プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[931: マンション検討中さん]

金利も黒田が辞めて上がるんだから、不動産価格は下がるんです。

[一部テキストを削除しました。]

[932: 匿名さん]

何やらこの板も久々に盛り上がってますね。

[933: 匿名さん]

>>931 マンション検討中さん
金利上昇は、不動産価格に影響する要素の1つと言うことで、それで市場価格が決まるわけでは無いよね。さらに言えば、金利が上がる時は優遇税制とセットになるからね。金利上昇によるマイナス要素がほぼオフセットされるかも。究極的には需要と供給のバランスと言うことでしょ。デベ業界がコントロールすると思うよ。そもそも金利が上昇するから不動産価格が下がると言っている理論は、買う人が居なくなるからと言う事なんだろうが、デベの仕入コストが上昇している局面でデベが利益率を下げてくるとは思えない。また、金利が上がっても都心部に限れば払える人結構いるのでは？と思います。

[934: 匿名さん]

>>933 匿名さん
確かに、少なくともデベの仕入れコストが下がらないと不動産価格は下がらないということですね。
そうなると、少なくとも、今デベが仕入れている土地に建物が建つ3～4年先くらいまでは不動産価格は上がり続けるということでしょうか。
資材も高騰してますし、不動産価格が下がる日は来るのでしょうか‥

[935: マンション検討中さん]

希望的観測乙

[936: 匿名さん]

これからどう動くのかは正直良くわからないところではあるかな汗
何がおっきても対応できるようにはしていきたいけど。

かなりここは間取りのバリエーションが多い。
すごく広い間取りもあるけど
ここだと流石に子供がいるファミリーとかは入らないのかな。

[937: 匿名さん]

>>936 匿名さん
2LDK～3LDK、67.66㎡～ですから、基本的には子供がいるファミリー層がターゲットなのかと思っていましたが‥たださすがに150㎡超とかは広すぎですよねぇ、どういう層がターゲットなんでしょう？あ、素朴な疑問です。

[938: 匿名さん]

第二期の販売が開始されたようですね。
公式HPによれば残りは全部で6戸、うち3戸が第二期販売住戸で今週いっぱいで登録申込、うち3戸が先着順販売住戸のようですね。

[939: 匿名さん]

>>937 匿名さん
子育てファミリー層でも150平米超を買った人は居ると思いますよ。そう言う層でもプレミアムを買える財力ある人が居ると言うことだけかと思います。

[940: 匿名さん]

>>937 匿名さん
ここのプレミアムの間取りは、エントランスからリビングへの導線と、ベッドルーム周りの導線を分け、廊下にを扉で区切ったり、トイレをそれぞれに設置したりといった間取りが見受けられます。
これは、日常的にリビングへの来客が想定される、政治家や経営者などを意識した間取りとも推測されると思います。

[941: 匿名さん]

確かに。ホームパーティーを開いたりなんて方だと、
こういう作りじゃないとむしろ困る、みたいなのはあるかも？
広くて動線がいろいろと取れるタイプの家も
人によってはニーズがしっかりとあるということなんですよね。
流石にすごいなぁと思います。

[942: 匿名さん]

立地の良さが全てかな。

[943: 匿名さん]

リバースモーゲージ、マンションでも使えるようになったんだ。もう定借はダメだろうね。子供に不動産残したくないって理由が使えなくなった。

[944: 匿名さん]

なんだかんだ言われながら完売間近なんですね‥先着順販売住戸が残り2戸、次期販売住戸が１種類、全部で残り5戸程度でしょうか、去年価格発表された時はたかっ！！としか思えませんでしたが、ここのところ不動産相場が上がって来てて、今見るとなんかあんま高いと感じないような？立地がいいと売れるんですなぇ‥

[945: 名無しさん]

何を言いたいの？

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

ある意味あるあるですね。

[947: プラウドシティ小竹向原の地権者です]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[948: 匿名さん]

>>947 プラウドシティ小竹向原の地権者ですさん
詳しい情報がわからないので一般論かつ個人的な意見ですが、まず還元率は建替後の床面積の取得率という意味合いでしかないので、内装等の他の条件がどうだろうと、今と同じ床面積が取得できるのであれば、それは100%還元ということだと思います。あとは、それ以外の条件を総合的に勘案して判断するということなのではないでしょうか。
その上で、平均的な還元率は1990年代くらいであれば150%程度でしたが、直近のデータでは90%代前半まで低下しています。ここ10年で都内マンション相場が1.7倍に爆上がりする中、還元率100%は条件的にかなり良いのではないかと思いました。
それから、プラウド神楽坂ヒルトップは定期借地権なので、還元率は関係ないかと思われます。

[949: 匿名さん]

なんと、公式HPによれば残りは2戸のようです。
西向きの70㎡台、1階（地下住戸）と3階（実際は1.5階）の部屋ようですね、西側は今のところ建物は建ってないですし、価格的にも比較的売りやすそうな物件を残してる感じがします。
いよいよ完売間近といったところでしょうか。
地下住戸も150㎡超の部屋も良く売れたものです。やはり立地の勝利ということでしょうか‥

[950: マンション検討中さん]

少し前のテレ東WBSでも、定借人気って言ってたじゃん。売却は嫌だが定借ならOKという地主は多いから、好立地の定借は、まだまだ増えるよ。結果、実際に売れてるからデベも手掛ける。