Brillia（ブリリア）旗の台ってどうですか？

[匿名さん]

Brillia（ブリリア）旗の台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.b-hatanodai.jp/

所在地：東京都品川区旗の台6丁目1110番1（地番）
交通：東急大井町線・池上線「旗の台」駅徒歩7分　
　　　東急目黒線「洗足」駅徒歩9分
　　　東急池上線「長原」駅徒歩7分
　　　東急大井町線「北千束」駅徒歩7分
間取：studio～3LDK
面積：32.17㎡～74.90㎡
売主：東京建物株式会社
施工会社：大末建設株式会社東京支店
設計：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション比較中さん]

事業協力者16戸て中々多いですね
募集対象外4戸て何なんですかね
会員限定優先2戸というのは最上階角部屋とかですかね？

[2: 匿名さん]

>>1
ここは築60年のマンション建て替え案件だからね。
元々は23軒あったうち、残った地権者が16人ということかと。
募集対象外は何だろ･･･買い増し希望の地権者か、地権者の知り合いや周辺住民で計画段階からここが欲しいと手を上げてた人たちかなぁ。
総戸数38から引き算すると一般分譲はたった16戸なのか。

[3: 検討板ユーザーさん]

優先販売する上客枠かい？

[4: マンション検討中さん]

事業協力者も2世代目くらいなんですかね
一般枠が単純に少ないですけど
品川区初の建替事業と謳ってるし、補助金とか
出てるんですかね？
だとしたら金額的にも魅力あるかもですが
地下住戸があるんですかね？

旗の台と長原、洗足と北千束と４駅使えるし、自由が丘、二子玉川、大井町、目黒、五反田と行けますね。
しかし南西は大井町線が目の前を走りますね...。

[5: 匿名さん]

募集対象外4戸は、業者が買い取って賃貸に回す住戸のことでしょうかね。
賃貸募集が出ているようです。https://www.creavision.co.jp/building/7948/

会員限定優先住戸を欲しい人は今からでも会員になれるのですかね？

[6: 匿名さん]

>>5
こうやって賃貸情報が先に出ると、デベさんも割高な値付けができませんね。
ほど良い価格が発表になることを願ってます。

[7: 匿名さん]

賃貸は即入居可なのに分譲の入居はその半年先。
共用施設がないとはいえ、新築マンションに引っ越すワクワク感が半減するのは残念かも。

[8: マンション検討中さん]

建替事業だと賃貸枠も作らないといけないのですかね？
分譲分は多少はオプションなり、変更が可能で引渡時期が違うんですかね？

[9: マンション比較中さん]

平塚住宅の建替えで、事業協力者の方は等価交換なんですかね？ある程度事業協力者の意見も反映されて建てられてるんでしょうね。38戸でディスポーザはランニングの問題でないかもね。場所柄昭和医大の関係者の方も来られますかね？少し離れるけど石川台と雪谷大塚の間くらいに三菱も建設中でそこも等価交換事業と看板に書いてあるね

[10: 評判気になるさん]

この辺りの相場はどうでしょうか？直近ではピアース旗の台(駅徒歩2分)が坪単価460台ですかね。これより少し安く400くらいでどうですか？70m2で8,460万です。もう少し高い？

[11: マンション検討中さん]

相場感気になります。
坪400万円切ってくれると非常に魅力的ですが、そう甘くはないですかね…

あと、南向きが大井町線の線路と真隣になりますが、騒音党どれくらい影響あるでしょうか？

[12: マンション検討中さん]

賃貸の人間が先に入れるってバカにされてる感あるな

[13: 評判気になるさん]

案外400切るかもね。一般は16戸しかないし完成後販売でコロナの影響が出始める前に売り切りたいだろうね。騒音は実際行って自分で聞いて、受容出来るか自分で確かめるのがいいね

[14: マンション検討中さん]

コロナの影響で下がるなら既に相場が下がっていますし、むしろ上がっている現状なので期待しない方がよいと思います。16戸で建設代と利益を確保しないといけないため高くなると予想してます。

[15: 評判気になるさん]

確かに都心の相場は急に下がらないでしょう
しかし消費者はどうでしょうか？実際上場企業の多くは決算予想の大幅な下方修正を行っています。2021年はリストラや一時金のカットも厳しくなるでしょう。住宅ローンも払えなくなる人も出て来るでしょう。状況によっては完成在庫は避けたいという事もあながち起こらないとは限らないと考えますけどね。
あまり期待は出来ないですが…。
それからここは建替事業なので土地の仕入れってないのでは？

[16: マンション検討中さん]

>>15 評判気になるさん

土地の仕入れはなくても建設費分を16戸で確保する必要があるかと思います。新築に関しては消費者の事情に関わらず建設費で価格は決まります。あまり期待しない方がよいかと思います。

[17: マンション検討中さん]

旗の台6丁目か。高級住宅街だね。

[18: 匿名さん]

>>16

ここの建替比率で考えれば地権者も一定額の建築費を負担してるよ。
持ち出しゼロで新しい部屋に住めるのは戸数が以前の倍以上になる建替じゃなきゃ無理。
　

[19: 評判気になるさん]

コロナ云々では価格面の低減は期待出来ないものの建替事業としては、可能性はあるかも。仕様がコストカットされ、それなりだろうけど。その辺も地権者の意向がある程度反映されてるんでしょうね。

[20: 匿名さん]

大井町線の車窓から見えますね。住環境的にどうなんでしょう。
賃貸マンションみたいで、グレード感はなさそう。

[21: 匿名さん]

安くないと誰も買わないな

[22: 匿名さん]

土地の再生は会社によっては地権者の負担がないというケースもあるようですよ。
マンション建設の事業費は不動産側が負担するということで承諾されているのであれば、
建設費を負担する必要はありません。
要は地権者が負担するというのは地権者側が承諾した場合でしょう。

その土地にマンションを再建設するのであれば等価交換として、共同所有できるということなんだと思います。

[23: 評判気になるさん]

組合組成して全員一致で建替賛成決議とかしてるし、世代交代とかあるにしても地権者の結束はある程度あり、一般分譲は16と少なく決め事は旧地権者主導になる傾向はありますかね

[24: 匿名さん]

高級住宅街って坂や丘の上に建っていることが多いですよね。
丘の上って坂道があったりして交通が不便だったりするんですが、ここは電車の駅から7分です。
駅前に商店街もありますし、お買い物もできそうです。
小学校区は旗台小学校区ですか？それとも清水台小学校区ですか？
距離からいうと清水台小学校なのかなと思いましたけど…

[25: 匿名さん]

このあたりは坂(緩いですが)と細い道多いです。

[26: 匿名さん]

>>賃貸は即入居可なのに分譲の入居はその半年先。
>>共用施設がないとはいえ、新築マンションに引っ越すワクワク感が半減するのは残念かも。

なかなか珍しいパターンですね。
購入した物件自体は新築であることは間違いないのですが
既に入居している人がいるとなると
あとから引っ越してきた人・・みたいなイメージにはなるかもしれないなと思いました。

[27: マンション掲示板さん]

坪430万円

[28: マンション検討中さん]

ここ大井町線カーブしているところだからうるさいかな？
学区は清水台？２ｴﾝ？どっち？
香蘭とかちかいからいいよね。

[29: 匿名さん]

緩やかですが坂が多いということのようですが
自転車で駅まで行き来したら大変でしょうか？
電動自転車があったほうが良さそうなところかきになります。

[30: 匿名さん]

旗の台駅方面からは緩やかですがフラットとは言えないと思います

[31: 匿名さん]

平日帰宅時の買い物って旗の台より、長原の方が便利なんですかね？旗の台だとスーパーが逆方向で導線が悪いし、洗足からだと10分弱かかりますしね。

[32: 評判気になるさん]

現地見てきましたが、地権者住戸は結構入居進んでいるみたいですね。
外観はブリリアらしい白を基調としたデザインで、個人的には好きです。

高台の閑静な住宅街で非常に環境は良さそうですが、やはり大井町線目の前ということだけ引っ掛かります…
窓を閉めれば問題なさそうですが、数分に1回ガタンゴトンするのが許容できるかどうか。

旗の台からは結構登りますが、高台だから仕方ないですね。その他諸々のアクセス面は懸念事項には感じませんでした。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>27 マンション掲示板さん

こちらの信憑性はどうなんでしょう？平均という事ですか？

[34: 匿名さん]

>>33 検討板ユーザーさん　

27ではないですが密かになかなかいい線なんじゃないかと思っていました。420くらいだとありがたいですが…。

[35: 評判気になるさん]

>>34 匿名さん
あまり詳しくないのですが…地権者さんが多くて等価交換が一定数ある場合、デベは少ない一般販売戸数で利益を取りにいかなければならないのでしょうか。

それとも、土地の仕入れが要らず建築費も割合に応じて地権者に負担してもらえているのであれば、逆に値下げ効果があるものなのでしょうか。

場所はすごくいいと思うので、価格感すごく気になりますね。

[36: マンション検討中さん]

>>35 評判気になるさん

等価交換になるので、内訳が違うだけで結果的には同じじゃないですか？

[37: 評判気になるさん]

>>36 マンション検討中さん

デベが地権者に対して一切利益を抜かず、本当に純粋な等価交換が行われれば、±0でその部分が対象にならないだけですね。

ただ、対象戸数は少なくなるわけで、少ない販売で利益追求するとなると、価格上昇要因になるということでしょうか…

[38: 匿名さん]

ここはディスポーザーも食洗機もありません。竣工後販売なのでオプションでも付けられません。なので坪300切らないと、他も見てる人からは相手にされないでしょう。

[39: 匿名さん]

地権者が既に賃貸に出してますね。単身者住戸が賃貸になると、人の入れ替わりが激しそうです。

[40: マンション検討中]

>>38 匿名さん
設備仕様ってもうどこかに情報ありますか？
賃貸向けならともかく、分譲向け住戸にも食洗機がないとは俄かに信じがたいですが。

[41: 名無しさん]

>>38 匿名さん

賃貸情報見る限り食洗機はあるみたいですよ。ディスポンサーはないみたいです。

[42: 検討板ユーザーさん]

ここは賃貸マンションの一部を分譲する、くらいで考えた方が良さそうです。ディスポーザーだってこの規模では管理費が割高になりますし。仕様や共用施設で見劣りする分、価格や管理費に反映されるのでしょう。

[43: 評判気になるさん]

沖式での儲かる確率83%と意外に高確率です

[44: 匿名さん]

儲かる確率と言っても、いくらで買うかによりますよね。不動産で儲けたいなら、今は買い時ではないですよ。

[45: 匿名さん]

資産性を確率論で表してると書いてますね
投資をしたい訳ではなく、長い人生では生涯住むつもりでも住み替えや売る事も想定しておく事も重要。勿論この確率を鵜呑みには出来ないけど

[46: 検討板ユーザーさん]

>>44 匿名さん
ここ7,8年くらい今は買い時じゃないと言われ続けていますが、、、

[47: 匿名さん]

賃貸広告見る限り、意外と家賃高くないですね。共用施設は何もないようです。コストカットマンションで、線路沿いという環境もあるので販売価格が気になります。それにここはかなり特殊な物件（小規模かつ、住戸の過半数が地権者など非分譲）ですね。

[48: 匿名さん]

>>14 マンション検討中さん

現在の流れでは皆さん高くなる様では無いとの論調ですけど如何でしょうね

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
近隣のプ◯ウド(洗足4分)は、定借ですが高くなると予想しています。
比較してこちらが安ければ、多少スペックが劣るとしても値頃感はあるかなと、密かに期待しています。

[50: 匿名さん]

築60年のアパートの建替えという事なので、地権者の平均年齢は高そうですね。分譲で住む現役世代と管理組合の運営とかスムーズにいくのかな？