パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[81: 匿名さん]

大きなローンにギャンブルの要素は
つきもの。

[82: 匿名さん]

価格、どうなっていくのかすごく気になりますが、下がる可能性もあるんでしょうか。

駅6分、スーパー1分、渋谷・新宿電車で15分がウリのようなので、価値は下がりにくそうな気もしますが。

デザインも高級感がある感じだし、共用部やサービスも充実している感じもしますし、プランも無難な感じがします。

[83: 匿名さん]

不動産の価格って相場で１割とか2割変動する。立地って相対的に下がりにくいだけで相場が大きく動くときはそれに引きずられる。コロナの影響、緊急事態宣言で2か月経済が止まっただけでなく第二波も予想されてるから読みずらいよね。

[84: 匿名さん]

駅から徒歩6分でほぼファミリー向けの広さのマンションだとそう大きく変わらないような気もします。
中古で出すことがあってもこういったマンションだと需要は高いと思いますし。それに加えて三井のマンションというのが大きいかな。
個人的にはシェアカーが気になりました。これはレンタカー会社と提携したものなんでしょうか。それともマンション所有で一台？

[85: マンション掲示板さん]

調布の中古価格をしばらくウォッチしてますが、類似案件でも最近はやや弱含みのような気がします。ほんとのちょっとですが。
まあ、調整が早いのは中古であって、新築はデベの資金繰りに問題ないかぎり急な投げ売りは期待薄かなと思います。
リーマンのときは、資金繰りに窮した新興デベが投げ売りしてましたが、三井はそんなことなさそうですしね。
実際のところどうなりますやら。

[86: マンション検討中さん]

「先行案内会」の招待が未だ来ませんが、いつ頃来るのでしょうか？

[87: 匿名さん]

平均坪単価350というのは、7000万円くらいという事ですか？

[88: 匿名さん]

倍率優遇で来場を促すって、資料請求集まってないのかな。早期来場者を優遇するってグレーゾーン。ついに三井も手を染めたか。

[89: 匿名さん]

調布駅付近のマンションはコロナで不動産市況が停滞の状況下、ブランズ、パークホームズ、Thursday、ジオ、ザハウスと明らかに供給過多。

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん

それだけ検討できるし、
価格競争になるのは消費者としてはありがたいですね。
個人的にはパークホームズの価格次第になる気がしますが

[91: 匿名さん]

リセールとか、賃貸投資とかって考えていると、
同エリア内に供給過多っていうのはよろしくないのかもしれないが、
純粋に実需での購入を考えているのならば
業者どうして競ってマンションそのものが充実したり、
値段も高くなりすぎないっていう作用になるので良さそうに思うのだけど…。

[92: 匿名さん]

物件概要の販売開始予定が7月上旬のままだね。もう6月終わりだから、今動いてないと無理なんだけど。

[93: 匿名さん]

リビングの窓がとても大きいので、おひさまの光がサンサンと入って日当たりが良さそうなイメージ。

この広さだと友達を読んでホームパーティなども十分にできそう。

どのプランも家事動線の良い間取りなので、日々の家事が楽でいいなと思いました。

[94: 口コミ知りたいさん]

調布で競合多いですが、それぞれの特徴ってどんな感じでしょう？静かなファミリー向けだと、まずはパークホームズかザ・ハウスが対象でしょうか

[95: 匿名さん]

>93

ここに限らずなんだけど分譲マンションって窓が大きいからカーテンは規制の物では合わなくてオーダーかセミオーダーになる。価格はピンキリだけど切りでも既製品より桁が上がる。結構物入りだからその辺も考慮しておかないと。

あと、角の部屋はダイレクトウィンドウだからLOW-Eは欲しいよね。

[96: 匿名さん]

>94

施工が長谷工だと長谷工仕様でデベの特徴が失われる。

[97: 検討板ユーザーさん]

>>96 匿名さん
長谷工だと可もなく不可もなく、というイメージですが、それがデベの特徴が失われるということですね。そうですか、長谷工ですか、悩ましい。

[98: 匿名さん]

長谷工はコストダウンで有名。設計は基本コピペでデベの特徴がなくなる。施工にもお金かけないからトラブル多いよ。問題なのはアフターサービス。のらりくらり交わして対応しない。対応したらコストかかるからね。本来はデベの基準でしっかり対応すべきなんだけど、長谷工施工物件って実質デベは長谷工だったりする。

[99: 匿名さん]

このリビングなら、窓も広くて明るい日差しの中で週末を子供たちとのんびり過ごせそう。
キッチンからも子供たちの様子を見ながら調理できるのもいいです。
平日は子供たちの宿題を見守りながら夕食の準備できそうなのもいいですね。
特にFタイプは窓が多くて陽当たり良さそうかな。

[100: マンション掲示板さん]

長谷工のマンションは見学したことあるけど壁も床もスカスカの印象で厚みが感じられない。
安く済ませて利益あげてるのはホントだろう。
作る長谷工も施工依頼する三井も利益しか考えなくなってしまって少し前のいいモノを作ろうって姿勢がもはや見えない。

[101: 職人さん]

調布のこの程度のスペックのマンションなら、長谷工ぐらいが適当な業者ではないですか？ブランズは長谷工の下請け業者ですから論外ですけど。

[102: 匿名さん]

＞ブランズは長谷工の下請け

下請けというか単なる販社ね。複数売主で長谷工施工って長谷工持ち込み物件で実質デベは長谷工の可能性が高い。まあ、単独売主でも持ち込み物件の可能性はあるけど。

[103: 匿名さん]

キッチンのカップボードスペースと冷蔵庫スペースの間に隙間があるなんてひどい設計初めて見た。三井って以前はカップボード備え付けだったんでこだわりあると思ってたんだけど。長谷工設計だろうね。

あと、石膏ボードの裏に無駄なスペースも結構ある。設計下手だね。

[104: 匿名さん]

>101

以前は郊外物件だと中堅デベ、長谷工施工ってのが多かった。リーマンショックで中堅デベが倒れて、その代わりとして入り込んだ大手デベなので、ブランド盲信しちゃダメってこと。

[105: 匿名さん]

＞カップボードスペースと冷蔵庫スペースの間に隙間

パンツリーが無いから空いちゃってるのかな。コストダウンか。

[106: 匿名さん]

事前説明会に行かれた方、ご存知なら教えて頂きたいのですが、3LDKがいくらくらいだったかわかりますか？

[107: マンション検討中さん]

最上階8Fの南西向き3LDK72.36 平米で7098万円ということなのでかなり安いのでは？

[108: 匿名さん]

高っ、長谷工だよ。

[109: デベにお勤めさん]

最上階南向き3LDK7098万円というのは真実？東向きでは？

[110: 匿名さん]

説明受けてきました。南西8F 70.38平米の部屋は9000万台だそうです。東側の棟（ブライトテラス）は3LDKの部屋は6500万円台から7300万円台。南側の棟（センターテラス）は1Fで7300万円台から。
おそらく価格はもう少し下がると思いますと言っていましたが。

[111: 匿名さん]

↑の価格って総合的に考えて割高だと思いますか？それとも妥当だと思いますか？
調布の他の新築物件（甲州街道よりも北もしくは駅の南側）よりは高価になってしまうのは納得できるのですが。

[112: 通りがかりさん]

>>111 匿名さん
現状調布の新築マンションでここより駅近がないのとPARCO、OKが近く立地もいいので強気な姿勢は感じますね。
現況を考えれば妥当ともいえるかもしれませんが、
個人的に少し高い気がします。

[113: 販売関係者さん]

ブランズやジオが南向き中層階7000万円台が中心ですから、ここは8000万円台中心は妥当なんでしょう。

[114: 匿名さん]

>>112 通りがかりさん
ありがとうございます。確かに立地条件はいくつかの新築物件の中ではベストだと思いますね。

[115: 匿名さん]

>>113 販売関係者さん
ありがとうございます。参考にさせて戴きます！

[116: 匿名さん]

>>110さん
>>南西8F 70.38平米の部屋は9000万台
ありがとうございます。
他のマンションも比較しているんですが、7000万、8000万、9000万のマンションを買える人って選ばれた人って感じです。
自分の親や夫の親からのお金をもらったとしても2馬力で1500万円以上はないとって感じでしょうか。

住宅ローン額は人によって違うんだと思いますが、払えなくて引っ越しは避けたいので慎重に検討しないとと思っています。

[117: マンション検討中さん]

マンションのエントランス付近の小島町1丁目交差点を挟んで東南にはプレミスト調布（10階建）があります。
マンションの東には市橋ビル（6階建）があります。ブライトテラスで被らないのは真ん中から北側（右側）住戸です。
マンションの南には吉井矯正歯科（4階建てくらい）があります。センターテラスで被らないのは西側（左側）住戸。

また、今後の話ですが、マンションの南側の元線路沿いあたりに住友不動産が立つらしいです。
竣工は半年くらいあとで、細長いけど階数は向こうのほうが上とのこと。

[118: 匿名さん]

>>116 匿名さん
110で書き込みした者です。
最終的に決定した価格ではないのですが、正直普通のサラリーマンには手が出ない金額かなと思います。おっしゃる通り2馬力でどこまで頑張れるかでしょうかね…。将来のことは読めませんし、2馬力もいつまで続けられることやら。

[119: マンション検討中さん]

新築の中では一番の物件ですからね、さすがにどなたでも買える物件ではないでしょう
野村もそこはわかっていて強気ですよね。
お値段厳しければブランズか中古でしょうね。。。

[120: 匿名さん]

>>119 マンション検討中さん

三井ですね。

[121: 匿名さん]

キッチンは食洗機付いててソフトクローズだけどディスポーザーは付いていないとのこと。

タンクレストイレではないとのこと。トイレ内吊り戸棚あるか聞き忘れた。

共用廊下側の洋室の窓は可動面格子ではなく一般的な縦格子とのこと。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
ディスポーザーはあえて付けていないと言っていました。ディスポーザーをつけ始めた物件が15年程度経過しトラブルが多いとのこと。
その代わりタワーマンションではないが各階ゴミ置き場を計画したのでディスポーザーの代わりにすると説明されました。

[123: 匿名さん]

>122

ディスポーザーないと生ごみが出る。各階ごみ置き場にしたら夏は臭いがすごいことになる。各階ごみ置き場って多くはタワマンでディスポーザーあり。

[124: 匿名さん]

ディスポーザーのトラブルって、自動給水でないので水を流さないで使ったり、配管の定期清掃しないで詰まったりってパターンでしょ。要はメンテナンスきちんとしない場合。トラブル多いって三井はちゃんと管理してないってことかな。

[125: 匿名さん]

＞一般的な縦格子

可動面格子のほうが一般的。コストダウンでしょ。

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん
処理槽のトラブルだと言っていましたよ。

[127: 匿名さん]

処理層って15年もしたら交換時期じゃない。そういう計画をしてないのが問題かも。

ちなみにキッチンのディスポーザーって7年が寿命といわれていて設備の中では短い。

[128: 通りがかりさん]

今の新築最高と言いながらいろいろ妥協した割に高い物件に思えてきたね。

[129: マンコミュファンさん]

>>128 通りがかりさん
そう考えると、ちょっと前に完売した三菱のやつは、お買い得だったのかもね。

[130: 評判気になるさん]

今考えると

三菱とアルソス、、、いい物件でした。。。

[131: マンション検討中さん]

南面って、目の前が旧甲州街道になりますよね？騒音ってどうなんでしょうか。
バスも通るし、ちょっと気になりました。

[132: 通りがかりさん]

>>130 評判気になるさん
アルソスはとにかく駅近なのに安かったのと三菱は価格相応でほぼ文句無い仕様でしたね。

更地にするのに費用が嵩むと物件が高くなるから元が駐車場だった場所はコストが割にかからないのでお買い得になりやすいですね。

[133: マンション比較中さん]

三井のすまい新宿サロンで行われた先行案内会に行ってきました。
この物件はいわゆるマンションギャラリーは作らないようです。
ほぼ同じキッチンとほぼ同じ洗面台が用意してあるコーナーを見せられ、
（あとカラーセレクションのコーナーもあった）
三井の一般的な（といっても豪華に設えてある）リビングとウォールドアの洋室とベランダの一区画を見学するだけでした。
別の部屋や玄関や廊下、お風呂とかトイレはありません。
ホームページにあるようなCGは見せてもらいましたが、
全ての箇所を見ることができるわけではないと思います。
（VRグラスかけるわけでもないし）
建材メーカーのカタログで「こんな感じ」と説明する場所もあった。
模型もないから建物外観や共有部の雰囲気も？です。

この物件は「マンションギャラリー行かなくても、図面を読み込むことができて、あとは駅歩６分の立地だけでお金を出せる」人向けです。賃貸からの一次取得者には敷居が高すぎると感じました。（価格の面ではなく）

[134: 評判気になるさん]

買いたきゃ買ってくださいって感じですね。
まあ高値なのはわかってると思うのでじっくり売ってく戦略ですかね

[135: 匿名さん]

三井の横浜の物件もモデルルームなしだって。個別モデルルームを作らず共通モデルルームって耐震偽装で破綻したヒューザーの手法。コストダウンだろうけどやりすぎると・・・。

[136: 匿名さん]

>133

建材はカタログだと質感や実際の色が分からないからせめてサンプルくらい用意すればいいのにね。あと外壁も。モデルルームがあればバルコニーでタイル確認できたたりするんだけど。

[137: 匿名さん]

週末は家族だんらんを…と考えると、リビングの広いマイホームがいいですよね。
プランがいろいろありますが、いいなと感じたのはFタイプ。
このリビングなら、窓も広くて明るい日差しの中で週末を子供たちとのんびり過ごせそう。
キッチンからも子供たちの様子を見ながら調理できるのもいいです。
平日は子供たちの宿題を見守りながら夕食の準備できそうなのもいいですね。

[138: マンション検討中さん]

・ディスポーザーなし
・レバーハンドルタイプのタンク式トイレ
・トイレ内手洗いカウンターなし
・ホーロートップコンロ

確認しただけでも上記仕様です。
その他、お風呂の仕様も低く感じました。
今まで色々な物件を見てきましたが、一番低い仕様であると感じました。
また、モデルルームがなく直接確認できないため、上記のほか色々見落としがあるんじゃないか心配になります。
それでもってあの価格。正直言って妥当な価格とは思えませんでした。
せめて仕様がもう少し良ければ…。残念です。

[139: マンション掲示板さん]

坪単価300くらいですか？

[140: 匿名さん]

まともな部屋だと坪350万未満では買えん

[141: 通りがかりさん]

>>138 マンション検討中さん

調布の中心で特急停車駅の割には立地以外魅力ないですね。
ブランズといい調布の駅近マンションがこのような仕様ばかりではより安い近くの各停駅の物件の方に魅力を感じてしまいます。

駅近でスーパー（OK）近くハザードマップ上も問題無しなので買い手はそれなりにいるでしょうが既に完売したパークハウス、アルソスの方が価格に見合う仕様という意味では断然上です。
昨今のコロナの影響で購入者の減少も踏まえると完売までは長期戦となるでしょうね。

[142: 名無しさん]

天井高もあまり期待できないけど低めでしょうか。知ってる方いますか？

[143: マンション検討中さん]

小島町マンション住まいですが、騒音について一言。
旧甲州街道の騒音は、静かではないです。程度問題なのであまりはっきりとは言えませんが。
一方、住んでびっくりしたのは、旧甲州街道は消防車救急車の通り道で、これはかなりうるさいです。
さらにに残念なのは、バイクの騒音ですかね。田舎の両親が、東京にもブンブンやる人がいるんだ。と驚いてました。
ということで、静かではないと思います。

[144: 匿名さん]

次の住友は期待できるんですかね？
仕様が良かったとしてもさらにぶっとび価格？
新築はもはや茨の道…

[145: 匿名さん]

調布は新築マンションラッシュの中、規模やターゲットは異なるでしょうが、ただでさえ住友、大和ハウス、FJネクストと近隣に建つらしいですから、アクセスにほぼ差がなく選択肢が多い分、デメリットが多ければ多いほどそれだけ完売から遠ざかると思いますけどね…。後出しの方が有利と言いますか。

[146: 匿名さん]

>>138 マンション検討中さん
すみません、差し支えなければ設備の仕様はどこでご覧になったのでしょうか？

[147: マンション検討中さん]

当物件、大手駅近ということもあり多少高くても資産性があるかなと思っていたのですが、仕様面だいぶ下げてきましたね。しかも模型もなく、モデルルームもなく、CG上の確認だけで7000万超えの買い物…。さすがにコストカット酷くないですか。そういった面ではブランズさんの方が良かったと思います。三井さんの力の入れてなさを感じ悲しくなりました。
ちなみに旧甲州街道ですが、前の方もおっしゃってるとおり、わりと車通り多いです。調布駅に入るバスも旧甲州を走っています。なので、個人的には南向きの低層階は窓を開けて生活したい方には微妙かと思います。

[148: マンション検討中さん]

三菱、ハヤケンアルソスの後は微妙な物件ばかりですね。

[149: 匿名さん]

>144

すみふに良心価格設定を期待するのが間違い。

[150: マンション検討中さん]

調布駅近で甲州街道より南，品川通りより北の物件は価値が高い．　ただ，この物件，旧甲州街道があるんでね．．．．　見学にいったら，小島町１丁目の信号，南北に横断する信号機の赤の時間がやたらに長いんですよ．．　甲州街道沿いの道は狭いから，横断したいんだけどね．　うーむ．

[151: 住民板ユーザーさん2]

ここが350越えるなら住友は400越えるでしょうね

[152: 匿名さん]

最近のコメントがマイナス面が続いているので、ちょっと気になっています。
この物件の良いところってどこですかね。
立地以外にないのでしょうか…。

[153: 名無しさん]

>>152 匿名さん

部屋によっては景観の良いところはあるのでは？
あとは、エントランスホールくらいですかね。

[154: 住民板ユーザーさん1]

確かに高いですが立地は新築の中では間違い無く一番。
マンションは立地ですからそれだけで買う人はいると思います。

[155: 匿名さん]

>>153 名無しさん
ありがとうございます。
景観とエントランスホールですか。
エントランスは大事だと言われたことあります。
景観なら南向きの部屋なんでしょうね、値段は高いですが。

[156: 匿名さん]

>>154 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます。
すぐ南側にできる住友不動産のマンションは仕様などはまだ開示されるような時期ではないですがおそらくこれより値段は高いと予想されている方が多いですね。
確かに設備云々のグレードの話は出ていますが、スーパーや小学校への近さを見ると利便性は高いのかなと思っています。

[157: 匿名さん]

ここは８階建てですがすぐ南にできる住友は１０階建ての計画。
東側は過去の方の投稿のとおりなので眺望は西向き以外はあまり期待できないのでは？

[158: 匿名さん]

スミフは更に高いので三井買って後悔はあまりないよ

[159: 匿名さん]

>158

すみふとの比較ではね。ただ三井は郊外物件だとあれってのもあるからちゃんとチェックはしないと。

[160: 匿名さん]

>159

長谷工施工は出来がね。青田ではわからない。

[161: 匿名さん]

152で投稿した者です。
この物件、立地以外にほぼいいところなしじゃないですか…。それでこの金額出せるのかどうかになってきますよね。
住友の物件が後発でおそらく金額的には高いだろうというところで、これを先に手に入れたいかどうかぐらい。

[162: 名無しさん]

>>161 匿名さん
簡単に買えるものでは無いのでこの立地にこだわらないのなら完成後にモノを見てから決める方向で良いかと。
今出てる情報だけで買いとは思えませんし、焦らなくてもまともな人なら完成まで手を出さないでしょう。
他の調布物件のMRを通いつつ目を養いながら気長に待ちましょう。

[163: 匿名さん]

>162

青田売りって問題があるから皆がそう考えたら淘汰されると思うんだけどね。まあ、すみふ物件は完成在庫当確なので完成まで待てるけど。

[164: 匿名さん]

>>162 名無しさん
161です。
部屋を希望できるのはこれからなのですが、売れ行き的にはどんな感じになるんですかね。

[165: 匿名さん]

>164

実施の売れ行きは売る側もふたを開けてみないとわからない。要望書集めて検討者の希望確認したうえで販売するけど、それでも外したりする。

[166: 匿名さん]

一期だと結果が出てないからわからないんだよね。特に今はコロナの影響が読みずらい。三井はアンケートとったり慎重だけど。

[167: 匿名さん]

>>165 匿名さん
ですよねぇ…

[168: マンコミュファンさん]

すぐそばに住友が建つとなると、隣の芝は青い状態になりそう。どうしても優劣意識してしまいそうだよ。

[169: 匿名さん]

もう、すみふの先行部隊がちょっかい出し始めたのかな。売れ残り確定を青い芝とは笑止。

[170: 匿名]

>>168 マンコミュファンさん
住友の仕様がすぐにでも開示されるなら、比較もできますが…。三井が売れ残って初めて住友と比較できるぐらいではないでしょうか。

[171: 名無しさん]

昨今の建築費高騰、コロナによる経済低下に伴う収入低下を鑑みると買える人の絶対数が少なくなっていて、調布の新築マンション競争を考慮すると戸数もそれなりにあるこのマンションが三井ブランドと立地だけで完売するのは容易くはないと思います。
完成前に3割程度売れれば十分でしょう。

[172: マンション比較中さん]

すみふ、シティハウス調布が公式で出ましたね。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/chofu/?yclid=YJAD.1598603592....

[173: 評判気になるさん]

駅からの道は一番よさそうですね。
建物自体は普通ですが、白い線は電柱ですかね・・・・
まあ戸数も多くないので高そうですが新築ではNo1っぽいのですぐ完売しそうですね。

坪単価400いきそうですが・・・コロナ、首相辞任後の来年発売なので一寸先は闇ですね。。

[174: 匿名さん]

>172

小規模で販売開始予定の半年前に物件告知って異例。あと、青田売りってのも。

＞すぐ完売しそう

すみふを知らないね。高値で長期販売ってのがパターン。

[175: 匿名さん]

シティハウス調布の詳細が出るまで待つ方が多いのか、そもそも価格帯に差があることが予想されるため競合しないのか。
果たして。

[176: 匿名さん]

>175

他デベ物件ならまだしもすみふを待つ人はいないんじゃない。

[177: 口コミ知りたいさん]

皆さま模型がなくて買うことに不安はないのでしょうか。中身は仕様さえ把握しておけば他の物件とそう大差ないかなと思いますが、外観の一部だけしかみてないのに買うことに躊躇しています。
駐車場側やマンションの中庭はどんなデザイン？廊下はどんな感じ？とか…。

[178: 匿名さん]

模型があっても、できてみたら非常用階段がチープで工事用足場かなんて揶揄されてたのも過去には三井物件であった。それだったらお金もかかるしいらないかって判断なのか。

まあ、模型作らないならVR動画くらいつくってもいいのにね。模型ないから判断できませんでリジェクトして反応見てみるとか。

[179: 匿名さん]

>177

設計図書見れば色や表面の仕上げ以外は分かると思うよ。図面読めればだけど。

[180: 匿名さん]

>>176 匿名さん
そんなもんなんですかね。そんなに価格差あると思われますか？