パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[1: マンション検討中さん]

記念カキコ

[2: 匿名さん]

「（仮称）千葉中央駅前プロジェクト」で既にホームページができているんですね。
間取り公開はまだかなと思ったら、プランもロケーションもアクセスも見ることができるようになっていました。あとはマンション名が決まるだけ！？
間取りは1DKから4LDKで、3LDKが多いのかな。1DKは一人暮らし用みたい。7月上旬以降「物件エントリー者様限定サイトにて限定間取りを公開」だそうです。

千葉中央駅が一番近いですが、線路沿いに歩けば千葉駅までもいけそうですし、お買い物施設も多いですし、人気になりそうだと思いました。

販売予定は9月下旬なんですね。今年もあっという間に半分終わっちゃいました。。。

[3: 匿名さん]

倍率優遇というおまけつけないと来場集まらないという判断。郊外物件はきついね。しかもアンケート回答だけとハードル下げてきてる。

倍率優遇自体、グレーゾーンなんだけど。

[4: 匿名さん]

売主に名を連ねてないけどアーベストが販売代理に名を連ねてるから実質長谷工物件だね。

[5: 匿名さん]

＞２

情報を小出しにしてエントリーを誘導するパターン。エントリーするとモデルルームに来てねって連絡する手口。

[6: 通りがかりさん]

『3LDK　62㎡台　3500万円台』
62㎡で3LDK？というのもありますね
公開されてる間取りでも収納には悩みそうな。。

時間帯によっては千葉駅までモール内で行けるのはよいですね。

[7: 匿名さん]

62平米で３LDKだと2部屋は4.5畳かもね。ウォークイン納戸でしょ。

[8: 匿名さん]

１LDKでなく１DKって単身者向けだね。コンパクトマンション増えてるけど、独身でマンション購入ってどれくらいいるのかな。転売してステップアップも投資も厳しそうだし。

[9: 匿名さん]

250戸とそれなりの規模なのに共用設備はほとんどなし。長谷工らしい詰込みだね。

[10: マンション検討中さん]

現地下見して来たけどマンション前は静かでいい感じでした。
ただし繁華街は相変わらず。
呼び込みが路上に蔓延っていてとんでもない有様。
夜の街関連以外の人はやめといた方が良さそうかな？

[11: 評判気になるさん]

富士見町がすぐそこですからね、こればっかりは仕方ない
富士見町の呼び込みのたむろ具合は飲みに行く人ですら下品だなーと思いますもん

[12: マンション検討中さん]

コロナが盛り返して来ましたね。
やはり夜の街関連が多いようです。
千葉駅周辺の下品な風俗関連が一掃されればいい街になると思います。

[15: 匿名さん]

[No.13～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[16: 匿名さん]

全戸とも線路に背を向けて北東向きなんですね。
道路向かいのホテルや専門学校とお見合い状態。
日当たりが悪そうで洗濯物を干すのに苦労しそうですね。

[17: 匿名さん]

眺望はかなり悪いですね
玄関側がJRと京成の線路ですから騒音を懸念する方には向かないですね。

[18: 匿名さん]

高いね。

[19: 匿名さん]

1DK 60戸
2LDK 42戸
3LDK 137戸
4LDK 14戸

で合ってます？

[20: マンション検討中さん]

>>18 匿名さん
いくらするのですか？

[21: 匿名さん]

公式ＨＰには

1DK 　 31㎡　1900万円台から　（推定1998万　坪単価200万から）
2LDK 　54㎡　3000万円台から　（推定3098万　坪単価189万から）
3LDK 　62㎡　3500万円台から　（推定3598万　坪単価191万から）
3LDK 　66㎡　3800万円台から　（推定3898万　坪単価195万から）
4LDK　 74㎡　4800万円台から　（推定4898万　坪単価218万から）

になってますよ。
平均坪単価210から220程度でしょうかね？
仕様が出てないので何とも言えませんが私も割高感を感じますね。

[22: 匿名さん]

駅から徒歩2分の立地なので、割高なのかなと思いました。
駅から近い＝音や景色はどうなるとかも思いますし、やはり現地見て確認が必要そうです。
洗濯も部屋干しならいいですが、外干し希望だと気になるかもしれないです。

いいと思うのは、高架下ショッピングモールがあること。
今日みたいな雨の日だと、屋根がついたところを歩いて駅まで行けると楽ですよね。
天気がいい日も日差しを遮ってくれますよね。

[23: 匿名さん]

線路の反対側に同じく徒歩2分程度のデカイのが数件有って中古相場坪単価140万程度ですから割高に感じるのは仕方ないかなぁ
築10年程度経ってますが、時期が違うから仕方ないですけど自走式駐車場100%とか立派な共用設備とか今時の物件より豪華ですからねぇ

[24: マンション検討中さん]

Ｃ-ＯＮＥが通れない時間帯に千葉駅から帰るときはキャッチがうようよいて精神的に疲れるんですけどあれ何とかならないのかな。

[25: 匿名さん]

>24

取り締まっても微罪だから雨後の筍のように現れる。かかわりあいたくなかったら立地を選ばないと。

[26: マンション検討中さん]

>>25 匿名さん
そうなんですね。残念です。ありがとうございます。
ほんと嫌なので考え直してみます。

[27: 匿名さん]

自走式駐車場は魅力ですね。ここはどうだろうと思ったら機械式で48台分。共用施設もなし（多分）ですもんね。
立地は申し分ないですがそういった面がちょっと弱いのが玉に瑕かと思いました。
間取りはどうでしょうか。東向きのマンションなのでKタイプのように南側に窓が付いてる部屋は人気が出そうです。
その分高くなってしまうかもですが。

[28: 検討者]

千葉駅の近くに住む者です。
この場所って以前、人が亡くなった場所ですか？
違う場所だったら、ごめんなさい。
どなたかご存知の方、いらっしゃいますか。

[29: 買い替え検討中さん]

>28
はい　酔っ払いが柵から転落して敷地内で
死亡しました　大島てるです

[30: マンション検討中さん]

てるってるとなるとリセールは厳しめですかね

[31: マンション検討中さん]

板状のいかにも的なマンションなのが残念です。
都内でちらほら見かけるお洒落で凝った外観とか内装とか重厚感があるマンションは千葉では無理なんですかね？

[32: 名無しさん]

>>31 マンション検討中さん

お洒落で凝った作りにして売値が相場より1、2割増しなんて商売は都内しか通用しないのでは？

千葉でこの金額出すなら船橋かえるなぁ
船橋でこの金額出すなら市川かえるなぁ
市川でこの金額出すなら都内かえるなぁ
になってしまう
デベ だって商売ですから売れない物に金は掛けられない。

[33: マンション検討中さん]

死因が溺死となってますけど？？？

[34: 匿名さん]

ココには本千葉ビルって廃墟が有って
酔っ払いの喧嘩で廃墟の中に携帯投げられて取りに行ったら、地下の入り口かなんかの水没した所に落ちたんですよ。

[35: 匿名さん]

情報ありがとうございます。投資用で検討してましたが、買うのやめます。

[36: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん

調べたら記事出てきました...本当なんですね。知らなかったです。ありがとうございました。
それを加味しても買った方がいいようなお得マンションでしょうか？前向きに検討中のかたご意見ください！！

[37: マンション検討中さん]

家族連れ多そうなのに駐車場少なくない？

[38: マンション検討中さん]

大島てるって誰ですか？

[39: 匿名さん]

>37

駅前だし、車離れで利用少ないって判断なのかコストダウンなのか。駐車場って多くて余ったら駐車場理利用料が入らなくて管理組合の収支を圧迫するし、少なくて空き待ち状態だと転売の時厳しい。

モデルルームオープンしていったらやるアンケートの項目に駐車場利用希望の有無があるから契約前にその結果を確認して判断かな。

[40: 匿名さん]

>38

事故物件サイト。ググればわかるよ。

[41: 匿名さん]

>39

駅前だけどホームセンターやロードサイドのお店も結構あるから車あった方がこの辺だと便利だったりするよね。

[42: 匿名さん]

1dk や、2ldkが多数有るのでなんともですがコストカットとは言え駐車場設置率19%は流石にすくないですね、しかもタワー、、、。
タワーパーキングの件で三郷だかの物件でsnsで話題になってますしね。
線路の反対側の物件は自走式100%とかですからねぇ

[43: 匿名さん]

>>37 マンション検討中さん
間取り見る限り一般的に分類すればシングル、DINKSの多い物件ですよ。

勿論家族連れの方が多くいるのは間違ってはいませんが

[44: マンション検討中さん]

3LDK、4LDKが多いから普通にファミリーマンションでしょ
単身者少ないのでは？

[45: 匿名さん]

千葉中央駅の賃貸需要ってどれくらいですかね。
1ルームで単身が多く住んでいるイメージですが。。。

[46: 匿名さん]

1DK 60戸
2LDK 42戸
3LDK 137戸
4LDK 14戸

4分の1が1dkですよ、普通に考えればシングル
1dkと2ldkで4割ですからシングルDINKSを意識した物件でしょう。

不動産業界で俗に言うファミリーマンションはシングル向けの部屋とか無いやつの事でしょ
なんなら3ldkと4ldkしか有りませんみたいな物件

[47: 匿名さん]

1LDKでなく１DKだからシングルでしょ。シングルで購入ってそれほど多くはないはずだから投資対象か。夜の街の人が借りて住むのかな。

[48: マンション検討中さん]

>>47 匿名さん
夜の街の人が多いマンションや投資が多い可能性があるなら、ファミリーは不向きな物件ですね…。
新宿とか新田アドレスでの駅近出ないかな！？

[49: 匿名さん]

ホスト部屋になったら嫌ですね

[50: 匿名さん]

水商売等の夜の街の住人は最高ですよ。
夜居ないから静かだし客や友人呼んで酒盛りなんて自宅ではしないし
最悪なのは学生ですよ。

[51: マンション検討中さん]

1DKで家賃いくら位取れそう？

[52: 匿名さん]

＞51

投資？　自己責任だから相場くらい自分で調べないと。

[53: 匿名さん]

レインズ見たけど、割高すぎてワロタ。これはない。

[54: 通りすがり]

本千葉ビルは地下に飲み屋街があった建物でした。
10年以上前に廃止され、その後入札に掛かり、医療法人が落札して
病院が建つ予定だったように記憶していますが、
いつの間にマンション用地になったんですかね。
建物解体した後、地下の基礎だけなぜか残ったまま放置され、
雨の度に水が貯まっていたように見えました。

[55: マンション検討中さん]

1DKの間取りが載ってないね。
間違って1LDKになってるのかな。

[56: 匿名さん]

三井も千葉になるとやる気ないね。
湾岸タワー以外は三流が担当するんだろうよ。

[57: 匿名さん]

G2タイプが1Dkとして掲載されていました。修正されたのかな？
バストイレ別々ですし、寝室は4.5帖でじゃまな柱も出ておらず少し余裕がありますし、クロークもしっかりありますから、購入者が住んでも良し、投資でも良しなのでは。
4LDKのKタイプも見事に柱が出ていないです。すっきりしすぎて何か物足りない図面に見えてしまいました。収納がちょっと足りないのかな。水回りはすごい良くまとまってるなと思います。

[58: 匿名さん]

駅に近く、当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地。
電車通勤をしていると、アクセスの良いところを求めるなら便利でいいのですが
どのプランも面積が狭い点が残念。

狭いほうがお掃除は楽かななんて思いますが、
実際に、３ＬＤＫで６０㎡台は使い勝手が悪そうかなと感じました。

[59: マンション検討中さん]

いっその事、ファミリー物件にしなければ良かったのに。シングルには良いね。

[60: 匿名さん]

1Dkは37.43 ㎡もあるのだけど、縦長なのがちょっと残念な気がします。ダイニングに陽が入らない。日中仕事に出て夜だけ帰ってくる感じなら気にならないかなとは思うけど。夜は音楽を聴いたりビデオを見たりして落ち着いて過ごせそうなダイニングではあるかなと思います。キッチンの分を省いたとして、7～8畳くらいはあるのかな？寝室の扉を開け放って、朝はどれくらい明るいのかが知りたい気もします。

[61: 匿名さん]

1DKの間取りも夫婦2人なら住めそうな気がしますよね。

昔、新婚時代、1LDKに住んでいました。
コンロ2口ですが洋室にしっかり収納がありますし、玄関横の物入れも使いやすそう。
1人の世帯で、子供は持たないけれど結婚はするかもしれない人ならこのくらいのコンパクトさでいいのかなと思いました。

気になったのは、洗濯機の大きさ、冷蔵庫の大きさ。
知りあいの家、過去に買った冷蔵庫を買いかえしようとした時に、今の冷蔵庫は大型でスペースに入らない可能性もあると言われたようです。横サイズは固定なのである程度余裕があるかどうか確認しておきたいです。

[62: 匿名さん]

賃貸の一時凌ぎならまだしも
わざわざ2000万以上掛けて30㎡に2人は無いかな。

[63: 匿名さん]

>61

ここ、洗面の入り口が開き戸なんだけど洗濯機、防水パンに入るサイズでも扉の取っ手にぶつかって入らないなんて書き込みを住民板で見かける。

あと、ここは誰かが顔を洗ってるときに扉を開けるとごっつんこなんて残念なレイアウト。洗面の扉は引き戸が基本なんだけどね。最近コストダウンで開き戸が増えている。

[64: 匿名さん]

資産として購入して、正式に結婚するまで住んでみるという考えならありかもしれません。それも資金に余裕のある方ならではでしょうけれど。

開き戸が引き戸よりコストがかからないとは知りませんでした！洗面室のドア、内開きなんですね。これはたしかにぶつかることもあるかも。でも年頃の女子とかだと引き戸より安心感があるかもしれません。

[65: 匿名さん]

結婚した後どうするかが問題になる。転売だとシングル対象になるし、賃貸は少子化だしね。

[66: 匿名さん]

引き戸は下に音が響かないように吊りにするとコストがかかる。

年頃の女子ってのがよくわからないけど。鍵ならつけられるよ。ちなみに居室の扉も鍵がついてるのは主寝室だけってのが多い。

[67: 匿名さん]

千葉駅までは遠いですが、千葉中央駅はすぐそこなので
通勤通学は結構楽かなというイメージ。

普段出かけるにしてもアクセスの良いところを求める人は多いと思いますが
どのプランも面積が狭いというのが残念な点です。

狭いほうがお掃除は楽かななんて思いますが、
実際に、３ＬＤＫで６０㎡台は使い勝手が悪そうだと感じました。

[68: 匿名さん]

部屋の広さに関しては人それぞれ好みもあるのではと思ったりします。
3LDKで60㎡はかなりコンパクトな気はしてしまいますけど。
都心マンションでの生活に慣れている方なら普通かもしれませんし。

最近のコンパクトなプランの場合だとリビングインの一部屋は
ウォールドアになっているプランも多くなっていると思うのですけど
こちらの場合はしっかり個室になっているプランが多いように思いました。
子どもたちはプライバシーが守られてそのほうがいいかもしれませんけど。

[69: 匿名]

千葉駅も奇麗になったので、通勤に便利な千葉駅周辺で探しているのですが、高くなりましたね。
クレアホームズの物件、駅近で設備・収納も充実していた。あの時、買っておけば良かった・・・。

[70: 購入検討]

しかも、千葉中央公園の向かいに今度建設予定のタワーマンション一階にスーパーマーケット入るらしい。便利になりますね・・・。とはいえ、そのタワーマンションよりは、こちらの方が安いのでしょうか？

[71: 匿名さん]

千葉駅、きれいになったけど以前は一階からホームの二階に上がるだけだったんだけど、建て替え後はいったん三階に上がってから二階。駅中で利益を上げるためとはいえ通勤の時は一分でも大きいんだけど。

[72: 購入検討]

なるほどー確かに！ウキウキしていて、考えたこともなかった。

[73: 周辺住民さん]

>>66
今は24時間換気が義務化されているから引き戸なら必ず吊っているし、開き戸なら下が2cmくらい空いている。
開き戸の方がコスト安なのかはわからないけど、引き戸だと廊下の戸袋スペースになる部分が開き戸だとそこを収納にすることもできたりして、どちらも良し悪しありますよ。

[74: 匿名さん]

>70

どうだろうね。タワマンってことのプレミアとデベのブランドの差。低層だとタメかも。

[75: 匿名さん]

ここの平均坪単価220
パルコ跡地の平均坪単価260程度予定

タワーはかなり強気な計画みたいですよ。
個人的にはここですら220で売れるの？って思う所が有るのに

[76: 匿名さん]

パルコ跡地ってまだ情報出てないでしょ。あっちは高いからとあきらめさせるステマか。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
75ですけど
業界に居ればある程度は情報流れてきますから。
あくまでも程度、予定、と書いてるじゃないですか。

ステマ扱いされてますがここも高いと書いたじゃないですか。
個人的にはここを220で買うくらいなら線路挟んだあっち側の中古検討しますね。

[78: マンション比較中さん]

長谷工施工ってことは床暖房無い廉価版なのかな

[79: マンション検討中さん]

77さんかっこいい。
新築で千葉中央徒歩5分圈、いくらくらいが買い相場か知りたいです

[80: 匿名さん]

おそらくですが(仮称)千葉市中央区本千葉町計画の販売価格は坪単価200万円ほどではないでしょうか。70㎡換算で4200万円台です。

そのくらいの価格までなら動くであろう相場となっています。

注　マンマニ氏のブログより

[81: マンション検討中さん]

最安で坪190くらい、平均で220、動くのは200くらいということなんですかね。リセールも想定に入れると、少し割高と考える方もいるかもしれませんね。

このあたり坪単価の差が大きくて相場感が読みづらいです。。千葉セントラルの東側のデュオヒルズは結構安いと聞く一方、パルコ跡地は260みたいな情報もあるし。

[82: 匿名さん]

マンマニさんのブログは価格が出る前の記事ですから180から220程度で平均200程度を予想したのでしょう。
10年中古が140程度（自走式駐車場100%等仕様はここより上）の相場で考えると220は確かに強気な印象が有りますね。

[83: マンション検討中さん]

どなたかモデルルームいきました？今日からですよね？実際どんなもんでしょうか。

[84: 匿名さん]

83さんへのお返事が見られないようですが、どんな感じだったんでしょう、気になります。
物件エントリーした人優先の、未掲載のプランとか物件新着情報とかも気になります。

プランは一見したところすっきりとしたシンプルなものが多いように見えました。
メニュープランもあるようなので選択肢が多くて希望に合うプランが見つけやすいのではと思います。

メニュープランにしてリビングダイニングを広くして一部屋少なくなるのもいいけど、
ウォールドアにしといたほうが何かと便利そうな気もしますが、皆さんはどうされるのかな。

[85: 匿名さん]

見に行きました。
未掲載プランは登録すればHPでみれますのでどうぞ。
リビングインの部屋は通常だと壁と扉でメニュープランで取っ払いですので、ウォールドアでは無いです。

価格は高層階220程度の平均210程度でしょうか、価格表用意されてましたので気になる方はMR行くと良いと思います。

ディスポーザー無し、床暖房無し、食洗機オプションでがっかりでしたね、
HPで見て分かってはいましたが廊下側の部屋は柱がかなり食い込んでて狭いです、MRでは一般サイズじゃないベット置いて広く見せてましたが業界では常套手段なんでしょうがあのやり方は誠意を感じませんね。

修繕積立金の計画が三井特有の10年目まで毎年値上げの予定になってましたね、タワーパーキングの修繕は考慮されて無い感じでしたから三郷みたいにならなければ良いけど、、、

つま側の4ldk（14軒）に駐車場優先権付与みたいです。
優先以外だと239戸で34台は駅近とはいえ厳しいですね、車必須の方は優先住戸か見送りですかね。

個人的には、思ったより価格は安かったですがコストカットも思ったよりガッツリでしたね。

[86: 匿名さん]

高い部屋に駐車場の優先権付けるってデベ自ら足りないって言ってるようなものだよね。

[87: 匿名さん]

>85

修繕積立が毎年値上げの計画って初耳。普通は5年おきとかなのに。値上げの計画になっていても実際に値上げするときは管理組合総会の決議が必要。毎年、修繕積立の議決に時間を割くことになる。

ちなみに、長期修繕計画って販売時に計画する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の(修繕ではなく）交換というそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

三井では最初から毎年上げて10年後とか15年後からは一定なんて計画を最近してますよ。

[89: 匿名さん]

＞10年後とか15年後からは一定

それやるなら定額積立にすればいいのに。

[90: 匿名さん]

初年度から定額だと新築売りにくいんでしょうね。

[91: 匿名さん]

>90

その通り。販売時の広告に記載する修繕積立を安く見せかけるトリック。

値上げの計画だと将来の未納リスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の一部物件では入居後、管理組合で決議して定額積立に移行しているところもあるし、野村も一部物件では最初から定額積立の計画をしている。

笑えるのは定額積立に移行している物件のバックには系列のリハウスが絡んでいること。値上げの計画に問題あること分かってるんだよね。

[92: マンコミュファンさん]

マンマニさんがTwitterで呟いてますね。
今まで見てきた三井物件のなかでも最下位の設備仕様だと。間取りに関しても三井らしからぬ酷いレベルだと。
自分は立地がドンピシャで他はそれほど気にならないので前向きに検討しますが。

[93: 匿名さん]

営業がどう説明するかが楽しみ。買い替えでこの間見に行った他デベの物件10年の進化を見てくださいなんて自信たっぷりだったけど、進化してるのはコストダウンの技術だけ。

[94: 匿名さん]

デベ の回し者かよって程物件を貶さないマンマニさんが・・・

[95: 匿名さん]

間取りに関しても・・・

[96: 匿名さん]

>逆に見学してほしい

宣伝はしてるよね（笑）

[97: 匿名さん]

>>85です
だれもMR行った感想書いてなくて、否定的に主観で書いたので緊張したけど
マンマニさんのツイート見て安心しました。自分の感覚に自信出ました。

[98: 匿名さん]

85さん
書き込み情報参考になりました。書き込みありがとうございました。
この物件は見合わせになったかもしれませんが、何か思うことがあればまた書き込んでください。

[99: マンション検討中さん]

このマンションは内廊下ではないですよね？線路に面してるこの廊下がどのような感じなのかどなたかアドバイス等ございますでしょうか？

[100: 匿名さん]

廊下側の部屋は二重窓になってる。裏を返すと窓を開けたらうるさいってことと。