プレミスト江坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト江坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/esaka119/

所在地：大阪府吹田市江坂町一丁目12-6、12-7（地番）
交通：Osaka Metro御堂筋線「江坂」駅から徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.67平米～85.37平米
売主：大和ハウス工業株式会社・東急不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

坪単350万くらい？

[22: 匿名さん]

東向きに関しては好みが分かれてくると思います。日照条件が悪くなってしまうので東向きの物件は避けて探す方も居るのでは。

個人的には東向きは悪いイメージはないですし、最近のこの猛暑を考えると東向きは良いなと思います。
朝日も当たる主任リビングが明るい。
寒いのは冬だけですし午前中は日が当たるのは良いですよね。

[23: 匿名さん]

希少立地なので人気が出ると思いますよ

[24: 匿名さん]

>>22
>>東向きに関しては好みが分かれてくると思います。日照条件が悪くなってしまうので東向きの物件は避けて探す方も居るのでは。

家の向きって大切ですよね。
出来れば南向きにこだわりたいところですが、
望む立地や価格帯で、なかなか合うところがないものです。
ここは南向きでありませんが、立地などはすごく良いと思います。
日中は仕事出ていることが多い人は、案外向きはどうでもよいかもしれませんね。

[25: マンション検討中さん]

まだ情報開示されてないのですが、ここの物件購入を真剣に考えてます。60㎡台の部屋だといくらくらいになるのでしょう。江坂エリアだとやはり4500万以上になりますかね？

[26: 匿名さん]

ロケーションのページで、小さめのレストランが充実しているような気がしました。
喫茶店やパン屋さんも素敵！私みたいな女性で散策が好きなタイプだと、休みのたびに「今日はどこに行こう？」と楽しめていいかもしれないと感じます。
現地にまだ行ったことがないので、モデルルームに行くついでに見てきたいです。
スーパーもフレスコにダイエー、関西スーパーがあって値段もそこまで高くなさそう。環境もいいですし、居心地よさそうな街ですね。

[27: eマンションさん]

>>25 マンション検討中さん
しそうですね。
66平米 坪240万 で4800万とか。

[28: 匿名さん]

江坂で徒歩10分圏内で270万を切ることはないのでは？

[29: 匿名さん]

江坂バク上げやな。昔は坪180程度をウロウロしてたのに。江坂の需要は転勤層に受けること。ただし、コロナで転勤者は確実にへるから、江坂の不動産は下がる。今は最高潮。これをどうみるかやな。

[30: マンション検討中さん]

そんなに高額なんですね?
65平米4500万なら購入したいと思ってました。そんな甘くなかったかあ。まあまだ価格開示されてないので、淡い期待を抱いておきます！

[31: 匿名さん]

65平米6500といったところでは

[32: 通りがかりさん]

予想は65平米で5500万前後。昨年、近くのエステムが早期完売しましたしね。ここも気になります。

[33: 匿名さん]

美味しい洋食屋さんやパン屋さん、チェーン店よりも個人店の方がおいしいですから
個人店が沢山あったほうがグルメは楽しめます
周辺はフランス料理やイタリアン、パン屋さんなどどちらかというとおしゃれな洋食屋さんが多い様に思いました。

こういったところは本当においしければ口コミで人気が広がりますね。

[34: 匿名]

ここは解体費用もオンされるし、80平米6800万円からと予想。だめだこりゃ。江坂好きやけど、あと4年待った方がようさそうやな。若年投資家の強み。

[35: マンション検討中さん]

場所が良いだけにやはり価格が気になります。65平米6500万円があり得るかと思うくらいに高騰してますよね。とてもじゃないけど届きませんが。

[36: 匿名さん]

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
駅に近い立地ではありながら、周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが
このあたりの相場ってどれくらいでしょうか。

[37: 匿名さん]

約20年前、並びにあるGタワーを新築購入した経験から申し上げます。

・上階に住んでいましたが、新御堂筋の騒音が酷くて窓を閉めていても走行音が聞こえます。東側がリビングで西側が寝室の場合は要注意で、新御堂筋との間に1件ビルを挟んでいても容赦なく騒音は聞こえてきます。東側の夜間は窓を開けて寝ることができるレベルでしたが、西側は酷いです。購入される場合は西側の防音対策を確認するべきです。

・この辺りで投資として考えるならファミリーマンションが優位です。ワンルームマンションは多すぎて余っていますし、古くなればなるほど入居は減ります。Gタワーは5年ほどで売却しましたが、購入価格以上の値段が付きました。北側にあるガソリンスタンド（エネオス）の付近にあるファミリーマンションも中古で購入した友人が居ましたが、2016年に売却して購入価格以上の値段が付きました。投資とは言っても損はしないというレベルですが、住んだ期間だけでもお得感はあります。この先のコロナによる影響は分かりませんが、江坂1丁目付近のファミリーマンションは資産価値は落ちにくいです。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
当時の価格は安かったからな。今は坪270くらいまで跳ね上がってるから、さすがにこれ以上の上乗せや維持は無理。加えてハザードマップドンピシャで説明義務化。そんな地域で、たった80平米の中古に7000万以上払わんやろね。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

ハザードマップって洪水の事を言われてますでしょうか？
それが気になるならほぼ江坂全体になりますから、ここに書き込むまでもなく江坂は買わない方が良いのではと思います。
高台目指して千里ニュータウンや箕面方向に行くほど今度は活断層問題が出てくるので、ハザードマップまで気にし出したら北摂はなかなか選べないですね。
個人的には地滑りや活断層の真上ぐらいは外したいと思うぐらいで、この付近の戸建てに住んでいますが洪水のハザードマップは全く気にしてないです。
神崎川がありますし、土地が低いところにあるので仕方ない事で、その分平坦で過ごしやすく人気があるのも事実です。

[40: 匿名]

数年後に建設される物件は、電気室が2階以上などの水害対策をしたものが中心になる。しかし、直近の物件はその対策どころか、土地や建材費の高騰以上の価格をつけるところが多く、資産性はほぼない。また、南海トラフは大阪市内がほぼ壊滅になるので、その話を持ち出すとキリがない。

[41: マンション比較中さん]

>>38
まあそうですね。
ハザードだけでなく、断層も予測にある程度の幅がありまだまだ完全に分かってはいませんが、イエローハットあたりから北上してこの付近を取ってる可能性は十分ありますから。

[42: 匿名さん]

>>41 マンション比較中さん

裏付けがハッキリしてない可能性まで言い出したらネガキャンしたいだけになりキリがない。

[43: 通りがかりさん]

60平米5500万?ですって！
問い合わせしたら教えてくれた。

[44: マンション掲示板さん]

>>39 匿名さん
江坂で一戸建てにお住みながらこの物件を検討されているのでしょうか。
差し支えなければ理由を聞かせてもらえないでしょうか？
私はこの物件が気になっていますが値段が高いので少し離れた戸建ても検討中なので参考にさせていただければと思います。

[45: 匿名さん]

地の利がないのでお聞きします。マンション周辺ではこれまで大雨による浸水の歴史はあるのですか？
過去に大きな被害があった、あるいは頻繁に水害があれば値付けはもう少し安くなるように思いますが、強気の価格設定ですよね。

[46: 匿名さん]

>>44 マンション掲示板さん

マンションへの住み替えは検討してないですが、住んでいるエリアに建ち、しかも住んでたマンションの並びに建ってるので気になるだけです。

個人的な意見になりますが、、、
これから投資物件として江坂で新築を購入するのは値段的に魅力はないですが、そうではなく住まいとして購入を検討するのであればある意味1点物なので踏ん切りが必要だと思います。

ただファミリー物件として検討するなら、この物件は買わないと思います。
部屋のタイプから考えられるのは、ワンルーム住まいの方との混在しますし、売買契約の内容を存じませんがオフィス利用があるかも知れません、それに賃貸に出す方もいるかも知れません。
なぜ全戸ファミリータイプにしなかったのか、そこは疑問に思うところです。

[47: 通りがかりさん]

>>45 匿名さん
近所に40年くらい住んでますが私の知る限りでは浸水被害はないと思います
付近の川は神崎川と糸田川ですが、どちらも氾濫したことはないような？
吹田のハザードマップでは江坂付近は真っ赤ですけどね笑

ちなみに阪神大震災と大阪北部地震ではどちらも震度5強程度だったと思います

[48: ご近所さん]

現地の道を挟んで向かいあたりに人気のつけ麺屋さんがあっていつも並んでますね

マンションギャラリーは現地より少し駅寄りのローソン向かいに建設中のようです

[49: 通りがかりさん]

価格はもう出ていますか？どれくらいでしょうか？

[50: マンション掲示板さん]

>>46 匿名さん
ご返信ありがとうございます。
広さについては、最近の駅近マンションはDINKSや高齢者向けの小部屋が結構な割合を占めるので、ある程度は仕方がないかなと思っています。ゴーストマンションになるよりはいいかと。。
不動産屋も小部屋の方が儲かるでしょうしね。
47でも書かれていますが、江坂の戸建ては浸水被害も気になるんですよね。近年は河川の氾濫が増えていますし。
江坂は交通の利便性は間違いないんですけどね。

[51: マンション検討中さん]

ファミリータイプだけでは、金額が高すぎて買い手がつかないのでは？

[52: 匿名さん]

ここの立地で浸水被害の心配をしていたら
どこの場所の物件も買えないような気がします。
駅チカ物件なので価格は高い設定になるかもしれませんが
人気物件になるのではないかなと思います。
角住戸はどんな間取りなのかとか早く知りたいですね。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
角住戸(北側）は44㎡の１ＬＤＫだと思います。

[54: 匿名さん]

江坂駅西側に東急不動産が
マンション建築を計画してますね。
ブランズですね、こちらに期待します。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん

一人暮らしならともかく江坂で西側はファミリーで住むのはお勧めできないですね、個人的には。
学区もそうですし、駅の西と東では同じ江坂でも住むとなると環境が全く変わってしまいます。

[56: 通りがかりさん]

>>44 マンション掲示板さん
確かにハザードマップだと赤い。垂水1に住んでるけど水害にあったことは、まだありません。

大雨による洪水で氾濫なら、海抜が高い千里中央方面の地盤も心許ない気がします。

[57: 通りがかりさん]

解体前に住んでました。いい場所ですよ。

[58: 匿名さん]

久しぶりに公式サイトを見ましたが、販売時期が2020年9月下旬から2020年11月下旬に変更されたんですね。
コロナの影響で思ったより申込数が少なかったのかな？と想像してしまいましたが何か別の理由があったんでしょうか？

[59: マンション検討中さん]

間取りは2種類だけなんですかね？

[60: 匿名さん]

公式サイトの方にプロジェクト発表会開催のお知らせが出ていました。
プロジェクト発表会ではどの程度の情報が提供されるんでしょうね。
間取りはいくつか見せていただけるでしょうけど
価格の公開もあるでしょうか？

[61: 匿名さん]

ハザードマップ気にするなら江坂は買えないですよ。はなから桃山台以北を検討ください。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん

いやいや無数の活断層があるので、もはや北摂を諦めた方が良いでしょう。

[63: マンション検討中さん]

ホームページに出ている85ヘーベの部屋の価格はどれくらいでしょうか。MRいくか迷ってまして。

[64: 通りがかりさん]

>>62 匿名さん
日本自体プレートのシワなんだからもう気にしても仕方ないよねー

[65: マンション検討中さん]

説明会行かれた方いますかー？
情報が欲しいです。

[66: マンション検討中さん]

60平米以上の間取りは低下層5000万台後半?。80平米?は1億未満設定。大阪市北区と変わらない値段設定。高すぎて無理。

[67: マンション検討中さん]

ありがとうございます！
いやー、高すぎますね。。
江坂いーなーと思ってだけど厳しいです。

[68: マンコミュファンさん]

価格設定めちゃくちゃやな笑　売る側も買う側もヤケクソやん

[69: マンション検討中さん]

説明会行ってきました。
2LDK　55平米で5000万前半
3LDK 65平米で5000万後半
3LDK 85平米で一億手前
くらいの予定との事です。

検討していましたが、間取りとグレード、価格、将来性を考えると高すぎる気がしますね。

[70: 匿名さん]

こんな金額なら江坂を候補に入れている人は
市内一等地のを買うんじゃないの？