サンメゾン西新ってどうですか？

[マンション検討中さん]

サンメゾン西新についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://s-nishijin.jp/

所在地：福岡県福岡市早良区曙一丁目33番（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「西新」駅徒歩11分、福岡市地下鉄七隈線「別府」駅徒歩12分
間取： 3LDK・4LDK
面積：68.04m2?100.71m2
売主：サンヨーホームズ株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 通りがかりさん]

>>50 eマンションさん
キャンセルかどうか分からないですけど家具もついて家電もプレゼントっておっしゃってましたよー！

[52: 匿名さん]

>>45 匿名さん
今、販売中の経済週刊誌 ＤIAMOND WEEKLY にまた載ってるよ。勉強になる。

[53: 匿名さん]

公式ホームページが閉じられたんだなと思ったら、ただリンクが外されたようですね。
先着順販売住戸概要によると全35戸で14戸販売中のようですね。

オール電化なのだが、１9ヶ月の空室の期間中の貯湯タンクのメンテ等はどうしているのかな？
それに換気や台風通過後のベランダ掃除はＴフィールド社員が入室して作業してるんだろうね。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
限定２戸がプライスダウン。

Aタイプ 501号　旧：5,890 → 新：5,340　▲550万円　▲9.3％　坪214.9万円
Cタイプ 603号　旧：5,090 → 新：4,590　▲500万円　▲9.8％　坪213.3万円

此処があてはまるかは不明だが、一般には全戸20％引きでも売主の利益は出ると言われています。
既に21戸は売れ、ある程度の利益を確保したのだから、残戸は20％+アルファが期待出来そう。
路線価も上昇してるから、売主は控えめに▲9％台の値引きを宣伝してるのでしょう。

[55: 検討板ユーザーさん]

>>54 匿名さん
やっぱり場所とブランドですかね。
ブリリアの半値程度なのに売れないんですね。

[56: eマンションさん]

>>54 匿名さん
今後も中古市場が全体的に価格上昇するなら、
値引き20%超で買い、同5%くらいで売却すれば
額面上15%の粗利が出る。バブル期に流行った手口。

[57: eマンションさん]

>>55 検討板ユーザーさん
結論として、デベの企業力、競争力って事だと思う。

好条件の土地を確保する為には、高い戦略性・他社に勝る情報収集力・政治的な巧妙な立ち回りと、何より潤沢な資金・資金調達力が必要不可欠だ。

加えて、収益性が高い100戸超規模のウワモノをコンスタントに建て続け、短期間に完売し続ける為には、人足や資材調達や優秀な販売代理との連携確保の面でも業界内の競争力も重要です。

経済の停滞期なので株価の評価や、取引先の与信調査も問題無くクリア出来る程の業界内外の信頼度も重視される。

[58: マンション比較中さん]

>>54 匿名さん
今のご時世、マンション1戸当たりにそんな利益あるわけがない。

[59: 匿名さん]

>>58 マンション比較中さん
確かに「そんな利益」を出せるのは、極一部の大手メジャーだけですね。
大手は土地確保～完売･竣工迄の戦略が実に巧妙で、企業力を背景にスケールメリットを最大化し、
長らく金融緩和策を追い風とし不動産市況が高騰する中、コストダウンと利益拡大を実現している。

低迷デベと好業績デベの大きな差は、物件当り開発規模と竣工前の成約率です。分りますよね。
大手は圧倒的に優れたマーケティング力により、成約率は群を抜いている（ハズレは建てない）。
故に以前と変わらずに一定の利益を確保出来るのです。

約二年前、日経紙他の報道で話題となったが、三井（と記憶してる）は新築分譲価格の長期高騰による客離れを防ぐ為、粗利を18％以下に下方設定し価格抑制する経営方針を公表した。

[60: 通りがかりさん]

売主も事業だから多少の利益はもちろん見込んで価格はつけてるはずですよね。

私は、価格が下がるなら静かなエリアで興味あるんですけどどなたか直近で行った方いれば情報くださいー！

[61: マンション検討中さん]

サンメゾンは値引き販売多いね。
平和とか唐人町とか。

[62: eマンションさん]

普通、企業努力でブランドイメージや価格を維持します。だから竣工前の完売を目指しMR青田売りをする。

完売を実現するには公式HPで喧伝するようにニーズやウォンツを把握するマーケティング能力と経営の舵取りが必要。(ウォンツって懐かしいが)

が、全国あちこちで長期の売残りがあるから当然だけど値引きする。(値引きせざるを得ないのではないのかな)

[63: 匿名さん]

板の物件概要の販売代理　「 (株) ライフイズ 」ってどんな会社なんだろう？

[64: 通りがかりさん]

>>63 匿名さん

大分前からTフィールドになってますよ。

[65: eマンションさん]

>>64 通りがかりさん
(株)ライフイズは聞いた事が無い社名だが、物件概要に誤って掲載されただけなのでしょう。
難しい物件を忍耐強く売るのがTフィールドの役目。

[66: マンション検討中さん]

最近、内覧いった方いらっしゃいますか？残戸数とか値引きの具合を知りたいです。

[67: 匿名さん]

もし誰かが「16％引きの価格提示があったよ」とか「18％引きで契約したよ」と投稿したら・・・。
内容を信用出来ますか？　そして、それを見たアナタは一体 XX％引き で交渉開始しますか？

自分の予算レンジを決めて物件評価して、自分で考えた最大限の値引き額から始めてみよう。
売残り戸数と、売残り期間に、デベが立替え補償する「管理費と修繕費」はどれ位かも念頭に。

[68: 匿名さん]

総戸数35で、先着住戸14ってヤバくない？
もうすぐ、2年経つけど、マンションってこんなに売れ残るものなんですか？

[69: 通りがかりさん]

>>61 マンション検討中さん
なんでだろうね、サンヨーホームズてそこそこ良い会社なんだけどな。

[70: 匿名さん]

>>52 匿名さん
私見では無い、客観的なデータ分析に基づく企業評価は、とても勉強になります。
高額出費時は、とかく株投資家・企業財務に詳しい方々・各経済誌の読者層の評価を、参考にします。

[71: 評判気になるさん]

>>68 匿名さん
ここまで残っても事業を続けられるなんて、やっぱりデベロッパーってボロ儲けなんですね。

[72: デベにお勤めさん]

>>63 匿名さん
ライフイズまったく売れずにTフィールドに変えられたのでは。

[73: 匿名さん]

大手は資金力･企画力･ブランド力が強み。（他の業種でも言える事だが）
低 コスト で広い地域で 髙人気の土地を仕入れ、大 規模で販促を行なう。
髙 効率 でウワモノを建て、髙 付加価値を付けて 短 期間で竣工前にはほぼ完売する。
仕入れる土地価格の上昇カーブよりも、ウワモノのソレが上回るという売り手市場がまだまだ続く。
大手にとっては、無敵・儲かる・王道・ループスタイルの商売。

[74: 匿名さん]

>>71 評判気になるさん
売残りが許容を超え大量発生すれば経営は悪化する。
売残りが多い企業の経営状態は当然良くないですよ。

デベ・様々な製品のメーカー・流通上では中間ディーラーや卸売やGMS等の販売店でも、不良在庫(売残り)や販売低迷不振は企業業績に悪影響を及ぼす。
更には在庫処理のコストも企業の利益を圧迫する。

[75: 周辺住民さん]

HPの総戸数が12戸になりましたね。
いよいよ売れ出しましたね。

[76: 匿名さん]

2020年2月竣工済。来年2022年内には完売しそうな展開ですね。
公式HPを見たら【ご購入者様の声】が追加されてたので、参考にすべく見ました。

優位点・ウリ要素（オール電化・間取り）を、客目線で髙評価する声かと思いきや・・。

https://s-nishijin.jp/outline/

[77: 匿名さん]

電話で事前に金額聞いて改めて商談設けてもらったら、事前確認時の金額から150万も高い金額提示された。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
Ｔフィールドですか？　それってヒドイやり口、事実なら悪徳商法まがいの行為ですね。
　　
その逆つまり、『事前通知の価格より、商談時に低い金額を提示する』のが全うなやり方ですよね。

[79: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん

残個数減らしたいのにわざわざそんなことしますかね？業者の悪口にしか感じません。

[80: 名無しさん]

77ですが、私に業者の悪口書くメリットはないですよ。本当の事なので書き込みました。

電話で、今広告で出ている部屋で問い合わせて、その部屋は売れたとのことで別の部屋を案内され、価格は○○万円で、要売主交渉なものの商品券××万程つくと案内を受ける。次に内覧時に申し込むつもりで金額を最終確認したら上記の○○万より150万高い金額だけが提示される。

電話の担当と内覧の時の担当が違うので、内部の連係ミスかもしれませんが。

金額を書いても良いのですが、こう言う場なので一応伏せてます。

[81: 匿名さん]

きっと、販売側は商談が進んだ場合に150万の値引きを予定していた。
それを、社員用の価格表に記入していた。が、
うっかり、電話対応した社員が値引き額を伝えてしまった。のであろう。

[82: 匿名さん]

残住戸：12戸（2021年11月8日時点）
次回更新予定日：2021年11月15日

いろいろとある様ですが、販売状況は明日になれば更新されるようです。

[83: 匿名さん]

全国&福岡の分譲市況、コロナ禍の経済情勢、デベの此の西新での現状と将来の売行きを考えたら
値引き額は少なくとも150万以上と考えるのが自然でしょう。

当初の分譲価格の10～15％引き、場合によっては20％引きも充分にあり得ます。
まず、その値引きを販売側に言わせてからの、更なる値引きを絞り出すのが交渉術・ディール。

[84: 匿名さん]

西新は売れ残るね

[85: 匿名さん]

今は一部の例外を除き、売行き不振物件の15％前後の値引きは、全国どこでも当り前の市況だよね。

長期に値引きをしながらも、売れ残ってしまった最後の１ｰ２戸は、破格の値引きで売り切るのみ。
売った分で一定の利益は得たであろう。（当初の皮算用どおりではなかったかも知れぬが）
残戸の販管費に加え、管理費や修積金の負担を考えれば、どのデベも大幅値引きで完売を目指す。

[86: 口コミ知りたいさん]

2020年2月竣工ですので、もうすぐ2年たちますが中古になるのでしょうか？

[87: 匿名さん]

疑いようのない正真正銘の中古です。（不動産で新築と表示可なのは販売開始から１年間だけ）
だから、中古である残戸の価格交渉も、新築分譲公開時の販売価格に拘らなくて良いのです。
　
特にモデルルームの残戸は、相当期間に準入居状態だったので、劣化した使用済みの真の中古。
床等は養生していても傷みますし、不特定多数が頻繁に入室しあちこち触ってますからね。

[88: マンション検討中さん]

ＨＰ更新されて残り10戸になりましたね。

[89: 匿名さん]

何でもだが、値引きでそれ相応の納得価格に決着したなら、値引き交渉は成功で、契約成立となる。

[90: 匿名さん]

平置き駐車場には、自家用車の手洗い洗車の設備やスペースはありますか？
予約制で当然だが有料で組合自主管理で使えたらいいなぁ。

[91: 周辺住民さん]

近くに住むものですが結構引っ越しのトラックもきてるし空き部屋が減りましたねー。結構値引きしてるのかな？

[92: マンション検討中さん]

西新はどこも値引き合戦

[94: 匿名さん]

西新で平置き駐車場は貴重、しかも低額。アスファルトが平坦で場内の離合が出来れば充分。
が、住居空間はそうはいかぬ。設備･仕様等を踏まえると分譲価格は高い。
　　
引越しトラックは、搬出の場合もあります。異動などで、世帯の全員か、家族の一部が転出など。
逆に、搬入の場合も、新規契約した世帯家族の一括荷入れもあれば、分散荷入れもある。

[95: マンコミュファンさん]

西新人気ないのなんでやろ。春日原の方が売れ行き良いやん。

[96: 匿名さん]

一般的に西新は場所のわりに高く、災害リスクも高い。学区もいじめ問題。駐車場も困る。

[97: 匿名さん]

私には、オ－ル電化と平置き駐車場が魅力です。
ただし、駐車場は防犯ゲートも無く、セキュリティ対策はイマイチと言う印象です。

[98: マンコミュファンさん]

>>96 匿名さん
確かに、安ければ売れますよねえ。
学生多くてごちゃごちゃしてるから、ちょっと弱いですよね。

[99: 匿名さん]

>>98 マンコミュファンさん
西新は完売するからしょうがないよ。

[100: 匿名]

>>99 匿名さん
でもここは西新じゃないからね。