パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1803/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目52番他8筆（地番）
交通：京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩12分
間取：3LDK
面積：68.03平米～73.82平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[182: 名無しさん]

>>181 匿名さん
駅距離「だけ」が価格形成の要素だとは言っていませんが、仮に駅徒歩4分の浦和タワーと駅徒歩13分のヴェレーナグランが立地だけそっくりそのままひっくり返れば駅徒歩4分立地の方が新築時からの価格上昇率は高くなるということが統計的に言えます。ご指摘のとおり浦和タワーの方が規模が大きいですし、三菱分譲ということも価格にはプラスでしょうから全く同じになるとは思いませんが。
分かりやすくするためにあえて浦和タワーを引き合いに出しましたが、先に申し上げましたとおり、事実として駅距離と売却価格の相関は非常に高いものになっています。この事実を覆す反証があればお示しいただきたいですが、私が調べた限りではそのような物件は見つけられませんでした。
繰り返すようですが、これはあくまでリセール価格という点で言っているのであって、マンション選びは人それぞれの価値観で選ばれると思いますから、駅徒歩13分の物件を購入する、あるいは購入したことに対して批判するものではございませんので申し添えます。

[183: 名無しさん]

>>181 匿名さん
蛇足ですがヴェレーナグランの概要を拝見しましたが、30戸とかなり小規模のマンションとなっております。これは当物件にも言えることですが、小規模物件は管理費・修繕費のランニングコストが高くなるため、物件価格から割り引いて考えてあげる必要があります。老婆心ながら忠告申し上げます。

[184: 匿名さん]

>>182 名無しさん

そうです。逆には絶対になりませんよ。
簡潔に言うと当然駅距離もとても大切ですが、グレードや売主も同じくらい大切と言うことではないでしょうか。それで逆転が出来るくらいに大切だと言うことです。

[185: 名無しさん]

>>184 匿名さん
リセール価格において、駅距離に対してグレードや売主が「同じくらい大切」ではないということを説明したつもりでしたが。「同じくらい大切」と言うのはさすがに論理の飛躍があると思いますが根拠となるような物件が実際にあるのでしょうか？
当方としてはあくまで過去のデータに基づく統計的見地から申し上げているのであって、将来のことはわかりませんし個別事情による外れ値もあり得るでしょうから逆転することもあるかもしれませんが主観以外でそのような主張をすることはできませんね。

[186: 匿名さん]

>>185 名無しさん

ですから、その統計データってどこの駅ですか？
今話しているのは浦和駅に対しての話でしすよ。
あなたの主張を裏付けるサンプル数はないはずですが。

[187: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
当然に浦和駅の物件を前提に申し上げていますよ。自分で検討するために回帰分析した結果もありますが、わざわざここで公表するつもりはないですよ。先に申し上げたとおり中古の成約価格はレインズで得られますし、分譲時価格も調べればすぐに分かることですから是非ご自身でご確認ください。ご自身でできないのであれば仲介業者やディベに依頼して分析してもらったら良いかと思います。
というか、わざわざデータで定量的に示さなくても、浦和タワーやシティハウス浦和高砂、プラウド浦和東仲町ガーデンなど、築年数の比較的新しい物件においても騰落率が高いのは駅近物件なんですから感覚的に分かるかなと思うのですが。
これ以上は当物件の掲示板に書き込むのは相応しくないため控えますが、貴殿がおっしゃる「浦和駅は特殊事情でリセール価格において駅近が正義ではない」というような趣旨の主張には賛同しかねるということです。

[188: 評判気になるさん]

>>186 匿名さん
ちなみに、統計的に割安でお得だという中古物件も過去にあるにはありましたが、調べたら告知事項ありでした。数字だけ追っても危険ですのでお気をつけください。

[189: 匿名さん]

>>187 評判気になるさん

長々と書き込まれてますが、結局、統計的に有意な差があるデータは出せないわけですね。
例に出すのも大手の目玉物件なので説得力にも欠けます。一言に浦和と言っても色々な条件も違うわけですし正確なものなんて出せないわけで、あなたの主張も単なるあなたの主観なんです。私の意見と同様に。

[190: 評判気になるさん]

>>189 匿名さん
具体的にいくつも例も出しているにも関わらずたった1つの反証も示せない人に主観的と言われましても笑
メールでデータ送りましょうか？笑

[191: 匿名さん]

>>190 評判気になるさん

具体的な例とは笑？
長さのわりに具体例が乏しいような。
全部のデータ見たわけではないので反証出来るわけありませんよ笑
あなたも立証出来ていませんし笑
こちらの話は理解されてますか？
近い方が有利なのは当然です。
ただね「駅近が正義」といきり立つほどの差がありますかね？ってことです。
私が言ってるのは程度問題ですよ。

[192: 名無しさん]

>>191 匿名さん
浦和は事情が違うとかグレードが駅距離と同じくらい大切とおっしゃっていたと理解していますが、急に程度問題とか言われてもついていけないですよ笑　同じ築年数で駅距離が異なる物件なんて検索すればすぐに出てくるし調べるのは簡単ですよね。浦和はサンプル数が少ないともおっしゃっていましたが寧ろ豊富すぎるくらいですから笑　例えば貴殿イチオシのグレードの高いヴェレーナグラン浦和仲町とプラウド浦和常盤サンクアージュなんかは同時期竣工で新築時価格もほぼ同一ですから確認されてみるといいと思いますよ。
おっしゃるところのグレードが駅距離を覆してリセールバリューで逆転した例を期待していたのですが、そもそも主観でおっしゃっているとのことでしたので追求してもしょうがなかったですね。失礼いたしました

[193: 検討板ユーザーさん]

野村の仲町計画が出てましたけど坪350くらいになるんですかね。予算考えたら野村の価格公表前にこっちにいかざるを得ないかな。もしくはこっちもすぐに売れる感じではなさそうなので野村が発表するのを待つか。うーむ

[194: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん

そもそもこの人戸建ての話をしていて、マンションのことはあまり理解してないんじゃないですかね？
土地の価格は下がっていないとか、見当違いのコメントもあるし。

[195: 匿名さん]

>>192 名無しさん

まだ書き込んでいたんですね長文を笑。
ですからね、あなたが例に挙げてるのが大手のそこそこ戸数のある物件でしょ笑
話にならんな笑
サンクアージュの方が駅まで近くて大手で戸数も多いですけど、どういうおつもりですか？笑
グレードって何のことか理解されてますか？
逆転できる要素がほぼない物件を持ち出されても笑
話の趣旨を全然理解されていないように感じます。
理解が困難な方に説明するのは無理かな。
えーとですね。大手の方が土地の取得にも有利です。駅に近ければ単価を吊り上げれるためグレードも…なんてこと書いても無駄かな。もう理解出来ないですよね？ようは比較できないんですよ。できる物件があったとしてもサンプルが少なすぎる。
バイアスがかかった方に言っても無駄なので諦めますね。

[196: 名無しさん]

>>194 マンション検討中さん
そうですね。当方としては前提や具体例を出しながら丁寧に中立的に説明したつもりでしたが結局理解されずじまいでした。投稿を見ているとおそらく戸建てではなく徒歩10分超の中古マンションを買われた方なのではないかと思います。

[197: 匿名さん]

>>196 名無しさん

その例に問題があると書いたんですが笑
比較の対象にならない物件を比較して、ドヤ顔で駅近の正当性を主張しようとされてたので諦めました。
初歩を理解されていないようでしたので。

[198: 名無しさん]

>>195 匿名さん
客観的事実と主観的意見を分けて思考整理された方がいいと思いますよ。一度冷静に過去のご自身の投稿をご覧になってください。ヴェレーナグランというマンションをハイグレードとおっしゃっていたのは貴殿ですよね？ちなみにサンクアージュは80戸程度ですが同時期竣工の中でも戸数は少ない方ですし、線路横で立地条件も良いとは言えないですが新築時+20%程度で成約していますよ。
ここからは当方の推測ですがスーモなどの検索サイトで駅徒歩10分以内でソートをかける人が多く、僅か3分の差でも売却価格に差がつきやすいのではないかと考えます。

[199: マンション検討中さん]

>>196 名無しさん

反証材料出せないくせに人の出す例にはいちいち突っ掛かってくる、めんどくさいタイプの人ですね。相手にするだけ時間の無駄かもですね。

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん

比較できない物件を比較してドヤ顔されたら苦笑いしませんか笑
まずは認めましょうよ笑
１番恥ずかしい比較してますよ笑

[201: 匿名さん]

>>198 名無しさん

あなたがヴェレーナで比較してきただけですが笑
何言ってるんですか、浦和タワーとヴェレーナで間違った比較したり、サンクアージュとヴェレーナで間違った比較したり笑
ちょっとちょっと比較を間違ってますよ笑

[202: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

だったら、あなたがお相手を唸らせるような事例を出したらいいのでは？自分は怖くて反証材料出せないくせに、お相手の事例にだけ突っかかるのはフェアじゃないですね。

ちなみに、私見では駅近は大手デベで仕様のグレードもあげながら価格も上限まで上げて売り出すことが多いので、あなたの理屈だとそもそも駅近と駅遠で純粋な比較はできませんね。

[203: 匿名さん]

小規模とタワーを比較して「駅近が正義なのだ」とか笑
私なら恥ずかしすぎて前を向けない
まずは認めましょうよ。

[204: 名無しさん]

>>199 マンション検討中さん
はい、ちょっと面白かったですが面倒になってきたので以降はスルーしたいと思います。
個人的には当物件は駅遠と言えどフェアな価格設定ですし予算制約があるなかで検討に値するとは考えています。

[205: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん

ですからずっと書いてるじゃないですか笑
比較が出来ないから、私は主観を言ってるだけだと。
それをあなたがおかしなこと書き込むから変な感じになるんですよ。
わかりましたか？あなたも私も主観なんですよ。
それをわからずにドヤ顔するあなた。それをわかって主観ですと言う私。
そもそも違うんです。

[206: 名無しさん]

>>202 マンション検討中さん
ご意見に賛同します。駅近を選ぶのは共働きで世帯年収が高いケースも多く予算も余裕があるのでディベとしても仕様を妥協するより寧ろ充実させているケースの方が多いです。

[207: 匿名さん]

>>204 名無しさん

ようやくご自身が間違っていることに気づいてもらえたようです。

[208: 名無しさん]

>>205 匿名さん
ちなみに200さんはもともと議論していた当方とは別の方です。もしかするとヴェレーナという物件を推してきたのも貴殿ではなく別の方でしたかね？私は面倒になってきたのでここいらで失礼させていただきますね。

[209: マンション掲示板さん]

>>207 匿名さん
面白い解釈をされますねw
一連の流れであなたが一番的外れなことを言っているのは火を見るよりも明らかです。主観でもいいから理屈づけができないと周りは納得することはできません。

[210: 匿名さん]

一般論では駅に近い方が正義です。
しかし浦和のように学区や周辺環境を含めた特殊事情がある地区では、駅近は参考程度にして個別に判断しましょうね。

[211: マンション検討中さん]

>>206 名無しさん

そうだと思います。恐らくそういう効果も含めて駅近の方が資産維持率が高いのだと思います。ただ、当然その中には「駅近だから」という理由も重きを占めていると思いますが、グレードや大手デベであること切り分けることは出来ないので、匿名さんに言わせれば「主観だ」ということになるんでしょうね。
ちなみに、私の「主観」でも、駅近はやはり最大の魅力ですし、資産維持率の最大の理由は駅からの距離だと思っています。ただ、高騰した浦和市場では、このマンションは非常に魅力的に映りますね。

[212: 匿名さん]

色々とうっかりされていてバレてますよ笑

[213: 名無しさん]

>>211 マンション検討中さん
そうなんですよ、匿名さんのおっしゃることはチンプンカンプンで何一つ賛同できませんが、この物件については駅遠だからダメということは言っておらず、駅遠なのに割高な価格設定が多い中でフェアで検討に値する物件だと思っています。
議論を正確に理解して整理していただける方とコミュニケーションできてありがたいです。

[214: 匿名さん]

何から何まで恥ずかしい方なのかもしれないです笑
頑張って下さい笑

[215: 名無しさん]

>>214 匿名さん
貴殿のご投稿を見るに、ここでも「当マンションの価格妥当性」と「浦和駅界隈の中古市場における価格形成要因」をごっちゃにされているものと推察いたします。
不動産は高い買い物ですが、売る側は当然に売るためのアピールをしてきますので、専門家だからといって鵜呑みにせずにご自身でしっかりと整理されたほうが後々の後悔がないと思いますよ。貴殿のご健勝をお祈り申し上げます。

[216: 検討板ユーザーさん]

間取り見ると北側洋室の柱の食い込みがきついのとアルコープほとんどなくて共用廊下にゆとりがないのが気になる。あと共用廊下に対して居室を斜めにカットしているのも居室にするための採光基準を取りにいっているように見えるけど家具配置とかしづらそう

[217: 匿名さん]

中古も含めて検討しましたが、こちらのマンションの住戸を購入しようと思います。
何度か足を運びましたが、とても静かな良い環境だと思います。駅から遠いというご意見もあるようですが、私にとっては今住んでいる賃貸と駅までの距離はあまり変わらないので、気になりません。こちらの書き込みを拝見して、色々と調べていくうちにこのマンションへの思い入れも出てまいりました。マンション購入を決めるのは初めてですが、移り住む日が楽しみです。ありがとうございました！

[218: 匿名さん]

浦和駅から東京駅までどのくらいで着くのか調べてみたところ、28分なんですね。1時間くらいはかかるかと思っていたので、予想よりも早いことに驚きました。
池袋乗り換えだと38分かかるみたいですが…
通勤が都内でも購入範囲ですね。
家族が都内に通学することもできると思いました。

駅徒歩12分が少し遠いかなと思うのですが、距離的にはどうですか？

[219: eマンションさん]

>>218 匿名さん
東京までは直通で最短25分、新宿までで最短26分ですね。
駅徒歩12分は他の新築マンションと比べても遠いには遠いですよ。だから価格も抑えめなわけで。

[220: 匿名さん]

>>218 匿名さん
北口なら11分ですよ。

[221: 口コミ知りたいさん]

見学に行ってみましたが、ここでどなたかが書かれていたように、設備に物足りなさを感じました。駅からの距離、設備が最低限であること、正面のマンションに眺望が遮られることを考えると価格は妥当だと感じました。

[222: マンコミュファンさん]

何度も言われてるけどオプション付けるの前提だね

[223: 検討板ユーザーさん]

まぁ、今の浦和のマンション事情なら順当に売れるでしょう。
ココ以上に、分譲価格が実際の資産価値に近い物件ないもの。
割高な住友マンションと価格面で分かりやすい程の差をつけるために、標準設備をあえて簡素にしたのかも。

[224: 評判気になるさん]

>>223 検討板ユーザーさん
駅遠だからコスト削って安くしないと売れないからでしょ。お金持ってる人をターゲットにする物件じゃないから。

[225: 匿名さん]

徒歩11分だから遠くはないですよ。

[226: 評判気になるさん]

駅徒歩10分の墓地隣接ドミノにあんな値段つけられてる環境だからな

[227: 名無しさん]

>>225 匿名さん
徒歩10分内のマンションが新築・中古含めて大量にあるわけで相対的には駅距離のある物件ですよね。中古の動き見てても10分超は動き鈍いし成約価格も低め。

[228: 通りがかりさん]

>>227 名無しさん
それ以上にドミノや墓地隣接は敬遠されますよね。
中古市場なら競合が多くて尚更。
リセール時の資産価値維持の観点から、新築でドミノや墓地隣接は将来性が無いよね。

[229: 名無しさん]

>>228 通りがかりさん
ドミノや墓地隣接はマイナス要素ではあるでしょうけど将来性ないとまでは言い過ぎかなと。駅遠物件にも言えますけど要はそういうディスカウント要因がちゃんと織り込まれた価格で買うのが大切なのかと。

[230: 匿名さん]

ここでも住友の話題が出るとかどんだけ人気なんだよ(笑)

[231: 評判気になるさん]

釣り上げの象徴みたいな価格してるからなあ