ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1: 坪単価比較中さん]

146戸に対してエレベーターが一基？！のように見えますが実際はどうですか

[2: 口コミ知りたいさん]

どうみても1基にしか見えないのは不安ですね。現時点ではわからないけど。
共用部への期待は薄いですが、この立地なら。

[3: マンション検討中さん]

23階建、100戸超でエレベーター1基は絶対無理です。専有坪450万円と思いきや500万円前後かな。。最近のマンション価格は本当狂ってると思います。

[4: 匿名さん]

山手線駅4分、丸ノ内線駅9分は素晴らしい。
デザインもよさそうだし免震というのもいいね。
EVはさすがに2基なのでは？図面のEVというところに2基並んでいると思いたい。。。

[5: 匿名さん]

坪450もあれば後楽園徒歩の中古買えるでしょ
パークホームズとか安いよ

[6: マンション検討中さん]

>>4 匿名さん
エレベーターは2基のようです。最新のHPではプラン上、2基並んでいます。

[7: 匿名さん]

山手線駅まで信号ナシの4分、丸ノ内線も使える。イケサンパークやサンシャインシティも徒歩圏。これはいい立地。
小ぶりな免震タワマンだから管理費や修繕費が割高だろうけど、こういうタワマンなら住みたい。

[8: 匿名さん]

プランを見ると部屋の真ん中に二つエレベーターが並んでますね。
タワーマンションだと上階にしか行かないものとかあると聞いたりしますがここはどうなるのでしょうね。

立地は悪くないと思います。アクセスの良い場所でありながら庶民的な街というのも評価されそうです。

あとタワマンだと景色も重要。上階なら眺めは良いんでしょうか。

[9: 匿名さん]

4だけどやはりEV2基でよかった。
23階だと上下階で分けないでしょう。
下駄ばきでなく、地権者少ない。いいね、これ。

[10: マンション検討中さん]

東池袋駅直結のステアリでさえ北向きでは400後半なのにここが平均500ってことはまずないでしょ。誰が買うの？

[11: 匿名さん]

>>10
山手線駅へ徒歩4分ですよ。
有楽町線直結よりも高く評価する人だって少なくないと思います。

[12: 匿名さん]

有楽町線を使わない人間にとっては直結はあまり意味はない（東池袋5分に住んでたけど、ほぼ使わなかった。丸ノ内線で通勤、新宿渋谷へは山手線）。
で、ステアリは直結がゆえに管理費が高い。

[13: マンション掲示板さん]

確かに山手線4分は魅力的ですが、豊島区で坪単価500万はちょっとになりますね。
千代田区の物件も買えそうなお値段

[14: 匿名さん]

神田駅は、まだ坪500超えて無かったけどな
上野とかもかな
大塚が先に超えるの？

[15: 匿名さん]

>>11 匿名さん
山手線だから何でも良いわけではないが…
ブランドに拘るタイプ？

[16: 匿名さん]

>>12 匿名さん

直結だと管理費が高くなる理由を教えて下さい

[17: 匿名さん]

＞16
少し想像力を働かせればわかること。
セキュリティを厳しくしなきゃならないからカメラやEVシステムなどコストがかかる。

[18: マンション掲示板さん]

立地はいいけど、値段はどうなるでしょう

[19: 名無しさん]

山手線内側ののタワマンだし平均500あるね

[20: 匿名さん]

manmaniさんの記事見ると予想単価坪430万になるかと、プラウドタワー東池袋が坪425万。500万までいくと文京区の方が良いじゃないですかね

[21: 匿名さん]

Eタイプ良いけど柱の食い込みが残念

[22: 口コミ知りたいさん]

平均470くらいじゃない

[23: マンション検討中さん]

坪350～400？

[24: 匿名さん]

東池袋とのバランスが悪い価格予測だな
同じ豊島区で都心に近い方なのに

[25: マンション掲示板さん]

低層400?420
高層?450ぐらいなら感じかな
450超えたら、もっと割りに合わない感が…

[26: マンション検討中さん]

ステアリは平均520だけど、450くらいの部屋は結構あった。
野村よりブランドが落ちるし、直結ではないし(サンシャインに対しても)と思えばプレミアムを除けば420?430くらいなのでは?

[27: 匿名さん]

確かにステアリよりは安いだろうから、山手線・丸ノ内線利用者にはお買い得。

[28: 匿名さん]

500だったりして。

[29: 匿名さん]

＞都心に近い方

無理ポジかな。電車一駅分もないから乗車時間では大差ないから、雨の日に濡れない直結とは相手にならない。

大塚からだとむしろ新宿、渋谷方面の通勤は、池袋でどっと人が下りるから階段付近の出口そばの席を狙うと高確率で座れる。山手線で上野、東京方面だとあまり座れない。以前大塚に住んでいて職場が品川だった時期があるので実証済み。

[30: マンション掲示板さん]

東京方面行くなら、丸の内線がよいかも

[31: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[32: 匿名さん]

>>28 匿名さん
確かに山手線の駅至近で、丸の内線まで利用可能だと強いですね？

[33: マンション掲示板さん]

この辺は他の都心部と比べると最近になって高騰してるから平均坪500近いんじゃないかと思う

[34: 匿名さん]

ここ文京区じゃないけど、文京区は元が安かったからね
坪450でも結構上がったなと思ってしまう

[35: 匿名さん]

ここは東池袋までも11～12分でそのうち半分は地下道経由。
ステアリ買うよりこっちのほうが機動性が高い。

[36: マンション掲示板さん]

ここあんまり盛り上がらないね、立地がいいのに

[37: 匿名さん]

ステアリが盛り上がってるからじゃないですかね、ここの設備仕様、共有施設も早めに公開してほしいですね、
ステアリの設備仕様は文句なしぐらいでした。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
価格いくらくらいだろ？ステアリよりは安いよね？

[39: マンション掲示板さん]

>>38 匿名さん

ちなみにステアリってどこの物件でしょうか？

[40: マンション検討中さん]

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナです。価格設定も良心的で、思ったより高くないです。悩みますね。ここは場所は東池袋より落ち着いて良いけど、構造設備とかはステアリが上だと思います。

[41: 匿名さん]

路線でしょ。
山手線駅が遠くても良くて有楽町線を使うならステアリだろう。
仕様はあまり重視しない方がいい。資産価値には影響なし。
でもおそらくだけど、価格差はあると思うよ。ステアリは（実情はともかく）池袋価格で売ってるけどここは所詮大塚だから。

[42: マンション掲示板さん]

400万なら全然買いだけど、どうでしょうね。
池袋単価で出てきたら、さすがにみんなプラウドに行くでしょう。

[43: 匿名]

近くのシティハウス南大塚は坪450-470だからこっちも400後半かそれ以上かと思います

[44: マンション掲示板さん]

>>43 匿名さん
すみふはいつも相場より二割高くして、在庫を抱えながらの長期販売ですので、たぶんここは後半行かないかと思います。

[45: 通りがかりさん]

>>41 匿名さん
どうでしょうかね、所詮有楽町線と考える人も多いと思いますよ。

[46: 匿名さん]

所詮有楽町線と思う層は、不動産は将来計画を考慮しないといけないという基本的なことを疎かにしてるわ。

東池袋に対して大塚は新宿渋谷へ行きやすいっていうコメントもあったけど、数年後にその優位性が無くなる可能性があること知らない？

[47: 匿名さん]

利便じゃ山手線に勝てるわけないじゃん。地下鉄はラッシュ時以外は空いてるのが良い。山手線はもうコロナ前に戻ってる

[48: 匿名さん]

東池袋は、山手線徒歩10分だっけか
こっちが近いな
人生で有楽町線を使った事ない
飯田橋で接点があったけど行くとこなかった

[49: 通りがかりさん]

>>46 マウントくん
無理に背伸びしたら腰痛めるよ

[50: 匿名さん]

>>49 通りがかりさん
客観視出来ない頭の悪い方はお引き取りくださいね

[51: 匿名さん]

大塚駅で山手線に住んでますってアピール出来るなら幸せだよね

[52: 通りがかりさん]

>>50 匿名さん
下品な白痴がいるwww

[53: マンション検討中さん]

>>51
山手線じゃないなら何線なんですかね、都電荒川線とでもいうんですか？

[54: 匿名さん]

都電のある風景、好きな人にはたまらんです！

[55: 匿名さん]

都心は再開発続きますし、やはり山手線内側は安心ですね？

[56: 匿名さん]

>55

知人にマンション買ったといって、どこにと聞かれて大塚と答えたらそれどこって聞かれるのが落ち。山手線の駅としてなんて認識されてないよ。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
大塚駅は山手線の駅ですよ。

[58: 匿名さん]

56は田舎に住んでる方でしょうかね。山手線30駅言えないんじゃ？ｗ


参考までにこんな調査も。
山手線で「降りたことがない駅」（乗りものニュース）
駒込　58.8％
田端　58.4％
目白　54.2％
鶯谷　52.0％
西日暮里　48.7％
大塚　41.9％
巣鴨　40.6％
新大久保　38.6％
大崎　36.2％
田町　33.0％

山手線の「影の薄い駅」
鶯谷　22.7％
駒込　18.7％
目白　15.3％
田端　11.2％
大塚　9.8％
西日暮里　8.2％
　

[59: マンション掲示板さん]

こういうところが安く買える穴場ですよ

[60: 匿名さん]

お隣の池袋は発展していくけどその陰で置いてきぼり。駅ビルはできたけど駅前の商店街は昔のまま。千成最中懐かしかった。

[61: 匿名さん]

丸の内沿線に住んでいれば知っているよ
文京区アドレスの大塚だけどね

東池袋の方が知らない人多いでしょ

[62: 匿名さん]

＞文京区アドレスの大塚

三井住友の大塚駅前支店は、大塚支店になってしまいには茗荷谷へ。

[63: 評判気になるさん]

柱がちょっと邪魔ぽ、中に引っ込めて欲しかった。
この３ＬＤＫじゃ狭いよ。。住んでて悲しいよｗ

個人的に立地は最高なので間取り出るまで待ってましたがパスします。

[64: 匿名さん]

坪500万円ですか？

[65: マンション掲示板さん]

>>64 匿名さん
さすがに行かないでしょう。プレミアタイプならワンチャンあるかもしれない。
多く見ても450ぐらいかな

[66: マンション検討中さん]

販売時期一月になってるけど、問い合わせしたら3月と言われた。どっちが正しいの…

[67: 匿名さん]

集客が芳しくないってことかな。

[68: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん

どうでしょうね?。
イマイチ掲示板も盛り上がってないですよね。
住まいを検討してるので、こちらとしては集客が少ない方がありがたくはあるのですが、、、

[69: 匿名さん]

>66

予定は未定ってことで変更は少なからずあること。HPの更新ができてないだけでしょ。

新築分譲マンションってモデルルーム来場者のうち購入意思が固まった人がある程度集まったら販売開始する。エントリーが集まってないんで事前案内に進めないんでしょ。ずるずる遅れるのってふたを開けたら不振ってパターンが多い。

[70: 匿名さん]

>68

その辺が難しいんだよね。人気になりすぎて高倍率で落選ってのも困るけど、不人気で完成在庫ってのも。入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。

[71: マンション掲示板さん]

>>70 匿名さん
困りますね。完成時の在庫はいやだけど、抽選もいやです。

[72: マンション検討中さん]

ホームページに上質な設備仕様と書いてあるので、ディスポーザー、天カセ、玄関前カメラインターホン、同時給排など期待して良いかもね　

[73: 匿名さん]

小さい部屋でも角があるのが良いですね。勝どき抽選落ちたらこっちにしよっと。

[74: 匿名さん]

シティハウス南大塚販売価格：5,500万円～10,500万円　 専有面積：37.24m2～67.25m2、
高すぎですね。この価格だと池袋にも買えそう。外廊下で設備も普通、よくこの価格で売り出す。
ルフォンもこの価格代ですかね

[75: 匿名さん]

>72

最近はインターフォン玄関カメラ、玄関照明の人感センサーがオプションなのにオプション表示なしなんてのがはびこってるからてゃんと確認しないとね。

あとタワマンなら24時間換気の全熱交換も欲しい。

[76: マンション掲示板さん]

ルフォンはさすがにすみふと同じ戦略を取らないでしょう。基本は早期完売型、値段合わせたら在庫を抱えるだけで、すみふレベルの体力がなければ、苦しくなるよ。

[77: 匿名さん]

>74

全体的に上がってるけどすみふはどこもぼったくり価格。

[78: 周辺住民さん]

予想坪４７９

[79: 評判気になるさん]

高杉
４５０以下希望

[80: 匿名さん]

450以下は絶対にないと思うけどな
安くても470かな

[81: 匿名さん]

安すぎると瞬間蒸発で買えなくなるから
パンダ部屋が470で平均480が妥当かと

[82: マンション検討中さん]

>>76 マンション掲示板さん
坪単はステアリより少し安いくらいです。
期待しない方がよいよ。

[83: 匿名さん]

>>74 匿名さん
シティハウス池袋も含めてどれにしようか悩ましいですね？

[84: 匿名さん]

いえ、すみふは検討対象外ですね。販売コストを価格に転嫁し続ける会社なので。

[85: 匿名さん]

パークコートタワー小石川が坪400になるらしいぞ
ずっと主張し続けている者がいるのだが

[86: 匿名さん]

設備とかステアリと同じグレードで少し安いぐらいでしたら納得できるけどね

[87: 匿名さん]

同じグレードでもここは間取りが酷い、3LDKだと柱の食い込みが三カ所もある、
ステアリは制震駅直結、プラウドのブランド力
ここは免震、そもそもステアリと比較するのが間違いじゃないかな

[88: 匿名さん]

坪450万円超えたら買っちゃいけないやつでしょ。ステアリとそもそも比較するのがおかしいし、すみふの価格なんか最初から論外だしどっちも参考にするものじゃない。

[89: マンション掲示板さん]

ここを見ると、駅前タワーにしたら結構人気が低いほうですね。野村のステリアと亀戸クロスと比べたら、びっくりするぐらい検討者が少ない。
ブランドの差ってこんなに大きいの？

[90: 匿名さん]

逆に狙い目では？このへん結構便利よ。サラダボウルだけど。

[91: 購入経験者さん]

４５０前後はしそうだけど４２０とかなら抽選不可避

[92: 匿名さん]

>89

デベの差もあるけど大塚のポテンシャルの低さもある。

[93: 購入経験者さん]

大塚駅は再開発できれいになったけど北がちょっとって感じでも池袋北口方面と違って悪質な客引きとかやのつきそうな人はいないけど
まあ大塚南方面は結構値段上がってるけどこれ以上の再開発はあんまり見込めないからなあ

[94: 匿名さん]

>>88 匿名さん
こっちは山手線と丸ノ内線が最寄になるんだっけ？

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
山手線つっても北端の実質単独駅だぞ
しかも徒歩4分表記だけど実質5分以上かかるやつだし、住友と一緒に便乗価格なら爆死。坪430-450万円が妥当なライン。

[96: 匿名さん]

山手線駅は、山手線のメジャーな他駅にダイレクトに行けるというのが利点。
ステアリは山手線駅を常用できる立地でないのは残念。
まあJRや丸ノ内線の池袋駅に7-8分だったらあの価格では無かったとは思うけど。

個人的には、山手線と丸ノ内線は利便性が極めて高いとは思う。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
もう庶民には山手線沿線のマンションは高嶺の花

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
田畑「俺を忘れるな」

[99: 販売関係者さん]

>>９７
日暮里田端駒込鶯谷西日暮里徒歩６分から15分なら年収５００ぐらいの庶民でも買える物件もある

[100: マンション検討中さん]

坪400以下とかならんかな？