ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[1127: マンション検討中さん]

南向け西側（エントランス側）2階の部屋が何件残されていますね。
目の前に戸建があり眺望ができない点以外、他に何かデメリットがありますか

[1128: マンション検討中さん]

>>1127 マンション検討中さん
特に無いと思います。立地が気に入っていて眺望要らないなら良い選択かと。

[1129: マンション掲示板さん]

>>1121 評判気になるさん
地縁がないので、それぞれの地域がどんな雰囲気なのか教えてください！駒込は高くて無理ですが…

[1130: マンション検討中さん]

>>1116 匿名さん

認可保育園と聞いておりますが、現在未定とのことでした。新設保育園は割とギリギリで色々と動きがあるイメージです。コロナもあってか、上中里の新設園は開園が1ヶ月遅れましたし。。西ヶ原東は人気と聞いていますが周辺についてはそこまで激戦ではないイメージです。

[1131: 通りがかりさん]

>>1123 マンション検討中さん
他地域からでも認証からの転園で優先順位付くならスムーズに繋げそうですね。

この辺りで保活しましたが、西ケ原東は毎年激戦です。ここを買える方だときょうだい加点や優先順位に該当しないと厳しいかと。境町は比較的入りやすそうですが、ガークロと重なるとどうなるか…
共用棟に小規模園とか入るといいですね。あと上中里駅近くの平塚神社の境内には来年4月に新規園ができる予定です。

[1132: 評判気になるさん]

>>1129 マンション掲示板さん
私もすごく地縁があるわけではないですが、わかる範囲で。地元の方がいれば補足なり修正なりお願いします。

堀船地域は明治期に浦和県から東京府に編入された町で、かつては堀ノ内と船方という地名でしたが1文字ずつ取って堀船という地名になりました。荒川区と足立区に接し、渡し船をはじめとした水運が盛んな土地柄で、かつては東洋紡の工場があり、跡地にキリンビールの工場やJTや新聞社の倉庫がある工業地域でした。東京書籍ともゆかりがあり、現在も本社ビルや東書稲荷神社などがあります。
堀船小は地域密着という感じで、卒業生（地元民）の保護者が発言力（やや排他的なPTAなど）が強いようですね。これは他の地域も似たり寄ったりです。かつては堀船中学は不良生徒がおり、その名残か今でも頭髪などのチェックが厳しいようですが、現在は英語教育にも力を入れており、日比谷高校や戸山高校などにも進学する生徒がいるようです。バドミントン部が強いようです。良くも悪くも庶民的という感じですが、個人商店が沢山あって活気があるというよりは、川と高速と倉庫に囲まれて、工業地域の雰囲気を残している住宅地と思います。あまり足を向けることがないので偏見かもしれませんが、よく言えば静か、悪く言えば活気がない。この辺はガークロが出来るとまた雰囲気が変わるかもしれません。駅の東側は学習塾が多く、そちらへのアクセスは良さそうです。名前の通り、川とともに生きてきた地域ですから、水害などにも見舞われたことは地元では有名ですが、当時は首都高の工事が行われており、その工事による人災という側面もあります。ただ、入居者にどうにもできない因子で災害リスクが増減する地域なので、その点は含むべきかと思います。

王子神谷は元々「かみや」ではなく「かにわ（は）」と呼ばれる地域で、隅田川あるいは荒川で蟹が捕れたことから蟹庭（かにわ）と呼ばれていたというのが通説です。鎮守は柏木神社で、隅田川の水運の休憩地点（水塚）として栄えました。プレミストに隣接する神谷堀公園は、昔かつてここには治水のための「堀甚兵衛堀」という堀と称する水路でしたが、1970年代後半に埋め立てられて地上部は公園に、地下には南北線の車両基地の巨大地下空間があります。（東京都北区神谷堀公園地下の謎というページが面白いです）もともと川沿いは工場が多い地域でしたが、工場撤退後は王手物流拠点やニトリ、おつまみのナトリなどが拠点を据えています。
周囲の環境は東十条の雰囲気を引っ張った感じで、個人商店や飲食店が多く、商店街は惣菜や食材を買えるお店がたくさんあります。商業施設も充実しており、買い物には不便しないですね。堀公園はかなり楽しい公園だし、商店街も含めて賑やかなごった煮感の雰囲気のある街です。堀船より賑やかで、駅からの道も活気があります。近隣に成徳大学中高があり、駅付近では学生さんを多数見かけます。近隣はチャリ天国です。
学区の王子第一小は比較的古くからある学校で、地域との密着も強いようです。児童数は区下で1番多かったかと思います。生徒数700人近いマンモス校ですね。学校がブログで情報発信しています。明桜中学は平成19年に合併、平成23年に新校舎になった新しい中学です。ここ数年生徒の問題があり、授業中断や警察が入るなどあったようですが、いまは落ち着いています。不良生徒なども聞きませんね。進学先などの情報はありませんが、校則も進学指導も良くも悪くもなく普通という評判が耳に入ります。塾通いは王子か赤羽に出る感じになるかと思います。
神谷の水害についてはスーパー堤防整備中ですが、堤防結界の危険ポイントは岩淵付近の鉄道橋あたりになるので、スーパー堤防だけでなく上流まで注意を払ったほうが良いです。台風19号の際は荒川と隅田川の水門が閉じ、水位差が数メートルに及びましたので、あの時は肝を冷やしました。治水が十分機能しましたが、水門が地震など何らかの複合災害の影響で動かなかったらと思うと気にする人は気になりますかね。まぁココが決壊したら広域に浸水するので言い出したらキリがないですね。

長い…一旦切ります。

[1133: 1132]

あとから見ると引くぐらい長文だなぁ… 肝心の西ヶ原地域書いてないし…なんかすみません。
明日の通勤電車で続き書きます。需要があれば。

[1134: マンション検討中さん]

>>1132 評判気になるさん

すごい、博識ですね。とても勉強になります。

[1135: 匿名さん]

めちゃ詳しい（笑）
大変参考になりますのでお時間ある時に続きをお願いします！

[1136: 口コミ知りたいさん]

>>1126 匿名さん

逆に安泰ではないです

[1137: 口コミ知りたいさん]

>>1131 通りがかりさん

この辺りで保活されたとのこと。参考になります！
まごころ会についてはご存知ですか？

[1138: 口コミ知りたいさん]

>>1121 評判気になるさん

滝野川小学校、飛鳥中学校は、北区では評判がよい学校なのですか？地縁がないので、教えてください。

[1139: 口コミ知りたいさん]

>>1133 1132さん
ぜひお願いします！

[1140: ご近所]

>>1138 口コミ知りたいさん
他の学区の評判は正直存じ上げていないので、比較はできませんが、自分の学生時代の印象をお伝えします。
学力面では小学校では半数以上が中学受験をしており、中学校では小石川高校の合格者もちらほらいました。
普通の公立校なので色々な人はいましたが、陰湿ないじめなどは聞いたことがなく、素朴でしっかりと地に足のついたようなご家庭が多かったように思います。

自分が父親としてこの地域の魅力を感じるのは、やはり自然環境と都心へのアクセスです。
飛鳥山公園と滝野川公園、古河庭園、六義園という緑豊かな環境は1番の魅力です。ここまで徒歩圏内に自然豊かな学びのスポットがあるのは、身体面でも精神面でもプラスです。
また、京浜東北線と南北線があれば、進学先の選択肢も広がります。わたしは高校も大学も通学時間はドアtoドアで30分以内でした。

ネットに書かれていない魅力をお伝えしたいのですが、文章にすると上記の内容になってしまい自分の力不足で申し訳ないです。

[1141: ご近所]

>>1132 評判気になるさん
生まれ育った自分よりも>> 1132さんのほうが深く詳しくご存知な様子なので、西ヶ原について教えて頂ければと思います！

[1142: 匿名さん]

>>1136 口コミ知りたいさん

やっぱ色々大変なんですね。
納税は最大の寄付と思って、社会に貢献したいものです。

[1143: 1132]

>>1142 匿名さん
1600と400のうち夫婦　1000と1000のパワーカップルを羨む
世帯年収2000もピンキリ…

[1144: 匿名さん]

>>1132 評判気になるさん

原稿料も出ないのに、よくここまで頑張れますね。
（まあ大部分はウィキペディアや他サイトで語られてる内容ですが）
熱意には敬服致します。

[1145: 1132]

昨日の続き

西ヶ原には、江戸時代に日本橋から日光まで将軍が日光東照宮に参拝するために整備された日光御成道の一里塚が設置されていました。西ヶ原という地名は滝野川村の大字西ヶ原として明治22年に出現しますが、それより前から西ヶ原村という名が存在し、滝野川地域全体で見ると縄文時代から人が住んでいたようで、中里貝塚や西ヶ原貝塚はじめてとして縄文時代、弥生からの遺跡史跡があります。
1818年に作成された「江戸朱引図」では飛鳥山までを江戸と示しており、江戸から日光御成道の出入り口としての一里塚であったことが伺えます。飛鳥山が江戸の日帰り観光地であったように、この辺りは江戸にありながら辺境であり、それでもやはり江戸であるという、今で言うと042の市外局番がつくギリギリ03を外れた東京都民のような感覚だったのでは？と妄想します（わかりにくくてすみません）。
この意識が明治期以降の合併話によく現れており、旧江戸側の地区と合併を望んでは頓挫し、江戸より外側の村や町とは合併を渋るというのを繰り返し、結局どことも合併せずに戦後まで滝野川区として生き残り、最後文京区か豊島区と合併を望んだものの、王子区と合併し今の北区になりました。（今でもたまに「実質文京区圏」みたいな話がてますよね）
よって堀船と神谷の二つの地域と違い、「江戸である」「西ヶ原である」という矜持はこの地域の文化の根底にながれているものと思われます（個人的見解です）。郷土愛とも言いましょうか。それゆえに、文化的には文京区と親和性が高いというか中央指向が強く、かつては東京外語大のキャンパスがあったこともあり多くの言語学者が居を構え、北区における文教地域として、ゲーテ記念館などにその名残を残しており、所得水準が高く教育熱心なご家庭が多い土地柄です。
西ヶ原村の鎮守は七社神社。飛鳥山レジデンスの近くにある七社神社は明治2年に、妙顕寺は昭和19年に移転しており、意外と古くない。本郷通り沿いから一歩入ると恐らく地歴が浅い明治以降ものになると考えられます。
滝野川小ですが、明治23年開校の伝統校であり、今年で創立130年を数えます。北区の研究協力校として何度も指定されており、2017-2019まで、科学技術振興機構「理数大好きモデル地域事業」指定校や文部科学省教育課程特例校「海育科」にもなっています。この辺が謎表現の「モデル校」と呼ばれる所以かと思いますが、現在はそういった取り組みは確認できませんでした。あったらごめんなさい。昔から教員の質に定評があり、保護者も教育熱心な層が多く中学受験率も高いため、わざわざ電車に乗って越境する（学区外から通う）生徒がいる公立小学校です。
飛鳥中学もまた75年の歴史を持つ伝統校で、教育熱心なご家庭が多い基盤を引き継いで、区の学力テストでは上位常連となっています。越境通学者もちらほらといます。中学受験経験者もおり、塾通いしているご家庭が多いようです。宿題は多いようですが校則はそこまで厳しくなく、自由闊達という声も聞こえてきます。進学については少なくとも10人強くらいは有力私立や公立に行くようです。飛鳥中学校の土地は上記の西ヶ原貝塚の上に立っています。現在校舎はリノベーション中です。
周辺環境は印刷局、病院、警察署と近寄り難い施設があるものの商業施設がないため不便不便不便です。閑静というか静かなのはいいですが、印刷局と病院、公園と線路と本郷通りに分断され、生活するには買い物など迂回が必用で不便です。ご近所さん氏が書いてくださった通り、公園と体育館、博物館、史跡が多く、渋沢氏が多くの史跡を保全してくれたおかげで、そこで育つだけである程度これらの施設や歴史に触れることになると思われます。実際育った人が緑や公園、博物館を良い点として挙げているので説得力がありますね！個人的にはこの地域では地震の科学館がお気に入りです。あと、地味に西ヶ原体育館が近いため大人は安価でトレーニングジム、子供は武道を含むスポーツ教室にアクセスできるのも魅力と言えます。
ハザード的には内水氾濫によりメインエントランス側の坂が滝になる可能性がありますが、大雨時の一過性のものと考えます。北側の法面の崩落も怖いですが、これは工事をした長谷工を信じるしかありませんね。武蔵野台地の上なので地盤は良いと思われます。崖の上なのでみなさんが言うほど鉄道騒音が気になるかな？と思いますが、これは実際の音量をアプリ等で測定すればいい話なので立ち寄った誰かにやってみてほしいです。

[1146: 1132]

>>1144 匿名さん
ネットで手に入る知識ですよね笑　こう言うの好きなので楽しいです。

[1147: 1132]

というわけで、単に暮らすだけなら個人的に神谷付近の雑多な雰囲気が好きですが、中学受験などを考えるのであれば西ヶ原が良いと思います。ただ、保活は大変そうですね…お受験組みが多い石川幼稚園も選択肢の一つかと思います。
堀船はガークロや再開発で今後の発展が期待できるため、のんびりと静かに子育てするには向いているかもしれません。
地名から紐解く地歴と神社の歴史は表に出てこない地域の文化をある程度示しますから、現状にそぐわないこともあるかと思いますが、それも含めて書いてみました。推敲不足の駄文長文コピペ文失礼しました。名無しにもどります。

[1148: 匿名さん]

>>1147 1132さん
ありがとうございました！
当たり前ですがどんな地域にも歴史がありますね。

[1149: ご近所]

>>1147さん
詳しく教えてくださりありがとうございます！
堀船、王子神谷、西ヶ原は同じ北区でも雰囲気はガラリと違っており、それぞれに魅力がありますね。
おっしゃるように、自分が好きで居心地の良い場所を探すことが、家探しの大切な肝ですね。

[1150: 匿名さん]

>>1145 1132さん

通勤電車、何時間乗ってらっしゃるのですか？
鎌倉とか熊谷あたりからの遠距離通勤でしょうか。
膨大な文字入力お疲れさまです。

[1151: 匿名さん]

>>1150 匿名さん
またそんな嫌味を。
善意で書いてくれているのだから良いではないですか。

[1152: 匿名]

たくさん参考になることを教えて頂きありがとうございます。
それぞれがいろんな意見を聞いて判断し、マンション購入に至った際は良いコミュニティが形成されるといいですね。

[1153: 通りがかりさん]

>>1137 口コミ知りたいさん

まごころ会は現地しか見ていないのでコメントしにくいですが、立地の微妙さと経営母体の特殊さからか競争率は低いようです。第三者評価を見ると先生の評価は高いようなので日常の心配事は少なそうですが。
西ヶ原側からは自転車通園が微妙なので私は希望順位を下げましたが、京浜東北線ユーザーならいいかもしれませんね。

[1154: マンション検討中さん]

>>1137 口コミ知りたいさん

在園児の親ですが、良い保育園だと思います。特殊な教育やお勉強はしてなさそうですが。他の方の書き込みにもあるとおり宗教法人のため倍率がちょっと低そうです。園舎も古いですかね。。合う合わないはあるかと思いますが先生の入れ代わりが殆ど無いため、経験豊かな先生ぞろい、という感じです。安心感はあります。

[1155: 1132]

>>1150 匿名さん
まぁ当方一応北区民ですが…職場へは往復3時間くらいですかね
通勤は読書ばかりなので、読んでまとめて書くというのもたまには悪くないですね

[1156: 1142]

>> 1132さん

コメント興味深く拝見いたしました。

入れ違いで文京区に越したけど、マンマニさんの住むにはこういう人に向いている
すまいよみさんの若年富裕層には物足りない、などのコメントが刺さりました。
越さなかったら、確実に購入した物件ですね。

購買動機は池袋方面へのアクセスなので、坂下の王子には週末に食事や買い物に行き
帰りはタクシーで帰る、そんなイメージで住んだと思います。

[1157: 評判気になるさん]

子育て支援施設は園庭ないのに認可保育園になるんですかね？認証ではなく？
小規模認可ってことかしら… いずれにせよ早く全貌知りたいですね。

[1158: eマンションさん]

>>1154 マンション検討中さん

ありがとうございます！！参考になります。
先生方、教育内容等、特殊な感じではないんですね…安心しました。

[1159: eマンションさん]

>>1153 通りがかりさん

確かに、自転車だと微妙かもしれませんね。エレベーターに乗れるんでしょうか…

[1160: 匿名さん]

先着順12戸になりましたね！エアリーの販売も始まりますし今後の売れ行きが楽しみです。

[1161: マンション検討中さん]

>>1159 eマンションさん
自転車だと遠回りする、かつ坂もあるのでちょっと大変かもしれないです。駅横通ってエレベーターに自転車も載せられますが、朝などの時間帯は他にも人がおおいのでやりづらいかもしれないです。ただ、駐輪場が駅の横にあり自転車置いてすぐに電車に乗れるのは地味にありがたいです。屋根がないのがネックですが。。平塚神社にもできるそうなので通いやすさはそちらになりそうですね。

[1162: 周辺住民さん]

フォレストヴィラが出来上がってきました

[1163: 匿名さん]

>>1162 周辺住民さん
木造は建ちはじめると早いですね。

いつのまにかウェブサイトがリニューアルされてますね。
グリーンの残りを売りたいという気迫が感じられます（笑）

[1164: マンション検討中さん]

ブライトコートはなぜ特集しないんでしょう。

[1165: 匿名さん]

>>1164 マンション検討中さん
グリーンのAとFは残っている部屋の中では単価がかなり高いのでテコ入れが必要なのかも。

[1166: 匿名さん]

>>1164 マンション検討中さん

ブライトはもうほぼ売り切れてるんじゃなかったですっけ。

[1167: マンション検討中さん]

>>1165 匿名さん
こういう場合ってどのくらいのテコ入れがあるものなんでしょう？
AもFも間取りも良さそうだし残ってるのが不思議なくらいですけど、やはり高すぎるのでしょうかね…

[1168: 検討板ユーザーさん]

山の近くの崖地でよく決断できますね。。。
このタイミングで契約できるのはすごい勇気です。

[1169: 匿名さん]

>>1168 検討板ユーザーさん
あのショッキングな映像を見せられたら感情的に揺れるのは分からないでもないのですが、
この物件の立地、擁壁含む地形、ハザード特性等は当然理解した上で検討しているわけで、
この度の静岡の被害を見たところで本物件を評価する上での客観的に新しい情報は特に無いんですよ。
感情というか気持ちが変わるかどうか。

[1170: 検討板ユーザーさん]

>>1169 匿名さん

地形やハザード特性は理解できていても、熱海のようになる可能性がある事はほとんどの人が想像できてなかったと思いますよ。
我が家もあれが無ければ契約していたと思います。

[1171: マンション検討中さん]

ちゃんと避難するならともかく大抵の人は油断してギリギリになっても動かないだろうし、浸水の方が数日分の食料とかの用意さえしてればいざという時マシかもね

[1172: マンション検討中さん]

この物件って東京あるあるのなんとか坂じゃなくて山の近くなんですか?
23区に山があるなんてびっくりです

[1173: マンション検討中さん]

>>1172 マンション検討中さん
自己レスです。
みなさんがおしゃってるのは静岡の土石流じゃなくて、崖崩れの可能性ね。てっきり飛鳥山が本当に山なのかと思いました笑
関係ないって頭では分かっていても反ワクチンみたいになんとなく嫌ですよね?

https://www.city.kita.tokyo.jp/bosaikiki/bosai/documents/documents/dos...

[1174: 匿名さん]

ここは水害リスクは低いものの、台地の上とはいえ敷地の北端は台地の縁の擁壁の上なので、
心配すべきは大きな地震に擁壁が耐えられるかどうかですよね。
擁壁はマンションの持ち物なのでメンテナンスをしっかりやっていくしかないでしょうね。
そもそも擁壁部分が崩れた場合どこまで影響するのかな。エアリーの躯体までいくのか、駐輪場のあたりまでなのか。

[1175: マンション検討中さん]

そこが心配ならブライトコートですね。唯一イエローゾーンにかかっていませんから。

[1176: 評判気になるさん]

同じ崖でも「切土」か「盛土」かによってもかなり変わってくるとは思います。ただ、逗子斜面崩落のように「切土」でも地質によって強度が違いますよね。逗子の件は購入する年の事故だったので、ここを検討するときに少し調べました。調べてもよくわかりませんでしたが…
武蔵野台地のこの物件がたつと「本郷層」と、逗子のいわゆる「逗子層」とではおそらくリスクが違いますが、地質学的視点からすると、崖はいずれ崩れるのが自然です。ここの地質調査や、工事の内容はわからないので確かに不確定要素になりますね。（ちなみに手前の七社神社のあたりとこの物件のあたりでは地質が違う）

ここの崖の強度はマンション側が管理する内容だし、崩れても誰かのせいにはできない。住む人たちが長谷工のやった調査や工事を盲目的に信じるのではなく、疑いの目を持って長期的に管理していく必要があります。崖についての責任はエアリーだろうがブライトだろうが同じですから、住んでから管理組合でも注意を払うようにしないといけませんね。

考えようによれば低地の水害リスクと違い、崖の災害リスク管理を自らできる物件ですが、そもそもリスクを負う意義を感じないなら、他の物件にした方が良いですわな。