パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1801/

所在地：神奈川県川崎市高津区下野毛３丁目８７８－４他５筆（地番） 神奈川県川崎市中原区宮内１丁目１４０１－６他１筆（地番）
交通：南武線「武蔵新城」駅　徒歩15分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
　　　東急田園都市線「高津」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
間取： 3LDK
面積：67.21㎡～73.87㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・ＪＲ西日本プロパティーズ株式会社・株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1: マンション検討中さん]

ずっと気になってますが中々更新されませんね、、

[2: デベにお勤めさん]

ほぼ外観は完成しています。

販売経費削減で、棟内にモデルルーム事務所をかまえて竣工売りをするのでしょう。

前建てがひどく、駅徒歩もいまいちな物件ですから
坪単価230以下でしょうか

[3: 匿名さん]

前建てがひどいという点が気になってしまいましたが、
これについては現地で確認すると良いのかなと思います。
幸いにも竣工売りということになりそうなので、
室内からの確認もできるでしょう。

場所的にも公園や河川敷などがあって、
スポーツや散歩や緑の好きな人には好まれそうな環境なのでは。
駅が少し遠めでも環境面を重視したい人には良いかも？
あとは価格にどう反映されているかにもよるのかな。

[4: 匿名さん]

建築前に販売開始されることが多いのですが、既に竣工していて実際の物件を見れるのは嬉しいですね。
これだと設備もですが、部屋のイメージがつきやすいので良いと思います。
最寄り駅までパスで行くという距離ですが、物件内容次第ではあまり問題ないかもしれないなと思いました。

[5: 評判気になるさん]

>>4 匿名さん
最寄駅は武蔵新城なので徒歩15分。この場所から新城駅までのバスはないです。

[6: 匿名さん]

最寄り駅が徒歩15分はちょっと辛いですね。バスの選択肢がないとなると更に。
自転車で行くとしても駐輪場を借りないとだめでしょうから、武蔵小杉駅や高津駅を経由する場合は直接バスで行くのも一つの手ですね。
公式サイトの案内だと5分間隔でバスが来るらしいですし、その位の本数が出てれば座って行けることを期待したいところ…。

[7: 名無しさん]

ここって去年の台風で水没したところでしょうか？

[8: マンション比較中さん]

予定販売価格 3,400万円～5,800万円台※100万単位
予定最多販売価格帯 3,900万円台※100万単位
間取り 3LDK
専有面積 67.21㎡~73.87㎡
バルコニー面積 9.95㎡~14.82㎡

公式サイド価格帯が更新されました。

[9: マンション検討中さん]

新城駅近隣(新城1丁目、2丁目)で野村不動産(115戸)、三菱地所(48戸)の計画があるようですね。
お値段は相当違うんでしょうが。。

[10: 匿名さん]

徒歩15分という距離は戸建てならいいですが、マンションとなると売却時に損になる可能性があります。
マンションの良さは利便性の良さ、住みやすさの良さがないと
メリットが大幅に減ってしまうということもありますから、距離は慎重に考慮したいところ。

そのほか、住みやすい環境で静かな環境、住むのに適している、バスが利用できるなど
駅から遠くてもメリットがあればいいです

[11: 匿名さん]

マンションだと駅徒歩10分を超えるとバス便扱いになって資産価値は期待できない。

[12: 匿名さん]

武蔵新城の駅周辺は飲み屋が乱立していてガラの悪いヤンキーだらけ。少し歩くと閑静な住宅街なのに惜しい地域。マンションの立地的には寂れた工場に囲まれていて夜は真っ暗でひと気がないしパークホームズのブランドが無かったら微妙な物件だと思う。等々力大
橋は用地買収すら殆ど進んでないのに大々的に売り文句にして問題ないのか疑問が残る。

[13: 匿名さん]

計画だからってことで逃げるよ。過去に新川崎の跨線橋、長津田のペデストリアンデッキ直結を謳って遅れたけどしれっとなんてケースがある。出来ればラッキーくらいの気持ちで判断しないと。

[14: 匿名さん]

パークホームズブランドでも、長谷工施工、販売代理って実質長谷工物件だったりする。

直床なんてお粗末な仕様も出てきてる。

[15: 匿名さん]

パークホームズブランドでも、長谷工施工、販売代理って実質長谷工物件だったりする。

直床なんてお粗末な仕様も出てきてる。

[16: 匿名さん]

ソフトサービスネタ切れなのか、セゾンカードの永久不滅ポイントなんて。ポイントは不滅だけど交換比率変わって実質減ったなんてことしてるのに。詐欺まがい。

[17: 名無しさん]

>>14 匿名さん
長谷工・・・・・安っぽいイメージしかない。
CM鬱陶しいし。

それに南向きの部屋は一つもないな。
Ｌ字よりレ字になってる。

[18: 匿名さん]

>>7 名無しさん
そうですね
この辺りで1メートル前後でした。

[19: 名無しさん]

>>18 匿名さん

本当でしたね。

17ページ
http://www.ajg.or.jp/disaster/files/201910_Typhoon19002.pdf

[20: マンション比較中さん]

>>17 名無しさん

安っぽいイメージの具体的な事例がありますか？
大手ブランドのメンションはほどんと長谷工がやっていますが。。。

[21: 匿名さん]

間取り図からだけでも二重壁、ALCとコストダウンなのが分かる。これで直床だと完全長谷工仕様。

[22: 名無しさん]

>>21 匿名さん
白金の駅近タワーですら長谷工の時代ですからね。バス便でコストかけて価格上げたらそれこそ売れない

[23: 匿名さん]

>22

The SKYかな。あれは大林とのJV。躯体は大林でしょ。

[24: ご近所さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[25: マンション比較中さん]

>>7 名無しさん

おっしゃる通りです。
既に調べられる。

http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=40

[26: 匿名さん]

収納率が高いというところはポイント高いかな。マルチクロゼットは使い勝手がよさそうだし、
シューズボックスの収納力もかなりあるので、ファミリー世帯からすると十分な収納です。

一方立地ですが、駅からの距離はやはりデメリット。
バスは利用できますが、天候や交通状況によって、遅延が多いバスは時間が見れないのが難点。

スムーズに駅まで行くなら自転車利用がスムーズかな

[27: マンション検討中さん]

浸水エリアという話が気になる。

三井にしては3500万円は安いと思ったら、それを考慮された値段？台風での浸水時は建設中だったのか、その後に浸水対策がとられているのか知りたい。

[28: 通りがかりさん]

エントランスは浸水エリアなはず、向かいの空き地は元は加瀬倉庫、浸水酷くてかはわからなが撤退しましたね

[29: 匿名さん]

ソフトサービスの内容は食配ステーション、レンタサイクル、宅配ボックス、新聞宅配などいくつか便利そうなサービスが用意されているようですが、中でも第三者管理方式導入が目に止まりました。
これって管理組合を業者に完全に任せるという意味ですか？

[30: 匿名さん]

第三者管理方式導入は外部専門家に任せることですよね。
士業系やNPO法人のマンション管理組合など。
知識があるので的確な判断をしてくれますが、有償の場合は住人にその負担が回ってくるのではないでしょうか。

[31: 検討板ユーザーさん]

>>30 匿名さん
第三者とは三井が選ぶのでしょうか？管理会社と同じでは不当に管理委託費が上がりそう

[32: 匿名さん]

ということは、たまに集まって話し合いとかをする必要もないってことなんでしょうか？役員が回ってくるとかいう心配もなしとか？それぞれの家庭で事情も生活リズムも違っているでしょうから、そういう面倒なものは無いとありがたいと思う人もいるでしょうね。中には役員をやりたい側の人もいるようですが。有償となるとおいくらくらいになるものなのでしょう？

[33: 周辺住民さん]

等々力大橋はこのマンション住民に限らず実現してほしい事ですが、10年以内に竣工する可能性はゼロといっていいでしょう。なんにも進んではいません。

[34: 匿名さん]

江戸時代は防波堤の外側みたいですね。

[35: 匿名さん]

昔はこんな感じですね。

[36: 匿名さん]

第三者管理方式導入、いいですね。
はじめてこういった方法を聞きました。

マンションの総会って1年に1回あるんでしたっけ？
総会以外にも管理が外注できるなら助かります。
町内会の掃除とかも面倒なので（うちだけかもしれませんけど・・・）、できるだけ外部委託だとありがたいです。

[37: マンション掲示板さん]

>>28 通りがかりさん
完全に浸水エリアでした。相場に比べて安すぎると思ってめちゃめちゃ調べましたが、ハザードマップ上問題があるだけでなく、実際19年の台風では近くの西宮内保育園や施設みやうちは完全に一階は水没。マンション前の道路も浸水し、向かいのトランクルームの前に災害ゴミが積まれている画像もありました。このあたりが何か対策されているのか聞いてみないとこわいですね。

[38: マンション検討中さん]

先月に現地まで歩きましたが、周辺より土地の標高が低いのがすぐにわかります。2019年のこのマンション周辺の台風被害はTwitterで検索すると結構写真が出てきますよ。貼り付けませんが興味があれば調べてみてください。

土地の取得費安いと思うのですが、それでもこの値段なんだなぁとため息が出ます。

[39: 匿名さん]

最多価格帯3900万円台とのこと。120戸のうちのどれくらいの割合がその価格帯になるのでしょう。

なんとなくの印象ではありますが、東急東横線「武蔵小杉」駅、東急田園都市線の駅最寄りのマンションとなるとかなり高額になるものだと思っていましたので、こちらはそれらに比べるとかなり買いやすい価格に思えるのは自分だけでしょうか。

バス利用で駅が遠いという理由でこういう価格帯になっているのではと思われますが。あと、駅徒歩圏の物件よりちょっとだけ広さも確保できている感じもしますが、気のせいでしょうか。

[40: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん

なんで小杉と比較するんだよｗ
周辺の宮内二丁目、三丁目、同じバス利用だけど相場は5000万円くらい。パークホームズというブランドなのにこの価格設定は浸水エリアを考慮してるからだろうが。

[41: マンション掲示板さん]

>>40 通りがかりさん
クレヴィア小杉御殿と比べても格安。浸水エリア以外にも何か安く設定してる条件がありそうですが

[42: 通りがかりさん]

>>41 マンション掲示板さん

クレヴィア小杉御殿は一応小杉までは徒歩圏内、それに目の前は緑地ですが、本物件は準工業地域で周りは工場ですぐ近くに生コンエ場がありますので立地条件に格差があります。クレヴィアも浸水エリアですけどね。

[43: 通りがかりさん]

近隣に住んでおりますが、クレヴィアとは用途地域も周りの環境も違います。
ハザードマップでも多摩川が氾濫するとほぼこのエリア全域浸水になるかと思いますが、宮内の中でも大分差があります。それに一昨年の台風は氾濫したわけではなく土地が低い場所に水が集まったせいだと思います。

[44: マンション検討中さん]

一昨日の昼間、緊急車両がきてませんでしたか？

[45: 通りがかりさん]

>>38 マンション検討中さん

元々富士通のアメフト、少年サッカー等の練習グランド。土地取得は2017､18年頃だと思いますが、取得費用はそれほど安くは無いですね。
ただ、仕様は他の物件に比べて細かいところで落とした事、19年の浸水により、この辺りの大手デベにしてはかなり安いと思います。

この価格帯で厳しいのなら、三流デベ案件しかないかと…

因みにオリンピック後、コロナ等で下がると思われがちですが、用地取得、人件費、建材等は上がっているので暫くはジリジリと上がるでしょう。

[46: 匿名さん]

閑静な住宅街ですね。
駅までの距離は確かにあるのですが、
街並みは静かで自然も残りとても住みやすいため
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめだと思います。
バス通勤というのがちょっとネックではありますがね。。

[47: 通りがかりさん]

閑静な住宅街？
街並みは静かで自然も残りとても住みやすい？
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめ？

周りは貸倉庫、工場ばかり。
馬鹿デカい生コン工場もある準工業地域。
おまけに多摩川氾濫しなくても低地で浸水した。

[48: 通りがかりさん]

パークホームズ市ヶ谷の工事中断とその対応を見るに、三井の物件自体信じられなくなりますね…
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/660619/

[49: マンション検討中さん]

>>48 通りがかりさん

リンクありがとうございます。
建築確認ですか、このマンションどうなるんですかねぇ。

建築確認といえば、耐震偽装事件で話題になった元建築士や
イーホームズを思い出します・・・

[50: 匿名さん]

準工業地域の定義を調べると主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域で住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域となっています。
マンションの近くに生コン工場があるそうですが環境悪化の恐れはないんでしょうか？