名さん]

なぜです？

[75: 周辺住民さん]

>>74 匿名さん
変わってる人だからじゃないですか。
書いても全然いいと思いますよ。

[76: マンション検討中さん]

なんかぁ～、話の流れ的に、
ここは、高いだけのマンションに思えてきましたが・・・
価値に見合う価格設定なら、検討しようかなぁ～

[77: 検討中]

2回目　説明会　行ってきました。
価格はあくまで概算発表でした。
3月に３回目の説明会があり、4月に申し込み開始だそうです。
無意味な説明会を何回すれば良いのでしょうか？
ちょっとイラっとしてます。

[78: 通りがかりさん]

>>77 検討中さん
説明会の案内などは届いたのでしょうか？
私のところにはプロジェクト発表会中止の案内以来何も届いてないのですが。

[79: 検討中]

>>78 通りがかりさん
発表会中止の案内の後、個別内覧会の案内がありました。
　　67を書いたものです。
事前説明会は意味ありません。

[80: マンション検討中さん]

>>79 検討中さん
ありがとうございます。意味のない説明会なら、モデルルームオープンまで待たせて頂きます。

[81: 通りがかりさん]

価格水準も気になりますが、
階高や２重床や設備ランクetc.
また、維持コストなんかも、
トータルで気になりますねぇ～

[82: 検討中]

>>80 マンション検討中さん
モデルルームは内覧できますよ。今でも。
ただ私にとっては全くの時間の無駄でした。

[83: マンション検討中]

>>82 検討中さん
そうなんですか？全く案内来なくて、まだもでるるーもオープンしてないものかと思っていました。
一度問い合わせてみます。
ちなみに、時間の無駄と思われたのはどういったところでしょうか？

[84: マンション検討中さん]

コールセンターから、モデルルームの見学について、案内の電話がありましたわぁ～
一応、行ってみますが、何か収穫があるかなぁ～って・・・
まぁ～、構造面や防音面(２重床)、設備ランク面etc.　何か収穫があると良いかなぁ～

[85: マンション検討中さん]

札幌や浜松や岐阜など県外のプレミストは高さのあるタワーマンションでグレードも岡山よりはマシみたいなのに、岡山のプレミストは壁みたいで地方の郊外にありがちな陳腐マンションのイメージ。

個人的には絶対「なし」。

[86: マンション検討中さん]

プレミスト京都西院の口コミを見ていたら、
管理費が、ボッタクリになっていると、ありましたわ！
細かい根拠もありましたので、要チェックですね！
他の物件や、他社物件の情報も、それなりに調べないと、カモにされますからねぇ～

[87: 通りがかりさん]

管理費ボッタクリの口コミが、あったのて、コピペします！！
少々、言葉は汚いが、内容は興味深いというか、詳しいなぁと感心した


管理費はボッタクリだ。説明してやる。まず、いま分譲中のプレミスト西院とプレミスト山科椥辻を比べる。１平米あたりの管理費　山科１８９円　西院　１８７円。これ、ほとんど同じやな。が、管理費は平米単価で見るのに加え、物件全体でいくら集めるのか。をチェックしないといけない。ざっとの計算で済むから両物件とも各戸の平均専有面積を７０平米としよう。
　山科　１８９円＊７０＊５８戸　　月額759,893円
　西院　１８７円＊７０＊１５１戸　月額1,976,590円
山科７６万円対西院１９８万円。この差は、なんだ？　１２２万円の差がついている。掃除は倍以上、西院の方がたいへんだが、労賃の増分なんてタカがしれている。共有部の電気代も西院のほうが、３倍位かもな。エレベータが　１基　対　２基。西院の共有部のメンテナンスコストなんて大したことはない。ごみ捨ては両物件とも業者収集。
次に、近鉄不動産の最近の物件とくらべよう。
　ローレルの天神川１６８戸、エレベータ３基、平米１０１円
　ローレルの京都北野７０戸、エレベータ３基、平米１３７円
ローレルのゴミ収集は市だから、その分の修正が必要だが、共にエレベータは３基。天神川はゲストルームだのなんだの共有施設もあったな。他物件との比較データをみても、

Ｐ西院の場合、正当化できる管理コストは平米１２０円あたりが上限。

これでも月に１２７万円集まる。エレベータが２基で外廊下なんだから、これでも法外に高い。管理会社ボロ儲け。
平米１８７円なんて、４５～５５戸くらいの物件なら、まあ、しゃあないか。という単価だぞ。繰り返すが１５０戸超えの大型物件で１８７円も取ったら、ほとんど泥棒。

この物件の初代理事・理事長の仕事は、初年度から管理費の大幅削減要求を出すことだ。削減しなけりゃ他の管理会社へ乗り換えろ。
７０平米の物件だと、
ぼったくり分６７円＊７０円だから、毎月４６９０円をダイワにお布施。
年なら５６２８０円。これを、まあ、ふつうじゃないか。と思うような奴は、一生、搾取されて終わる。いまの時点で重要事項説明受けて契約済みの人が７０人も８０人もいるらしいが実におめでたい。素晴らしいお客様だ。

[88: マンション検討中さん]

リビンコート津島と比べるのも、どうかと思ったが、
総戸数が１２６戸、８８平米の管理費が、４,０００円でした！

２倍以上の規模のメリットがあるので、充実した管理を勘案しても、
９０平米で５,０００円位なのかなぁ～
まさかの９,０００円越えは、無いでしょう！！
と思いたいが・・・

[89: マンション検討中さん]

因みに、修繕積立金が、適正水準になっているのかも、気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、
９０平米で、１８,０００円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！

【修繕積立金の月額目安】
＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、
ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。
つまり、50㎡の部屋なら10,000円、70㎡の部屋なら月額14,000円が修繕積立金の適正金額
（機械式駐車場の部分を除く）。

[90: マンション検討中さん]

となると、
管理費＋修繕積立金＋駐車場で、ざっくり、３万円って感じになるかな？
そこに、ローンがあれば、さらにプラスして、収支を考えるわけか

[91: 通りがかりさん]

むむ・・・
郊外の戸建てを、３,０００万円台で買った場合に比べて、
ランニングコスト負担と、共有の無い個人所有の自由さ、市内中心部の利便性、などなと
諸々のバランス・・・
難しいなぁ～

[92: マンション検討中さん]

ここは規模が大きいので、
管理人さんは、３６５日２４時間とか、充実した体制なんでしょうか
規模の利益で、管理費の割には、プレミアムだったら良いな

[93: マンション検討中さん]

噂では、機械式の駐車場で、且つ、全戸分の数が無い？
っていう事があるかも？

建設地の北側に、余っている土地があるのに、まさか、そんなことは無いと思いたいがっ！

もしもそうなら、
岡山という土地柄を、十分に理解していない気がする
プロジェクト失敗に至らなければ良いが

[94: 匿名希望さん。]

>>93 マンション検討中さん

《プレミスト岡山》の駐車場は
機械式かつ、全住戸分はないとの事ですよ。
プレミスト岡山準備室に電話で聞いたので。。

あの場所ですから、
機械式でも《ロイヤルガーデン幸町》と同じくらいなのですかね。。

長谷工所有地の、いま、700円のパーキング、
どうするんですかね。

[95: 匿名さん]

駐車場が全戸分ないとなると開発失敗ではありませんか？

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

逆に駅前で全戸分駐車場完備のほうが危険すぎるでしょ。

[97: マンション検討中さん]

ですよねぇ～
平面だから、全戸分無い！なら、わかるけど、
機械式にしても、全戸分が無い！とは、如何に？
隣に、土地があるのに！

[98: マンション検討中さん]

あれ？、
全戸分の駐車場が完備されると、何か危険なことがあるんでしょうか？
広い土地があるのに・・・

[99: 通りがかりさん]

いっそのこと、
広い土地を、平面駐車場にして、月極めにしてくれても便利だと思うな
若しくは、自走式の大きな駐車場にするとか？

[100: マンション検討中さん]

あっ、分かったかも？
このマンションの人気が上がり過ぎて、競争が厳しくなるから？
他のマンションが売れなくなるから？