ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1301: 住民板ユーザーさん1]

連投すみません。

他の方も書いている通り、「南口は再開発エリアだが、北口は再開発エリアではない」ということも忘れてはならない要素です。
これはミクロ（北口）ではマイナス要素、マクロ（苗穂全体）ではプラス要素ですね。

[1302: マンション掲示板さん]

>>1295 マンション検討中さん
こちらのマンションはエレベーター3棟ですよ。
私は200世帯3棟エレベーターのここより高層のマンションに住んでましたが思ったより時間掛からないもんですよ、エレベーターの動作スピードが早いので。少なくともデパートの様な待ちは有りません。降りる箇所は決まってますから。

タワマンは維持費は高くなりがちですよね。
タワマンにありがちな客寄せの浮かれた施設（ジムとか温泉とか空中庭園とかシアタールームとか）が無いのは良いと思います。維持費の塊ですから。

[1303: マンション検討中さん]

お金ある人、買える人が
ここにメリット感じて買うんだから
グチグチ言ってもしょうがないじゃーん

[1304: マンション検討中さん]

北口再開発じゃないの？

[1305: 住民板ユーザーさん1]

>>1304 マンション検討中さん
市の再開発としては南口だけです。

北3東11周辺地区再開発
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo...

[1306: マンション検討中さん]

いろいろ書かれていますが、なんだかんだで一期はほぼ完売ですね。14F以上は残りわずかって感じです。
来月から2期の受付開始のようです。
南口の方が若干高いですが、内装、水廻りの仕様は南口の方が上ですね。中の下と中の中ぐらいの差ですが。
私は2030年まで札幌駅周辺の不動産は下がらないと考える派ですが、どうなんでしょう。東京に比べたら半額ですが、10年前の札幌と比べると確かに高い。
迷う。

[1307: 匿名さん]

これだけザワつくスレも中々ないですが、まとめると７割か8割が、この物件自体に、そして購入に懐疑的な印象ですね。
同じ人が連投しているのかもしれませんが笑
少なくとも、私ならこのスレを見て、買おうとは思わないですね。反対意見は、的を得ています。

[1308: 匿名さん]

>1304さん
北口は、市が関与していますが、優良建築物等整備事業で、南口とは別枠です。

[1309: 住民板ユーザーさん1]

私がこの物件を懐疑的に見る理由を端的に言うと、以下の二点です。
・供給戸数の多さ（南北合計）
・購入後の売却が多そう

二つ目のように思う理由は、以下のような人達が一定数いると考えるからです。
・札駅から一駅に飛びついた道外の投資目的
・街力が低い＝日々の生活がつまらないことに気付き札駅・大通徒歩圏や円山に転居

要するに、供給が多い上に売却も多いと考えられるため、資産価値を維持するのは難しいと思うのです。
もちろん、買値が低ければ良いのですがはっきり言って高いですからね。

[1310: マンション検討中さん]

>>1304 マンション検討中さん
北口は補助金交付の開発ですが南口とかタワーズフロンティアとかとは種類が違います
地主達が集まった再開発組合が分譲して補助金を貰い大和が販売を受け持ってるのと、デベロッパーが作って補助金を貰うかの違いです。
補助金の額は南が多いようですが地権者と呼ばれる人達が儲かる補助金のようです。大和のHPにも乗ってる理事長というのが利権の取りまとめです。

[1311: マンション検討中さん]

エレベーターは3台あって、１台は非常用兼ペット用だったはず。
つまり二台で稼働となると聞いた気がします。
駅までの歩廊も住居人負担、マンション前の憩いの場も負担となるのでしょうか？

東区の住所も気になります。
地震の後、東区も購入しない方がいいと良く話になりました。

価格が後1000万くらい下がり、でもタワマンの為に管理費維持費が2万円位のスタートとなり、高いのなら納得できます。
もしくは700万位価格が安くて、管理費維持費が15000円位からのスタートとかなら。
駐車場が8000円の所はほんの数台で、現実は15000位になりますので、合わせるとそれだけで負担が大きいです。

でもアリオに近いのは、本当に便利です。
マンション付近には商業施設も入りますし。
生活はしやすいかと思います。
隣に建つ11階位かな？の建物もありますので、もう良い物件は無いのかな？
もう少し価格を下げていただけるなら迷わず買うつもりですが。。。

[1312: 不動産関係者]

>>1309 住民板ユーザーさん1さん
良い読みだと思います。私も同じ考えです。
この物件には投資目的の購入者が、そこそこいるのではと予想しています。
駅直結、スーパー直結、将来再開発というのは、札幌の土地柄を知らない投資目的者には絶好の売り文句です。

あと私が懸念する理由は、もう一つ。
近い将来、タワーマンションの価値が下がると見ています。その理由は、
1.膨れ上がる管理費と修繕費
2回目の大規模修繕期となる20年後には倍になる物件も珍しくありません。しかもここは、エレベーター、立体駐車場、遊歩道、修繕費がかさむ装備のオンパレードです。そこに、供給過多で空室が増えれば、1軒の負担はさらに増します。

2.度重なる災害により、タワマンの脆弱性が露呈
これは道外での話になりますが、地震の時には大きく揺れ、停電となれば、30階以上を昇り降りしなければならず、さらに今回の台風19号では武蔵小杉のタワマンが全戸停電、トイレの排水機能まで失うという被害に見舞われました。
毎年のように起きる災害を嫌い、既に都内ではタワマンを敬遠する動きもあるようです。これは、北海道は関係ないから。では済まない気がしています。

[1313: 匿名さん]

北西向きの86平米、20階以上で5000万半ばでした。
ここから1000万下がるのを期待するんですか？

クリオ元町、東区で地下鉄1分、ある意味で似たような環境です。
HPで読み取れる数値からだと、85平米で4880万。
この価格を見ると、流石に1000万下がることはないんじゃないですかね。

ミッドマークス円山など、同じような価格で買えそうです。
値下がりなんか期待するより、ここでの資産価値に対する意見を踏まえて、円山の物件などを買った方が得策に思えますが。

[1314: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190610-00128512/
住宅専門家の話は眉唾ですが
ムサコの話も含め全体論でチャンスを逃すのもナンセンスな気がします。自分のライフプランに合ってるなら
グランアルトじゃなくて南口の大和でも円山でも早く買ったほうがいいのかも。

[1315: マンション掲示板さん]

>>1311 マンション検討中さん
こういうマンションの非常用の定義は「非常時にしか乗れない」ではなく「非常時に稼働できる」です。
意味を勘違いしがちですが、要は停電など電源喪失時に非常用自家発電で稼働出来るという意味の非常用です。
まぁ武蔵小杉のタワマンみたいに地下の発電設備が洪水でやられたら終わりなんですが。

[1316: 匿名さん]

>>1312
不動産関係者を名乗るものが出てきましたが、
専門家を名乗るなら出自を明らかにするべきかと思います。
何も名乗れとは言いません、普段どのような活動をしていて、どういう立場かは明らかにするべきでしょう。

前半の内容にはある程度同意します。投機目的は多いでしょうね。ただそれは札駅周辺のマンションにもみられることで、期待の裏返しだと思います。それをもって価値が下がるとはいいがたいかと。

後半に関しては疑問です。
空室に関しては第一期は完売しています。今後も、もちろん売れなければ値下げはするでしょうが、ここの書き込みを見てる限りでも値段が下がれば買う人は増えます。
売れないことによる、修繕積立不足を心配するのはナンセンスな気がしますね。

不動産関係者なのにタワーマンションに否定的な書き込みをするのが違和感を覚えます。どんどん買ってくれというのが普通ですよ。

[1317: 通りがかりさん]

苗穂の再開発ってコンセプトがはっきりしていますよね。3棟のタワマンが目立っているので影に隠れてますが2棟のサ高住の新設。アリオの中にも有るのに商業施設のメディカルは確定。北口のメイン所にドデカい老人御用達の整形外科。間取りも子育て意識の広さじゃなくコンパクト重視。ご丁寧に寺院まで新設。

明らかに子供が独立して親の介護を始める世代の移住先意識ですよね。
子供受け良いアリオに直結してるなんて孫は大喜びだろうし、退職金プラス持家売却で都心に住むのに理想的環境過ぎです。

そう考えると通勤時のエレベーターはそれほど混まなそうです。近くの蔵の湯とルネサンスは平日でも大盛況になりそう。

ここを投資で買うのはナンセンスかと。
20年後には住民が半数入れ替わってそうですね。

[1318: マンション検討中さん]

１３１６さん

不動産関係者かもしれないですが、ここ営業しても仕方ない人もいるでしょう。

[1319: 住民板ユーザーさん1]

>>1317 通りがかりさん
苗穂は都心ではないですよ？

[1320: 通りがかりさん]

>>1319 住民板ユーザーさん1さん
失礼しました都心から一歩外れた再開発の工業地帯でしたね。

どちらにせよステータスもないこんな無名の地区に投資目的で買う人は酔狂ですね。
割安なら期待値込みでギャンブルするのもまぁと思いますが、期待値込みの高額物件。
買値より激下がりは有っても上がる事は無いと思います。

[1321: 匿名さん]

矛盾してないですかね？
投機や投資で買う人が多いと言いながら、資産価値が低いとおっしゃるのは。
素人じゃないでしょいし、そんなに見る目がないと？

ステータスが低かろうが、購入者の目的に合ってればいいんじゃないでしょうか。
そういう人が買ってるんだと思います。

私が生きてるうちはないでしょうが、田町の車両基地移設のようにならないですかね。
JRが頑張って車両基地のところに土地を作ってくれれば、街並み変えていけると思うんですがね。

[1322: ご近所さん]

からまれていてかわいそう、「買う人は酔狂」ものずき。と言ってるのに多いとの解釈で・・

[1323: 匿名さん]

>1322さん
不動産関係者さん自身が、そこそこいるのでは、とおっしゃってますよ。

[1324: 通りがかりさん]

リセールを考えずに永住されるのなら、ちょっとお高いですけど南口よりいいのかなとも思います。
東区ということで価値が下がるなら固定資産税が安いことに越したことはないですし、アリオが近い方がいいと思います。
ネックは散々出てきている空中回廊の維持費と機械式の駐車場でしょうかね。
私はJRを滅多に使うことがなく、車と地下鉄をメインにしているので検討することはないですが、JRをメインとして移動されている方や車を持っていない方には十分アリな物件だと思いますよ。
ここは時々通るので今後が気になります。

[1325: マンション検討中さん]

竣工一年半前の一期で4割以上売れてるものがそんな激下がりなんかしないでしょう。苗穂の供給多過は気になりますが、隣も併せて2年あればそれなりに売れていくと思いますよ。

[1326: 住民板ユーザーさん1]

本州の投資目的の人が「JR札幌駅から一駅」なら好立地に違いないと考え購入する人が少なからかずいるであろう。
この考えとこの物件が資産価値を維持出来ないと考えることは矛盾しません。

なぜそのように考えるかと言うと、都内でJR主要駅の隣（東京→有楽町・神田、新宿→代々木、渋谷→恵比寿・原宿、品川→大崎・田町、池袋→目白）と言えば、隣駅自体も粋な繁華街であり、なんとなれば徒歩で隣の主要駅まで行けるとんでもない好立地なわけです。更に言えば、主要駅と隣駅の間も街が途切れずに街歩きも楽しいのです。
このような街でファミリー向けマンションを購入出来るのは選ばれし成功者だけです。
世界に名だたる一流企業の管理職でもおいそれとは買えないでしょう。

しかしながら、これをJR札幌駅とその隣駅に当てはめる考え自体が間違っているため、投資家の思い通りにはいかない（資産価値を維持できない）であろうということです。
理由は以下の通りです。
・首都圏ではJRは主要路線だが札幌ではそうではない（不便）
・苗穂の街（特に北口）自体に魅力がない
・苗穂駅から札幌駅まで徒歩では行けない
・歩いたとしても街間に何もないため街歩きが楽しくない

もちろん投資目的の方も札幌の事情を下調べするでしょう。
しかし、首都圏におけるJR主要駅の圧倒的なブランド力の前に淡い妄想をする人が少なからずいるのではないでしょうか。
投資目的と言ってもプロばかりではないですからね。

[1327: マンション検討中さん]

想像ばっかりやね

[1328: 通りがかりさん]

買いたい人は買えばいい
ただそれだけ

[1329: 通りがかりさん]

マンションも出来てないし街の発展もこれからだから想像するしかないですからね。

JR直結がアドバンテージにならないのは同意です。
西の琴似、桑園はそれなりですが、東の厚別、平和、白石なんてとても駅前と思えない過疎具合ですからね。
新しい駅舎で綺麗ですが賑わうイメージは出来ませんね。
そもそも札幌が隣は逆に街の発展を妨げる気もします。飲み屋や買い物も隣出れば良いじゃんとなると商業施設が出店しづらい傾向になりそうです。
アリオだけあれば良い人向けですね。

[1330: 評判気になるさん]

そもそも地区のステータスを求めるのが間違いでしょう
ここはアドレスも「東区」の「苗穂」なんですよ？
円山や札幌、大通のマンションを検討する層が対象のマンションじゃ有りませんよ。
アリオ内の店舗も東区民向けなものばかりですし、庶民がちょっと背伸びしてタワマン住みという夢を見られるマンションなんですよ。
南口はアドレス「中央区」で話題の創成イーストに微妙に引っかかる地区だからデベロッパーもそういう路線で売りたいのでしょうから更に混乱しがちです。
苗穂のイメージは払拭出来ないと思いますがね。

[1331: 匿名さん]

>1326さん

すいません、私は身近に不動産投資をする方を知りませんので教えて欲しいのですが、
東京と札幌を比較して、同じような感覚で投資する方っておられるのですか？
素人の方もおられるのかもしれませんが、数千万の投資ですよね。
そのような状況なら、ご指摘の内容（特に異存は無いですが）ぐらい把握されると思うのです。
ご自身もおっしゃっておられますが、淡い期待をする人もいるでしょうが・・・、資産価値を落とすほどの影響力になるのは想像できません。
そもそも、投資家が売りに出してマンションの価値を落とすのってどれぐらいの戸数で影響が出るものなんでしょうか？

どちらかというと、資産価値がなかったものを購入した哀れな投資家にしかならないきがしています。

[1332: 不動産関係者]

私も不動産投資をしていますが、1326さんにすごく同意できます。
この物件は、苗穂という土地を知らない人や不動産のことをよく知らない人には、とても売りやすい物件です。札駅まで一駅、駅直結、スーパー直結、再開発エリア、札幌に少ないタワマンなどなど、引きのある売り文句を並べやすいからです。
確かに上記のような魅力を言われたら、ものすごく優良物件な気がしてきます。
しかし、不動産で最も重要なのは、エリアです。
例えば、道外の方が札幌に転勤してくる時に、
住む場所として苗穂を勧める人はいるでしょうか？ほとんどの人が、別のもっといい場所を勧めると思います。つまり苗穂は、二流三流エリアなんです。人気のないエリアの物件は、購入したものの持ち続けるのは危険と判断され早々と売りに出やすいです。いくつも売りに出れば、確実にマンションの価値は下がっていきます。価値が下がれば損をするため売りにくくなる、もしくはさらに値を下げざるを得なくなるという、負の循環に陥ります。
マンションの価値が下がることは、当然自宅用に購入している人たちの資産にも大きく影響するでしょう。

投資で購入している人たちもいるという話だったので、投資の目線で、私見ですが述べさせていただきました。結論として、私なら投資としても自宅としても、この物件は絶対に買いません。

[1333: 通りがかりさん]

全体的な意見として多い感じは
資産価値は無く価格は高い。投資としては不向きだが内地や外国の投資家で見かけのスペックに騙される人は居そう。
生活利便性はそれなりで住む分にはまぁまぁ。
という感じですか。

価値があると感じる人も居てここの4割分はすでに売れてるという事ですが、流石に地区トータル700世帯は過剰供給な感じですね。
北だけならともかく南までの完売は厳しそう。
規模的にはタワマンじゃなくて15階建位の3棟だったら身の丈に合ってた感じですかね。
それだと空中歩廊の維持管理が難しいか。空中歩廊も無くして1000万安位が良かった感じですね。

[1334: 評判気になるさん]

苗穂の地区の大半を占めるJR苗穂工場ですが、かなり老朽化が進んでおりJRの総会でも建て替えが検討されておりました。移転は難しく、現施設を3階建などに改装コンパクトに集約する計画の様です。

このマンションは初のJR北海道が関わっている不動産物件として、売行きは苗穂地区の今後に多大な影響を与えそうです。

売れれば苗穂工場跡地の切売りをするなど更なる発展に繋がりそう。
売れなければ不動産業は儲からないと考え、違う方向に舵を切るかも知れません。
赤地塗れのJR北海道ですから少しでも分の良い方に傾く事は想像に易いです。
苗穂地区の発展の為には売れてくれると良いのですが、皆さんの意見を聞く限り厳しそうですね…

[1335: 匿名さん]

財務基盤が弱いのに、札幌駅の次の駅すぐにまだ広い敷地の工場を持ってるというのは、普通の民間企業ならあまりないかもしれません。JRは経営意思決定の在り方を根本的に見直さなければ。

[1336: 匿名さん]

>1332さん

ご主張に特に異論はありません。
気になるのは、売りやすい文句が並んでいる一方で、絶対に買いでない理由があり、ご自身は買わないと主張されておられます。
買わない理由は、誰かに聞けば出てくる内容にも思えます。
そういった状況で、ご自身を除く一般的な不動産投資家の中で売り文句を見ただけで投資する人は、そこそこいるんでしょうか？
という質問です。

お金が有り余っている人もいるでしょうからゼロではないのでしょうが。
物件にもよると思いますが、実需と投資の割合ってどれぐらいなんでしょうか？

[1337: デベにお勤めさん]

不動産投資家の方でも手を出そうと考える人はいらっしゃるのでは、と思う。
東京でも、江東区だったり武蔵小杉だったり、かつては地格がよくないとされていた場所でもおしゃれな街になった場所があるから、その感覚でね。

でも、自分はかなりリスクを負った投資になると思うからおすすめしない。
札幌の人口増が期待できない中で苗穂にがんがんマンションが建って一つの街区になるとまで思えないし、何より地下鉄を使えないから。札幌で生活するならJRだけだとやっぱり不便。
家族が地下鉄不要な生活をすることが確定している人以外はそこまで魅力を感じないかな。

[1338: 不動産関係者]

>>1336 匿名さん
もちろん、いると思いますよ。このマンションを自宅として買う人がいるように、投資目的で買う人も当然いると思いますよ。

[1339: マンション検討中さん]

私はJR厚別駅徒歩20分くらいの所から札幌駅まで通っていた事が有るのでこの立地でも魅力は感じてますが、確かにJRを普段使いした事ない人にはオススメしませんね。
何度かJR動いて無くて地下鉄のある新札幌まで歩いた事が有りましたから…JRは雪害にはやはり弱いです。
普段使いが地下鉄の方だと結構不便感じる結果になるかなと思いますよ。苗穂はバスも結構走ってますがJRが止まるほどの雪害ならバスも動かないし…。
吹雪の中バスセンターか札幌駅まで歩く羽目になる事も覚悟出来るならって感じかなと。排雪が待ち合わない程の大量の雪が降るのは年に数回だとは思いますがね。
年に一度も雪害が無いって事は基本有りません、それが札幌って街ですから。

[1340: マンション検討中さん]

修繕積立金は当初は普通のマンション並みですが、将来の高騰が心配です。

[1341: マンション検討中さん]

例えば10年後手放す時に、やはり管理費、修繕積立金が高いと売れず手放すのも難しくなると思います。
20年住み続けられるか心配です。
むしろローンと管理費修繕積立金で高騰するなら、買い替えたくもなりますけどね。。。

[1342: マンション検討中さん]

とりあえずここはお金持ちが買うマンション
ってことで終了で良いのでファ？

[1343: 通りがかりさん]

将来的な売却及び買い替えを検討しているなら、
ここは買う物件ではないと思います。
今後、資産価値が上がる物件とは考えにくいからです。理由は大きく2つ。

理由1 発展性の低い苗穂エリア
再開発に魅力を感じている方も多いかもしれませんが、再開発されたとして、苗穂の発展は限定的だと思います。桑園や琴似レベルにも達しないと思います。住みたい街、リセールバリューの観点からも、そもそも苗穂は人気のない街です。
再開発で今より利便性は高くなるとはいえ、それでも苗穂が選ばれる街になるとは考えにくいです。

理由2 資産価値を下げる要素が多数
まず、北口と南口合わせて700戸は、おそらく供給過多でしょう。その時点で、1戸当たりの価値は下がります。さらに、投資目的の方など苗穂の発展に疑問を感じ始めた人が売り始めれば、下落は加速します。
そして何度も上がっていますが、高い管理費と修繕費。これは住み続ける場合にも大きな負担になってきますし、売るときにも大きなネガティブ要素となります。
10年?15年後、結構な物件が今よりもだいぶ値を下げて売りに出ている気がします。


ここに永住するつもりがないなら、
もっと価値の高いエリアでの購入。値崩れしそうにない物件の購入をオススメします。
まぁ、正直今建てている物件では、なかなかないですが。

[1344: マンション検討中さん]

>>1343 通りがかりさん
とても参考になります。


ただ物件を検討する際に、バス以外の交通機関に徒歩１０分以内であれば、どこでも価値は下がらないのかな？と思っていました。
価値が下がらないと考えた時に、シティタワーは価格相応の価値があると思いましたが、角地ではなく何れ周辺にまた建物が建ってしまうと陰になり隠れてしまうと思い、決断できませんでした。

友人は、新築なら戸建て、マンションなら中古を購入しています。
戸建ては考えていなかったのですが、今はマンションが高騰していて2030年位まで?購入する時期ではないのでしょうか。

[1345: 通りがかりさん]

>>1344 マンション検討中さん
都内なら徒歩10分でもいいかもしれませんが、
札幌なら徒歩7分以内、厳しくするなら5分以内で見た方がいいです。その理由は、雪があるからです。一方、超都心の大通、すすきの、西11丁目付近で辺りで車持ちなら、駅との距離は無視していいと思います。
昔、西8丁目に車アリで住んでいましたが、最寄り西11丁目駅を使ったことはありません。

個人の意見ですが、今買うなら中古はオススメしません。理由は新築並みに高くなっているからです。超築浅築5ー3年以内の超好立地なら、まだ検討しますが、そんな物件は出てこないですね。
今マンションを買おうとしている人は、2030年以降にマンション価格が下がると思っていませんよ。

[1346: eマンションさん]

西11丁目、バスセンター前、北12条なら車いらないですね。

[1347: 評判気になるさん]

将来を見越した資産価値が低いのは同意です。
しかし住む事に関してだけ言えば結構魅力を感じています。
アリオ直結で普段の買い物は言わずもがな。
札駅燐駅でショッピング、映画館、各種飲食店へのアクセス良し。
で有りながら、発展性がない故にゴミゴミしてなく閑静な居住性。
苗穂の規模感から行って今回の再開発以上の施設は要らないとも思います。都心部近くで静かに暮らせるという点に価値が有るかと。
資産価値は下がってくれた方が固定資産税が安くなるという住むにおいてのメリットも有ります。

と言ってもやはりネックは価格の高さと将来の修繕費です。
タワマン修繕に関してはまだ発展途上で、ドローンを使った保守など新しい技術も生まれてきてはいます。画期的な技術革新で想定より安価になる可能性も有りますが、期待が出来るほどとは思えません。

空中歩廊に関しては同じ様な施設のある琴似のマンションを見る限り、1度目の保守時期に差し掛かってるようですが、そこまで修繕費の高騰には繋がっていない模様です。（マンションによりますが）
機械式のタワー駐車場の維持の方が心配です。こちらは駐車場代も見込まれてると思われますが、住環境的に車があまり要らなくなりそうな感じが有り、駐車場代による収入が思うように得られる可能性が有ります。

まぁ結局自分は高くて買えませんがね。

[1348: マンション検討中さん]

ここの場合、修繕費は10年後に倍になると思っていた方がいいと思います。事前に払う修繕積立金も100万近くは覚悟しておいた方がいいかも。
私の予想では、10年後には、管理費と修繕費だけ月々5万円以上は確実に支払うことになるかと。下手したら、5年で5万いきますよ。＋駐車場と考えると、、、ないな。

駅直結、スーパー直結は便利です。月々これだけ支払ってるなら、ある意味、直結を買っている状態かと。むしろ、直結にそれだけの価値はありますかね、、、

[1349: マンション検討中さん]

桑園徒歩2分　90平米　築10年以下が3700万で売りに出ていました

この物件だと90平米は6000万？くらいでしょうか

正直、中古で同じように販売されたら前者を選ぶ人が少なくないでしょうし、価格設定が高すぎる感は否めません

[1350: 匿名さん]

グランアルトも、プレミストも、だいぶ苦戦しているようですよ。予想より売れてないと。デベ関係者から聞きました。

[1351: 匿名さん]

プレミストまだ売ってないのに？

[1352: 匿名さん]

グランアルトは第一期139戸、今のどころ129戸売れた、残り10戸ですが、これは苦戦しているですが？

[1353: 木造アパートさん]

外国の方でしょうか？？

[1354: 匿名さん]

>>１３４９マンション検討中さん
ここの6000万物件と言えば、西南向き18階、87.85㎡、6030万の部屋です、札幌駅方面綺麗な夜景が見える部屋です。
その桑園から２分、築7年の3680万の中古マンションは桑園駅北側、競馬場近くの15階建ての2階の部屋です。
この二つマンションの質、設備、立地、環境、便利さ、札幌駅までの歩き距離、15分以内に行ける大型施設すべて比べると、新築のグランアルトが全然優れている、高過ぎる価格設定と思わないけれど。

[1355: 検討板ユーザーさん]

ここの掲示板がこれ程荒れてるのはここの住民が地区、ステータス優先なのも有るけれど、そもそもデベロッパーと購入検討者の地区に対する意識の乖離が原因かと思います。
デベロッパーの売り文句は再開発、駅直結、札駅一駅、アリオ直結で地区のステータス向上込みで恵比寿ガーデンプレイスを例とした再開発地区の将来性を売りにしてますが、そもそも札幌で再開発によって人気になった地区なんて存在しないんですよね。
15年ほど前に東札幌の工業地区を大規模再開発でトータル1000世帯程のマンションが供給され、東札幌は将来楽しみな地域なんて言われたりもしておりましたが、コアテナントのイーアス（現ラソラ）が微妙だった事もあり、結局地区の知名度を上げるような変化はさほど無かった。
人気地区は人気のまま、不人気地区は不人気のまま。移民が多い割に懐古主義で排他的なのが札幌スタイル。

そりゃ東京みたいな人口が有れば再開発で人工的に人気地区も作れるでしょうが、札幌はそもそも過疎化人口減で、再開発地区という売り文句で人を集めるのは難しいと思います。

苗穂はどこまで行っても苗穂です。
南口は古い会社も多く、これから多少のマンションは建つかも知れませんが人気地区になるなんて持ってのほか。ここの住民が持ってる苗穂のイメージが覆る事はないでしょう。

だから高いとされてますが、市況全体で見ると相応な値段かとも思います。不人気地区の駅徒歩10分クラス小規模マンション低層階でも3LDKで4000万スタートなど当たり前。今がやたら高いだけです。
でも欲しい時が買い時だから難しいんですよね。

あ、あくまで個人の意見ですので鵜呑みにされませぬよう。

[1356: 買い替え検討中さん]

苗穂地区に日本の首都東京が移転してくる話しは有るみたいですが？

[1357: 匿名さん]

本当でしょうか。

[1358: マンション比較中さん]

＞455 マンション掲示板さん
見えました、未来が。　　ですね。
　↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/649456/

[1359: マンション検討中さん]

いまマンション立地で人気と言える街は、円山・琴似とバスセンター前・桑園だけですね（札駅・大通除く）。
前者は都心徒歩圏ではなくとも街自体が魅力的、後者は街自体はそこそこでも都心徒歩圏。
四つの街の共通点はスーパーを含む大型商業施設がある。

苗穂は大型商業施設こそあれ、残念ながら街自体の魅力もなければ都心徒歩圏でもない。
魅力的な街になる可能性はゼロではありませんが、実際問題期待できません。

そう考えると苗穂が上記の街と同等に評価されることは今後もなく、強気の売値に対して資産価値は厳しいものになるでしょう。
永住確定なら資産価値など関係なく気に入ったなら買えば良いですが、人生何があるか分かりませんからね。

[1360: 通りがかりさん]

>>1352 匿名さん
苦戦ですね

[1361: マンション検討中さん]

苗穂は札幌駅から一駅を売りにしてますが、
苗穂・札幌間　3分
円山公園・大通間　5分
琴似・札幌間　6分
ですからそんなに変わりません。

所要時間はそんなに変わらないけど街の魅力は円山と琴似にまったく太刀打ちできない。
もちろん札幌駅徒歩圏でもない。
地下鉄もない。

やはり売値に疑問を感じざるをえません。

[1362: 匿名さん]

>1355さん

私も同じように思います。
街は出来上がっていないので他地域からは見劣りがする。
でも、他の地域もそんなにお買い得感のある価格になっていない。

今、家が必要な人にとって昔ほど「これは」と思わせる物件がないように思っています。

[1363: マンション検討中さん]

円山公園駅、琴似は人気、利便性、立地に魅力あるのはわかりますが、○バスセンター前、徒歩圏内？毎日そんなに歩きたくないしファクトリーが近くにあっても年数回しかいかないでしょ？たいして魅力無し、ファクトリーじゃなくて札駅に行きたいです。良いスーパーが近くにない豊平川近すぎ(万が一氾濫)
○桑園、イオン以外何も無し、JRしかないので冬は遅延多発、札駅まで徒歩圏内？札幌は地下鉄が優れてるのにそんなに歩きたくない、タクシー使うなら桑園じゃなくて良い。
後者は他の地下鉄沿線より抜けた魅力はありません。

[1364: 匿名さん]

いいスーパーって二、三箇所くらいでしょう？安いとこって意味でしょうか？
そこは車じゃないと無理だし
バスセンターの人はデパ地下か車でそこのスーパーに行ってますよ。

もう泉下の人になった西部邁さんも温暖化で将来は北海道くらいの緯度に首都があってもって
仰ってましたね。ワシントンDC辺り同じくらいの緯度かしら

[1365: デベにお勤めさん]

皆さんのおっしゃるとおりですね。苗穂の発展にあまり期待はできませんが、高すぎるとは思いません。今は相場が高すぎるだけ。

札幌ってそんなに新しい街が発展した実績はありませんね。あえてあげれば古いですが新札幌くらいでしょうか。そこも戸建ての住宅街へのターミナルという感じで、そんなにマンションがあるイメージもありません。

[1366: 評判気になるさん]

マウントの取り合いがえぐいな。ただ、苗穂の2つのマンションが注目されているのはここのレスの多さからわかるけど。

すごく個人的な意見だけど、買いたいタイミングで70点くらいのマンションが有れば買うくらいのイメージで良いのでは？特に投資目的ではなく実需で有ればね。

[1367: 匿名さん]

>>1366 評判気になるさん
私もそう思います。
投資用でなければ、自分が納得できるマンションを買うのが一番だと思います。
将来有望な投資に最適なマンションだからといって、自分が住みやすいとは限らないのですから。

[1368: マンション掲示板さん]

バスセンターが人気じゃなく創生イーストが人気なんですよね。
ここの住人は投資目的の人が多いのか地区ステータスをやたら重視してますよね。
人気地区と言ってる琴似も実際見に行きましたが、道は狭いし商業施設は古くて閑散としてるし正直住むにはちょっと…
苗穂が下げられてる理由を含めて理解は出来ますが、住むとするなら毎週アリオで買い物している自分としてはココが一番イメージがしやすいです。
結局縁や所縁が有るかないかは大きいですよね。

[1369: マンション検討中さん]

大京さん主体なので昔の某ライオンズマンションの手抜き工事を思い出して一抹の不安があるのですが、ここは3社合同開発なのでさすがに大丈夫だよねと信じたいです。

[1370: 坪単価比較中さん]

＞＞1350匿名さん
第一期販売戸数139戸、残り6戸になりました、グランアルトは全然苦戦していないじゃないの？発売してから約3か月半、133戸も売れた。

[1371: 通りがかりさん]

なんか余裕ですけど？みたいな空気感ですが、まだ半分も売れてないですからね、、、
133戸のうち、何人の人が買ったことを後悔するのやら

[1372: 検討板ユーザーさん]

後悔する後悔するって煽ってるけど何を後悔するのか
買う人は現状の高い価格でも納得して買ってるんだから後悔する所なくない？
アリオが消滅したり苗穂駅が爆発したら後悔するかも知れんけど…

資産価値なら流石にこんだけ言われてる中そこに後悔するような類の人は買ってないでしょ
どうあっても苗穂下げたいのかね…

[1373: マンション検討中さん]

そりゃ買った人は後悔しないでしょうね。
ただ、数年後なのか十数年後、他の物件と色々比べた時に、そっちにしておけば良かったー！というのは、あるかもしれませんね。おそらく買った本人は比べることもしないと思うので、この物件を選択したというミスにも気付かないんでしょうが。

基本的には掲示板を傍観している立場ですが、
なかなかここまでデメリットがあり、荒れ気味の物件はないですよ。

[1374: マンション検討中さん]

そもそも現在の苗穂が解って買ってる人は
例えば前スレの省庁が移転とまでは言わないまでも、JR苗穂工場が完全移転し北海道初のららぽーと札幌苗穂なんかが出来て、太平洋セメント辺りにコストコなんかが出来て、新幹線札幌駅から空中歩廊が苗穂駅まで繋がり、3条通りに市電が延線して、地価が爆上げとなる未来を望んでると思いますか？
逆に苗穂の良さが失われる気がしますよ。

前スレで札幌は再開発で人気になった地区は無いという話でしたが、逆に寂れて不人気となったような所も無いんですよね。
つまりそれなりになるだけの様な気がします。

[1375: マンション検討中さん]

東側は徒歩圏はJRしかないので冬の圧倒的交通の不便さ以外は悩むことなく良いマンションだと思いますよ。ランドマークタワーですし、存在感は別格。苗穂が劇的に発展はないでしょうね。皆わかってるのでは？札駅まで一駅、それで十分ですよ。

[1376: 通りがかりさん]

苗穂の良さってなんだ？笑

[1377: マンション検討中さん]

>>1373 マンション検討中さん
この物件に限らず、欲しいその時に決めた物件を数年後の物件と比べる事はナンセンスかと。
欲しい時に買うという事自体に価値が有るのであって、より良い物件をなんて待ってたらいつまで経っても買えない上に、人生においてその期間を無駄にするというデメリットが生まれます。
妥協してマンションが買えるレベルの金持ちならば、より良い物件と思う物件がでたら買い替えれば良いだけでしょうし。

[1378: 通りがかりさん]

結局荒れてる様に見せかけてるだけですよね。
ココが売れたら困る何かの力は働いてると思います。

そもそもココのマンションが対象外の人はこの掲示板に書込みなんてもってのほか、見もしないでしょう。故に否定的な意見をわざわざ書いてくれているという事は注目度の高さの裏返しです。
ある程度検討の余地が有る人が見て、デメリット意見を鵜呑みにして辞める事は有るでしょうし、それが狙いでしょうね。

デメリット意見はほぼ予測です。
価格が高くて完売できない「かもしれない」
再開発で地区の魅力は上がらない「かもしれない」
修繕費補修費が高騰する「かもしれない」

きちんとした否定意見ならば検討の余地になるので有り難い事だと思います。現状はただ荒らされてるだけ、苗穂地区だけでも北で300、南で400の購入検討者を奪い合う訳ですからまぁ仕方ない事と思います。

建設的な意見ももう少し聞いてみたいですが、ココの購入者、検討者はネットも見ない様な高齢の方が多そうなんで難しそうですね。

[1379: 通りがかりさん]

ここを購入した人の話を聞きましたが、30代でJR通勤、車なしの人でした。
そういう世帯にはぴったりの物件だと思います。
逆に言えば地下鉄通勤、車所持の世帯には悩む点が多いとは思います。
地域の今後の発展については先のことはわかりませんが、あまり期待せず現状維持くらいの気持ちで見守るのがちょうどよいのではないでしょうか。

[1380: ご近所さん]

以下の一点を除けば御意って感じです。

> そもそもココのマンションが対象外の人はこの掲示板に書込みなんてもってのほか、見もしないでしょう。

世の中暇人は幾らでもいますし、こう言うところでしか憂さ晴らし出来ない人達なのでしょう、反動でディスるのが趣味かも。

そう言う私も暇人なので、近隣に出来る物件は買う気が無くても興味はあるのでよく見ます。
ただし匿名掲示板ですから書込み内容は玉石混合だし、誰も責任は持ちません。

[1381: マンション検討中]

>>1377 マンション検討中さん
より良い物件と思う物件が出たら買い替えればいいだけ
→だから、そーゆーことがあるかもしれないと思ってるのなら、この物件を買うのは後悔しますよと言ってる。永住するって決めてるなら、自分さえ気に入れば、どんな物件でもいいでしょう。

あと、数年後の物件と比べるなんて言ってませんよ。中古と新築を比べる意味がわからないです。
グランアルト と同時期に出た物件と、数年後の価値を比べた時の話です。

[1382: 不動産関係者]

>>1378 通りがかりさん
デメリット意見はほぼ予測です。
と言っていますが、不動産投資及びその将来的資産性は、そもそも予測の上で成り立つ話であり、その将来性を見極めることが非常に大事です。なので、デメリット要素はあくまで予測だから、おかしい！なんて否定的意見は通用しませんよ。
そもそもデメリット要素を並べる＝物件を否定している　わけでもないですからね。それでもいいと思うなら買えばいい。それだけの話です。
きちんとした否定意見なら、、、と言っていますが、ここにあがっているデメリットな意見は的を得てますよ。きちんとした意見だと私は思います。話せば長くなるので伝えませんが、苗穂の再開発も限定的なのには、ちゃんと理由があります。
残念ながら、このスレに上がっているデメリットを覆すだけの要素を、現状のこの物件と苗穂地区は持ち合わせていません。当然、未来の話なので100%な話はありませんが。

それと、修繕費が高騰するかもしれない。
これは、かもしれないの話ではなく、高騰します。どの範囲を高騰と捉えるかは個人差によりますが、確実に倍レベルに高くなります。どんな物件でも、修繕費というものは築年数が増えるほどに上がりますが、ここの上がり方は、その辺の小中規模物件とはわけが違います。ちゃんと調べたほうがいいですよ。

というように、この物件を選択した方には、どうも素人すぎる、無知すぎる方が多い気がしてなりません。
ここの北と南の苗穂物件に関しては、業界では本当に不安視されている物件ですよ。
どうなるかはわかりませんし、買いたいなら買えばいいと思いますが。、

[1383: 匿名さん]

>>1382 不動産関係者さん
このマンションにこんなに否定的な意見の方がこんなにも必死にここに意見を書くということが理解できません。何か裏があるのでは？としか思えません。

[1384: マンション検討中さん]

案の定めっちゃ釣れてますね。
噛みつかれそうな意見ですもんね。
そして否定派は相変わらず長々書いてますが、相変わらず話に具体性がないです…
苗穂という地区の将来性の話に切り返すのも相変わらずですし…
「話せば長くなるので伝えませんが」とか「ちゃんと調べたほうがいいですよ」とか「業界では本当に不安視されている物件ですよ」とか…
そういう事の内容を議論するのが本来のスレッドの意図なのでは？
ただ自分が知ってるテイでマウントとりたいだけなら荒らし以外の何者でも有りませんね。

不安を煽る程度の事しかマイナス意見がないのなら、まぁ良い物件なのでしょうね、なんだかんだ上の方はほぼ完売ですしね。

[1385: 評判気になるさん]

どちらかというと東区で価格に見合ってるとは思えない無いタワマンに対してステマまがいの宣伝書き込みみたいのがウザく、
それに対して現実的な意見（結果、批判的な書き込み）が増えているような気がします。
個人的には大した事ない東区のマンションなのに凄い売れ行きは健闘しているなぁ、という印象でした。

[1386: 検討板ユーザーさん]

マンションの修繕ってさ
デベロッパーは計画を提案するだけで、やるかやらないか、どのタイミングでどういう規模でやるか、業者はどこに頼むかとか全てをマンション理事会と住人が決めるんやで？
住んでもいない人間が絶対高騰なんて何故言えるのかね…

[1387: 通りがかりさん]

逆に肯定派の皆さんは
苗穂の再開発は限定的とか、
修繕費が高騰とか、
南側含めて売れ残るとか、
ここで突かれている内容に関して、どう肯定するんだろうか。

[1388: マンション掲示板さん]

駅舎移転で0から作り直して、南北を繋げて周辺一帯で3棟もの商業施設完備のタワマンと2つのサ高住、札幌最大規模の商業施設に直結するという今後も抜かれる事のないであろう規模の一帯再開発の何をもって「限定的」なのかが分かりません

[1389: マンション掲示板さん]

>>1387 通りがかりさん
肯定派って実は居ないんですよ。
ココにいるのは否定派と否定派の意見を絶賛する人と否定派の意見に懐疑的な人と中立派だけです。

[1390: マンション検討中さん]

価格だけがネックですよねぇ
広い部屋だと1000万円引きでも高いなぁという感想
購入する側にとっては市況が悪すぎる。

[1391: マンション掲示板さん]

>>1388 マンション掲示板さん
更に北口は道路幅拡張&ホクレンホームセンターをぶち抜いて道路新設。南口は寺院&オフィスまで合わせて新設ですからね。これだけの複合一帯開発はそうそう無いでしょうね。

[1392: 匿名さん]

>>1386 検討板ユーザーさん
当たり前のことを偉そうに笑
逆に上がらないマンションなんてないだろ

[1393: 匿名さん]

>>1388 マンション掲示板さん
それでも、琴似とか桑園の方が良くないですか？　ホントに駅周辺だけが再開発されるのなら、それは限定的ではないんですか？

[1394: 匿名さん]

>>1389 マンション掲示板さん
確かにそうですね、肯定派っていないですね。
このマンションを絶賛してる人は見当たらない、、、

[1395: 住民板ユーザーさん2]

問題は価格ですよ。
何事も比較ですからね。
開発を考慮してもこの立地にこの価格は盛り過ぎということでしょう。
永住目的でお金がある方には関係ない話ですけどね。

[1396: マンション検討中さん]

桑園は上に駅がありその下を車が行き来ができるから発展しましたが、苗穂は線路が下にある限り南口の中央区と駅裏東区は違う生活になりそうです。
駅裏は工場や会社があり、発展するには限度がありそうです。。。
ファクトリーは無くならない様に市もマンションと直結にしたりしましたが、アリオはどうなんでしょう？
ちょっと不安の残る場所です。

[1397: 検討板ユーザーさん]

苗穂は元々、工業地帯として発展した場所で、今もその名残りが残ってますよね。再開発されると言っても、市が掲げてる北3東11に限られると思うんですよね。
そういう意味では、苗穂の発展は限定的だと思います。桑園とか琴似までには発展しないんじゃないかな?。都心部再開発の波及効果は、せいぜい東6あたりまでじゃないかなーと思います。

[1398: マンション掲示板さん]

ここは誰も、買いだと言える人がいないことに最大の欠点がありますね。捉え方によっては、その程度のマンションと言える。
デメリットばかり伝えられてるけど、それに対して真っ向から覆すプラス要素を言う人もいないし。
買った人を妬む人、売れたら困る人、買ったことを肯定したい人の集まりですかね。

[1399: 匿名さん]

未来を予測出来る人いたら良いですね。

[1400: マンション検討中さん]

12号から街方面向かうと既に存在感有りますね
プレミストが立ったら隠れるでしょうけど
抜けに3棟も立つと考えるとなかなか景観が変わりそう