オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[341: 匿名さん]

>>340
塾+塾
塾＋カテキョ
そんな人がゴロゴロいる文京区エリアです

[342: 匿名さん]

塾で言えば、茗荷谷はSAPIX、早稲田アカデミー、ena、栄光ゼミナールとか結構沢山ある。

意外なのが、後楽園があまりないんだよね。お茶の水はあるんだけど。巣鴨は、早稲田アカデミー、日能研、SAPIX、四谷大塚大手は全部あるよね。

[343: 匿名さん]

後楽園は啓明舎が一人勝ちだね

[344: 匿名さん]

ここより西片のオプレジのほうが良くないですか？

[345: 匿名さん]

>>344 匿名さん
立地的に白山や東大前は不便。窪町に買えない人が買うエリアですね。

[346: 評判気になるさん]

モデルルームや模型見てきました
構造はアウトフレームじゃないので狭く感じる
第二期登録会は昨日
地階だけは先着順です
二期は5部屋くらいだったかな、抽選です。でももう、ほとんど部屋なし
地階以外はすぐ売れてしまうと思います
手付10%で諸費用は地階でも1000万以上必要です
地階だけでいうとジオの方がましだったな。日影図作ってたし
窪町に通っている或いは通う予定のご家族が、ずっと待ち望んでいた新築マンションですね

[347: 評判気になるさん]

学区より親の金と地頭の方が重要なんだけど、それがないと学区に頼るよね。

[348: 匿名さん]

>>347 評判気になるさん
それはある(笑)でもこのあたりは世帯年収2000万前後は珍しくもない高学歴高収入が多いから。

三徳が入っているマンション、だいぶ古そうだけど建て替えしないのかなー。

[349: 評判気になるさん]

親の地頭は普通として、2000万なら金が足りないんですけど…

[350: 匿名さん]

大丈夫ですよ、子供が高所得者なら親も多分高所得者ですから。頭金程度は面倒みてくれるんじゃないですか？相続税対策としては悪くない方法です。

[351: 匿名さん]

日経平均の落ち方を見て誰かビビって手付放棄しないかな

[352: マンション検討中さん]

もう選択肢がないじゃない。もともとの第2期の6戸は2戸となり、残り3戸は先着順。。。

[353: 匿名さん]

どなたかご存じな方、ファミリー向け住戸は2期で販売終了ですか？
３期もありますか？

[354: 匿名さん]

坂下のパークコートに続いてここもほぼほぼ瞬間蒸発か...やっぱりマンションは立地だね

[355: マンション検討中さん]

播磨坂の桜祭りも中止になりましたね。次いでに現地を見に行こうかと思ったが、残念ですね。

[356: 匿名さん]

桜祭りの時は中央分離帯の公園がブルーシートで覆われて大宴会場になっちゃうので、普段とは一変してますよ。かえって普段のおちついた感じが見れて良いのではないかと思います。

[357: マンション検討中さん]

オプレジのオーダーシステム(リノベーション?)を使ったことある方はいらっしゃいますか。コスパなど実際はどうですか。

[358: 通りがかり]

>>357 マンション検討中さん
はじめまして(^O^)一年程前にオーダーシステムを利用し購入した者です。2LDKを1LDKに変更しました。主寝室はそのままで、リビングと狭い寝室の間の壁を取りました。壁を取るだけだと5万円のエントリー？料金だけらしかったのですが、将来貸すことを考え、スライド式のウォールドアにしました。3パターン位見積もりを出してもらい30万円位でした。
メリット
・入居前に完成した状態である為、自分で業者を手配したり管理組合に連絡する手間がない事
・木材の色味等が部屋全体と違和感ない事
デメリット
・価格が高い事
他にも色々オプション等をつけると部屋の数や窓の数にもよりますがお金がいくらあってもキリがありませんでした笑。

[359: マンション検討中さん]

>>358 通りがかりさん

詳細を教えていただき本当にありがとうございました！とても参考になりました！
ウォールドアが高かったとのことですね。廊下が長かった場合、壁をムーブするだけで安くて済むかな。

[360: 匿名さん]

基本的に今売っている3LDKはほぼ例外なく2LDKにした方が住み心地はよくなりますね

[361: 匿名さん]

オプレジのマンションが文京播磨坂に小石川播磨坂にと近い距離に二軒もあるんじゃ宅配とか郵便が大変だな誤配送増えるかも

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
オプレジは文京区にかなり分譲してるから名前が似ちゃうんだろうね。今昔のスレみたら、文京播磨坂の方は駅距離あるけど、坪300万からになってて、ここ数年でかなり相場が上がったことを感じさせられたよ。

[363: 匿名さん]

相場が上がったことは確かですね。
しかし文京播磨坂の方は千川通り沿いの低地、水害ハザードマップでは要注意エリア。
駅からも遠いですし…。
この物件と立地の価値は大分違うと思います。

[364: 匿名さん]

播磨坂に面していないとは言え高台でハザードマップでも色がついていないからね。
三徳のほぼ真裏とお買い物も便利と言う事ないし、人気の窪町小の通学区域内なので少々高めの家賃で賃貸に出しても空室リスクは低いだろうね。

[365: 匿名さん]

>>363 匿名さん
東京都の下水道局が、窪町東公園の近くで貯留管？の工事をやっているから、改善される可能性も結構高いけどね。

[366: 匿名さん]

窪町東の下水工事は長いことやってるね。水害リスクが下がるのは文京区にとっていいね。春日後楽園エリアは結構色ついてるし。

千川通りもダイエーから播磨坂下までは小学校の建て替えと共同印刷跡地の新本社と複合開発でだいぶ変わりそう。複合開発も日鉄興和不動産の借地面積だけみたら1万平米超えてたから、単体ならパークコート以上の開発になりそうで、このエリアにかなり良い影響あると思う。

[367: 匿名さん]

地盤が悪くて水が出るというのなら、もっと早く再開発で生まれ変わらせないと...印刷工場などの工業系の施設を一か所に集約するだけでもどれだけ生産性が高まることか...

[368: 匿名さん]

ここはハザードマップでも色がついていないし、地盤も悪くないお屋敷の跡地...
こういういい場所にマンションが建って、地盤の悪い低地に木造の老朽住宅が建つというのは皮肉な話だね

[369: 評判気になるさん]

ここは良い立地だよね。坂下の再開発でさらに便利になるのも嬉しい。今日播磨坂通ったけど、蕾になってたから来週あたりには咲き始めるんじゃないかな？残ってる部屋も限られてるし、桜の時期に現地見に行ったら気にいる人も多そうだし、完売も近そう。

[370: 匿名さん]

コロナショックで投機筋の参入が減った分、本当に住むつもりの人にとってはチャンスと言えるでしょうね。文京区内の他物件でもコロナショックでもMRはバラの園になっていると話題です。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>353 匿名さん

3期もありますよ

[372: 匿名さん]

三期もあるんですか？70平米の部屋はもう売れちゃったと思ってました。

[373: 匿名さん]

３LDK先着7380万の案内メール来たけど、６０平米２SLDKのことかな？

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
地階の60平米の部屋だと思います。3LDK表記して良いのかはわかりませんが。他の2つの地階の部屋はもう売れちゃったみたいですね。

[375: マンション検討中さん]

コロナの影響でこのマンションの販売スケジュールが緩やかになってるみたいですね。
不景気が気になるところですが、新築は中古に比べたらある程度価格は落ちにくそうに思います。このマンションも第二期、第三期と販売価格が上昇しつつ普通に売れていくのかなと見ています。

[376: 匿名さん]

スケジュールが緩やかと言っても竣工まであと1年以上ありますからね。コロナでだいぶ株価が落ちてますが、ここは国立小や窪町小狙いで実需で買う人がメインなので影響は少ないでしょうね。中古もほとんど選択肢がないですし。

[377: 匿名さん]

>>374 匿名さん
ありがとうございます。やっぱりそうですよね。3LDKっていう表記がすごく微妙ですよね。さすがオープン。

[378: 匿名さん]

コロナウイルスで自粛とはいっても、欲しい人は欲しいと思います。
ボーナスやお給料がきちんと支払われていくなら、購入検討する家庭がほとんどと思います。
むしろ金利が安い時ほど借入はしやすいんですよね。
あんまり多額を借りてしまうといけないんでしょうが、購入チャンスなのかもと感じています。

3LDKはテラスの避難通路と書いてありました。
ここには物を置いてはいけないなどルールがあったと思っています。
植木鉢も置いてはいけないんでしょうか。

[379: 匿名さん]

長期金利は少し上がってきているので固定使う人は影響はありそうです。とは言っても、まだまだ低い水準ですが。

プランがホームページ上でも公開されましたが、Ctはなんで奥の行灯部屋が居室扱いになるんでしょうか。居室2つが行灯部屋で、北向き地階となると結構採光が厳しい感じがします。テラスは表記上9平米ですが、避難経路部分含めれば25平米くらいありそうですね。おそらく経路をふさぐようなことが出来ないくらいじゃないでしょうか。

[380: 匿名さん]

子供を遊ばせられるテラスは貴重ですよね

[381: 匿名さん]

安く買えれば買いたい人がじっと注視している、声にならない声が聞こえてきそう

[382: 名無しさん]

隣の古民家と隣の隣の駐車場の地権者は、皆さん確認済みですよね。
同じようなマンションが、近接して建つ可能性は高い。

[383: 匿名さん]

Ctタイプは確かに1LDK＋2S のような気もしますね。
窓が無いですしエアコンの室外機もどこにも置けないような？

[384: マンション検討中さん]

たしかに
地下であり湿気もたまるかもですし
このような間取りはどうしてるのでしょうか
他のマンションのひともどうしてるのか、、、
夏は我慢しかないのか、、、?

[385: 匿名さん]

高台だから湿気がどうのこうのと言う話は普段から聞きませんね

水道の方も湿気がどうとか言う人がいましたが、江戸時代ならいざ知らず、現代はアスファルトとコンクリートで固められて今は湿気を問題にする人はいないようですが

[386: 匿名さん]

Ctタイプはよく考えたら上の階でも行灯部屋2つに北向きの内廊下だから条件あんまり変わらない。湿度も内廊下側も居室内も24時間換気でほとんど差がないだろうし、眺望より広いテラスが欲しい人にはお得な気がしてきた。

[387: 匿名]

地階の内廊下はエレベーター横かつごみ捨て場に通じているのが少々気になります。。。
経験がある方がいらっしゃれば伺いたいのですが、窓がない部屋は使用目的にもよるかもしれませんが、かなりストレスではないですか？

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん

このタイプ、複数戸あるんですね。
どこのデベでも変わりませんが、地階物件は価格的に納得できて永住目的なら良いと思います。

>>387

書斎として使う分には良いのかも。
あとトレーニング部屋とか？

[389: 匿名さん]

あ、最初のコメントは　386 さんに対してです。
スレ消費すみません。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
地階ってそんなリセール厳しいですかね？ジオも地階がありましたが、一階より高い価格でも先に売れてました。プランによる？