パークホームズ御影ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ御影についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1707/

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影2丁目13-2（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「御影」駅　徒歩5分
　　　東海道本線「住吉」駅　徒歩14分
間取：3LDK
面積：78.19平米～114.00平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[55: 匿名さん]

阪急御影駅近でメジャーデベロッパーで14戸が即売れないのは意外でした
竣工前に売り急ぐワコーレもここよりさらに駅近なのに苦戦してるようですし

[56: 匿名さん]

窓、かっこいいです。
下側はFIX窓と呼ばれるもので、上が開きます。すごく明るいですし、風通しもいいですし、デザインにもなっています。

3月までキャンペーンを実施していると書いてありました。
来場記念と成約記念があります。
成約記念はプロジェクター、自動調理なべ、オーブン機能もあるスモークトースターが「抽選で」もらえるものでした。抽選なのはちょっと残念です。
物件の値引きや諸費用割引がよかったです。
（もしかすると聞けば値引きもしてくれるのかもしれませんが…）

[57: 匿名さん]

成約記念が抽選なのってむしろなんか斬新なような（汗）
こういうのはもれなく貰えるのかと思っていました。
物をもらうよりは、オプションがサービスになったり、値引きになった方がたしかに嬉しいですが
そういうのはしない、という姿勢なんじゃないかと思いました。

[58: 匿名さん]

抽選でどれか必ずもらえます・・・ではないのですか・・・そのようですね。しかも三井不動産レジデンシャルの関西の対象物件全体のキャンペーンだから倍率は高そうな気もします。当たったらラッキー程度に考えておくと無難かなと思いました。
キャンペーンに比べたら、家具付き分譲のほうが魅力的に感じられます。モデルルームは公式ページ上では2つあるけれど、分譲されるのもそれらなのでしょうか？とするとシンプルな家具なので、好き嫌いの少なそうなデザインの家具に思えます。

[59: 匿名さん]

8000万以上の買い物に数万円の景品なんてつけられてもね
築3年ぐらいしたらさすがに値引き交渉できるかな

[60: 匿名さん]

さすがに三年も経つ時には完売してそうですけどね…。現時点であと4戸なので。
あとちょっとで築一年にはなるので、その辺で色々動くのかもしれませんね。
>>55のようなレスもありますが、この戸数でこれだけ売れないのはどうなんでしょうか。
人気がないとは思えないので、結局値付けの問題なんですかね。マンションの供給過多とかもあるのでしょうか。

[61: 匿名さん]

販売戸数が14戸なのだから4戸残っていたら28.5％売れ残ってるわけかー。
築1年経つと中古扱いになる（新築ではなくなる）から
普通は築1年経つ前に売り急ぐ。今売り急いでないなら長期コースなのでは。

[62: ご近所さん]

>>60 匿名さん
阪急御影って良くも悪くも周り何もないからね
この値段だと神戸は大体どこのマンションも買えるし
子供の習い事や日常生活徒歩での買い物考えたら六甲六甲道や岡本摂津元山の方が明らかに便利だしマンション派には物足りないかと
この辺は一軒家のほうが需要あるでしょうね

[63: 匿名さん]

あと3戸だからそのうち売れるだろうと言える価格ではないかもしれませんね。8千万円台～9千万円台となると高額物件だと思うので買える層は一般家庭ではないと思われます。
この立地でこの広さが必要でこの価格で買えるという条件の合う人がいたら売れるのでしょう（当たり前ですが・・・）
竣工ギャラリーのエントランスホールがいい感じですね。内廊下も高級感を感じます。

[64: 匿名さん]

建物の道路挟んで南隣、なんか工事やってるけど何ができるんだろう。

[65: 匿名さん]

反対側の工事については、なにができるのかっていうのはデベは情報は持っているのでしょうか？
生活に影響するようなものではないかとは思いますが、
景観が変わったりとか
何かしらの影響はどうなのかまでも
正直把握はしておきたいですよね?。

[66: 通りがかりさん]

>>65 匿名さん


マンションができるみたいですよ。

[67: 匿名さん]

マンションぽくない外観が都会的で素敵です。洗濯物などが丸見えの生活感が全くないですし。バルコニーに洗濯物を干したとしても暗く見えるのでそれほど目立たないような気がします。小さいバルコニーでもあるのでそんなに量は干せないでしょうし。ほぼ南向きのリビングダイニングが広くて日当たりがとても良さそうなので室内干しが良さそうです。花粉などの心配もなく良く乾きそうな気がします。

[68: 匿名さん]

価格はなかなかの高さですが
これだけのカキコミがあるということは、注目されている物件であることは確か。
まだ竣工して１年ですので、値下げは考えられていないのかもしれませんが
２年近くになれば１０００万とか値下げはあるかもしれませんね。
それまで待つという人も割と居らっしゃるかも。

[69: 匿名さん]

静かな街でアクセスも良い立地。

ステキなマンションではありますが、庶民には手が届かない。

これだけの価格って厳しいと思います。

１年過ぎてもまだ値下げ予定はないのでしょうか。

[70: マンション検討中さん]

神戸の東側はブランド力がある野村と財閥系三社の物件が弾切れで新築はワコーレばかり。
唯一すみふがタワマン建てるけどここより論外な価格をつけて粘りそうなのでここもしばらく粘るのでは。

[71: 匿名さん]

自社内だけじゃなくて、競合との都合もあって値段が決まるところ、ありますものね…
安くなるのを待つのは得策ではないのかも、ということですか。
設備などはしっかりしているので、
グレードはそれなりに高めに持ってきているスタンスだからなのかもしれないです。

もともとの土地の取得も結構したのかもしれないですね。
コロナ前から全国的にずっとマンション価格って
高かったように思う。

[72: 匿名]

本来なら既に値下げしてるでしょうが、コロナの金融緩和でマンション市場は強気になってしまったので、値下げしないでしょうね。まあ値下げしたからといって買う物件でもない気がしますが。

[73: 匿名さん]

値下げ…そうですか…まだですか…。
確かに昨年以降、コロナで厳しい状況があるのかもしれません。
売り手も買い手も。
まぁ、予算に合わなければ値下げを待たず他を検討するしかないですよね。

[74: マンション掲示板さん]

お隣物件のこの写真はさすがに笑える。思いっきり借景に使われてるし、謎の花畑感が怖い。

ワコーレThe御影の販売会社の日昌さんが土地勘掴んだので自分でマンション建てるわけね。
まずは仁義的にワコーレ売り切るのが先だと思うけど、苦戦中のThe御影を踏まえての価格レベルにはなるのかなぁ。
この物件高くて買えなかった人にはありかもしれません。

[75: 匿名さん]

建物の正確というか価格帯的にも
値下げをしてお得になったから買いましょう♪という感じじゃない部分もあると思う。
いずれにしても
今は不動産は高値で動いているので
早く処分を仕切りたいわけではないのならば、
このままの状態での販売になるのでしょうね。

[76: 匿名さん]

ここは、意外と駐輪場の数はないんですね。
敷地的に余裕があるのかと思っていたのだけどそうでもないのか？
それともここで暮らす方だと、ふだん自転車に乗られない方が多かったりする？
現状だと、余分な空きは無いかも知れないなぁ。

[77: 匿名さん]

あと2戸で終了なんですか？
そのうち1戸が家具付きのモデルルーム販売中？
高額物件だから家具なしでもいいかなと思うのだけど。
好みとかありそうだし。
趣味が合えばお得ってことでしょうか。
少しでもお値引きされたほうが嬉しいような気もしますがどうなんだろう。

家具を置いてもなおゆとりのありそうなリビングダイニング。
寝室もそんなに広くないけどアウトフレームなので生活しやすそうな感じがします。

[78: 匿名さん]

もともとの総戸数もさほど多くないので、この2戸で最後ということになりそう。あとは商談に入っているところがあって、成立しなかったらまた販売対象になるとは思うが。
あまり確かに広くはないですがアウトフレームなところはいいと思います。
出っ張りって、すごく視覚的に与える影響多いですよね。

[79: 匿名さん]

もう家具付きのモデルルームくらいだろうか。

小学校のアピールが結構あるのだけど、このあたりでは伝統校なんでしょうか。
小学校もかなり学校によって雰囲気が違うと聞く。
中学受験をする子が多い学校だと
小6の年明け以降は欠席者も多いとか。
このあたりだとどうでしょうね。

[80: 匿名さん]

小学校は特に良くも悪くも評判を聞かないように感じます。気になるならば、登下校の時間帯とかどういう雰囲気？というのを見ていくといいのではないでしょうか。
学校の雰囲気ってかなり変動する。
校長先生や担任の先生、クラスを構成している子供の性格の組み合わせによって大きく変わるので
事前の雰囲気自体はそこまで気にしなくとも大丈夫。

[81: 周辺住民さん]

私の子供も御影北小学校に行っていますが、
中学受験をする子が結構多いと思います。

学校自体が良いかどうかはわかりませんけど、
学区内に教育熱心な、ご家庭が多いと思います。

学区を考えて、この辺りに住みました。
職場でも同様に、小学校の入学に合わせて、
この辺りに引っ越ししてきた方もいましたよ。

[82: 匿名さん]

最後の1邸はエレベーターが食い込んでいるのがマイナスポイントだったかなと思ったのだけれど、ほぼプライベートエレベーターな感じで、どのプランもエレベーターがすぐそばになるのですね。かなり厚い壁で区切られているから、たぶんほとんど音や振動などが気にならないつくりなのだろうけれど。
家具は写真にあるようなものなのだと思うのだけれど、これだけの高額物件になるともう少し高級感もほしいかなと個人的には思いました。モデルルーム使用ということでお値段的にも考慮されているのではとも思います。

[83: 匿名さん]

残りあと１邸のみとなると
逆に売れないことが多いみたいです。
特にここは価格も高めですし、値引きなどがないと
即完売とはならないんでしょうね。

[84: 匿名さん]

小学校なんかどこ行っても同じやん。

[85: 匿名さん]

御影北は一応市内では有名な人気学区でしょうよ、市内では本ニと双璧って感じかと思うけど。
でも人気があって引越してくる子供もいるから人数がパンパンらしいね。

[86: 匿名さん]

中学受験するなら何処でも同じ。
ココや本ニは中学も公立でって人が越してくるから生徒が増える。
難関中の進学率も低いです。

[87: 周辺住民さん]

学区はどこでも同じといった考えもあるのでしょうね。
私はそうは思いませんし、
現に子供も、周囲の友達に刺激を受けて
勉学に励んでいることを実感していますが。

周囲には難関中に行った人、
現在、難関中を目指している人が
多いですけどね。

[88: 匿名さん]

この辺りは中学も公立でっていうか、必死に私学に叩き込まなくても、まあそんなに焦らなくてもいいかなっていう感じじゃないかな。同じように教育方針考えてる家が多いところはやっぱり安心感があります。
小学生のうちに塾と勉強漬けにしてお尻叩かないと崖っぷちなとこはちょっと避けたいなと。

[89: 評判気になるさん]

ここら辺の小学校、御影、渦が森、住吉小学校は微妙です。
御影北以外は場所柄、私学を強くお勧めします。
地元の人間ならこれで分かります。

小学校はどこにいっても同じではないですよ。

実際、うちの娘がこの微妙な小学校に通っていましたが
環境が良い小学校とは言えなかったです。

中学校はさすがに私学に行きましたが、ここら辺で家をお探しなら
公立は御影北小学校がいいですよ。

[90: 検討板ユーザーさん]

お勉強はそこそこできるけど運動音痴とか
お勉強はそこそこできるけど外見が貧弱とかだと
御影北のほうが幸せかもしれんね。
偏差値53くらいなのに周りに流されて中学受験してどこも受からなくて挫折みたいなリスクなありますけど。

[91: マンション検討中さん]

>>90 検討板ユーザーさん
こんな親だったら最悪…

[92: 検討板ユーザーさん]

>>91 マンション検討中さん

うははは。
なんで御影に住んでんのに住吉駅前の浜学園まで毎日送り迎えせにゃならんのだろう、住吉に住めば良かったんじゃないのと親も大変な思いしながら送り迎えして、結局子供が挫折して終わるかもしれない、それが学区で住む場所決める決断の結末かもしれないという可能性は頭の片隅に入れておいてもいいと思いますよ。

もっと南の方ならともかく御影小あたりに行ってダメなら御影北でもダメよ。

[93: 匿名さん]

肝心要の南側に7階建ての安物マンションが建設されるので、入居者は涙目やろね。
日当たりや眺望だけでなく、プライバシーもズタズタになるわな。
しかも、零細デベロッパーの安普請マンションの裏面を毎日見て暮らすなんて、プライドが許すのかな?

[94: 匿名さん]

安物マンションかどうかは、そこまで外観でわからないような・・・。

今は最終1邸なんですね。
あと少しで完売。
家具付きモデルルームだそうです。
個人的には家具付きよりも割引の方がありがたいと感じてしまうんですけど、入居してすぐに家具利用できるのはいいと思う人もいるかも。
カーテンや照明は既にあると初日から助かりそうですね。

[95: マンション検討中さん]

購入者の方々はやりきれんだろうなぁ。
エヌヴィの地主だった人と住人が揉めてたのか？というレベル。

[96: 匿名さん]

南側の目の前に７階建てマンション建つんですか！？！？
みんな知らずに買ったのかな...超絶かわいそうだ。

[97: 匿名さん]

4メートル先の南側に、自分の所より高いマンションが建設されることを事前に知っていたら、1000%絶対に買わないだろう。
しかも南側のマンションの廊下からは、このマンションのリビングは覗き見し放題だぞ。
南側にマンション建設=パークホームズ御影の命運オワタ=人生終了
って、感じかなww

[98: マンション検討中さん]

値下げ待ちしてて買えなかった方には買えなくて良かったニュースですが、買った方にとっては笑い事ではない話。

向かいが板マンのようなのでプライバシーに関してはここの住人からなるべく見えないようにという要望が出るケースは多いと思うけどどのような手摺りデザインとなるのか。あまり期待はできなさそう。

眺望は1番東側だけ少し開けるけどほかは最上階でも厳しそう。

日照は最上階だとどうかな。
夏場のきつい日差しはいらなくて、冬場の太陽が直接入ってくるかが南向きの部屋の過ごしやすさを決める大事な要素と思うけど、冬の低い日差しが入ってくるのか。いろいろ苦しい。

[99: 匿名さん]

南側と言うと、道路を挟んだ向かい側ということになるのかな。
建築予定のマンションが内廊下であることを期待したいですね。

間取りを見ると南側は開放感のある窓になっているので
外から見たら反射で日中は中が見え辛いのではないかとも思います。

建築済みの物件なので想像力で日当たりの確認をするといいかな。
パソコンなどで日照のシミュレーションをしてもらえるといいですね。

[100: 評判気になるさん]

近隣のマンションに住む者ですが、販売開始頃には近隣に説明があったので、購入者は向かいのマンション（もともと、もっと安物の5階建マンション）建て替え計画を知ってて購入しています。
購入前の重要事項説明で必ず説明します。

「零細デベロッパーの安普請マンションの裏面を毎日見て暮らす」
私の住むマンションも、隣にうちのマンションより安いマンションが後で建ちましたがこのようなことは思ったことないですね。

ここらのマンションの距離感、日当り、眺望なんてこんなものです。
GoogleMapみたらわかります。

[101: マンション検討中さん]

なるほど。有益情報、ありがとうございます。

建て替え計画がある、と説明されていたのか。
七階建のマンションが建つと説明されていたのか。

後者なら不満に思う人はいないでしょうね。

[102: 検討板ユーザーさん]

最初は眺望気にするけど、住んでみるとカーテン全開にすることはほぼない人が多いのでは
エレベーター1機のマンションの高層階住んだことあるが、降りるの面倒くて後悔したことある

[103: 匿名さん]

最終1邸、隣に高いビルが建つとありますけど、本当なのでしょうか。
だとするなら知らないで購入した人ばかり…？

でも、100さんが言うように
>>購入者は向かいのマンション（もともと、もっと安物の5階建マンション）建て替え計画を知ってて購入
なら、納得済、価格も要素折り込み済みで買っているかもしれないです。

100さんが達観していて、「ここらのマンションの距離感、日当り、眺望なんてこんなものです。」と言い切っているのが潔いと思いました。確かにそうかもしれないです。仕事して帰宅して寝るだけなら、そんなに期待しなくてもいいのかもしれない…。

[104: 匿名さん]

低層階マンションの横に高いビルが建つのは

知らずに購入したら非常に残念ですよね。

デべは知らないということはないでしょうし、伝えておかないといけないこと。

残っている１邸はまだ残っていしまう可能性は高いかも。

ただ、住んでから周辺に建物が建つことはどこでもあるし難しいけど。