【契約者専用】プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[入居予定さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線 「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－2,665.68㎡
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場（駐車場84台、駐輪場363台）
総戸数　248戸 (うち非分譲住戸55戸)

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

竣工　2022年2月下旬(予定)
入居　2022年3月下旬 (予定)

[736: 31]

１日半ぶりに開いたら未読20件になってて何事にと思いました(＞人＜;)
◯タイプのお部屋、となると戸数も少ないですし（Mは15戸でしょうか）個人を特定される可能性もあるので野村に聞いた方が安心かもですね^ ^
内覧時に指摘箇所がなく再内覧がないということもあるのですね！内覧がまだなので、ドキドキしてきました！

[737: 契約した人]

>>735 契約済みさん
はっきり言ってどうでもよくないですか？　外観なんてよほどひどくなければ、すぐに気にならなくなります。資産価値に影響？　影響するわけないです。資産価値は立地、駅距離、間取り、収納、眺望で決まります。

[738: 匿名さん]

>>737 契約した人さん
私はあなたの感性に近いのですが、デザインの話なので、いろいろ意見があるのはもっともかと思います。
ただ、プラウドブランドの恥とか、レピュテーションに影響するとか、その辺の言葉には少し狂気を感じました。株主なのですかね？
もし野村不動産の株主でなければ、もう少しご自身に自信を持ってはいかがでしょうか。野村ブランドを出さないと正当性主張できないのでしょうか？
居住してから、あなたのためを思って言っているみたいな人とはすれ違いたくないです。

[739: 契約済みさん]

>>737 契約した人さん
私も同意見です。
そもそも重要事項説明書にも、図面集にも記載があるので地中埋設の要求などできる訳がないかと。
意匠面でのルーバーの角度を変える程度なら交渉次第かもしれませんが、いずれにせよ住民の総意の様な言い方で要求するのではなく、個人で旗を振って野村と交渉してもらいたいものです。

[740: 契約した人]

>>738 匿名さん
そもそも販売時のパース図面にもあるじゃないですか。

[741: 匿名さん]

>>740 契約した人さん

ええ、なので、何を今更大騒ぎしてるんだ、というのが私の感想です。重説サインしてないとかならまだ同情するのですが。

[742: 契約した人]

>>741 匿名さん
建物は現物が出来上がると、自分の（勝手に抱いていた）イメージとは良くも悪くも異なる点が出てきます。売り建てのマンションならことさらです。所詮は区分所有者ですから、思う通りにはいきません。それが嫌なら思う存分、注文住宅でやってください。

[743: 契約者さん1]

まぁ、色んな考えの人いる訳だから、そんな攻撃的な発言しなくても良いでしょうに。

図面にあるんだから、修正厳しいでしょ
でも気になる人は伝えてみるのもいいかもねー！！

くらいで良いのでは？

[744: 契約した人]

>>743 契約者さん1さん
MRの模型にもちゃんとありますよね。桜で隠している感はありありですがw 「後出し開示」とか噴飯ものですよ。このマンションの最大の弱点はそんな所ではないです。

[745: 契約者さん2]

内覧会終わった方々お疲れ様です。
限られた時間の中でお部屋チェック大変だと思いますが、皆さん指摘箇所どの程度おありでしたか？差し支えない方は参考までにお話頂けると幸いです。

[746: 契約者さんx]

>>745 契約者さん2さん

細かいキズ、汚ればっかりですが、十数箇所でした。すべてその日のうち（2時間ほど）対応され、再確認しました。

[747: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[748: 契約者さん1]

>>712 契約者さん8さん

都電と首都高の音の方がうるさいっすよ。

[750: 契約した人]

>>748 契約者さん1さん
排気音が常に出るのは仕方ないでしょう。そういう設備なんですから。中低層階だと向きにもよりますが、24時間稼働の高速道路でしょう。トラムはよほど神経質な人でなければ、さほど気にならなくなります。

[751: 契約者さん1]

ここは首都高や荒川線に面するリビング窓は二重サッシになってるので音の問題はほとんど無いと思います。
内覧会でも驚くほど静かでした。

[752: 契約者さん1]

>>744 契約した人さん
なけりゃより良いだとおもう。

あっても、排気口あるから解約とか排気口あるから資産価値落ちるとかないっすよね...

[753: 契約者さん2]

>>746 契約者さんxさん

ありがとうございます。細かいケアだとそのような流れなのですね！
参考にさせて頂きます。内覧会楽しみです。

[754: 契約者さん]

>>753 契約者さん2さん

汚れ程度でも、せっかく新築なので入居してから自分でゴシゴシ掃除するのもおかしな話だと思って指摘しました。
あっという間に綺麗になります！

あと、専有的に使える共有部(ベランダや窓ガラス、サッシ、玄関扉など)は入念にチェックされるといいかと思います。
ここの傷などは入居後に気付いても管理組合経由でデベロッパーと交渉することになるとのことで、速やかに直してもらえない可能性あります。

[756: 契約者さん2]

>>754 契約者さん
専有的に使える共有部の件、初めて知りました！勉強になりました、誠にありがとうございます！

同じマンションにお住いになる方からご丁寧に教えて頂けるととても嬉しいですし、住み始めるのがより楽しみです。ありがとうございます。

[757: 契約した人]

>>752 契約者さん1さん
確かに、資産価値の下落等はあり得ないっす。

[758: 契約済みさん]

ネット環境に明るい方にお聞きしたいのですが、サイラスネットとフレッツ光ネクストでの大きな違いはどのような部分でしょうか？
比較表はもらいましたが、上下最大1GB(ベストエフォート)であれば単純に金額の安いサイラスで良いのかと思いました。
フレッツ光はどのような環境を求める人向けになるんでしょうか？

[759: 入居予定さん]

>>758 契約済みさん
フレッツ光の場合、各住戸までが光ファイバーなので、マンション内で他住戸と帯域のシェアを行いません。サイラスの場合1GbpsのLANなので、他住戸と1Gbpsの帯域を分け合うことになるように見えます。詳細は開示されていませんが、恐らくどこかのネットワークハブで束ねているでしょう。

[760: 契約済みさん]

>>759 入居予定さん
なるほど、シェアをするかしないかの問題なんですね！
サイラスは大人数での利用が重なると、回線速度が落ちやすいといった感じでしょうか。
参考になります、ありがとうございます！

[761: 契約者さん1]

なんかエレベーターの壁とか配電盤の壁とか傷が多い印象だったのですが、
これはいつ指摘するですかね...

担当者はまだチェック終わってないのでここから治しますよ～と言っていましたが、そんなもんなんすか？

[762: 契約者さん5]

>>761 契約者さん1さん
完売が完了した時点で、販売担当者のその殆どの役割を終えて、引き渡しの時間稼ぎしてるかの如くそんな空気感がありありで何ともやるせないですね。

[763: 口コミ知りたいさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[764: 契約者さん1]

クリニックの品目はご存じの方いますか？
内覧会で聞いて見たところ、なんとなく濁されました。
ネット情報見る限り内科、小児科、精神科は入りそうですが、その他ご存じの方居ましたら教えていただけるとありがたいです。

[766: 契約者さん1]

[No.720～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[767: 購入者]

>>766 契約者さん1さん

自分は全く気になりませんでしたよ。担当の方はどんな回答だったのでしょうか？

[768: 契約者さん1]

>>767 購入者さん
たしかにしますねー
冬だからかもです。使ってるうちに落ち着いてきますよ！！

って言ってましたが、そんなものなのかなぁ

[769: 契約者さん5]

>>768 契約者さん1さん
この担当とのやりとりが本当なら761のスレ内容同様に、本命の役割である売買契約も既にやり終えてからの適当な受け応えには、まるで他人事のようで腹立たしさも感じてしまうのは私だけでしょうか?
落ち着くとはどういう意味なのかわかりませんが、春になれば自然に音が消えるという意味か、気になる音もそのうち聞きなれてしまうという意味なのか良くわかりませんが、購入者の疑問や不安の表明に対して全く誠意が全く感じられないような感じがしてなりませんね。
次回私も床鳴り確かめてみたいと思います。

[770: 契約者さん]

うちは床鳴りも営業さんの対応も特に気にならなかったなあ

[771: 契約者さん1]

>>769 契約者さん5さん

やっぱりそうですよね。
半年のアフターフォローもあるので！
と言ってたけど、スカされた感じはたしかにありましたね。

フローリングの隙間も全くないところもあれば1mm以上あいてるところもあって、何が正解なんだかわかりませんでした。

[772: 契約者さん1]

>>770 契約者さん
はじめての購入なので正解が分からず、、、
私が気にしすぎな説もあります

[773: 31]

床鳴り、全く気になりませんでした。
気にならない部屋もあるということは季節の関係ではないかもしれませんね。コーティングした後だと、床鳴りはアフターフォローの対象外だったような気がします。気になっているのであれば野村に連絡してみてはいかがでしょうか？再内覧出来るかもですよね^ ^

[774: 契約者さん2]

フローリングのひっかかるほどの傷数箇所、クロスの剥がれた傷複数箇所、廊下タイルの欠け数箇所など、不良部分たくさんありました…。
こんなにも色々あるものなのですね。

[775: 契約者さん3]

自分は壁紙、床の傷など大きく分けると4箇所でした。
5年くらい前に他社新築で内覧した時は40箇所以上あり、むしろ今回はだいぶ少なく済んだなと思っていたくらいでした。
どちらも同じ内覧業者に入ってもらってます。

内装を担当した人によりけりなところはありそうですね。

[776: 契約者さん1]

私たちのチェックの仕方が適当だったのかもしれませんがうちは指摘箇所3個所くらいでしたよ。むしろタイルの欠けてるところが既に補修してあって誰かがちゃんと確認したんだなと関心ました。内装業者なのか担当なのか分かりませんが人によって差がありそうですね。

[777: 契約した人]

現場のダメ出しをしっかりやって貰うよう、頼んでいました。仕上がりは良かったです。細い傷など数カ所の指摘と少なかったです。前回、他社ブランドを買った時は結構、大変でしたが、今回は納得の出来栄えでした。

[778: 契約者さん2]

こうしてみてみると各部屋の作業担当、点検担当によって当たり外れがあるようですね。
内覧会終わるといよいよ入居まで確認する機会がそうはないでしょうから後々後悔しないためにもしっかり見ておかないといけないと感じました。
ただ、一戸からこれ程までの素人の私達でもわかる瑕疵や不備が何個も発見される実態が実際存在してるのも如何なものかと感じたりします。私の内覧の時は是非とも一発OKを望みたいです。

[779: 匿名]

>>778 契約者さん2さん
？昨日が内覧会1回目の最終日と聞いていましたが、まだ一度も内覧されてないのですか？

[781: 契約者さん1]

>>780 契約者さん6さん

ブラインドだと掃除が面倒くさいのでカーテンです

[782: 契約した人]

>>778 契約者さん2さん
そんなマンションは普通ないですよ。

[783: 契約者さん1]

>>778 契約者さん2さん

人間が作ってる限り傷の一つもないというのはありえないですよ。何のために内覧会でわざわざ確認すると思っているのでしょうか。

[784: 契約者さん]

私も結構大きな丸ごと取り替え案件ありましたけど、きちんと対応してもらえるみたいなので特段不満はありません。

駐車場のシステムはとても良かったのでテンション上がります！今使っている機械式駐車場は入出庫の際にいちいち車から降りる必要あるのですが、ここの駐車場は乗ったままで完結できるので便利そうです。

[787: 契約済みさん]

一度目の内覧会で手直し依頼した方、再内覧の連絡は来られましたか？
私は結構大きな直し(セレクトした設備と別の設備が入っていた)がありましたが、その後日程の連絡等まだ来ておりません。
直前に再内覧の日を売主都合で指定されると調整が難しいので早めに連絡もらえると助かるのですが、、、
一応自分でも問い合わせしてみようと思いますが、皆さんの状況をお聞きしてみました。

[788: 契約者さん8]

>>787 契約済みさん

1度目の内覧会の時に、次回の日程調整しました。
なので特に連絡はありません。

[789: 契約者さん1]

一度目の内覧会の際に次回日程確定されなかったんですか？その場で調整して紙を渡されましたよ。

[790: 契約済みさん]

ありがとうございます。
皆さんその場で調整されたんですね。
私の場合、「後日連絡します」と言われ、まだ連絡来ていません。
簡単にやり直せる工事でなく、造作からやり直すようなものだったので時間がかかるのは承知しているのですが。

[791: 契約済みさん]

ここに書き込む前に営業に確認すればいいのでは？

[792: 契約者さん1]

>>791 契約済みさん
こういうの、Twitterではクソリプって言うんでしたっけ？ほっとけば良いよね。

[793: 契約者さん1]

店舗部分に入る医療機関はどこ（何科）になったのかご存知の方いますか？

[794: 入居予定さん]

https://nm-kaigyo.nikkeihr.co.jp/property/5011/?esid=92I3sZOx3xsmsntIx...
3月7日時点で、小児科、心療内科確定、残り2つは未定との情報。

[795: 契約者さん1]

>>794 入居予定さん
情報ありがとうございました。
個人的には皮膚科か耳鼻咽喉科だと嬉しのですが、どうなるのでしょうね。

[796: 契約者さん1]

以前の情報ですと上のリンクで小児科になっている所が内科で申込済みだったと思いますが、状況変わったんですね。

[797: 契約者さん1]

ＴＢＳ池袋特集！！

いよいよですね。高まります！

[798: 契約済みさん]

いよいよ明日引き渡しですね！
私は4月13日引き渡しなのでまだ先ですが、ここで色んな報告聞けると嬉しいです。

[799: 契約者さんx]

>>798 契約済みさん

うちは第2期1次で、明日引き渡しなんですが、第1期の方も明日なんですか？

[800: 契約者さん1]

確か最終期のみ4/13引渡しで、それ以外は3/29じゃなかったですか？
違ったらすみません。

[801: 31]

地下通路の開通が4/23のようですね！
楽しみです！

[802: 契約者さん7]

>>801 31さん
情報ありがとうございます！楽しみですね！
クリニックの品目はご案内ありましたでしょうか？

[803: 契約した人]

豊島区の転入手続き、人だかりでさっそくうんざりしてますw

[804: 匿名さん]

日本一のアジア圏多民族共生の豊島区ですからねw区役所行くたびにワチャワチャ感を楽しめます。

[805: 契約者さん5]

セコムのアプリ、MansionSecurityをインストールしたいのですが、IDって皆さんお持ちですか？
書類多くて紛失してしまったのか、まだセコムから送られてきていないのか分からなくなってしまって…

[806: 契約者さん1]

>>805 契約者さん5さん

マンションの方に郵送されているみたいです。

[807: 契約した人]

ところで、精算金を払い戻すのに半年かかるというのは、新築マンションでは普通でしょうか？

[808: 匿名さん]

転売住戸購入予定なのですが、管理費、修繕費、固定資産税、その他維持費がどれくらい必要かざっくり教えていただけますか？当方2Lもしくは3L希望、車所有です。修繕費の推移も教えて頂けますと幸いです。

[809: 匿名]

>>808 匿名さん

住戸タイプ、階数等によって、管理費等が相違してますので、検討住戸ごとに仲介業者に確認したほうがいいと思います。
なお、マンションギャラリーでは住戸ごとの維持費等の資料が配付されていました。

[810: 契約者さん1]

敷地内にも桜あって良いですね

[811: 契約者さん8]

皆様、宅配ボックスの鍵ってどこでご入手されましたか？住居内においてあるものでしょうか？当方遠方住まいで引っ越しが未了のため現地確認できておらず、、、
大変申し訳ございませんがお分かりの方がいらっしゃればご教示いただけますと幸いです。

[812: 契約者さん1]

>>811 契約者さん8さん

引き渡し会ですー

[813: 契約者さん5]

>>806 契約者さん1さん

無事受け取れました！
ご回答ありがとうございました、助かりました！

[814: 匿名さん]

しかし管理費が高いですね。アウルタワーの1.5倍は高すぎでしょう。とっとと他社に見積りとってりプレイスすべきです。

[815: 契約者さん1]

見積もってみるのは賛成ですが、
周辺のタワーと比較して高いって言うのは無理あるんじゃないっすか？

アウルの資金管理見たわけでもないし、設備も住戸数も違うわけで…

野村がそんなに変な値付けをしてるとは思えんすけどね。

[816: 契約者さん1]

確かに高いですが、いま新築タワマンはどこも高いんですよ、、、
それにアウルは内廊下じゃなかったり戸数の多さからスケールメリット利いたりと安い理由もあったりするので。

[817: 契約者さん1]

私も築10年超えと新築、設備も戸数も全然違うマンションですので比較にならないと思います。
管理開始早々に、あえて管理会社と対立する必要も無いのではないでしょうか。

[818: 契約者さん8]

毎月の管理費も、契約時に金額確認の上納得ずくで契約したわけですから、今更ながらって感じもしますけどねぇ。
駅直結の恩恵や建物内テナント施設の共有とか、今後の資産価値保全料と考えても決して高くはないような気がしますけど、、、

[819: 契約者さん1]

ま、高いって気持ちもわからんくはないっす。


ただ隣のマンションとかこれからできるC地区と比べてもしょうがないかなーと。

高いと思うなら、ちゃんと内訳みて減らせるところ考えてみたら良いっすね！！

[820: 契約した人]

エレベーター至近、荷物用エレベーターやゴミ捨てコーナーも至近で便利すぎます。

[821: 契約者さん5]

正直周りのタワーと比べたら戸数の少ないペンシルタワーで、駅直結なんですから管理費高いのは分かるはず
今は管理会社の方から断られる時代だから損得考え過ぎると良い結果にならないと思います

[822: 匿名さん]

あのね、管理費ってのは１年契約ですよ。

おまけにマンション管理のほとんどは人件費。新築のマンションで働けば、管理人の時給が高くなることも、メンテ業者や植栽、清掃業者の人件費が高くなることもない。ちょっと考えたらわかるでしょ。

要するに管理費というのは分譲価格に連動しているんですよ。つまり、高く売れるマンションからなら、高い管理費が取れるってデベロッパー親会社が管理子会社で儲けたいという都合でしかない。また、既存物件は管理費の値上げが難しいから、その分の皺寄せが新築物件での管理費高騰を招いている側面もある。つまり、支払っている管理費は管理の実費に対してではなく、管理会社の利益部分が他の物件に比べて多すぎるという、かなり管理組合にとって不利な契約になっている。

例えば、赤坂で芸能人も多数住む、パークコート檜町ザタワーは今、８７平米で33920円の管理費、管理費の平米単価は389円。しかもポーターサービスまである超高級タワー
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_97570828/bukkengaiyo/?fml...

しかしここの415円くらいする。
２６０戸クラスで大した共用部もないし、駅直結は分譲価格に影響しても、管理費が上がる理由にはなりません（エレベーター保守費が駅直結かどうかでは変わらない。せいぜい、通路部分の清掃費と電気代が増える程度）。

高い時代の管理費だから、仕方がないのではなく、委託管理契約は１年契約なので、次の契約で合理的な契約に見直すべきだと思いますよ。しかも、今のバブっている分譲価格の相場が崩れ、仮に１０年前のような状態になれば、ランニングコストはかなりのネックになるし、今後は修繕費も上がる。中古価格が値下がりした時にその価格帯で買える層が月５万円近くになる維持費を払えるかどうか。維持費が高いと同条件の物件より資産価値は下がらざるを得なくなる。

ただ、高い理由を聞いても、もちろん間違えていましたなんて言うわけが無いので、あくまでコンサルなどを利用して、他社から見積もりを取らないと相手にされないでしょう。分譲マンションで抱き合わせのような管理会社との契約は無競争で元々、不利な契約になっている。分譲会社からお膳立てされた、割高な契約ではなく、しっかりと競争や比較の上、検討すべきだと思います。差もないと、機会損失はどんどん膨れ上がっていきます。

[823: 契約者さん1]

正直読んでいてあまり気持ちの良い内容ではないので、そこまで強いご意見があるなら是非理事会の場で積極的に動かれてほしいです。
ここで金額が高い高いといっても、一連の流れを読んだ人の心象が悪くなるだけで何も変わらないですし…

[824: 契約者さん1]

資産価値が重要だと考えるのであれば、ここでネガティブな情報を煽るのはそれこそ非合理的ではないでしょうか。
匿名のネット掲示板ではなく、管理組合の中で議論するべき内容かと思います。

[825: 契約者さん1]

まぁ、かなり早い段階で議題に上がるんでしょうし、その時に822の方に助けてもらいましょー！！

[826: 匿名さん]

掲示板のネガはほっときゃいいし、管理費が高いのは隠せない。

私はぼったくられてる方がはるかに嫌ですけどね。。次の契約で是正されるならお願いしたいです。別に管理費高くて喜ぶ人はいないんで。

[827: 匿名希望]

既存物件のしわ寄せで高くなっているという主張なのに、なぜ他社に乗り換えて安くできると思ってるのかがわからない。その他社は既存物件を持っていない管理会社なのですかね？
ただ単に競争原理働かせれば安くなるよねという主張ならわからなくはないけど、もしそうであれば需給バランスも観点として必要でしょう。
交渉するなら上手くやってほしいです。

[828: 匿名さん]

>>827 匿名希望さん

価格競争や相見積もりを経てない新築物件の管理費が高くなっているので、見積り取れば安くなると言う意味かと。

おっしゃる通り競争原理働かせた方がいいという意味だと思います。

[829: 契約済みさん]

35階のプレミアム住戸の未入居転売、掲載落ちているので売れた可能性高そうですね。
このスピード感だと月末の引き渡し後すぐに内見して決まったはずですから大して値引きなさそうです。
分譲時の価格が安すぎたのかもしれませんね。

[830: 契約者さん1]

>>829 契約済みさん

いくらの部屋がいくらで出てたんですか！？

[831: 契約者さん3]

>>830 契約者さん1さん
新築時　16888万円　坪単価555万円
現在　21880万円　坪単価719万円

[832: 0430入居前さん]

正直、管理費が高いから云々なんてことを言う方がいるなんて残念です。私はこのマンションを選んだ理由は野村の管理がいいからです。よくマンションは管理を買えと言われているとおりだと思っいいます。
それと以前住んでいた野村のマンションで会計理事をしていたことがあります。管理費のほとんどが人件費だという主張されていますが、マンションの共用部の電気代やエレベーター等の法定点検費など、絶対に下げることができない項目が多く、管理費を下げる項目は少ないと感じました。

野村の管理が悪いのであれば、それはきっちりと指摘し改善しない場合は管理費を含めて交渉するのであればわかりますが、まだ、管理の実態がわからない状況で管理費を議題にすることはありえないと思います。

なお、物件価格が高いから管理費も高いんだという論理ですが、野村だって管理費が高ければ売れ行きが悪くなくなることは十分にわかっているはずですから、その論理は単なる下げたいと思っている方以外を誘導する発言にしか聞こえません。

[833: 契約した人]

>>831 契約者さん3さん
おおむね分譲時の3割増くらいが今の相場のようですね。街の再開発か進んだら、さらに上がるでしょう。

[834: 匿名]

レインズには載らない雰囲気ですが 、33階の68平米も満額13380万円で決まったようです。

[835: 契約者さん5]

レインズにあがってないからいまいち売れたのかやめたのか、いくらなのかよくわかりませんね