ラ・トゥール目白御留山

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-latour.jp/mejiro/

日立目白クラブ（旧学習院昭和寮）の敷地の一部が住友不動産によってマンションに生まれ変わります。

上皇さま（平成天皇）も生活された学習院の寮跡地。
近衛町邸宅街の中心。
広大な区立御留山公園を西に見下ろす高台。
山手線目白駅より8分、東西線・山手線高田馬場駅より6分。
歴史と風格、そして利便性をも兼ね備えた唯一無二の立地。

検討者・ご近所の皆さまと情報交換をお願い致します。

ラ・トゥール目白御留山

地　　名　　東京都新宿区下落合2-406-53他
住居表示　　東京都新宿区下落合2-13
交　　通　　JR山手線目白駅徒歩8分、東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩6分

用　　途　　共同住宅
構造規模　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上2階地下5階建

延床面積　　20834.82 ㎡
建築面積　　 4029.84 ㎡
敷地面積　　 8180.27 ㎡

建築主　　住友不動産株式会社
設計者　　前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者　　前田建設工業株式会社東京建築支店

着工予定　　2019/11/15
完成予定　　2023/03/31

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
どうせ定借か賃貸でしょう。この辺りは地位は高いのでしょうが、割高なわりにリセールは期待できないのかなと。

[22: 匿名さん]

スミフの賃貸なら超高級物件として成功する。

[23: 匿名さん]

こんな感じらしいですよ

[24: 匿名さん]

>>23
ありがとうございます。
すごいですね！　
一番狭い部屋でも100㎡以上！　広い部屋は280㎡！
分譲になったら定借とはいえ数億クラスです。
やはり超高級賃貸になるのでしょうかね？

[25: 匿名さん]

>>23 匿名さん
日立目白クラブの建築は残すわけですね。切り離して敷地ごと売るのか。その方が立地の風格を維持できるとみたか。

[26: デベにお勤めさん]

総戸数93戸みたいですね。2階は広いですね。地下にあたる部分に小さめの部屋もできそうですね。

[27: 匿名さん]

23さんの図面によると
「高台に地上2階地下5階を建てる」のではなく
「高台を削り取って崖下に7階建てを建てる」ということですね。
そして6階にエントランスを設ける、と。
まあ、よく新宿区役所の建築課が許可しましたねこんな計画。

吹き抜けが多用されてさすが高級物件と思いましたが、バルコニーの反対側は土に埋もれてるわけですから、吹き抜けは絶対に必要なのですね。

[28: 匿名さん]

93戸に対して74台分の駐車場はこのご時世まあまあでしょうか？敷地にゆとりがあるので。
台地の斜面に建てたマンションで思い浮かぶのはフォレストテラス鳥居坂（地下３階扱い）ですが、ここは敷地が広いのでどんな感じになるでしょうか。
現地見ましたが結構な高低差ですね。

[29: 口コミ知りたいさん]

>>25 匿名さん
戦前からの歴史をもつ付属施設や、地元住民が田中角栄に陳情して守った御禁止山の風景を成す竹林も破壊したので残したとは言えませんね
ただの近隣住民なので感覚が違うのかもしれませんが、歴史ある落合バッケの風景を潰しておいて「歴史ある高級住宅街」「おとめ山の文化」なんて標榜して売りに出すと思うとゾッとします。そういえば絵画館や富士見坂の景観を台無しにしたのも住友でしたね。

[30: 口コミ知りたいさん]

同地の昭和5年頃の写真だそうです
上皇様はじめ皇族方が過ごされた寄宿舎群も本館以外壊されてしまいましたね…
日立もろくに手入れしていなかったのでここ数年は廃墟化してましたが

[31: 匿名さん]

> 上皇さま（平成天皇）も生活された・・・

戦前なら不敬罪で捕まってるね。
まだ御存命だし。

[32: 匿名さん]

>>30
解体前までは山手線で高田馬場から目白に向かう時に見えた景色ですね。
その佇まいが消えたのは本当に残念です。

御留山公園を東西に分断して建っているのも住友のグランドヒルズ目白御留山。
本当に住友の環境破壊は許せません。

[33: 匿名さん]

現地知ってる人ならわかるけどここは道路がよくない。
奥まってるし駐車場入口まで何度も角を曲がるしアップダウンもあるし西に行くと階段。ある種の袋小路。そもそも目白通りから近衛町へ入るのも出るのもひと苦労。新目白通りからだと猛烈な急坂を登ることになるし。
ここに高級住宅93戸、駐車場74台。自家用車以外にもタクシーや宅配車両の出入りがあるからカオス化必至。なんで高田馬場側にサブエントランス作らなかったんだろう。元々近衛町は戸建て屋敷の街だからすでにマンションが増えて過飽和状態だよ。

[34: 匿名さん]

ここも、「愉快なお隣さん」＝ハードコア近隣住民クレーマーがキツそうですね。
初心者マークの方が連続投稿してるとこ見ると。

[35: 匿名さん]

完成が2023年春ということは販売開始はオリンピックが終わってからですね。
その頃の経済状況はどうなっていることやら。
　

[36: 通りがかりさん]

住友、住友というけど、この辺の昔からのお金持ちは、みんな住友グループで働いている、もしくは、住友家と姻戚関係にあるご家庭ばかりですけど。だから、変なものは建てないでしょう。
下落合・目白・中落合シティハウスしかり。
グランドヒルズ下落合しかり。

[37: 匿名さん]

>>36
べつに住友村ではない。
三井は最高峰のパークマンション2棟、パークコート2棟。
三菱も億ションの目白近衛町がある。
東急はドレッセとドエルパレステージの2棟。

この場所は三井にやってほしかった。。。

[38: 通りがかりさん]

三井は三井さんがいたからです。
彫刻家の方。
三菱はいない。
住友家関連は多いです。

[39: 坪単価比較中さん]

高田馬場から目白に向かう場合は半世紀前からあるUR高田馬場住宅が視界を遮っているのでは？

[40: 匿名さん]

ここにしてもガーデンヒルズにしても南側の眺望は良くないですよ。高田馬場ですから。

[41: 匿名さん]

この間取りの広さと敷地の贅沢な使い方を見ると
ラトゥールだね
車寄せも広くとってあるし代官山みたいな威圧感があるエントランスになるんじゃないの

[42: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[43: 匿名さん]

こんな感じらしいですよ
あくまで予定は未定状態ですね

[44: 匿名さん]

この通りできたら高級感ありますね

[45: 匿名さん]

エントランスかっこいいですね

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

傾斜地脱法マンションですね。
第一種低層住居専用地域に実質的に7階建て。
黒とガラスの外見はこの場所に似合いません。
さすが住友の悪趣味センス。
せめて自社のガーデンヒルズと統一感持たせろと思う。

[47: マンション検討中さん]

>>45
外廊下かぁ。残念。グレード高くないんですね。
地下2階から地上1階までは吹き抜けあるとはいっても超ウナギの寝床の奥行き。
各階ゴミ置場でなく地下5階にしかないのもガッカリ。

[48: 匿名さん]

わざわざ吹抜けを設けているようなので採光窓付の内廊下では？
超ナロースパンは残念だが。

[49: マンション検討中さん]

いま風でいい感じですね！
結局のところ通常の分譲ですか？
定期借地権？。。賃貸？。。
通常の分譲なら即買います。

[50: 匿名さん]

>>48 匿名さん

いやいや各階平面図によれば北側外廊下がありますよ。
2戸または3戸に1機のエレベーターなら高級マンションですけど長ーい外廊下ならフツマン。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん

北側は崖なので外廊下ではないんじゃないですか？
建物内に内廊下だと思いますよ

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん

ああ、そういう意味では内廊下か。たしかに。
南面以外の開口部は吹き抜けになるんだね。

でも延々長い廊下を歩くのは勘弁だな。
ガーデンヒルズみたいな構造にして欲しかった。

[53: マンション検討中さん]

確かにガーデンヒルズは平置き駐車場も多く、エレベーターも多く、理想的なマンション。今の時代、ガーデンヒルズレベルのマンションは建てられない。

[54: SDGs推進部]

子育てを考えたときに、自宅がみどりを盛大にはぎ取った上に、地下5階で建築規制をすり抜けたマンションだっていうのはけっこうハンデかな。子供をESGに進ませようとした場合、家庭の哲学の根底が揺らいでしまう。お隣の公園を借景にして「緑豊かな」とか詠っちゃうだろな。

[55: 検討板ユーザーさん]

45の図面を見ると、地上２階と言いつつ実際に近衛町側から見えるのは最上階だけ。エントランスもここにある。
目白クラブ本館からの見え方に配慮したようだ。
それにしても地下５階はすごい。エントランス入ってエレベーターで６層下る感覚ってどうなのだろう。隣地を買収して低層部にサブエントランスを作れなかったのか。高田馬場駅へ近くなるのに。

吹き抜けは地下２階から地上２階の４層だが、一番下だと光はまったく入らないだろう。

[56: マンション掲示板さん]

>>46 匿名さん
多分場所的にも分譲企画するならグランドヒルズ
でもグランドヒルズならこんな尖った建築にはしないと思う
他にも同じ時期にグランドヒルズ立ててるんだから
部材も考えればいつもの系統に落ち着くはず

こここ予想の雰囲気はほぼ代官山ラトゥールと似てると思う
だから自分の予想は賃貸ラトゥールだと思う
まぁ自分で払わない経費落としの賃料だから、駅からの導線なんて気にしないでタクシー、運転手付きとかを想定してるんでしょ
分譲なら高田馬場側にもサブエントランス作って駅近にするだろうし

[57: 匿名さん]

>>45　さんの図面を見ると、地下4階のおとめ山公園側に歩行者・自転車通路と記載があるので、サブエントランスがありそうですね。こちらなら少しは高田馬場が近いでしょうか。

あと各階の共用施設とだけ記載があるところがもしかしたら各階ゴミ置き場の可能性あるかもしれませんね。

[58: 検討板ユーザーさん]

>>57 匿名さん

鋭い！サブエントランスですね。
これで高田馬場徒歩5分になります。新目白通りの信号や西武新宿線の踏切はカウント外なので。
プラウドよりずっと条件のいいマンションです。

[59: 通りがかりさん]

>>32 匿名さん
？？？
あそこも、となりもマンションみたいな1軒屋だったよ。元々、あんた余所者でしょ。
丸わかり。

[60: 匿名さん]

敷地ほとんど削っちゃったね
由緒ある土地なのに無残なものだ

[61: 匿名さん]

ここはハザードマップにかかってるんですけど、削って固めたらハザードマップから外れるんですかね？
バウス御留山はハザード上なのに値段が高いんですよね。ここも高いのかなぁ…

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
ここは建物自体が土止めみたいなものだからハザードは解除されるんじゃない？
こういう崖地マンションって脱法だと叩かれるけど、意外と安全面ではいいのかも。もちろんちゃんと工事していたらの話だよ。

[63: 匿名さん]

新宿区の資料がありました。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000272667.pdf

[64: 匿名さん]

反対運動のサイトがあったのですね。
「目白ヶ丘幼稚園周辺の交通安全・環境を守る会 」
https://shimoochiai2kankyomamoru.jimdosite.com/

新日本建設の「たぬきの森」計画の時は大盛り上がりだったのに、こちらは鳴かず飛ばず。
訴えかけ方の違いでしょうか。
それとも住友＋日立という大企業絡みなのでメディアが取り上げなかった？

台地をまるごと削り取ってしまう地下5階建てなんて、たぬきの森よりも適法性に疑義がある計画だと素人目には思えますけどね。

[65: 名無しさん]

私事ながら、先日竹田助雄氏がおとめ山公園開園の経緯を記した「御禁止山　私の落合町山川記」を読みました。
地元の印刷工場長の筆者が大蔵省の寮建設に文化人・住民・政治家・メディアの総力をあげて立ち向かう姿に感動しました。
こういった先人たちの途方もない尽力で守られた緑を破壊した上で商売に使う日立・住友。ここの関係者や入居者がいかに地域に尽くしていようと、ここまで先人や地域住民を侮辱した以上おとめ山を名乗る事だけはしないでほしいし、感情的にはおとめ山公園に入らないでいただきたいくらいです。

[66: 名無しさん]

もう一つ知った事ですが、同地は昭和二十八年に日立が学習院側から譲り受けた土地だそうです。
それを堂々と破壊してカネにするという日立根性には敬服します。
それにしても一昔前なら学習院の学生や教授が反対運動しそうなものですが...

[67: 匿名さん]

日立は企業としての節度よりもカネだったのでしょう。
そこへ学習院や皇室と独特のコネクションがあるらしい住友が組んだという、この土地にとっては何とも言えない成りゆき。
ガラス張りのチャチいマンションが数年後に完成します。

[68: 通りがかりさん]

>>65 名無しさん

政治家は自民党だよ。
共産党や公明党はな～んにもしとらん！
自民党の池田正之輔さん(元科学技術長長官で中落合在住）が角栄に直談判して何とか一部が残された。

[69: 匿名さん]

売ったのは社員寮だった部分ですね。
社員寮はあちこちにあるので、違う場所の寮を高層化等で敷地を節約して目白は閉鎖したんですよ。
社内では無駄を徹底的に省こうとしてますから、余計な施設はどんどん売却してカネにしています。
保養所なんか昔はたくさんありましたが、今はほとんど残ってません。
目白クラブは家族で食事したことありますが、貴賓室みたいな個室で豪華なフルコースを食べてワインを飲んでも1万円しません。
社員ですから。

[70: 匿名さん]

>>69
日立は売却したんじゃなく定期借地権を設定したんだよ。
形式上は学習院や皇室に配慮したことにした。
それにしても現地を見ると酷い有様だね、高台がまるごと消えてる。これで地下5階なんて詭弁だよ。

[71: 通りがかりさん]

“平成天皇”とはなんと不敬で非常識な。
諡号は崩御の後のものであってご健在の時には大変不吉で失礼極まります。
常識知らずも甚だしい。

[72: 匿名さん]

>71
諡号じゃなく追号じゃね？ネトウヨさんw

[73: 通りがかりさん]

このあたりだと、住友は信用あるからね。
住友家との親戚だらけ。
少し前なら住友村と言っても過言じゃなかった。
だから、住友系のマンション多いだろ。
元々の金持ちが斜陽で等価交換したマンション。
三井もある程度。
三菱系は少ない。
大島子爵の土地も、大東京飯店オーナー(歌舞伎町華僑の3ボスの１人）から訳のわからんデベのマンションになったろう。
朝から白いロールスで出勤していたなぁ～。
ゴルフの打ちっぱなしまであった大邸宅。
みんな元々の土地持ちの関係筋のマンションが建つ。

[74: メゾネット求む]

ワンルームや2LDKみたいな中途半端なマンションは要りません。場所を考えてください。
メゾネットなどの広さや目白界隈でリッチな方々が納得して入れる建物をお願いします。

[75: 匿名さん]

>>74 メゾネット求むさん

心配しなくても公園側最上階は280平米以上。
キミの家の敷地より広いよ。

[76: 匿名さん]

工事は進んでますがその後の情報は途絶えてますね。
本当に分譲するのかしら。

[77: 名無しさん]

ここら辺だとグランドヒルズ目白御留山が一番高級だけどそれを超える物件になるかね？

[78: 通り過ぎた人さん]

先日、日立目白クラブ内のレストランにある貴賓室を予約しようと電話したら新型コロナの関係で年内休業がっかり。

ここにあった元日立寮は古いし耐震補強などしたらペイしないから売却して正解じゃないかな。いつまでも不良債権持っていてもね。

[79: 匿名さん]

>>78
正確には売却じゃないんだな。
土地は日立が持ったまま住友が定期借地権のマンションを建ててます。

[80: マンション検討中さん]

その後、ここの土地の新情報はだれか知りませんか？

[81: 匿名さん]

工事は着々と進んでるけど販売は来年半ばからじゃないかな。
来年3月になって、やっと完成2年前になるわけだから。

[82: 匿名さん]

もしもココを真子様ご夫妻が購入したら話題になるでしょうね。
スミフには過去にも実績があるので、あり得ない話ではないと思いますが。

[83: 匿名さん]

今年はこちらの分譲が始まるでしょう。
都内屈指の高級物件間違いなし。
野次馬として見守りたいと思います。

[84: 匿名さん]

近衛町グランドキャニオン。
崖の上にチラリと見えるのが日立目白クラブの本館です。

ここから地下5階地上2階建ての建設が始まります。

[85: 通りがかりさん]

ラトゥールになるって聞いたが

[86: 匿名さん]

>>85 通りがかりさん

マジ？
ラ・トゥール、新宿区内の某2物件しか行ったことないけど住民層が微妙だったなぁ。彼らは目白には馴染まないと思うよ。

[87: マンション検討中さん]

>>85 通りがかりさん

近くに新宿ガーデンがあるけどまた作るのかな？

[88: 匿名さん]

まあこういう難しい構造のマンションだから完成後もいろいろあるだろうし、土地所有者の日立も70年後に揉めるのは嫌だろうから、スミフがずっと所有して賃貸にするのは得策かもしれないね。芸能人がひっそり住むには意外といい場所なんじゃない？

[89: 匿名さん]

現在、賃貸に住んでいて、これまでいくつかのラ・トゥールも転居先の候補に挙がってきたが、ラ・トゥールは定借3年契約（更新可）ってのがネックで候補から外れるんだよな。更新時にガンガン値上げしてくるらしいし。
まあ、そんなことを心配する層は相手にしていないということだろうが。

[90: 評判気になるさん]

ラ・トゥールなどの賃貸だったら残念だな
やっぱり借地権という情報は間違いないのかな？
７０平米、ほどほど手が届きそうな所有権だったらうれしいなあ

[91: 買い替え検討中さん]

ここなら、オーケーストアまで徒歩圏内ですね。

[92: 匿名さん]

第６８回新宿区景観まちづくり審議会の資料によれば、

＜設計概要＞
敷地面積：8180.27平米
建築面積：4029.84平米
延床面積：20834.82平米
占有面積帯：93平米～287平米

とある。
最低93平米ということになるかと思われるため、庶民には手が届かない間取りになりそう。
賃貸だったら家賃50万～150万円くらいかな...分譲にしても1億の前半では買えないだろう（定借でなかったら2億超かな）。

[93: マンション検討中さん]

その後ここの物件進捗情報だれか知ってたら教えてくださーい。
また、その他周辺で屋内車庫で建てそうな未公開マンション情報があれば教えてくださーい。

[94: マンション検討中さん]

この物件なにも正確な情報がでてこないね

住友不動産は方向性が決まってないのかしら

[95: 匿名さん]

近くの公団の団地は、そろそろ建替時期だと思うのですが、どなたか建替計画等の
情報ご存知ないですか。

[96: 坪単価比較中さん]

分譲ではなく、賃貸住宅であることは間違いないみたいですね。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/190172_011.html

[97: 匿名さん]

>>96 坪単価比較中さん

意外に低仕様というか金かけてないね。
賃貸だから永く住む前提じゃないんだろうね。

[98: マンション検討中さん]

賃貸で93戸ですか。一戸あたりの広さが凄いことになりそうですね。

[99: 匿名さん]

>>95 匿名さん

公団の団地ではなく東京都住宅供給公社が分譲した共同住宅です。
築52年経過している旧耐震基準の建物です。耐震診断済みですが耐震補強工事は行っていないはずです。必要がなかったのかは不明です。

こちらは建築時に特定街区の指定を受けて容積率が割増されてます。本来なら準工業地域・容積200％ですがそれ以上の規模があります。
ですので他の古い団地やマンション建替のように「余っている容積分の部屋を販売してコスト回収」が不可能。

おそらく修繕しながら行ける所まで行くのでしょう。現在2LDKの中古が3000万円程度で取引されています。15年住んだらじゅうぶん元を取れる感じでしょうか。

[100: 匿名さん]

ここは、賃貸です。93戸。

[101: 匿名さん]

竣工まであと1年。
募集が始まるのは半年前くらいでしょうかね。

[102: マンション検討中さん]

「ラ・トゥール目白御留山」のようですね。

[103: マンコミュファンさん]

最小のお部屋が100平米～とは余裕がすごい。賃料がおいくら位になるのか楽しみですね。
https://www.sumitomo-latour.jp/mejiro/

[104: 匿名さん]

>>103 マンコミュファンさん

＞総戸数92戸(広告対象外住戸80戸含む)
って書いてありますが。80戸は一括で借り手が決まってるのでしょうかね。
それともスミフ以外の業者が募集する？　ケン・コーポレーションとか。

[105: マンション検討中さん]

https://www.sumitomo-latour.jp/mejiro/

やっぱり賃貸なんだ、、

[106: 通りがかりさん]

>>105 マンション検討中さん

２つ前のレスくらい読めよ

　

[107: 匿名さん]

どんな天上人が住むんだろう。

[108: 口コミ知りたいさん]

専有面積 101.82㎡～311.54㎡
今どきの戸建ての敷地より広いですね。
311㎡はラ・トゥール全部の中でも最大面積かも知れません。

土地柄は良いものの千代田区港区でもない下落合。
高級賃貸に長けている住友ならではですね。

[109: 通りがかり]

外の幕が一部外れて、外観が見えてきましたね。

[110: 周辺住民さん]

>>109 通りがかりさん

先週撮影したものです。
下から見ると存在感があります。

[111: 通りがかり]

311.54平米、賃料340万円。
さらに保証料1年目30%～。
ふっ、円安だし安いアルね♪　なんてね

[112: 匿名さん]

>>111 通りがかりさん

意外に高くないんですね。びっくりです。

それはそうと、分譲マンション検討板にあるこのスレッド、完全賃貸物件なのに消されないどころか公式HPの追加など情報アップデートに対応してるｗ
サイト管理者側もここでの情報交換を認めているんですね。

[113: 名無しさん]

>>105 マンション検討中さん

そもそもラトゥールで分譲とかこれまであるんでしょうか？

[114: 匿名さん]

>>113 名無しさん

セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿には中古で流通している部屋がありますが、これは元の地権者が取得したものを売却した分です。
こちら目白御留山は地権者がいない、というかそもそも借地の上にスミフ100％出資で建てるので全部の部屋が賃貸になります。

[115: ご近所さん]

さすがにこのスパンで3住戸だけというのは迫力がある

[116: ご近所さん]

>>115 ご近所さん
間違えた
この棟は西向きで公園側が正面だから、見えてる3つの窓は1軒の住戸の側面だ　すごすぎw
この南西角って賃料どれくらいなのか興味がある

[117: 匿名さん]

山手線の車窓から見えるようになりました。ガラス張りのフォルムが目立ちます。
新宿から池袋に向かって線路東側のガーデンヒルズと西側のここ、両方で「ここからが目白。部外者立ち入り禁止」と言わんばかりの圧倒的区切り感が漂ってます。

[118: 匿名さん]

広告対象外住戸がほぼ占めているということは一般販売は１０戸くらいになるんでしょうか？
広告対象外というのは事業者住戸とは違いがあるのでしょうか？
分譲と賃貸と両方あるマンションはトラブルが多いと聞きます。これだけ分譲以外の住戸が多いと将来の売却にも影響が出来るというのは
懸念されます。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん
このスレは分譲板にありますが本物件は全戸賃貸ですよ。

[120: 匿名さん]

配達行ったら本社の方がいて、ずっと入口の前で仁王立ちしてて入れなかったので、｢あまり入口の所に立たないでもらってもいいですか？｣って優しく言ったら、｢おい?お前誰のおかげで入れると思ってんだ！二度と入るな?｣って逆ギレされました。

これは私が悪いのかな？