シティハウス御徒町ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/okachimachi/

売主：住友不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

所在地：東京都台東区台東三丁目72番1他(地番)　　
交通：東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅から徒歩5分
　　　都営大江戸線「新御徒町」駅から徒歩5分
　　　つくばエクスプレス「新御徒町」駅から徒歩5分
　　　JR山手線「御徒町」駅から徒歩8分
　　　JR京浜東北線「御徒町」駅から徒歩8分

シティハウス御徒町について語りましょう。

[81: eマンションさん]

>>80 マンション検討中さん
私は10月案内された時は２０２１年４月引き渡しです、なんの事情て伸ばしたのでは?

[82: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん
すみふの常套手段で、年度単位での利益調整ですよ。マンションは引き渡し日が属する会計年度に利益計上となるので。
2021年度の利益計上より、2022年度での利益計上の方が都合がよいとなったんでしょう。

[83: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん

評論家みたいですなぁ

[86: 匿名さん]

総戸数４４戸と割と小規模ですね。、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが
将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安は感じます。

また、便利ではあるかもしれませんが、
この規模のマンションでディスポーザーがついているため、
メンテ代とか諸々経費は高くつきそうだなと思いました。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

だったら買わなきゃいいと思いますけど。

[88: 匿名さん]

ディスポーザーがあるとリセール時にはメリットになりそうですが。
生ゴミの処理が楽なのは良いですよ、やっぱり。
修繕積立金は今のところ一般的な金額に設定されてるように感じます。
こういうのって何年目くらいでどんどん上がっていくものなんでしょうね。
駐車場が機械式ですし、ターンテーブルもあるのでこの辺の定期的なメンテナンス費用も掛かりますね。

[89: 匿名さん]

外壁吹き付けだらけで安っぽかった。

[90: 匿名さん]

外壁タイル落下による怪我の賠償リスク
施工不良なのか、経年劣化なのか、いずれにせよ持ち主の瑕疵が問われる

https://weekly-economist.mainichi.jp/articles/20200714/se1/00m/020/060...

[91: 口コミ知りたいさん]

クレバリーホーム城東店の評判を知りたいです！

[92: マンション検討中さん]

>>91 口コミ知りたいさん
は？

[93: 買い替え検討中さん]

この辺りの災害に対する強さってどんな感じなんですか？

[94: 匿名さん]

災害の強さってざっくりとしているけど…
典型的な都市部というかんじなので、災害時にはそのあたりの対策をどう取るかでしょうか。
鉄筋コンクリートの建物が多いので。
水害は少ないかもだけど、地震のときの影響は大きめ？
詳しくは区役所の災害ページをみて対策しないとですね。

[95: 匿名さん]

いわゆる都市型災害が想定できると思う。水害に関しても都市部の場合は特有の被害があります。
2年前の台風19号の際には特にこの辺りは大丈夫だったようです。都市部だと水の逃げ道がなくなってしまうというようなことも起こりえます。
マンションだと高さだけはあるのでそこはいいとは思います。

[96: 匿名さん]

外壁、吹付けが多いという投稿がありましたが
ここってタイル面も結構多く占めていませんか？全てではないにしても
建物の側面とかエントランス周りは
少なくても吹付けではなく、タイルです。
特に安っぽい感じもうけないけれどなぁ。

[97: 匿名さん]

今って、販売が1期と2期の分の先着順が7戸ある状態。入居は来年の4月。
この状況だと、今すぐに販売が動くっていうのは、難しいのかもしれないですね。
デベ側もそれがわかっていて
大きなキャンペーンを打っていないように感じました。

現状だと、
まだ誰もお住いになっていない状態なのですか？

[98: マンション検討中さん]

>>97 匿名さん
近所に住んでいますが、どの部屋の電気も常に消えているので住んでないのではないかと思います。

[99: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん

1期に買った人の引き渡しは4月中旬ですよ。まだ住んでない。

[100: 名無し]

スーモ見たら値上がりしてます？

[101: マンション比較中さん]

八階は6800から7400になったね

[102: 匿名さん]

1LDKでもサービスルームがあったら実質2LDKみたいな間取りになりますが、
これって例えば税金であったり、借り入れだったりする観点で
購入者にとっては何かしらのメリットはあるのでしょうか？

[103: 匿名さん]

わお、値上がりしていましたか。
それでも売れるっていうふうに見込んでいるのでしょうね。
純粋にすごいです。
すみふの物件は、第1期で購入するのが一番オトクっていう話をきくが、
後から値上げがあることを思えばたしかにそうなのだろうなぁ。

[104: 匿名さん]

今は2期の分があと6戸ということになっていました。入居自体がもう1年も先のことなので、現状だとそこまで動きは大きくはないでしょうね。それでも値上げがあったということなので、入居が近くなってきたらまた動くという見込みがデベロッパーにはあるのかもしれません。ここってずっと前に契約していた人は、もう入居できていたりするのですか？

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
初期に契約した方は先月に引き渡しですよ

[106: 匿名さん]

ここのAタイプのように表記は2LDKでもサービスルームがあるので実質3LDKのお部屋ってたまにありますが、
一般的な3LDKとの違いはどういったところにあるのでしょうか。
2LDK＋サービスルームの方が何かお得な事ってありますでしょうか。

[107: デベにお勤めさん]

家からここのマンション見えるけど夜は明かりが点いてるし、物干しざおがあるから住んでる人いるよね。でも今販売しているのは入居時期が2022年4月下旬なんだよね。

[108: 周辺住民さん]

>>106 匿名さん
実質同じです。同じ間取りでも階が低いと、特に隣地に迫っている場合に窓からの採光量が少ないので、部屋ではなく納戸（S）とみなされます。

[109: 匿名さん]

採光量が少ないことによってサービスルームとされる事があるんですね。
通常の3LDKに比べて価格が安かったりするなど
何かしらのメリットがあれば良いんですけどね。

[110: 匿名さん]

だったら2SLDKの表記が方がいいと思う。

[111: 匿名さん]

>>107 デベにお勤めさん
地権者なのでは？

[112: 検討板ユーザーさん]

少し前の投稿を遡ろうよ

[113: 匿名さん]

ディスポーザーがついているのも良いですし、
食洗機がついているのもありがたいですね。
最近の分譲マンションは食洗機がついているのをよく見かけますが、
当たり前くらいの設備になっているのでしょうか。

[114: 匿名さん]

食洗機は、ついていると思いきやオプションだったりする場合もあるし、どうなんでしょうね。
標準でついていると
かなり良心的な部類に感じます。
ディスポーザーに関しては、
本当にマンションの規模がある程度ないとつけられないらしいですよ。
水を使う設備ってコストがかかるので特に。

[115: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
メリットはありません。買う時はすみふの場合、実質3Lと同じ値段となりますが、貸す時や売却時は3Lより安く評価されてしまいます。

[116: 匿名さん]

結局は、坪単価かける面積、という考え方になるから、安くならないって言うことなんでしょうね。
そう考えると、
サービスルームはううむ…という感じがする方が出てくるのはわかる気はする。
リセールなどの予定がなくて
自分で使うだけなら基にしない人も多いんだろうけれど。

[117: 匿名さん]

ここは天井高どのくらいでしょうか？

250ありますかね？？

[118: 匿名さん]

こちらは契約時期により入居時期が別れる事になるんですね。
それとは別な話ですが、地権者さん（土地の提供者？）がいるマンションではまず地権者さんが先に入居可能なのですか？
地権者さんであっても入居は一般販売と平等かと思いましたが優先的に入居できるんでしょうか。

[119: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん
一般的には地権者が優先入居してることが多い気がする。

[120: 匿名さん]

地権者以外にももう住んでますよ♪

[121: 匿名さん]

>地権者以外にももう住んでますよ♪

え？そうなんですか？
既に完成しているのに、入居時期は来年との記載があったので
どうして来年になるのかなと思っていたんです。
ただ、その場合って、来年入居だと新築２年目扱いとなるのかしら？
一斉スタートではないことに疑問です。

[122: マンション検討中さん]

>>121 匿名さん
それがすみふのやり方

[123: 匿名さん]

ライフサポートサービスというのにちょっと分からない点が、
こちらって例えば鍵をなくした、トイレが詰まったなどのいろんなトラブルを取りまとめて、
適切な業者に依頼してくれるみたいなサービスって事ですかね？
有料でこの中間的な役割を担ってくれるという事ですか？

[124: 匿名さん]

>>121 匿名さん
ここまでの弾込めで2021年度の事業計画達成見込みが出たので、これから売るのは2022年4月以降入居にして2022年度事業計画に積むのでは。いろんなところで次年度倒しになってるので、複数エリア事業部で達成見込み出てるんでしょうね。羨ましいなあ～。すでに次年度弾込めフェーズですよ。

[125: 匿名さん]

124さん、詳しい情報をありがとうございます。
そういうことなんですね。
マンションを探しているだけでは、こういう情報ってわからないんですよね。
とても勉強になりました。これはどの販売会社も同じなのでしょうか。

[126: ご近所さん]

>>125 匿名さん
いや、住友不動産独特のカルチャーだと思います。

一般的なディベは、できるだけ早く在庫を売却して売却益を上げる（完成在庫を持ち続けるのはリスクという考え方）のですが、住友不動産は以前から完成在庫の売却引き渡しを翌年以降に延ばすことで、売却益を翌期に延ばす傾向があります。
会計上は引き渡し時に売却益が計上されるので、翌期以降の売上見込が下がりそう（今期は過去最高益でこれ以上売り上げはいらない）なときは、意図的に売上調整を掛けているわけです。
手元資金が潤沢で、かつマーケットを強気に見ている（完成在庫をリスクと思っていない）からこそできる芸当ですが、客側からすると購入意思があるのに引き渡しされないことになるので、顧客側からするとどうなのかなと思いますね。

[127: マンション検討中さん]

改めて見ても交通利便性高いですし、引渡し時期的にも1期1次で買っていれば...と悔やまれます

[128: ご近所さん]

>>127 マンション検討中さん
元住友不動産の人に聞いたことがありますが、少しでも反響が良いと本社サイドで値上げせよという指示が回るそうです。売れ残ることが前提で、竣工段階で在庫が少なかったりすると「値付けが安すぎだ！」と上司から叱られるそう。

マンション業界でもちょっと営業姿勢が変わっている会社だと思います。なので、住友不動産案件で気に入ったものがあれば、早い段階で手を打っておいたほうが得策です。基本的に値下げすることはまずない社風ですので。（過去、竣工後9年以上販売していた案件（ワールドシティタワーズ）もあります。）

[129: 匿名さん]

>>128　ご近所さん
住友不動産は値引きしないと聞きます。
財閥系ということもあるのでしょうか。

値引きしないので、最終期に値引きがあるかもしれないと期待しなくていいのはメリットかもしれません。

気になるのは、営業利益を次の年度にするために販売時期を調査することです。
掲示板で聞いた話ですが、竣工していても入居できないということですよね・・・？
購入者側に立った売り方じゃないような気がして、もやっとしてしまいました。全ての物件がそうじゃないと思うんですが。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
>購入者側に立った売り方じゃないような気がして、もやっとしてしまいました。

まったく購入者側に立っていないのは事実。でもビジネスなので需要が供給を上回れば強気に出られるのも仕方なくて、日本中で不人気になれば考え方も変わるかもしれませんが、今のところこの商法で黒字化しているので仕方ないですね。
検討側はぐぬぬ…となりながらウォッチし続けるか、他の会社に乗り換えるかですね。私はぐぬぬと思いながらウォッチし続けましたが一期に乗り遅れることが続いているうちに馬鹿らしくなってしまって他社で契約したところです。