公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社 東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント
所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理 三井住友建設株式会社
施工 三井住友建設株式会社
完成時期 2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社
[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
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【物件概要を追記しました。2020.9.23 管理担当】
[スレ作成日時]2020-09-23 00:00:22
ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？
| No.1901 |
by 匿名さん 2021-05-13 21:40:15
投稿する
削除依頼
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| No.1902 |
中古価格がそれほど強気でない気がしますが、あまりリセールは期待してない人が多いのでしょうか
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| No.1903 |
>>1902 マンション検討中さん
残債割れは防げるのではないですか。前の方が、プラウドタワー東池袋の中古が坪450万円と教えてくれましたので、維持も期待できるかも。他のマンション同様に値上がりは、期待薄でしょう。市況次第。 |
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| No.1904 |
グーグルマップ見る限り、元々山口ビルと山口マンションというのがあったみたいですけど、
事業協力者は山口不動産なのですか？ 昔からの大地主で最近は星野リゾート誘致等で大塚の再開発にも尽力されているようですけど、 もし事業協力者であればここは安泰じゃないですかね？ |
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| No.1905 |
ところで、売れてる？
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| No.1906 |
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| No.1907 |
週末のモデルルームは埋まってるみたいだしまあまあ売れてるんじゃないかな
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| No.1908 |
高田馬場プラウドは値段と間取りが印象的だけど、竣工すると目立つのは大塚も一緒かね
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| No.1909 |
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| No.1910 | ||
| No.1911 |
まだ四階の梁も終わってないですね。
fixガラスのはめ込みも後回しなのかな？ ちょっとペース遅い気がする。 |
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| No.1912 |
>>1910 周辺住民さん
本郷良いですよね！ 本郷や湯島、今度は実家へのアクセスが悪くなり…ＪＲがないと厳しいのでクリオ御茶ノ水を見たのですが、私の検討している間取りはいまいちでした。 わかってはいますが、100点満点の物件はありませんね>< |
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| No.1913 |
迷うすごく迷う
金がないわけではないけど、あるわけでもないし 余裕を持って払える金額の部屋で、間取りもそこそこ、外観なんかは結構気に入った。 でも、大塚という名前から来る印象と、周辺の物件の過去の相場感、金融バブルが崩壊した後のことを考えちゃうと、 ここが相場の天井であれば残高割れの可能性もきついし、、 ついのすみかにするつもりはないけど、迷わしい。 |
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| No.1914 |
販売は来年らしいけどスミフが南大塚でまた出すね
更に高値目指しそう |
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| No.1915 |
プラウド馬場の価格見てからこっちみると割安に見えるよ。同じ山手線徒歩5分以内。物件から駅ホームまでの動線はこっちの圧勝だし。
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| No.1916 |
坪単価だけ見ると、ブランズタワー芝浦と近い気がしますが、部屋が狭いのでグロスが低い。。これをどう考えるか。。
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| No.1917 |
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| No.1918 |
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| No.1919 |
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| No.1920 |
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| No.1921 |
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| No.1922 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.1923 |
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| No.1924 |
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| No.1925 |
中住戸でも2LのDは眺望抜群だしいいと思うけどね
隔て板も２枚のフィンで目立たなそうだし 単価的には角のAがお買い得だから先に動きそうだけど |
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| No.1926 |
フィンは表側だけ？裏側はない？
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| No.1927 |
今日撮った写真
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| No.1928 |
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| No.1929 |
大塚では一際目立ちそうだな。
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| No.1930 |
>>1912 買い替え検討中さん
本郷や湯島でもJRの駅（秋葉原、御茶ノ水、水道橋）まで徒歩10～15分くらいですが、駅近狙いなのですね。この物件は、場所が静かな割に駅も近いので、いいですね。 |
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| No.1931 |
パークホームズ初台ザレジデンスと迷ってます。あちらは2LDKは中住戸多めでナロースパンではありますが、三井ブランドの安心感があるのと各階ゴミステーション有りで設備仕様も結構良いです。山手線ではないものの一駅でターミナルステーション(しかも新宿>池袋)なので迷いますねー。好みでしょうが、エントランスのカッコ良さはさすが三井と思いました。
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| No.1932 |
>>1931 匿名さん
首都高・甲州街道沿いと京王新線の使い勝手をどう感じるかで変わりますね 金額的に候補だったので現地見に行きましたが不便に感じました あと夜行ったのですが甲州街道側も緑道側も雰囲気がとても不気味でした |
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| No.1933 |
京王新線?
甲州街道? 初台か何かのスレと完全に間違えてるよ！ |
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| No.1934 |
あ、1931が初台のこと書いてるからか。
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| No.1935 |
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| No.1936 |
坪単価高いけど、多分ここはそうそう落ちないんじゃないかな。値段。
大塚のシンボルタワーになりそうだし |
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| No.1937 |
>>1935 匿名さん
接道面は歩道状空地と植栽が入るので敷地目一杯ではないみたいですよ |
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| No.1938 |
なぜシンボルが下がらないかってのは、エリアへの投資が続いていて、デベによる価値向上が図られつつ、周りにNo.2以下案件が生まれている状況だからだよね。ここは当てはまるんだろうか？
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| No.1939 |
>>1938 通りがかりさん
大塚は最近住不が建て続けてるイメージがあるけど |
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| No.1940 |
大塚相場は税金多額に投入される東池袋が引っ張ってくれるさ。
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| No.1941 |
山手線駅近でこの価格ではもう買えない、とかいう買い煽りにはくれぐれも注意だね。
そもそも当初予定価格から下げてるし、なんでその価格になってるのか相対的にちゃんと思考しないと痛い目に合う。 |
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| No.1942 |
下げた部屋はまだ残り
下げなかった部屋はもう無いんじゃないかな。 真の地雷はステアリ。維持費高すぎて買い手着かないよ。 |
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| No.1943 |
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| No.1944 |
ステアリ買えていたらこんなの見ないからね
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| No.1945 |
イメージが抜群に良い訳ではないエリアは将来的に伸びしろがある。ここは東池袋の開発の恩恵もあるし、S不の強気開発も続くので、手堅いでしょう。物件もステアリと比較したら可哀想ですが、悪くない。一年後には入居できる。検討候補のひとつです。
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| No.1946 |
いろいろ言われてた割に3LDKは大体売れたんでしょ
2LDKはステアリよりここの方が狭くてグロスが安いから比較するのはどうかと思うけどね |
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| No.1947 |
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| No.1948 |
>>1947 匿名さん
富裕層にとったら、５?８万円だろうが関係なし。私は庶民です。 |
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| No.1949 |
まーた若葉マークのステアリとの比較が始まった
市場がどう評価してるかに目を向けず、よく的外れな意見を繰り返し出せるな |
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| No.1950 |
>>1945 検討板ユーザーさん
大塚エリアとして今後再開発構想ありましたっけ？隣接エリアの再開発恩恵を受けて?は流石に楽観視しすぎでしょう。 あと、すみふが大塚相場釣り上げてるのは確かですが、それって都内全体を相対的に見たら、エリアとしてはここも含めて割高ではないですか？ となると、価格下落局面ではすみふ含めて諸共可哀想な結果になるリスクがね。 ちなみにステアリは東池袋の中古相場が基にありますが、大塚は中古相場追いついてます？ |
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| No.1951 |
>>1950 匿名さん
ここは南大塚の端っこで空蝉橋通りや春日通りを渡れば東池袋アドレスだし、南大塚にも類似物件ないし、現時点の大塚だけの中古相場を引き合いに出すのどうかと思うけど。 直近の中古相場は知らないけど |
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| No.1952 |
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| No.1953 |
>>1952 匿名さん
具体的に出してくれます？ |
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| No.1954 |
直近だとタワーレジ大塚高層が坪400強で売れてるっしょ。北口ハザード区域内、線路至近、築10年で@400強。ここもこんなもんでそ。
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| No.1955 |
ステアリ、西と北の隣接地にまたタワマン建つんでしょ。凄いよね東池袋。ステアリの眺望とリセールは終わるけど。
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| No.1956 |
>>1950 匿名さん
他の人も書いてくれてますが、およその中古相場は大塚は@400、東池袋は@450でしょう。新宿は@500です。 ただ、この物件は東池袋との比較はされると思うよ。不動産なのでリターンを求めるうえでリスクは当然。許容できるリスクは人によって違うけど。小生は許容範囲。 |
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| No.1957 |
富士山見えるみたいだね
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| No.1958 |
なにが悲しくて東池袋に住まないといけないのかな
風俗の出勤に近いとかしかメリットないだろ |
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| No.1959 |
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| No.1960 |
まぁ大塚北口も大概だけどね。
チャイエスはほぼ無くなったけど、ピンサロはまだあるね。駅前のキャッチは大概ぼったくりガールズバー。はやく摘発して欲しい。 |
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| No.1961 |
東池袋は、マンマニ煽り物件だからね。
気をつけないとね。 トンピン銘柄みたいなもんだな。 |
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| No.1962 |
>>1961 匿名さん
分譲価格、立地、仕様は申し分ないけどね。今後周りにタワマン乱立、維持管理費高過ぎ問題（庶民が買える物件ではトップクラス。ここの1.5～2倍）があるからババになる可能性あるんだよね。 |
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| No.1963 |
マンマニは初台も勧めてるなぁ。
個人的には、南大塚はここから伸び代あると思うんだよね。 他の場所と比べても、現段階でまだ安めだから。 |
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| No.1964 |
>>1963 マンション検討中さん
初台は部屋を選べばなかなかお買い得だけど、マジで空気が悪いから…。後ろに10車線くらいある。 |
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| No.1965 |
ステアリ買えなかったとかは書き込み控えてほしいですね。純粋にこの物件の話をしたいです。周辺との比較とかいいだすんでしょうけど、今はステアリは完売でライバルじゃないんですからそんな粘着しなくても。それにここだって設備の割に維持管理費高いですよね？
大塚は目の前の公園を除けば割と小洒落てる店多いですよ。 |
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| No.1966 |
>>1965 マンション検討中さん
設備の割に高いって…。認識間違ってるよ。ここ普通の板マンと同じくらい。2Lで25000～、3Lで32000～ 6年目以降も6～7千円アップする程度。それでいて燃えるゴミ以外は各階に捨てられるし24H利用できるラウンジもある。（ステアリは8～22時だったかな？）マンマニの印象操作に惑わされちゃってるね。 |
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| No.1967 |
ここは実は各住戸まで光回線引いてる
自分は設備面で重視しているポイントの１つなんだけど、 設備にうるさいマンマニもこの点は軽視してるよね |
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| No.1968 |
ここがマンマニに酷評されてた億ションか。
まぁ書いてある内容はもっともなところあるからな。あれだけ酷く書かれたらそりゃ嫌いになるよね。彼が推してる周辺マンションのことネガしたくなるよね。 |
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| No.1969 |
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| No.1970 |
初台は、渋谷区物件ですからね。かつ最大手の三井ブランド、各階ゴミ置き場あり。
山手線使いたい派には大塚でしょう。 完全に好みの問題だと思います。 私はこちらの方が好きです。高速沿い、山手線駅から遠い初台やステアリより良いのでは？大塚地域ナンバーワンかと。 |
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| No.1971 |
マンマニは別に酷評してない。
ゴミ置場がありえない、比較物件考えるとちょっと、という話なだけで立地は良いと褒めてる。 どちらかと言うと主にツイッターのマンクラに印象が悪くて、大塚なのに割高というコメントが多かった気がする。 まあ本気狙いの人は競争率下がって良かったと思う。 |
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| No.1972 |
マンマニは、ガチで東池袋の利害関係者だからな
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| No.1973 |
各戸アルコープ+置配用リモート解錠システムとか各階宅配ボックスの上位互換もあるのに一切触れなかったし。いくら無印プラウドタワー高く売りたいからって利益誘導し過ぎ。
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| No.1974 |
車好きの視点が強すぎて駐車場愛のない物件には冷たいよな
最近の２３区内の物件なんてどこも設置率低いしほとんどの入居者には関係ないのに |
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| No.1975 |
大塚の相場は住友不動産が上げてくれるから、ここは今は買いでしょ。
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| No.1976 |
正直、いい物件だと思ってる
買おうかなぁ、と思ってるけど |
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| No.1977 |
>>1967 匿名さん
大塚駅の風俗がどうしても気になって撤退した者ですが、住戸まで光回線を引いてるのはすごくいいなと思っていました。他のマンションもかなり数見ていますがデフォルトではまだそんなに普及してませんよね。リモートワーク環境が来年夏以降どうなっているかわかりませんが、このマンションだったら回線スピードでストレスを感じはことはなさそうです。 |
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| No.1978 |
>>1958 匿名さん
ガチ風俗街を抱える大塚を棚に上げてくそ笑えるコメントしてるな。自虐か？ |
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| No.1979 |
>>1966 匿名さん
若葉さん毎度の如く擁護がしんどすぎる。 ゴミで一番量が出るのは燃えるゴミだし、ラウンジが24時間違えたら騒音や治安問題が発生するのは今に始まったことでは無い。 ポジショントークは結構だけど、メリットに見せかけてここを見る検討者に誤認させるのは控えたら？仮にも営業なんだから。 |
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| No.1980 |
光回線引いてることってそんなにメリットなの？それが決め手でマンション買いました！って言うなら出口を心配したほうがいい。
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| No.1981 |
10年で2000万価値が下がるマンションはここですか？byマンマニ
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| No.1982 |
ネガさん怒涛の4連投。人気税ですね。もうすぐ完売かな？
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| No.1983 |
今週末MR行くのでどのくらい動いているか見てきます。
さすがに完売まではまだかかるでしょう…目立ってお得感があるわけではないのでお祭りにならず、じっくり検討できるのは実需の人にとっては良い点とも言えます。 RVとか出口とか、人の心配してくれなくて大丈夫です。 自分が納得できないのであれば、書き込む時間を使って他の物件探せばいいのに。 確かに北大塚は風俗街だけど、南大塚は普通の住宅街ですよ。 南大塚→南池袋→南大塚と住み替えて、次の物件も南大塚を検討するくらいには（私にとって）住みやすく、通勤利便性の高いエリアです。 |
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| No.1984 |
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| No.1985 |
80越えですね
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| No.1986 |
HPの空撮かっこいいですよ
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| No.1987 |
結構売れてるみたいですね。
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| No.1988 |
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| No.1989 |
1期で80戸も売れたんですか？
それはファクトですか？ |
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| No.1990 |
大塚台公園から見ても背が高い南側に隣接する大塚台パークサイドハイツ(14F)の屋上高さは、ルフォンの何階部分の水平目線に相当するんでしょうか？
屋上に給水塔のような設備もあって更に上に延びてるようにも見えますが... 建物が無い状態ではありますが、どなたか詳しい方コメント頂けますか? |
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| No.1991 |
>>1984 名無しさん
花は赤・黄合わせて89でした…先月70くらいだったので、ちょっと意外な進み具合でした。 2・3階は最後まで売らないと思うので除外すると、 残りが少ない部屋はＢ（16F・18F・19F）F（19F～22F）Gは（18F)くらい。最上階も残り１。 それ以外はぱらぱら残りがありました。 ぱっと見た感じ、Dが少し花が少ない感じでした。 私は買うつもりだけど、割高感があると思っています。 が、山手線の使い勝手が良い物件を選ぼうとすると選択肢が少ないのが現状で、 そのために割高感に目を瞑れる人が買っているのかな。 物件が少ないせいで、SUUMOも薄くなって読み甲斐がなくなりましたね。 |
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| No.1992 |
>>1990 マンコミュファンさん
以前MRに訪問してドローンで撮った写真を見た限りでは、13Fで屋上を超えたような見た目（抜け感）でした。 Fタイプ（南東）確認だったので方向がご希望の間取りと異なるかもしれません。 |
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| No.1993 |
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| No.1994 |
MRには成約（赤）商談中（黄）を掲出しています。
販売期にかかわらず、現時点で売れた（売れそう）な部屋の数が89ということです。 この物件は「〇期」という販売とは別に、MRで商談して購入したい部屋を指定して追加で売り出すシステムを取っており、抽選になるのを避けているようです。 東池袋・豊洲・笹塚と抽選外れまくった私にはありがたいシステムでした。 |
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| No.1995 |
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| No.1996 |
私ももう買うのは決めました。
商業地域だから、周りに高い建物立たないといいなぁとは思ってます |
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| No.1997 |
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| No.1999 |
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| No.2000 |
>>1995 匿名さん
おめでとう。私の希望の間取りと向きは初期に出ませんでした。 |
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