シティハウス下目黒ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス下目黒についての情報を希望しています。
旧東京学園跡地に建てられるみたいですね。
インテリアストリートにも近くて気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151154

所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分
　　　東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分
　　　東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.24平米～100.35平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: マンション検討中さん]

入居した途端に築一年になるんですね…。

[282: マンション検討中さん]

>>278 マンション検討中さん
購入時に確認しましたが、メンテナンスは代行業者を雇って実施するそうです。
とはいえ、あと数ヶ月で出来上がるのなら、遅くとも年内には入居したいものです。。

[283: 名無しさん]

>>282 マンション検討中さん
本日現地周辺を見てきましたが、建物はだいぶ完成していました。かなりオシャレで格好良い外観で最高でした。
ただ、それなのに入居が10ヶ月後なんて、かなり残念ですよね。
内覧会後の補修に時間がかかるとかが理由の様ですが、正直なんとかして欲しいです。代行業者がメンテするとはいえ最低限のことしかしないでしょうし、完成後10ヶ月他人が出入りするのもなんとなく嫌ですし、かなり残念です。
特に他の物件が2-3ヶ月程度で入居なのに、なぜこの会社だけ。

[284: マンション検討中さん]

>>282 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
住宅ローン減税の入居期限の延長が正式に決まることを祈るのみですね。。。

[285: 周辺住民さん]

小さい子供をお持ちのご家庭は、小学校と中学校はどちらに通わせる予定なのでしょうか？小学校でしたら近接の不動小学校一択のような気もしますが、中学校は正直どうしようか悩ましいです。大鳥中学校が近いようですが、そこまで近くはないでしょうし、その他の中学校を検討してみてもいいのかなぁと思ってます。
何かお考えの方がおられたら、教えてください！

[286: 名無し]

>>285 周辺住民さん
小さい子供がいる購入者ですが、我が家は不動小学校→中学受験を検討中です。やはり、子供がいる家庭としては小学校が近いのは安心ですね。

[287: マンション検討中さん]

この辺りの小学校に通うお子さんたちは大体どのくらいの割合で中学受験されているのでしょうか？ご存知の方がおられましたら教えて下さい。

[288: 名無し]

>>287 マンション検討中さん
どうなんでしょうねー。目黒区全体だと私立中学校進学率38.5%らしいですね
https://gentosha-go.com/articles/-/25781

[289: 評判気になるさん]

スーモからB棟(南棟)の掲載がなくなりましたが完売したのでしょうか。
外観かっこよくできあがってきていますね。

[290: 通りがかりさん]

>>168 評判気になるさん

私も見ました。1週間程度で掲載終了になっていました。3LDKの東側2階だったと思います。

[291: マンション検討中さん]

ここ、どんどん値上げされてるようですね。
一階の部屋も当初から500万円程値上げされてるようです。

[292: 名無し]

>>291 マンション検討中さん
そうなんですね。当初の計画より売れ行きが早いのでしょうか？
まだ戸数は残っていそうな気もしますが、住友はそもそも竣工前に売り切るような計画は立てていないでしょうし

[293: 住宅検討中さん]

>>292 名無しさん
289さんの書き込みにもあったように、B棟は完売したのかもしれませんね。

[294: マンション検討中さん]

当初想定していたより売れるスピードが早いと、特に年明け以降売れていると営業の方が仰っていたように記憶してます。油断してるとどんどん値上げされそうですね。

[295: マンション検討中さん]

>>291 マンション検討中さん
一階の部屋とは実質地下の部屋ですよね？金額としては、どのくらいになっているのでしょうか。

[296: マンション検討中さん]

>>295 マンション検討中さん
地下一階ではなく地上一階(実質2階)の事を言っておりました。
紛らわしくて申し訳ありません。
ちなみに、地上一階(実質2階)の3LDKは8,800万程度で、東の地下一階の部屋はまだ価格は出てないようですよ。

[297: 名無し]

>>294 マンション検討中さん
そうなんですね。情報ありがとうございます。賃貸住みの実需層の購入検討が加速したのかもしれませんね。年明けぐらいから都内マンション価格が上昇していることがハッキリしてきましたし、これ以上待つのは危険という判断が進んだのかと。

[298: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん
ありがとうございます。
スーモですと3階(実質地上2階、建物上の位置付けは3階)の3LDK部屋でも8800万ですので、他の階も値上げされていそうな感じですね。。。

[299: マンション検討中さん]

スーモの表示価格の幅は「6600万?1億0500万」だった気がしますが、今は「6900万?1億1000万」になってませんか？間違ってたら、すみません。

[300: 名無し]

>>299 マンション検討中さん
確か6900万?1億500万だった気がします。最安値は変わらずで、最高値が上がっているのかも。

[301: マンション検討中さん]

電チャリの希望者数に比較して、電チャリが置ける駐輪場所が少ないかもしれないので、希望する駐輪場の抽せんに外れたら困ります。電チャリ利用者でこのマンションを買う方は、この点について、どのようにお考えでしょうか？

[302: マンション検討中さん]

駐輪場に出入りするEVが1台なので、朝の混雑時は時間がかかるかも。

[303: マンション検討中さん]

B棟は全部売れちゃったんですかね？南向きだから早いのか。外観などよく気になりますね。

[304: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん
B棟は２月に入ってからポンポンと売れたようで、竣工前に完売しちゃうとまずいということで、販売を止めてると聞きました。

[305: 評判気になるさん]

>>304 マンション検討中さん
そうなのですね！B棟が竣工前に完売してしまうのがなぜまずいのですかね、、
C棟はまだ売り出されていないようですが、竣工後の販売なのでしょうか。

[306: マンション検討中さん]

>>305 評判気になるさん
理由は聞かずでしたが、販売計画とかも関係しているのかもしれないですね。C棟はどうなんでしょうね。

[307: 名無し]

>>304 マンション検討中さん
なるほど！竣工後に「もし南向きが残っていれば買ったのに、、、」という人が出るのを防ぐために若干数残す作戦なんですかね。

[308: 評判気になるさん]

>>304 マンション検討中さん
B棟って最後いくらくらいだったんですかね。3LDK悩んでましたが。竣工後だとまだあがるんですかね。

[309: 評判気になるさん]

>>308 評判気になるさん
最後スーモに掲載されていたのは、確か3階のお部屋で8800万でした。A棟(西棟)も同じ価格ですね。
竣工後も今の流れだと値上がりしてもおかしくなさそうです。

[310: 評判気になるさん]

>>308 評判気になるさん
竣工後だと完成した外観や部屋を見ることができるので、高値でも売れやすい(実物を前にしたほうが購買意欲も湧きやすい)と聞いたことがあります。
竣工後にもう少し値上げしても売れるだろうとの勝算があるほどの売れ行きなのでしょうね...

[311: マンション検討中さん]

>>308 評判気になるさん
すみふは今期の売上計画は達成しているようですし、販売ペースを緩めて来期に計上(完成後販売)したいのではないでしょうか。
検討中にこう頻繁に値上げされると、正直なところ購買意欲はどんどん低下していきますね。
最終的には手が出せない金額になってしまうことへのただの妬みかもしれませんが。。

全体の販売状況は非公開(一部分的には教えてくれますが)、完成後販売でも何ら問題ない、これがすみふのやり方なんだと知りました。

[312: 職人さん]

>>311 マンション検討中さん
売上調整かどうかは正直よくわかりませんが、いずれにしても完成から入居まで10ヶ月程度という事実は到底受入れ難いですね。
一応、最低限の部屋のメンテは業者がやってくれる様ですが、どこまでちゃんとやってくれるのやら。。。
営業に聞いてみたら、内覧会後の引渡し前修繕をする工事の職人が手配できなかったとか言ってましたが、それを聞いてより不信感が高まりました。

[313: マンション検討中さん]

>>312 職人さん
さすがに「決算対策です」とは言わないでしょうね。

[314: 評判気になるさん]

>>312 職人さん
1番最初の販売期間(おそらくコロナ前)に購入されている方は、確か今年の10月くらいに入居されますよ。

[315: マンション検討中さん]

>>314 評判気になるさん
今契約しても22年4月末頃の引渡しですが、竣工前に契約している点は同じなのに、半年先に入居してる人がいるということですよね。入居した時点で共用部分も既に半年使用されている状態なので、気持ちの問題ですが、せっかくの新築感が減殺されるような気(不公平感)がしてしまいます。

[316: 購入経験者さん]

>>315 マンション検討中さん
共用部分もそうですが、専有部である自分の部屋が10ヶ月近く放置されているのは嫌ですねー。立地や外観などすごい良いマンションなのに残念です。。

[317: 評判気になるさん]

>>316 購入経験者さん
そういうのは交渉あるいはその間のメンテナンスどうなるんですかね。

[318: 検討板ユーザーさん]

>>317 評判気になるさん
入居時期は交渉してもここは無理でしょうね。
メンテは、一応業者が換気と通水はやるようですが、あくまでも最低限のメンテとのこと。どこまでちゃんとやるかも分からないですね。買うのであれば、新築ではなく築1年位の気持ちで買った方が良さそうです。

[319: 評判気になるさん]

スーモみたら、南棟が再び掲載されていて、3階の部屋か9400万円で出てますね。。かなりの値上げで西棟より上がっていますね。。驚きです。おそらく計画より早く売れていて、価格調整しているんでしょうね。

[320: 評判気になるさん]

価格表示も7400万?1億1500万になってて、北棟2LDKも上がっていますね。竣工したら、もっと上がりそうですね…

[321: マンション検討中さん]

値上げされてますね、売れ行きが好調（とはいえ抽選ではない）であれば、一般的に500～600万単位で徐々に高くなるものなのでしょうか。

[322: 評判気になるさん]

>>321 マンション検討中さん

そんな単位で高くなり続けるのは驚きでした。
さすがに手が届かない気がします。

[323: マンション検討中さん]

南棟3階9,400万が出てましたが、5階9,700万に変わってますね。売れてしまったんでしょうか。。

[324: マンション検討中さん]

これまては南棟が西棟よりも安かったので割安感で南棟に人気が出たのでしょうかね。。。日当たりは問題ないとはいえ、目の前に小学校の建物があって閉塞感が否めないですが、それでも買う人が多かったのですね。

[325: 名無し]

>>324 マンション検討中さん
B棟は小学校と面していると言っても校庭側でも無ければ教室側でもないですからねー。現地に行ってみるとそれほど気にならない気がします。校舎自体も高さがあるわけではないので、日当たりは十分取れそうですし。第一種低層なので、仮に売却や校舎建て替えがあったとしても、日照面は大きく変わらないでしょうし。

[326: マンコミュファンさん]

>>325 名無しさん

なるほど。だとすると一番B棟がそもそもお得だったんですかね。リセールも考えれば。勉強になります

[327: 名無し]

>>326 マンコミュファンさん
A棟も決して悪くないのですが西側の向かいは第一種低層ではないので、一応少し高い建物が建つリスクはありますね。もちろん、戸建てエリアなのでまとまった土地が空くのかは疑問ですし、あくまで第一種住居地域なのでめちゃくちゃに高い建物は立たないとは思いますが。
窓から見える景色はA棟の方がいい気もしますが、個人的には中長期目線で見ると資産価値はB棟の方が保たれやすい気もしています。
ただし、これはあくまで私の価値観で、正直個人の価値観によって選択が変わると思います。それがスミフの値付けの迷いにも表れている気がします。

[328: 評判気になるさん]

>>327 名無しさん
なるほど。最近見に行かれた方が営業にどんな説明されたか気になりますね。スミフの迷いの背景納得です

[329: マンション検討中さん]

>>328 評判気になるさん
伺いたいですね。以前から検討中だった方は値上がり価格を受け入れるしかないのでしょうか…

[330: マンション検討中さん]

西棟には向かいに戸建てがあるエリアとアパートがあるエリアがあります。
仮に、戸建てに面したエリアが売れてアパートに面したエリアが残ってるとすると、アパートに面した西棟より南棟の方が優位性があるとして、南棟を値上げするという判断もあり得るかと思います。

[331: マンション検討中さん]

>>329 マンション検討中さん
以前から検討していた方は、当初提示を受けた値下げ前の価格で維持されないのでしょうか？

[332: 名無し]

>>331 マンション検討中さん
維持されないはずです。気になる方は営業さんとこまめにコミュニケーションを取っておくことをお勧めします。

[333: マンション検討中さん]

>>332 名無しさん
そうなんですね、ありがとうございます。

[334: マンション検討中さん]

住友不動産のマンションブログを見ると、去年3月の販売開始時は3LDK（何階かはわかりませんが）は8200万円からとなっているので、ここ一年で1000万円ほど値上げしてることになりますね。販売初期に契約された方はラッキーですね。入居時期も早いし。

[335: マンション検討中さん]

>>334 マンション検討中さん

その時期の相場に合わせた価格設定なので、検討時期が早ければ他も相対的に今より安いわけで、結局のところいつ購入するかで決まるのかと思います。ここだけ得するという話ではありませんよ。

[336: マンション検討中さん]

ただ1000万円程度値上げされているのは事実ですからね、334さんがおっしゃりたいことも分かります。コロナで今よりも見通しが効かない中で契約することは到底無理でしたけどね。

[337: 評判気になるさん]

>>336 マンション検討中さん

実需向けですけどね。リセール考えた時にここはどの程度維持されそうなのか。
今の販売の状況を最近聞いた方いらっしゃったら気になりますね。

[338: 匿名さん]

実需だからってのは関心しないなあ。
実需でもリセールを考えないのは愚の骨頂ですよ。
何十年もそこを動かない保証なんてないのだから。

[339: マンション検討中さん]

また値段変わってますね。

[340: マンション検討中さん]

>>339 マンション検討中さん
南棟の最上階の区画から二つ下の階(実質2階部分)のものになって、100万円低い価格になってますね。

[341: マンション検討中さん]

あんまり話題に上がらないけどD棟ってどうなのかな？
二人暮らし用だよね。リセールしやすそうな感じするけど。

[342: マンション検討中さん]

D棟は1階は地下住戸だと聞きあまりおすすめされませんでした。他の階については不透明ですが。。全体としての売れ行きは相当好調なようです。

[343: 名無し]

>>342 マンション検討中さん

相当好調なんですね！想定の販売ペースよりかなり早く売れてるということなのでしょうか？

[344: マンション検討中さん]

南向きの部屋が消えて、角部屋(南西)が出てますね。

[345: マンション検討中さん]

>>344 マンション検討中さん

だいぶ前ですが、南は人気が高く階あたり数部屋だとか。校舎の裏、教室も廊下側なので砂の懸念も低いですし良さそうでしたが。にしてもなぜここまで値段が上がるのか誰か聞いてませんか。

[346: 買い替え検討中さん]

直接聞いたわけではないですが、やはり需要と供給のバランスではないでしょうか。
それ以外にも、景況や相場、早期に購入を決断された方への配慮や優遇などもあるかもしれませんね。

今年の公示価格（参考にしかなりませんが）はまだ発表されていませんが、順調に上がっているようですし。。
https://tochidai.info/area/shimomeguro/

売れ行きが鈍化すれば、また下がるかもしれませんね。

[347: 匿名さん]

こちらはマンションの価格が大きく変わっているようですが、
住友不動産のマンションではそう珍しくないケースなんですか？
時期による値下げはともかく大幅値上げはあまり聞いた事のない
例だと思いました。

[348: マンション検討中さん]

>>347 匿名さん
マンション評論家の方のブログやTwitterなどが好きでよく見ていますが、住友不動産は第1期1次以降、値上げしていくケースがよく見られるようです。(仰るとおり、他社ではあまり見られないとのこと)
値上げの幅の大きさは需給に応じて決めていくのでしょうね

[349: マンション検討中さん]

>>348 マンション検討中さん
マンション評論家のブログなどで本物件がほぼ扱われていないのは、あまり需要がないと判断されているからなのでしょうかね。

[350: マンション検討中さん]

需要がないというよりは、駅遠、入居待ち期間の長さ、実需向けなど、他の都心マンションと少し毛色が違うというか、やや特殊なポジショニングの物件だとは思う。
ただ隣のシティテラスもリセール価格が維持されてることも踏まえると、万人ウケはしないけど確実に欲しい層はいるって感じじゃないかな。だから予想より販売も好調なのかと

[351: マンション検討中さん]

他の都心マンションとのポジショニングの違いはありそうです。この地域はなかなかこの規模でこのクオリティの物件が出てくる可能性を考えればバリューはありそうですね。それが好調な販売に反映されてるのかと。

[352: マンション検討中さん]

ここは都心ではないですからね。
都心からそう遠くなく、駅遠ではあるもののサラリーマンが子育てするのに適した地域というポジションですよね。
都心のマンションは高騰し過ぎていますし。

[353: 買い替え検討中さん]

入居待ちの期間がほぼ一年っていうのが耐えられずに候補から除外しました。
エリアはすごく良いマンションだったんですけどね。

[354: マンション検討中さん]

入居までが長いので、子供がいる場合は、進学などのタイミングが合わないと難しいですよね

[355: 匿名さん]

＞352 マンション検討中さん
それでもこの立地では高すぎる気がします。
まあスミフですからね。

[356: マンション検討中さん]

>>355 匿名さん
少なくとも値上げ後は高いですよね。値上げ前なら検討対象でしたが。

[357: マンション検討中さん]

駅遠な上にごく普通のファミリーマンションなので、値上げ後はどうしても割高に感じてしまいますよね。

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
ごく普通のファミリーマンションというのは、間取りが一般的な田の字型だったり、共用設備がラウンジ程度しかないという趣旨ですか？？

[359: 匿名さん]

駅は確かに遠いですがバスが通っていますし、
バスと徒歩で10分少々で山手線エリアまで行けるので個人的にはそこまでって感じです。
周辺環境はそれほど悪くないので、思ったより暮らしは悪くなさそうな印象です。

[360: マンション検討中さん]

>>359 匿名さん

同じくです。ただこれは実際に検証してみないと難しかったので中々わかりにくいなと。
それを踏まえての値段かぁと思案してますが。

[361: マンション検討中さん]

最高額がさらに値上がりしましたね。

[362: 匿名さん]

スミフはどんどん値段を上げていくから好きじゃないなあ。
恵比寿の物件はそのせいで自分達の首を締めているようだけど。

[363: 匿名さん]

バス移動が中心になってきますが、15分程度で駅まで歩いていける距離ならば、自転車でも行けそうですね。
もちろん歩くのが好きな方には徒歩で駅まで行くということもできます。
目黒駅までバスで10分程度でつくというのは利便性としてはいいんじゃないかな。
職場が目黒あたりなら最高ですね。

[364: マンション検討中さん]

>>363 匿名さん
目黒駅まで自転車でいくとなると、雅叙園前の坂または権之助坂を上ることになりますが、電動アシスト自転車が欲しくなります。電動アシスト自転車が置ける駐輪場に抽選で当選する確率が低すぎますので、抽選にはずれたら悲しいですね。

[365: 匿名さん]

通勤にバスを利用した経験がありませんが便数は豊富ですか？
徒歩、バス、自転車の三択があるので臨機応変に使い分けできればいいと
思いますが、自転車は駐輪場の問題もあるんですね・・・

[366: マンション検討中さん]

>>365 匿名さん

前聞いたところ、徒歩5分のバス停から2.3分おきに目黒駅行きが来るようなので、使うならバスメインにしたいかなーと思ってました。

[367: 匿名さん]

バス便が2、3分おきでしたら待ち時間もなく便利に利用できそうですね。
車内の混雑が気になりますが乗車時間が10分程度であれば座れなくても問題ないでしょう。
自転車は駅周辺の駐輪場が空いてないんですか？

[368: マンション検討中さん]

2月の平日通勤時間帯に現地を訪れ、バスで目黒駅に向かうシュミレーションを行いました。
何れもタイミングによりますが…
まず反対車線のバス停に向かう横断歩道の待ち時間が気になる点。
バスは5分以上待っても来ず、2、3台立て続けに到着したところで、1台目が満員になったら次のバスに乗車。車内は肩が触れ合うくらいの混雑。
専用レーンがあるとはいえ、目黒駅までずっと続いているわけではないので途中渋滞に巻き込まれることも。
最寄りのバス停から乗車して目黒駅まで15分は掛かりました。
ご参考までに。

[369: マンション検討中さん]

バスが電車並みに便利であれば、下目黒の土地価格はもっと上がっているかと思います。時間は読めないですし雨の日は更に遅くなります。

[370: マンション検討中さん]

5分以上まって、２、３台立て続けに来てるって本数はやはり多いんですね。
私も現地にいき、通勤時間帯に利用しましたがスムーズだったのか10分切るくらいでした。

[371: 通りがかりさん]

駅までバスというだけで抵抗感がある人や対象外になる人は一定数いるので、その分は土地価格に反映されていると思います。私は土日にバスを利用してみましたが、行きも帰りもバスはすぐ来て10分もかからず到着しました。これで山手線の目黒駅に出られるのはお買い得とみています。山手線から乗り換えが必要な駅徒歩5分に住んでるイメージですね。

[372: マンション検討中さん]

土日はまだマシですが平日の朝は混みますし、雨なんかだと乗れないほど混み合いびしょびしょになりますよ。

[373: マンション検討中さん]

本数が多ければそんなに混むイメージもないですが。。
まぁ雨がひどいようであればワンメーター前後のタクシーという手もありそうですね。

[374: 通りがかりさん]

土日よりも平日、さらに雨の日になればさらに混むことは電車も同じなので、それを「外で待つこと」への苦痛がバス利用の物件にはあるということですよね。それは確かにそうかなと思います。その分、この物件は閑静で上品な住宅街に位置するので、そことトレードオフできるかではないでしょうか。私は、正直バスを使うマンションは選択外でしたが、遊び心でモデルルームにいき、このマンションの環境、外観、間取り、都心へのアクセスと価格のバランスを総合的にみて購入しました。

[375: マンション検討中さん]

リセール軸なのか住環境軸なのかにより評価が分かれそうですね、特にこちらは。

[376: 匿名さん]

そうですね。「閑静な住宅街」は、少し前の人口増加の時期はリセールにプラスに働きましたが、高齢化人口減少の今の時期は、不便な場所の言い換えに過ぎないとされているので評価の分かれるところです。

[377: マンション検討中さん]

不動産価格が上がっているとは言え新築という点でしか、旧スミフ下目黒に何一つ優っていないのが何よりネックだな。

[378: eマンションさん]

>>373 マンション検討中さん
ワンメーターでは目黒川のあたりから歩きになります！
ちなみに、ワンメーター前後というのは、、(笑)
後はありありで、前は絶対にない！

[379: マンション検討中さん]

>>378 eマンションさん

ワンメーター前は確かにないですね。
失礼しました。笑

[380: 匿名さん]

>>373 マンション検討中さん
10年前に通学で使ってましたが、ピーク時は乗れない時ありましたよ。次のバス後ろに来てるんでーって飛ばされるんです笑
そういう時は次のバス待つと、急いでる人が前のバスに集中するので座れたりします笑