プレミスト文京千石ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト文京千石についての情報を希望しています。
不忍通りと千川通りから一歩入った場所なので、静かそうですよね。
間取りは14通りあるそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/s58/index.html

所在地：東京都文京区千石三丁目40番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩10分
　　　都営三田線「千石」駅から徒歩12分
　　　JR山手線「大塚」駅から徒歩14分
間取：1R～4LDK
面積：30.72平米～85.08平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

新大塚からは10分表記を取れるんですね。駅遠ですが、その反面複数駅複数路線が利用可能ですし、文京区では大通りから一本中に入った立地は文京区では希少ですね。近年立て続けに近くで分譲されたマンションはいずれも千川通りか不忍通り沿いでしたし。近くのすみふがまだ売ってますが、同じ値段で有れば、こちらの方がすんなり売れると思います。

[2: マンション検討中さん]

公社の住宅があったところですね。昔住んでましたが、静かでとても良いところです。

[3: 匿名さん]

布団収納クロゼットがあるのはありがたい。季節もの布団は収納に困るのでこういった収納があるので便利なことや
キッチンの冷蔵庫の一が手前なのでさっと取り出せていい。
手前に設置するキッチンは案外少なく、ほとんどのキッチンの仕様が奥にあるので手前にあることはポイントが高い。

E2タイプはどうでしょう。リビングの形がちょっと変わっている。手前の所はパーテンションを置けば、サンルームのように利用できそうですね。

[4: 匿名さん]

駐車場2台/38戸はこんなもん？
都内だと駐車場料金のおかげで管理費が安めになったりするから、管理費は高めになるかな。

[5: マンション検討中さん]

>>4 匿名さん
さすがに少なすぎ。私はマイカー所有なので駐車場が必要です。2台だと抽選はかかりの倍率？

[6: マンション掲示板さん]

このあたりどんどん新しく小綺麗になっていくね。
べレッサ、リビオ、シティハウス、プレミスト。
リビオだけ崖上、他は谷底低地になるのかな？

[7: マンション掲示板さん]

ホームページに高台、最も揺れの小さいエリアと書いてあるが、ここ高台？

[8: マンション検討中さん]

資料届きました。案内会が楽しみです。

[9: 口コミ知りたいさん]

3LDKは7000万台からあるみたいですね。

[10: 匿名さん]

>4,5

駐車場は2/58の上に、非分譲（＝地権者？）に既に割り当てられてることもあり得るから分譲購入者分は無しだったりするかも。

[11: 匿名さん]

物件概要に構造及び階数として鉄筋コンクリート造地上5階建ってなってるけど、注釈に建築基準法上は地上4階地下1階と記載。普通は建築基準法上の階数を記載するんだけど。

[12: 匿名さん]

>7

台地の谷底。千川通りは大雨で冠水もありうる。

[13: 匿名さん]

>3

冷蔵庫、手前ってのが多いと思うけど。ここは食器棚置き場がきちんとレイアウトされてないよね。Dタイプは冷蔵庫との間に中途半端なスペースがあるし、E2タイプは多分、冷蔵庫が食器棚の前面から出っ張る。

あと、洗濯機置き場が防水パンと同じサイズ。最近のドラム式って防水パンいっぱいのサイズだったりするから周りにスペースが無いと搬入の時きついかも。さらにパウダールームの扉が開き戸だからドアノブが洗濯機搬入時につかえたりもするから寸法きっちり確認しないと。

[14: 匿名さん]

>13

パウダールームは誰かがかをお洗ってるときに扉を開けるとごっつんこなんてレイアウト。

[15: 匿名さん]

DタイプのほうがE2タイプより収納多くて住みやすそうだな。

駅距離ネックだけど、文京区に住みたいなら現実的な選択肢になりそうだな。

[16: 匿名さん]

食器棚を置いてしまうと結構狭くなってしまいそう。奥行きがあまりない食器棚を探しておかないと、
調理スペースが狭くなりそうです。

オプションで付ければぴったりの食器棚を探せますが、オプションの食器棚って結構な価格設定になっているので
なかなか選択できないのが残念

ざっと間取りを拝見しましたが、収納力がある程度あるので生活しやすそう

[17: 匿名さん]

ここの寸法は要確認だけど、食器棚スペースは既製品が入るようにだいたい決まってるみたい。自分で選んだ方が、種類も選べるし大抵の場合オプションより安い。面材をキッチンと合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して、手配するところに伝えれば対応してくれるはず。

[18: 匿名さん]

バルコニーが半分でダイレクトウィンドウになってるけど、LOW-E使ってないと夏は灼熱かな。

[19: 匿名さん]

地歴の良さを全面に押し出してるけどそれくらい売りが少ないってことかねぇ

[20: マンション掲示板さん]

周囲が静かなのはいいね
小学校は大塚小学校かな？

[21: 通りすがり]

立地条件とプランはいい。あとは値段次第。

[22: マンション掲示板さん]

スーパーは比較的大きめなのがライフ、美味しいケーキ屋さんもこの辺りは4件あります。
谷底低地なのがちょっと残念。

この辺りもどんどん変わっていきますね。
楽しみです。

[23: 検討板ユーザーさん]

>>22 マンション掲示板さん
本当の谷底低地は神田川沿い

[24: 匿名さん]

ここは以前、千川が流れてた谷。名残が植物園の池。

[25: 匿名さん]

間取り悪いね
バルコニーないから道路から部屋丸見えだろ

[26: マンション検討中さん]

道路幅そんなにないのに丸見えにならない。しかも逆梁だし。これでプラン悪いは知識不足ですよ。

[27: 通りがかりさん]

千川も結局は小石川を抜けて神田川に合流する。海抜はこの辺りは10mを超えてるが神田川近辺は5m以下。

[28: マンション掲示板さん]

周辺と比べて低いかどうか？だから、神田川近辺と標高を比べても意味ないのでは？
ここは水害ハザードマップには一部引っかかってます。

[29: 匿名さん]

健生病院の前の半地下のマンションが過去に水没してる。受電設備に水が入って近隣一帯停電ってど顰蹙。

[30: マンション掲示板さん]

このマンションの南西にある古めのマンションのこと？動物病院が入ってる

[31: 匿名さん]

>30

御意

[32: 評判気になるさん]

>>28 マンション掲示板さん
結果として低いところに流れるなら神田川まで通常は流れますよね？多少の浸水はあるだろうけど。
その辺の水際対策は直接聞かないとなんともですが。

[33: マンション掲示板さん]

>>30 マンション掲示板さん
それ1番低いところピックアップしてますね笑
千川通りは南下すればするほど標高下がりますから。
ここは13mくらいですよ。
川上は5m以下なんで、気にするほどでもないです。
ここが浸かるなら東京の1/3は漬かりますね。

[34: 匿名さん]

両側が坂だから水が集まる。千川通りの勾配は小さいから貯まって溢れる。

[35: マンション掲示板さん]

ハザードマップ見れば一目瞭然

[36: マンション検討中さん]

>>35 マンション掲示板さん
文京区全体のハザード見たらそりゃ一目瞭然ですね。
敷地と千川通りで2m高低差ありますけど？
少しっていくら高低差あるか知らないでしょ？
あれ？ここって2mも浸水するんでしたっけ？
普通は溢れたら低い方に行きますよね？
滞留しますよ？微量ね？
ただ、元は千川上水なんで、高低差ないですよね。
2mピッチで標高調べたらそんな安易な回答にならんよ。

[37: マンション掲示板さん]

そんなことは東京駅東側とか標高2桁以下の物件でやってくれ。
ここが沈むなら東京の東側は冠水して、多摩川と荒川は大氾濫。
それが嫌なら高台に大枚叩いて住むしかないよ。そもそも東京は川も街なんだから。

[38: 匿名さん]

浸水が心配な方はここではなく、山梨県や長野県あたりのマンションを検討していただいた方はご安心になされるのではないでしょうか。

[39: マンション掲示板さん]

このあたりの保活が厳しくなるなあ…

[40: 匿名さん]

ここは少し高いから冠水しなくても千川通りはひざ下覚悟したほうがいいよ。

[41: マンション検討中さん]

物件HPを見て興味をもったんだけど現地に行ってガッカリしました。高台というフレーズに惑わされたかも。。隣地のコーシャハイム千石なら高台感はあるも本物件は谷底って感じ。駅からも10分と微妙なので検討見送りとしました。

[42: 匿名さん]

谷ではある。底ではない。

[43: マンション掲示板さん]

どうして高台なんて書いたんだろう？

[44: マンション検討中さん]

環境自体は凄くよいですよ。千川通りからも、不忍通り一本入るので静かですし、近所に大きい公園も複数あります。
自転車乗ってしまえば茗荷谷も新大塚も直ぐですね。春日もフラットでアクセス出来ます。
千石三丁目のバス停も近いからバスも使いやすい。
日当たりも前が戸建てで距離も取れるので悪くはないのではないかな。
気になる点は、旧丸山町住宅の建て替えなので地権者住戸が多そうなのと、書いてある通りハザードマップですかね。不忍通りは結構登り坂ですからね。。。まぁでも坂が多いのが文京区なので割り切れたらアリな気がします。

[45: 名無しさん]

来月の案内会楽しみです。

[46: 評判気になるさん]

ハザードは区のHPで見れるので現地案内図と重ねて見る必要がありますね。

[47: マンション掲示板さん]

昭和22年の千石三丁目交差点付近

[48: マンション掲示板さん]

昭和38年の千石三丁目

[49: マンション掲示板さん]

現地

[50: マンション掲示板さん]

前の建物

[51: 名無しさん]

○良い点
日々の買い物はライフかマルエツプチ。特にライフは品揃え良くていいですよ。
大塚小も、こじんまりとしているが、それ故のアットホームな雰囲気。
病院も近くに揃っている。
山手線、丸ノ内線、三田線と複数の路線が使える。
文京区アドレスながら、巣鴨大塚など豊島区の便利さを享受できる。サンシャイン60へも、自転車で10分程度。

○気になる点
駅までの距離が中途半端
谷底低地なので、今後の大雨や大地震が少し心配

[52: マンション掲示板さん]

暗渠になった道沿いですね。
このマンションの所は大丈夫だけど、南東、北東側は昔大きな池があったようです。

[53: マンション掲示板さん]

北東ではなく「北西」です
すみません。

[54: 匿名さん]

最寄りの駅まで10分と少々距離がありますので
これくらいなら自転車があった方が快適かなと思いました。
ちなみに駅周辺に無料で自転車を置けるところはあるのでしょうか。

[55: 名無しさん]

完全無料ではないですが、千石、新大塚、大塚にはありますよ。大塚のはそこそこでかいです。

[56: 匿名さん]

>>54 匿名さん
文京区は坂が多かったりして電動自転車乗ってる人が多い。この辺なら自転車があれば、池袋から後楽園くらいまでなら15?20分くらいでサクッと行けるので、ちょっと用事での行動範囲が広がる。

[57: 匿名さん]

坂が多いなら電動自転車用意しておきたいですね。
物件概要に駐輪場の台数が書かれていないということは
一台一台固定するようなものはないということなのでしょうか。

[58: 匿名さん]

文京区の住宅街ですね

ここには何が建っていたの？

[59: マンション掲示板さん]

>>58 匿名さん

>>50

[60: マンション掲示板さん]

このマンションの立地は大正時代は一部大きな池がかかっていたようです。

[61: マンション検討中さん]

うん、で？

[62: マンション掲示板さん]

大きな御屋敷（川崎邸）の人工的な池かな？

[63: 口コミ知りたいさん]

この地図、どこから確認できるんですか？
他の場所も見てみたい！

[64: マンション掲示板さん]

>>63
拾い画なんです
千石を検索していたらどなたかのブログがヒットし、そこから画像を拾っています。
「千石 猫又坂」などで検索するとヒットします。

[65: マンション掲示板さん]

紫斜線：切土（台地を切ったところ）
黒斜線：盛土
オレンジ：台地

[66: 評判気になるさん]

ということは…(ﾟＡﾟ;)ｺﾞｸﾘ

[67: 匿名さん]

Dタイプとか収納が多くて良いですね。
各部屋にクローゼットがあるのがとても良いと思いますし、
個人的にはそれに加えてリビングに物入れが三つあるのが良いと思いました。

[68: マンション検討中さん]

価格はどのくらいでしょうか？
坪400前後ですか？

[69: マンション検討中さん]

えー坪450前後が固いかと。。

[70: 匿名さん]

コロナ前の土地が高い時に仕込まれてるだろうから中々安く出来ない気はする。平均で坪400から420万くらいじゃない？それより安かったら買いだと思う。

[71: eマンションさん]

コロナ前後でそんなに土地の価格下がった？
少なくとも文京区ではほぼ変化なしかと。

[72: 匿名さん]

E2タイプのようなタイプのリビングは一見して家具の配置とか難しそうに見えますが
このほうがリビングとダイニングをはっきりと分けて家具を置けそうなのでちょっと憧れます。
カウンター付近にソファとかテレビを配置してくつろげる場所を作りたいです。

[73: 評判気になるさん]

モデルルーム案内会10/17から始まるみたいですね

[74: 匿名さん]

掲載されているDタイプとE2タイプで比較すると、E2タイプの方がリビングとダイニングを区切れそうな気がしますよね。

カウンター側をテレビにしてリビングにするのが一般的ですよね、きっと。
Dタイプだとダイニングなしにしてリビングだけにする家庭もありそう。
家具は大きなテレビとソファの置く位置さえ決めてしまえばOKじゃないでしょうか。

[75: 匿名さん]

なるほどなるほど、家具の配置がイメージできて参考になります。
ただ気になる点があるとすれば、カウンターは窓際なのでテレビを置く位置を考えないと反射して見えにくくなるのではと思います。
それと、せっかくの東南向きの採光を生かしたいのでソファの位置とかも考えたいところです。
幸いにも壁が二面あるのでそのどちらかにテレビを置く台を設置すれば良さそうではあるかなと思います。

[76: マンション検討中さん]

価格はどんな感じでしょうか？案内会に参加された方、教えてください。

[77: eマンションさん]

>>76 マンション検討中さん
1Fが狙い目

[78: 匿名さん]

いやだから価格は？

[79: 匿名さん]

非分譲中との割合が多いです。58戸中20戸ですから、販売件数は38戸になります。

20戸も非分譲があるとすると、入居後の管理組合の進め方では、入居者によっては厳しくなる可能性があります。
非分譲といってもオーナーさんが貸し出すケースもありますから、この件に関しては営業さんに要確認でしょう

やはり土地主が多い地域はどうしてもこういった非分譲が出てきてしまうんでしょうね。

[80: 匿名さん]

丸山町南住宅の建て替えですからもともと住んでいた区分所有者の方のお住まいでしょうね
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/tatekae/case/interview/rebuilding...
https://note.com/yukihorikoshi/n/n491bd86815c6

おそらく田舎の物件のように大地主が一人で何軒も所有して管理組合をコントロールするような形にはならないと思いますが。いかがでしょう。

[81: 匿名さん]

頃なの影響もあって見学は予約制になっていますが、
これは見ていられる時間も結構限られてしまうのでしょうか？
どれくらいの時間みれるものなのかちょっと気になります。

[82: デベにお勤めさん]

テポ

[83: 匿名さん]

いくらっすかー？

[84: 匿名さん]

区立大塚小学校が近くにあって良いですね。
5人に2人が私立に進学するような学校みたいなので、
それなりに良い教育を受けられるのではないかと思いますが、
具体的にどういった違いがあるのかが気になります。

[85: 匿名さん]

非分譲は大体賃貸になりますが、マンション内に賃貸部屋が多い物件はどこも後々色々ありますよね。。最近は新築のコストカットは数年経って室内に現れますから、今なら築浅の中古を狙います。

[86: 匿名さん]

管理費や修繕積立費などの詳細が未定になっていますが、
こういった金額ってどういったタイミングで決められるのでしょう。
検討社からすると早めに知りたいという方もいるかと思いますので。

[87: マンション検討中さん]

価格出ましたね

[88: 匿名さん]

価格、案外安いね。

[89: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん
長谷工の田の字プランだとこの位の価格が限度のような気がします。

[90: 匿名さん]

3400万から一億超えの部屋があるって価格差が凄いですね。
プラン例にあるようなファミリー向けの広さだと最多価格帯に近い感じにはなってしまいますかね？
せっかくなら4LDKも見たいところです。
しかしながら販売戸数も少ないのでそういった部屋やクオリティは公開されないまま売れてしまいそうな予感もしますね…。色々気になります。

[91: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
資料請求したら4LDKの間取りもありましたよ。特別感はなく、長谷工によくある間取りでした。

[92: マンション検討中さん]

よく長谷工の田の字プランって耳にしますが、角部屋じゃない場合の3LDKで田の字以外に間取りってあるんですか？
採光を考えるとどうしても田の字になるような気がするんですが。。。

[93: 匿名さん]

どの駅も遠いね
駅近の土地は、もうマンション建ってるもんね
アクセスだけ見て閉じたよ

[94: 通りがかりさん]

単価400ピッタらしいね

[95: 通りがかりさん]

>>85 匿名さん
非分譲はほとんど住むらしいですよ。

[96: 匿名さん]

大体はじめはそう言いますね。
それより立地がね。現地行けば分かります。

[97: 名無しさん]

そんなに立地悪い？
今、そこのすぐ側に住んでるんだけど。

[98: 匿名さん]

バスは近いけど、地下鉄遠すぎ。土地が低いから水害が心配。

[99: 匿名さん]

確かに、ハザードマップ引っかかってるね。
千川通り沿い、音羽通り沿いは総じて危険。

駅からは、、ま、近くはないかな。

[100: 通りがかりさん]

そもそも買い物は車じゃね！？駅近で大通りで排ガスと車の音と共存がそんなにいいかね？って言う人もいるよね。